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La ejecución extrajudicial, «venta extrajudicial del bien hipotecado» en expresión moderna del art. 129 LH, un procedimiento que no termina de levantar cabeza, ni de convencer (más aquí).

 

 7/07/2014 – Por Ana Fernández-Tresguerres. Notaria de Madrid. Letrada adscrita a la DGRN. Registradora en excedencia

 

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Sin perjuicio de la eventual tramitación de una ley sobre la jurisdicción voluntaria, cada vez más adelgazada, el Proyecto de Ley de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil regula la subasta electrónica derivada de procedimientos de ejecución.

La Ley 1/2000 había ya reformado el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (LH), relativo a la venta notarial al tiempo en que zanjaba eventuales problemas de legalidad derivados de su eventual concepción como procedimiento extrajudicial de ejecución.

Se entendía, en tiempos, que la ejecución estaba reservada al juez en base al artículo 117 CE. Tras la creación de la Oficina Judicial por la Ley 13/2009, y el incremento de las funciones atribuidas a los secretarios judiciales, que en la nueva norma tendrán el total control de la ejecución, se desjudicializa esta actividad, en sintonía, por otra parte, con las legislaciones de nuestro entorno. El artículo 129 LH, que ahora se retoca, introdujo que «d) La venta se realizará mediante una única subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado».

Esta redacción produjo un vacío pues, a día de hoy, transcurrido más de un año, no hay procedimiento. Esto crea dificultades no sólo con las actas notariales ya iniciadas sino con las posteriores, que por tal razón, son insignificantes. Dudas que dieron lugar a la resolución de la DGRN de 25 de febrero de 2014, que estableció que las iniciadas tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 tendrían una sola subasta pero sin medios electrónicos inexistentes. La exposición de motivos del Proyecto de Ley justifica la extensión de la forma electrónica a las subastas judiciales derivadas de procedimientos de ejecución, pues dice, no parece lógico que se reserve sólo a las notariales. Incide en su diseño de acuerdo con los principios de publicidad, seguridad y disponibilidad. Es indiscutible. Sí lo es que las subastas notariales ejecutorias o no ejecutorias queden en la aplicación de la futura ley en un auténtico limbo jurídico.

En efecto, la Ley 1/2013 prevé un desarrollo reglamentario que exige la modificación del artículo 236 del Reglamento Hipotecario (RH) y que hasta ahora es fallido, tras dos intentos. La publicación de la nueva ley exigirá, aunque no se haga, integrar el contenido de la misma a las subastas por venta forzosa ante notario y, tras dicha integración, desarrollar el texto reglamentariamente. Los trámites esenciales del procedimiento deben constar, aunque no se diga, en una ley. Pero, como siempre que se precisa un desarrollo tecnológico, la aplicación informática mandará, así que habrá que analizar la herramienta.

No es claro el ámbito de aplicación de la futura normativa, en relación a las subastas notariales. Es un aspecto que deberá mejorarse en la tramitación parlamentaria. El procedimiento electrónico debería ser aplicable a toda subasta notarial. El artículo 220 RN preveía las actas de subasta, pero fue anulado por sentencia del TS de 20 de mayo de 2008. En todo caso, aún sin procedimiento regulado, existen, y es un acta de control jurídico y presencia no derivado necesariamente de un procedimiento de ejecución extrajudicial.

Centrándonos en las ventas notariales a causa de incumplimiento o impago, artículo 1872 CC, son consecuencia de la efectividad del ius distrahendi del deudor en un amplio abanico de supuestos, cada uno de ellos con su singularidad. Así, desde el punto de vista subjetivo, presenta interés el tipo de contratación, dada su inmediata repercusión en la eficacia e ineficacia del contrato y sus obligaciones accesorias: contratación B2C o B2B. Nada dice el proyecto de esta relevante circunstancia -pues es un proyecto esencialmente procesal- . Abarca, objetivamente, bienes muebles o inmuebles, y salvo curiosamente, en la referencia al procedimiento notarial, con erratas graves por cierto, nada se dice del ámbito de la contratación con consumidores.

Cuestión distinta es la aplicación de la normativa proyectada a las prendas, esencialmente situadas en la contratación B2B. Es su omisión a una carencia que debería cubrirse durante la tramitación de la ley, a fin de aplicar el procedimiento ahora regulado a la ejecución extrajudicial de las garantías pignoraticias además de a los derechos reales de hipoteca. Algún comentario merece la ejecución de las prendas. Someramente: respecto de su objeto, la situación económica ha incrementado su concertación sobre todo tipo de créditos y valores; subjetivamente, debe entenderse que no es habitual en la contratación con consumidores; respecto de su forma y requisitos, existen graves carencias normativas que conducen a integrar, normalmente con intervención judicial, la escritura de constitución de la garantía con un pliego de condiciones de ejecución en caso de carencias en el procedimiento. En todo caso se precisa, indiscutiblemente, que en la escritura de constitución figuren al menos el pacto o la autorización de venta para caso de impago y la fijación de un domicilio para notificaciones. La nueva norma se refiere a la ejecución sobre establecimientos mercantiles, determinando, con alteración de la Ley especial, que será considerado domicilio a efectos de notificaciones el local abierto al público. Entre los aspectos destacables en la nueva norma, que son muchos, quiero referirme a dos: la regulación de las notificaciones y la purga de las cargas. Del primero, podemos destacar que se potencia la consignación registral del domicilio a efectos de notificaciones, regulándose, en el nuevo artículo 683 Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento registral ampara el cambio de domicilio. A excepción de la notificación personal por notario, que será válida, en cualquier lugar, tanto el despacho de ejecución como la práctica extrajudicial de requerimientos se hará en el domicilio consignado registralmente a cualquiera de las personas que indica el proyectado artículo 686. De rondón, además se introduce un efecto fehaciente para el correo certificado, lo que no es cierto, porque no acredita el contenido del envío, como podría ser, como mucho, un burofax.

En relación a la purga de cargas, sólo se destacará que el sorprendente artículo 673 prevé la posibilidad de que la eventual financiación y la entidad financiadora del rematante en la subasta consten en el testimonio del secretario, que es título de la inscripción a los efectos de no ser cancelados en la purga. ¿Sustituye a la necesaria formalización de póliza o bien de escritura de hipoteca sobre otro bien que deba garantizar la financiación? La cancelación de cargas posteriores a la venta notarial queda en el más absoluto silencio. Debe mejorarse el texto en muchos más aspectos de los ahora esbozados.

 

Fuente: eleconomista.es

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