Los aranceles de notarios y registradores atribuyen la condición de obligado al pago al solicitante del servicio o a aquél a cuyo favor se inscriba el derecho, y ése es el banco, que es quien tiene interés en documentar e inscribir su garantía hipotecaria. Por ello, y aun reconociendo que el beneficiado por el préstamo es el cliente, como la garantía se adopta en beneficio del prestamista, endosar al cliente todos gastos en una cláusula preestablecida es claramente abusivo.
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A la hora de comprar, vender o alquilar una casa surgen todo tipo de preguntas. El Asesor Jurídico de SU VIVIENDA, formado por el gabinete de abogadas Echeandía & Alevito, resuelve periódicamente las dudas de los lectores asociadas con la compra, la fiscalidad, el arrendamiento, las comunidades de propietarios y vecinos, etc. - 1. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, EN JUNTA ORDINARIA,VOTO A FAVOR DE DEMANDAR AL PROMOTOR DE LAS VIVIENDAS. LA ABOGADA QUE NOS REPRESENTA, LE MANDO UN BUROFAX,PARA SUSPENDER LA PRESCRIPCION DE LOS 10 AÑOS, LA PREGUNTA ES, SI ESE BUROFAX NO SE DIRIGE TAMBIEN A LOS DEMAS INTERVINIENTES(ARQUITECTO, CONSTRUCTOR ETC), Y EN LA SENTENCIA CONDENAN AL CONSTRUCTOR, Y ESTE RESULTARA INSOLVENTE, LOS OTROS INTERVINIENTES, AL NO HABER RECIBIDO EL CORRESPONDIENTES BUROFAX, QUEDARIAN ABSUELTOS Y NO LOS CONDERARIAN POR DEFECTO DE FORMA. MUY AGRADECIDO Y GRACIAS
- La interrupción de la prescripción frente al promotor no surte efectos contra los demás intervinientes en la construcción (técnicos, constructora, etc) según ha aclarado el Supremo ya en sentencias de Pleno, porque la responsabilidad de éstos es en principio individual y cuando se les condena de forma solidaria, no es porque se trate de una solidaridad legal sino declarada en sentencia. Si es al revés, en cambio, como la ley dice que el promotor responde solidariamente con todos ellos, sí se puede entender que le afecta la interrupción. Por tanto, hace usted bien en mostrar esta preocupación; convendría ponderar a quién son imputables los defectos, si están en el plazo de garantía y reclamación, si la acción no está prescrita y, en tal caso, dirigir un burofax a estos intervinientes, respecto de los que el enviado al promotor no va a tener ese efecto interruptivo de la prescripción.
- 2. Hola y Gracias Mi banco alega a CECA ante una reclamacion interpuesta por mí,un documento incompleto de supuesta Oferta Vinculante,sin firmar;Ceca me lo remite. Ante mi sorpresa de no tener la Oferta vinculante cuando firme contrato de préstamo(tenían que entregarme en 2006, agosto, según la Orden),solicito al banco y al Notario copia de O.V. Me contestan que no existe ese documento en sus archivos. Reclame al BDE éste lío y mi banco alega que no la encuentran. ¿que puedo hacer?
- Poner en conocimiento de la CECA que esa oferta nunca fue conocida ni firmada por usted, como así parece que sucedió; lo que podrá beneficiarle en su reclamación.
- 3. Buenos días abogadas. El enero de 2010 contraté un préstamo hipotecario con clausula suelo. En octubre de ese mismo año cancelé esa hipoteca porque me fui a otra entidad financiera en la que no tenía clausula suelo aunque el diferencial era un poco más alto. Sabiendo que han pasado 7 años. ¿puedo pedir que me devuelvan lo cobrado de más por el suelo? ¿puedo también reclamar los gastos de formalización de la hipoteca? Muchísimas gracias y saludos.
