Cómo evitar un buen susto al heredar una vivienda: claves legales y fiscales

Aceptar un piso con una hipoteca muy superior al precio actual del inmueble es el principal escollo que encuentran los herederos.

Sábado 15 de Diciembre de 2018

La vivienda es, generalmente, la principal inversión de las familias españolas y por eso es el bien que más frecuentemente se suele recibir en una herencia. Una circunstancia que puede ser más o menos rentable y para la que conviene estar preparado tanto en el aspecto legal como fiscal.

De momento, lo que dicen las cifras del Consejo General del Notariado es que las renuncias a herencias continúan creciendo y que llevan una década haciéndolo. Aunque la situación se desató con la crisis, el fenómeno no se ha ido reduciendo con la mejoría de la situación económica. La prueba es que en 2017 hubo 42.987 renuncias a herencias, el dato más alto desde que la institución genera esta estadística y casi cuadruplicando las cifras de 2007. Y parece que este año la evolución puede ser similar puesto que durante el primer semestre de 2018 se han producido ya 24.124 renuncias.

José Luis Lledó, vicepresidente del Consejo General del Notariado y Decano del Colegio Notarial de Andalucía, admite que no sabe cuáles serán las cifras finales de 2018 pero sí confirma la evolución al alza de las renuncias y explica que se producen por tres motivos: por no poder pagar los impuestos; por recibir una herencia dañosa, es decir, en la que las cargas u obligaciones sean mayores que el valor de los bienes y derechos de la misma; o porque se renuncia a la vivienda en favor de los descendientes por una cuestión fiscal.

Lledó aclara que las renuncias por no poder pagar los impuestos se producen muy pocas veces, especialmente cuando los hijos heredan de los padres, ya que en la mayoría de las comunidades hay exenciones y bonificaciones a la hora de pagar el Impuesto de Sucesiones en el caso de herencias entre familiares directos (abuelos-padres-hijos). Señala además que muchas autonomías han elevado el límite que hay que heredar para pagar dicho tributo y pone como ejemplo que en Andalucía se establece un límite en la base imponible de un millón de euros, que es una cantidad alta que no se corresponde con el precio medio de una vivienda en España.

El representante de los notarios recuerda que hay bastantes comunidades donde los ascendientes, descendientes y cónyuges del fallecido prácticamente no pagan nada y recalca que el principal motivo de renunciar a una herencia son las deudas del difunto. Precisando que en el caso de una vivienda, la principal causa son las hipotecas altas sobre inmuebles cuyo valor ha ido disminuyendo. Lledó hace notar que con el desplome de los precios es muy habitual que los herederos se encuentren con una vivienda hipotecada por un importe muy superior al precio actual, por lo que puede no salir a cuenta aceptar el piso y continuar pagando el préstamo hipotecario.

Para estos casos, los notarios aconsejan aceptar la herencia a beneficio de inventario, que es una fórmula en la que se va a responder de la deuda y las cargas del legado solo con los bienes heredados y no con el patrimonio personal de los herederos. Y recalca que si un heredero tiene sospechas de que las deudas son importantes debería aceptar siempre a beneficio de inventario. El vicepresidente del Consejo indica que hay 30 días para solicitar la aceptación de la herencia a beneficio de inventario y precisa que en ese supuesto el notario cita a herederos, al banco que ha concedido la hipoteca y a cualquier acreedor a una reunión en la que se hace un inventario para ver si interesa aceptar esa herencia y que una vez se concluya el inventario se da un plazo de 30 días a los herederos para decidir, “y hay mucha gente que está renunciando después de deliberar”, señala este experto.

Por último, José Luis Lledó apunta que el tercer tipo de renuncia que se está dando es una renuncia “técnico fiscal”. Consiste en que los padres renuncian a su herencia en beneficio de sus hijos, ya que de esa forma dividen la base imponible del Impuesto de Sucesiones y se tributa menos o incluso nada, ya que puede no llegarse al mínimo que exime de pagar en la región correspondiente.

LOS PASOS QUE HAY QUE DAR

Cuando una persona fallece hay que pedir el certificado de defunción y hay que esperar 15 días para solicitar el certificado de últimas voluntades para saber si el fallecido hizo o no testamento. En caso de que hubiera testamento, los herederos deberán acudir a la notaría donde se encuentre depositado (en el certificado se indica la fecha del último testamento y ante qué notario se hizo). Y en el caso de que no lo hubiera, en el Certificado de Últimas Voluntades se informará de esta circunstancia y los herederos tendrán que acudir a un notario para que realice la declaración de herederos y reparto de la herencia.

María Esther González, abogada fiscalista de ARAG, dice que no hay que olvidar que antes de seis meses, a contar desde el día del fallecimiento hay que pagar los impuestos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al que se añadirá el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, en el caso de que en la herencia hubiera una vivienda.

En materia de los impuestos que hay que abonar, esta letrada destaca que el Tribunal Supremo ha aclarado a los Ayuntamientos que también reza para las herencias la sentencia del Tribunal Constitucional que exime de pagar la plusvalía a quienes hayan vendido una vivienda con pérdidas. La abogada señala que el Constitucional decía que la plusvalía no se podía aplicar cuando el contribuyente pudiera demostrar pérdidas patrimoniales, pero de hecho los ayuntamientos no consideraban que se pudiera producir este supuesto en el caso de herencias, ya que consideraban que el inmueble se incorporaba de manera ‘gratuita’ al patrimonio del contribuyente. Sin embargo, el Supremo indica que esto no es así y que se debe aceptar como prueba de esa minusvalía de la vivienda el hecho de que el valor de trasmisión se menor que el de adquisición.

Además, la abogada de Arag señala que la aclaración del Supremo sobre la plusvalía también puede aplicarse a los herederos que reciban una casa aunque no la hayan vendido, señalando que en este supuesto -que valdría para las casas que se compraron justo durante el boom inmobiliario- lo que hay que comparar para demostrar la pérdida patrimonial que sufre el heredero son las escrituras de compra y el valor de aceptación de la herencia.

CONSEJOS FISCALES

Asimismo, esta experta en fiscalidad recalca a los herederos que si tienen pensado vender la vivienda lo más conveniente sería hacerlo durante el primer año, ya que una venta posterior a este plazo obligaría a pagar el impuesto de nuevo. En los 12 primeros meses se considera que no se ha producido un incremento sobre el valor del terreno, por lo que la venta no debería tributar.

Otro aspecto importante que habría que tener en cuenta a la hora de vender es comprobar si hemos recibido alguna bonificación en los impuestos, tanto en Plusvalía como en Sucesiones, por mantener la vivienda en nuestro patrimonio durante un periodo de tiempo determinado ya que si la venta se hace antes de tiempo habrá que devolver las bonificaciones disfrutadas. María Esther González aclara que si se va a vender la vivienda ante del plazo que está establecido para disfrutar de dicha bonificación hay que pagar la diferencia y regularizar la situación tributaria, ya que en caso contrario si no lo hacemos nosotros puede dar lugar a sanciones que pueden ser un 150% superiores de la cantidad que se ha dejado de pagar.

Fuente: invertia.com

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