El 1 de Enero de 2015 saldrán al mercado una ingente cantidad de de locales hasta entonces «amortizados». Puede sin embargo que no sean tantos, que su salida al mercado se demore y escalone:
¡ Empiezan a surgir interpretaciones más o menos «sorpresivas» de la disposición Transitoria Tercera B , 3 de la LAU /94 !
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DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable…
B) Extinción y subrogación…
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley…
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(SAP de Pontevedra, Sección 3ª, de 3 Jul. 2012. ARRENDAMIENTOS URBANOS. De local de negocio. Acción declarativa de la extinción del contrato. Desestimación. Interpretación de la disposición transitoria 3 B) 3, párrafo 5 LAU 1994. Duración del contrato en caso de traspaso del local. Si el «arrendatario actual» (el que lo sea, original o por subrogación, a la fecha de entrada en vigor de la LAU 1994) o su cónyuge subrogado (tras su vigencia) traspasan el local antes del vencer el término de 20 años desde la vigencia de la norma, el arrendamiento durará hasta ese término de ser superior a 10 años o se extenderá tras él, más allá del 1 de enero de 2015, hasta el mínimo de 10 años que contempla la citada disposición transitoria.
«Interpretación… de la disposición Transitoria Tercera B , 3 de la LAU /94, en cuanto a la duración del arrendamiento en caso de traspaso, párrafo 5 … entendemos que la Juzgadora se equivoca al prescindir de la interpretación literal del párrafo 5º de la Disposición Transitoria Tercera B.3 LAU /94 porque cuando establece que el Traspaso efectuado conforme al párrafo anterior (4º) «permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedasen desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la Ley», no está estableciendo este límite último, el 1 de Enero de 2015, como el máximo de duración del contrato tras el traspaso en todo caso…»
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Anexo: Fundamentación de la SAP de Pontevedra, Sección 3ª, de 3 Jul. 2012
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«… entendemos que la Juzgadora se equivoca al prescindir de la interpretación literal del párrafo 5º de la Disposición Transitoria Tercera B.3 LAU /94 porque cuando establece que el Traspaso efectuado conforme al párrafo anterior (4º) «permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedasen desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la Ley», no está estableciendo este límite último, el 1 de Enero de 2015, como el máximo de duración del contrato tras el traspaso en todo caso, como entiende la parte actora y la Juzgadora, sino que tal limitación temporal la contempla únicamente para el caso de excederse de los 10 Años «mínimos» que establece. Esta situación por sí misma se encuentra acotada al caso de traspaso , conforme al Art. 32 LAU , por el » arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado» , lo que supone en realidad que solamente los que fueren arrendatarios, originales o por subrogación, a la fecha de entrada en vigor de la LAU/94 y el cónyuge subrogado conforme al pfo 1º del apartado 3 DT. 3ª B LAU /94 tras su vigencia, gozan de esa posibilidad de traspaso en tales términos temporales. No es que no puedan traspasar los descendientes subrogados tras la entrada en vigor de la LAU/94 recogidos en el párrafo 2º apartado 3, es que en este caso, como regula dicho párrafo expresamente, «el contrato durará por el número de años suficiente hasta contemplar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley» esto es, en todo caso para el subrogado y el cesionario a quien traspase, hasta el 1 de Enero de 2015. De este modo para el caso del titular arrendatario a la fecha de entrada en vigor de la norma como «arrendatario actual», y de continuar él en tal concepto el arrendamiento se extenderá hasta su jubilación o hasta su fallecimiento, pero de traspasarlo, como viene a ser aquí el caso, antes del vencer el término de 20 Años desde la vigencia de la norma, el arrendamiento durará hasta ese término de ser superior a 10 años o se extenderá tras él, más allá del 1-Enero de 2015, hasta el mínimo de 10 Años que contempla la norma, de modo excepcional sí pero limitado al arrendatario que lo fuese a la fecha de entrada en vigor LAU/94 o su cónyuge subrogado, como expresamente refiere el precepto.
TERCERO.- Esta interpretación es la mas acorde con el tenor literal de la Disposición Transitoria Tercera B.3, incluso a la luz de lo establecido en el Preámbulo de la norma arrendaticia pues aunque se refiere al plazo mínimo de 20 Años desde la vigencia de la norma, también contempla su prolongación caso del arrendatario o su cónyuge que continúan en la actividad, lo que no excluye la ampliación del mismo en base al mínimo de 10 Años luego contemplado en la norma específica analizada. En este sentido se manifiesta también parte de la Doctrina: Rodrigo Bercovitz Rodríguez Cano en sus Comentarios a la LAU de la Editorial Aranzadi y Loscertales Fuentes en trabajo sobre los Arrendamientos Urbanos de la Editorial Sepin. Por otro lado no cabe atender a una interpretación restrictiva en el sentido de la resolución porque la misma Disposición Transitoria 3ª B contempla una ampliación de 5 Años para el caso de traspaso dentro de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU /94. La falta de regulación específica ha de interpretarse del modo explicado supra lo que conlleva la revocación de lo decidido en la instancia y la consiguiente desestimación de la demanda deducida no haciéndose por ello preciso el entrar a resolver el primer argumento del recurso mas allá de lo ya apuntado antes conforme a lo explicado al inicio del fundamento jurídico anterior….» (SAP de Pontevedra, Sección 3ª, de 3 Jul. 2012)