- El ejercicio de la acción para la declaración de nulidad prescribe a los cuatro años, de modo que es muy posible que ya no esté a tiempo de reclamar. No obstante, también es cierto que este asunto es muy singular y que hay opiniones jurídicas para todos los gustos al respecto.
- 4. Hace unos 2 años, el vecino de abajo sufrió unas humedades en su baño que se achacaron a algún defecto de mis tuberías. No quedó muy claro cual era realmente la causa, pues el vecino se negó a que picaran su techo, pero mi seguro asumió la reparación del vecino y yo aproveché para cambiar mis tuberías. Ahora de nuevo aparecen humedades en el techo del baño del vecino y, evidentemente, no son por causa de mis tuberías. El perito de mi compañía dice que son por causa de la bajante (que es la bajante comunitaria más de aguas pluviales) y el fontanero de la comunidad dice que es por una mala conexión de mi tubería con la bajante comunitaria y que, por lo tanto, me corresponde mi el arreglo. Con independencia de todo esto, después de picar mi baño y mi cocina, me encuentro con que la conexión de mi tubería a la bajante general de encuentra por debajo del techo del vecino y no se puede acceder a ella desde mi casa. Y, para rematar, el vecino no deja que se repare desde su casa porque dice que el problema es mío (sic) y, mientras tanto, su compañía aseguradora me ha mandado un aviso de inmediata demanda judicial, y el administrador me reclama el pago del fontanero que envió (la comunidad tiene seguro de daños a terceros). Y mis preguntas son: ¿Qué hago? Y, dado que mi compañía pasa bastante, ante la posibilidad de verme con una demanda judicial (o dos, o más, pues la humedad llega ya hasta el 2º piso -yo vivo en el 5º-) en caso de dejar que me representen los servicios jurídicos de mi compañía y de que – por lo que sea – se perdiera/n el/los juicio/s, ¿Quién asumiría las costas, la compañía de seguros o yo? ¿Me convendría, en cualquier caso, pedir asistencia jurídica gratuita (a la que tengo derecho)? Muchas gracias por su atención. Saludos, Margot Pérez de L.
- Respecto de las condiciones de su aseguramiento, lo primero que tiene que hacer es ver la póliza y la cobertura de defensa jurídica, pues solo así puede conocer el alcance. Si litiga usted con letrados de la compañía, en caso de que pierda el pleito, las costas las asume la aseguradora que ha «autorizado» y dirigido este litigio, provocado por haber negado la cobertura. Sería buena idea, no obstante, evitar esos litigios coordinando a los distintos actores del proceso y, desde luego, reclamando formalmente al vecino que deje entrar en su piso para el examen de la avería, algo a lo que la comunidad de propietarios tiene pleno derecho conforme a la LPH.
- 5. Tengo un piso de mi propiedad alquilado adquirido en 2011 a una filial inmobiliaria. Sospecho que en la escritura del piso le han puesto más metros de los que realmente tiene. Mirando la escritura notarial hay una cláusula que dispone que efectivamente hay discordancia entre lo que dice el catastro y el notario en cuanto a su medición . Dicha cláusula podría ser opaca? En su día el notario no me informó de nada y se limitarion al «firme usted aquí»!!! Debido a que es una discordancia bastante considerable qué argumento podría esgrimir en una hipotética demanda: 1) Alegar nulidad de dicha cláusula y pedir daños y perjuicios o 2) Pedir nulidad del préstamo hipotecario? 3) En qué responsabilidad podría incurrir el notario por dicha opacidad si se demuestra en juicio? Muchas gracias y felicitaciones por la sección.
- Lo normal es que usted haya adquirido la vivienda «como cuerpo cierto», es decir, con la configuración y superficie que tenga con independencia de lo que figure en el catastro o en el registro. No vemos que pueda considerarse que ha habido opacidad si además en la propia escritura ya se dice que existe discordancia entre lo catastrado y la superficie real. Otra cosa sería si usted hubiera pagado a tanto el metro, lo que normalmente se aplica en la compraventa de terrenos.
