NUEVA LEY HIPOTECARIA

MARTÍN TORRES GAVIRIALogroño

El pasado 03/11/2017 el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Está a la espera de la tramitación parlamentaria pertinente para que, con las enmiendas oportunas de todos los partidos políticos, sea aprobada la nueva Ley Hipotecaria en el Congreso.

Como está previsto que entre en vigor en el primer semestre de este año he considerado oportuno exponer los aspectos de más interés para el consumidor; a pesar de que, como es lógico, este proyecto de ley puede sufrir, y sufrirá, modificaciones por las enmiendas que se aprueben. Esta nueva ley era necesaria por tres aspectos fundamentales: en primer lugar, se busca proteger a los consumidores aumentando la transparencia. En segundo lugar, se da seguridad jurídica al sector financiero cerrando las cascadas de reclamaciones judiciales (cláusulas suelo, gastos hipotecarios, etc.) acaecidas en los últimos años y por último, cumplir la normativa europea de que TODOS sus estados miembros contemplen en sus normativas nacionales, relativas a los préstamos hipotecarios, la regulación comunitaria recogida en la Directiva 2014/17/UE.

– La primera novedad importante es que el cliente debe visitar al notario, mínimo siete días antes de la firma de la hipoteca, para que, gratuitamente, le explique las cláusulas que puedan perjudicarle así como el resto de requisitos a los que se compromete al firmar el contrato. El cliente deberá firmar que lo ha entendido todo. En caso contrario, el notario no autorizará la firma de la hipoteca.

– Quedan fijadas por ley las comisiones de amortización anticipada (parcial o total), tanto en las hipotecas de tipo fijo como variable.

– El interés de demora no puede superar tres veces el precio legal del dinero. Actualmente el máximo sería el 9%.

– En la ejecución hipotecaria se alarga el plazo de demora previo a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado necesaria para iniciar el proceso de embargo.

– Vincular la contratación de productos a la concesión del préstamo hipotecario es un tema controvertido, ya que afecta al margen bancario y a las necesidades del clientes y es necesario buscar un equilibrio entre ambas vertientes. Con el nuevo proyecto de ley, parece ser que no va a desaparecer (insisto falta el trámite del Congreso), pero todo indica que si la entidad demuestra que esos productos contratados aportan un beneficio claro a los prestatarios, será lícita su comercialización. Por otro lado quedan prohibidos los incentivos a los empleados de banca por la captación de hipotecas. No obstante, también se permiten las contrataciones de seguros de vida (amortización, protección de pagos) y de hogar, pero en las aseguradoras que el cliente designe.

– Se abaratan los costes para convertir una hipoteca de interés variable a fijo. Se reducen los aranceles notariales, registrales y se limitan las comisiones de novación y subrogación. Esta medida es de carácter retroactivo. Por tanto se podrán aplicar a las hipotecas ya formalizadas. Esta norma no es para pasar de tipo fijo a variable.

– Las hipotecas multidivisas se podrán convertir en euros en cualquier momento. Esta norma no será de carácter retroactivo.

Quedan fuera del Proyecto de Ley temas como la dación en pago y quién debe asumir los gastos de formalización de la hipoteca. Aunque creo que no hay que ser un lince para saber quién va a ser el último pagador. No está mal poner un poco de orden y sobre todo ajustarnos a la Unión Europea, pero esta Ley va a endurecer la concesión de las hipotecas y, sobre todo, las va a encarecer. Es una consecución directa de la circular contable del Banco de España (4/2016): «Los precios de los productos deben cubrir todos los costes».

Martín Torres Gavíria

Fuente: larioja.com

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