El Gobierno justificó la urgencia del decreto ley para acabar con la incertidumbre del mercado hipotecario, pero nada más lejos de la realidad. El nuevo marco normativo deja muchas dudas en el sector, y abre la posibilidad a que la guerra competitiva que tenían las entidades en la concesión del crédito se traslade a la subrogación. Esto es, quitar clientes al rival, al poder ofrecer mejores condiciones sin el impuesto en vez de conceder nueva financiación. “Es una ineficiencia de mercado de libro”, aseguran en el sector.
Esta es una de las incertidumbres que aparecen en el mercado después del caos hipotecario del último mes. El 18 de octubre, de forma inesperada, el Supremo eliminó una parte del reglamento del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que apuntaba hacia un cambio del sujeto pasivo para que el prestamista, y no el prestatario, pague el tributo. Es decir, el banco. Pero decidió revisar su decisión y, con una gran división interna —15 votos a 13—, mantuvo al cliente como el sujeto pasivo. A raíz de ello, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció un decreto ley para que “los clientes nunca vuelvan a pagar el AJD”.
El decreto ley está reservado para procedimientos de urgencia. El Ejecutivo la justificó en “la situación de incertidumbre generada” las últimas semanas. El decreto ley deberá ser convalidado por el Congreso, y hay diputados de la oposición pidiendo que sea un proyecto de ley. En cualquier caso, una vez clarificado el sujeto pasivo, han surgido otras incertidumbres, como el olvido de las cooperativas de crédito, que tienen una exención del AJD en su normativa fiscal que data de 1990. Hacienda ha rectificado para que paguen como el resto del sector, y el Congreso lo ha incluido en la nueva Ley Hipotecaria.
Otra exención vigente en el mercado hipotecario radica en las subrogaciones, con el argumento de que no se tribute dos veces por el mismo concepto, según la Ley 2/1994. Es decir, cuando hay un cambio en el contrato para modificar al prestatario o, más comúnmente, al prestamista. Las dos modalidades más comunes son que el cliente se lleve la hipoteca de un banco a otro, o que el comprador de la vivienda acepte la hipoteca subrogada del promotor, que ha llegado previamente a un acuerdo de financiación con una entidad. Desde Hacienda no han hecho comentarios sobre esta exención, que la banca da por hecho que continuará para evitar la doble imposición.
Ambas opciones se libran del AJD, que se paga al constituirse la hipoteca, y que desde este fin de semana corresponde al prestatario. Hasta ahora, el impuesto autonómico, que oscila entre el 0,75% y el 1,5%, lo pagaba el cliente. Es decir, a efectos de la oferta hipotecaria no era relevante para las condiciones que los bancos podían ofrecer por conceder un nuevo préstamo con garantía hipotecaria o quitárselo a un competidor. Ahora cambia el escenario.
“Lo lógico es que los bancos vayan a preferir subrogar hipotecas vivas que conceder nuevas, y van a poder ofrecer mejores condiciones para ello al no soportar el impuesto”, explican en un banco. Por su parte, el banco que pierde la hipoteca se arriesga a haber pagado un impuesto sin disfrutar de los intereses pagados por el cliente, con una compensación máxima del 0,25% pendiente por comisión de cancelación.
Lo lógico es que los bancos prefieran subrogar hipotecas que conceder nuevas, y van a poder ofrecer mejores condiciones sin el impuesto
“Es una ineficiencia de mercado de libro, que dificultará que haya una formación clara y completa de los precios”, insiste un ejecutivo bancario. “Ahora, si das una hipoteca pagas el impuesto, y otro banco puede llegar y llevársela sin soportar el tributo. Es otro lío, igual que las deducciones autonómicas con el AJD o las cooperativas de crédito”, agregan en otra entidad.
Vinculación del cliente
Otras fuentes de la banca señalan que el volumen de subrogaciones en la actualidad es reducido, aunque sí ha habido momentos en el pasado con políticas comerciales agresivas de algunas entidades para ganar cuota de mercado sobre otras. Especialmente cuando apenas había nuevo crédito en plena crisis e imperaba el desendeudamiento de los hogares, con lo que en juego de suma cero la única forma de crecer era a costa de los competidores.
Así, en los bancos aún no hay consenso sobre el alcance de esta “ineficiencia”. Lo que sí tienen claro es que añade incertidumbre en la concesión de nuevas hipotecas, lo que a la larga acabará reflejándose en el precio o en las condiciones asociadas. “Va a ser más importante la relación con el cliente”, señala un banquero. En otras palabras, se incentiva la vinculación con productos financieros como seguros, fondos de inversión o planes de pensiones, para que sea más difícil o tedioso moverse de banco.
En cuanto a los promotores, que se librarán del AJD, “es difícil vincularlos y es financiación a medio plazo, con lo que necesariamente el impuesto acabará diluyéndose en el precio”, arguyen en una entidad. En cualquier caso, fuentes de la banca coinciden en que es un nuevo riesgo de caos en el mercado hipotecario, que en este caso se deriva de “legislar en caliente”.
Asimismo, concluyen en que lo lógico es que en la nueva Ley Hipotecaria que se negocia en el Congreso o en la convalidación del decreto sobre el tributo se estipule que el banco que se queda una hipoteca subrogada pague el porcentaje correspondiente del impuesto que abonó a la Hacienda autonómica la entidad que concedió el préstamo. Aunque todavía no ha habido tiempo para coordinarse en este sentido, desde la banca se da por hecho que se solicitará esta medida. Por ahora, la normativa incentiva la guerra por la subrogación de hipotecas.
Fuente: elconfidencial.com