- 6. Muy buenas.quiero saber si mi hepothequa tiene clausula suelo.me podrias indicar mi como saber lo Si esta afectado o no. Gracias
- Vaya a la cláusula donde consta el tipo de interés aplicable al préstamo, formado por un índice de referencia (el euribor, por ejemplo) más un diferencial. Allí aparecerá la mención de que el tipo no puede superar un determinado porcentaje y, si tiene cláusula suelo, que no podrá bajar de otro porcentaje. Si no le queda claro, cualquier abogado de su confianza podrá hacerle las aclaraciones precisas.
- 7. Por herencia tengo una VPO antigua (50 años) con calificación hasta 2026 que me urge vender. Me han hecho una oferta que me interesa unos vecinos que la quieren unir a la suya que tiene la misma calificación y me piden que solicite eliminar la protección para que puedan comprarla . ¿Es posible hacerlo?¿Tendría coste y consecuencias para mí? Gracias
- La normativa respecto de VPO es muy variable en función del tipo de protección y de la Comunidad Autónoma de que se trate. A través del Registro de la Propiedad podrá saber a qué régimen responde su vivienda y consultar después en la Consejería de Vivienda los requisitos concretos para proceder a su descalificación. En principio, la descalificación implicará la devolución de la totalidad de los beneficios y ayudas percibidos y, además, el precio de venta está sujeto a baremo.
- 8. Buenos días a ambas. Vivo en una comunidad con calefacción central por columnas y el año pasado instalamos los repartidores de costes para individualizar el consumo. Se aplica el criterio según normativa de considerar un 30% (podría ser hasta el 40%) de los costes de funcionamiento (mantenimientos, combustible, electricidad y otros) como gastos fijos repartidos por coeficiente y el 70% restante en función del consumo individual medido por los repartidores. Unos vecinos con el piso cerrado se niegan a pagar los costes fijos calculados sobre el consumo global ya que aducen que no están usando el servicio y que contraviene la Ley de Propiedad Horizontal?. Por más que se les explica que los gastos fijos se calculan sobre el consumo global incluyendo el combustible, las pérdidas de distribución, la disponibilidad del servicio, etc. no se avienen a razones y como son mayoría tenemos un problema serio. ¿Qué podemos hacer para reconducir el tema ya que no aceptan el dictamen técnico de la empresa de servicios energéticos? Si sale adelante su propuesta siendo ilegal ¿Qué acciones podríamos emprender el resto de vecinos?
- Se están dando muchísimos casos de vecinos que obstaculizan la aplicación de lo que es una normativa obligatoria para todos. Si esos gastos están aprobados y no los pagan, serán morosos y se les deberán reclamar como a cualquiera que no pague la comunidad. Son ellos quienes deberían haber impugnado el acuerdo comunitario en tempo y forma. Si son mayoría y han boicoteado lo que entienden ustedes que es un acuerdo legal y lógico, tendrán los minoritarios que acudir a los juzgados si no consiguen, por ejemplo, que las dos partes acepten un dictamen pericial dirimente de algún perito u organismo concreto (solución que sería la mejor y más lógica).
- 9. Que puedo hacer con un vecino que deja la basura en la entreplanta y no la saca hacia afuera? Gracias de antemano
- La comunidad de propietarios debe requerir al vecino y hacerle cumplir las normas de régimen interior en vigor en la misma. Si el problema es de salubridad, puede que el ayuntamiento le eche una mano en la solución del problema.
- 10. tengo un contrato de alquiler de marzo de 2013 y ahora el fondo que es propietario me dice que lo resuelve porque la ley ha cambiado aunque yo lo hice cuando duraban 5 años. ¿Eso es así? ¿Me tengo que ir el mes que viene? ¿Tienen que indemnizarme por el cambio?
