¿Puedo financiarme con una ampliación de hipoteca?

Mientras se haya sido puntual en el pago de las cuotas y el incremento que paguemos no implique comprometer más allá del 35% de nuestros ingresos mensuales, el banco no tendría por qué oponerse

31/08/2018

Responde Ferran Font, director del Gabinete Estudios de Pisos.com

Ampliar la hipoteca existente es una de las posibilidades que se tienen cuando surge la necesidad de obtener financiación adicional, ya sea para un negocio, como en este caso, o para hacer una reforma o realizar cualquier otro tipo de inversión. Además de la ampliación del capital pedido al banco en su día, está la opción de pedir una segunda hipoteca. Ambos trámites son bastante similares, pero los gastos son diferentes. Es importante hacer cálculos para escoger la alternativa más recomendable. Por otro lado, también existe la posibilidad de pedir un préstamo personal.

A la hora de ampliar un préstamo ya concedido, que es lo más sencillo y lógico en un principio, se deberá realizar una novación. Mientras se haya sido puntual en el pago de las cuotas y el incremento que paguemos con la ampliación no implique comprometer más allá del 35% de nuestros ingresos mensuales, el banco no tendría por qué oponerse. En la escritura del préstamo en vigor estará recogida la comisión aplicable. También habrá que costear los honorarios de notaría, registro y gestoría, e incluso, hacer una nueva tasación de la vivienda y liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En cualquier caso, estos gastos serán más reducidos que formalizar una nueva hipoteca. Habrá que estar atento a que el banco no aumente el tipo de interés o nos obligue a contratar más productos vinculados. Precisamente, la ventaja de esta opción radica en que se mantienen las mismas condiciones.

Una segunda hipoteca implicaría pagar dos cuotas diferentes sobre una misma vivienda, o bien cancelar la primera y pedir una nueva que sume el importe que se requiere al capital pendiente de amortizar de la que existía previamente. Los bancos suelen ser más reticentes a conceder segundas hipotecas, también llamadas hipotecas en segundo rango. Suelen exigir que se haya saldado ya gran parte de la deuda de la primera hipoteca y que el valor de tasación de la vivienda sea superior a la suma de las dos deudas. Otra opción es ir a una entidad diferente a aquella en la que tenemos la primera hipoteca y pedir una segunda. Sin embargo, esta concesión es todavía más remota, dado que el primer banco tiene preferencia de cobro en caso de impago. O bien, se puede hacer una subrogación, llevándonos la hipoteca existente a otro banco pero pidiendo más dinero. En cualquier caso, resulta más costoso.

Por otro lado, tal y como hemos apuntado al principio, una segunda hipoteca es más cara porque los gastos adicionales (tasación, notaría, etc.) son los mismos que se asocian a la compraventa de un inmueble, si bien es cierto que se aplican ciertas reducciones. Igualmente, los productos vinculados encarecerían la cuota. Si se rehipoteca la vivienda, es decir, se cancela la primera y se pide una hipoteca nueva, habría que enfrentarse además a los gastos de constitución y cancelación. En resumen, todo depende de las condiciones que aplique el banco. En ocasiones, una segunda hipoteca conviene más si la que tenemos tiene un interés bajo, dado que el banco tratará de subirlo. Es importante saber que estos se calculan sobre el importe total, no únicamente sobre la cantidad adicional solicitada. Tampoco debemos desechar la opción del préstamo personal, pues es posible que nuestras circunstancias financieras lo señalen como lo más conveniente. Debemos acudir al banco y, con todos los costes sobre la mesa, tomar la mejor decisión.

Fuente: abc.es

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