- No, no es así; los contratos anteriores a la reforma se siguen rigiendo por la redacción de la LAU que estaba en vigor cuando se celebraron, así que usted puede permanecer en la casa hasta el final de los cinco años. Conteste indicándoles que la resolución es contraria a derecho.
- 11. Buenos dias, vivo en un edificio en el que el promotor se quedo con varios pisos que alquila para consultorios y despachos, tiene mayoria en la junta de propietarios y se impone como presidente de la comunidad año tras año, el problema es que obliga que la puerta del portal quede siempre abierta en horarios comerciales y eso nos esta trayendo mas de un problema con gente que accede al portal para pasar la noche en la zona de arriba,¿ puede obligarnos a esto?, ¿puede negarse con su mayoria a que pongamos alarmas o camaras de seguridad en las zonas conflictivas?. muchas gracias por su atencion
- Cada propietario solo tiene un voto con independencia de que tenga una o más propiedades. La diferencia está en que – en caso de que un propietario tenga dos o más pisos- ese solo voto representará la cuota de participación en elementos comunes que sume todas sus propiedades. El hecho de que para la adopción de acuerdos se requiera doble mayoría (de votos y cuotas) podrá dar lugar a situaciones de bloqueo que en muchas ocasiones solo pueden ser resueltas por la autoridad judicial.
- 12. Si un contrato de arrendamiento pone que se somete a arbitraje, ¿puedo demandar en el juzgado? Me cobran un dineral por hacer el arbitraje, me lo puso en el contrato el de la agencia donde puse el piso.
- No; si ambas partes se sometieron válidamente a arbitraje, están obligadas a plantear sus divergencias ante el tribunal arbitral que designaran en el contrato. La única posibilidad es que ambas partes también de común acuerdo renuncien a esta sumisión expresa y se sometan a la justicia ordinaria. Además de los costes del procedimiento arbitral, tenga e cuenta que si tiene que ejecutar el laudo (y por ejemplo echar al inquilino moroso), la ejecución tendrá que tramitarla en todo caso en un juzgado.
- 13. Buenas tardes, en Madrid hay muchisimas viviendas vacias que su propietarios no las quieren alqular por temor a los morosos que despues de lagos procedimientos dejan notable deuda incobrales y en algunos caso desperfectos en viviendas ¿ Como se pude sulocionar este problema? ¿ Es aconsejable contratar con empresas de seguros de alquiler y cuales son las mas fiables ?. Muchas gracias y saludos. Roberto.
- Ciertamente la morosidad es un problema que afecta en buena medida a los arrendamientos de vivienda. Aunque se han incorporado importantes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil que sin duda agilizan los trámites de desahucio, es cierto que no siempre se consigue la celeridad deseada. Lo único que podemos hacer es prever en lo posible las consecuencias del impago a través de la constitución de garantías (avales, depósitos…) o, en su caso, concertando seguros. Dicho esto, la realidad es que no siempre el arrendatario está en disposición de hacer frente al sobrecoste que supone la constitución de tales garantías.
- 14. Voy a comprar un piso y el vendedor me ha exigido que pague una cantidad en negro. Si lo hago, soy consciente de que es ilega, a que sanciones me expongo?
- En su condición de comprador usted es el obligado a abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se liquida sobre el precio de venta. Si abona parte del precio en negro es de suponer que la cantidad por la que se escriture la operación de compraventa estará por debajo del valor de mercado del inmueble (o al menos por debajo del valor de referencia para Hacienda), de modo que es fácil que la agencia tributaria le termine haciendo una comprobación de valores y le liquide la parte del impuesto no abonada con sus correspondientes recargos.
- 15. Ante las diferentes noticias relacionadas con la devolución de gastos de hipoteca: notaría, actos jurídicos documentados: ¿qué gastos relacionados con la hipoteca se pueden reclamar a la entidad financiera? ¿cuál es la vía adecuada para ello?
- La sentencia del supremo (que no es nueva, data de diciembre 2015) analiza varias cláusulas de contratos bancarios y concluye la abusividad. Respecto de los gastos de notaría y registro, lo que dice es que el arancel de éstos atribuye la condición de obligado al pago al solicitante del servicio o a aquél a cuyo favor se inscriba el derecho, y ése es el banco que es quien tiene interés en documentar e inscribir su garantía. La sentencia reconoce que el beneficiado por el préstamo es el cliente, pero la garantía se adopta en beneficio del prestamista así que endosar al cliente todos gastos es abusivo. En cuanto al AJD, la ley establece que en la constitución de préstamos, el obligado es el prestatario, pero también dice que es sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y en su defectos quienes soliciten los documentos notariales o aquellos a cuyo favor se expidan. Por todo ello, al menos en el AJD será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y la expedición de copias, actas y testimonios, el banco, luego la cláusula que impone todo al prestatario también es abusiva. ¿Lo normal es hacer una reclamación extrajudicial al banco y, si no prospera, plantear una demanda civil.
- 16. Cómo recomiendan pagar una vivienda al contado? En cheque, en transferencia, en efectivo, etc.
- El pago en efectivo está descartado porque legalmente no se pueden hacer pagos de más de 2.500 €. Dicho esto, cualquier medio pago del que quede constancia documental es perfectamente válido. Lo más habitual es el cheque bancario -no cheque ordinario sino emitido por el banco pagador a favor del vendedor- .
- 17. Hola y gracias La Tasadora del banco que realizo mi informe de tasacion de mi vivienda no contesta a mis reclamaciones de informacion sobre el informe nombrado.Si no me dan la informacion que les solicito ¿a quien puedo recurrir?¿estoy en mi derecho de ser informada respecto a ello,no?
- Claro que está en su derecho; de hecho es usted quien va a pagar ese informe. Reclámelo directamente o a través del banco, no es normal que no se lo faciliten.
- 18. Buenos días, Es posible la resolucion del contrato de arrendamiento de local de negocio de renta antigua por jubilacion de uno de los inquilinos? Gracias, un saludo.
- Aunque habría que analizar su contrato, si existe al menos otro arrendatario que además continúe con la actividad, no cabría resolución por esta causa.
- 19. Buenas tardes, tengo un inquilino en una de mis propiedades, pero lleva un par de meses sin pagarme la renta. En estos casos ¿que se debe hacer?
- Hágale un requerimiento fehaciente (burofax, por ejemplo) y, si no lo atiende, plantee la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de la deuda. Si entre la reclamación extrajudicial y la interposición de la demanda han pasado más de 30 días, el arrendatario no podrá enervar la acción. Si no hace la reclamación previa o no pasan 30 días hasta que presenta la demanda, el arrendatario podrá pagar una vez formulada la demanda y evitar así la resolución del contrato. Necesita abogado y procurador.
- 20. ¿Qué votos son necesarios para aprobar en la Junta de Propietarios la apertura de una ventana en un piso de la planta Baja(el bloque tiene 9 alturas)? Somos 39 propietarios. Qué artículo de la Ley de P.H. actualizada se aplicaría a este caso? ¿Se puede abrir la ventana en la fachada principal? Gracias
- Aunque nos consta que podría ser un asunto polémico, a nuestro juicio, la apertura de un hueco en la fachada principal del edificio implica una alteración sustancial del elemento común que requeriría el acuerdo unánime. Ahora bien, deben tener en cuenta también otras cuestiones tales como las normas municipales o los derechos de los colindantes que puedan verse afectados por la apertura de una ventana desde la que se pudieran proyectar vistas sobre ellos.
Despedida
Muchas gracias por tantas y tan variadas preguntas. Nunca las sentencias dictadas en temas de vivienda han estado tan en boca de todos. Permitidnos ser prudentes al respecto; no siempre lo que se transmite en los medios de comunicación refleja exactamente lo que han dicho los tribunales. Mejor leer las sentencias….Hasta el martes.
Fuente: elmundo.es
