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_ La protección del deudor hipotecario no es asunto zanjado. En tiempo relativamente cercano la transposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010 requerirá cambios en nuestra legislación interna. Transcendental nos parece su artículo 28, en lo que a intereses moratorios y posible admisión de la dación en pago respecta.
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1. Los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.2. Los Estados miembros podrán exigir que, si se permite al prestamista definir e imponer recargos al consumidor en caso de un impago, esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago.3. Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos.4. Los Estados miembros no impedirán que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito.
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_ Tampoco la protección del consumidor en general es asunto cerrado. Así el BOE de 28 de marzo de 2014 publica la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, a fin -principalmente- de transponer al derecho interno la Directiva 2011/83/UE. Tiene particular incidencia en el ámbito notarial la nueva redacción dada al art. 93 LGDCU:
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Artículo 93 LGDCU. Excepciones. La regulación establecida en este título (se trata del TÍTULO III – Contratos celebrados a distancia y contratos celebrados fuera del establecimiento mercantil) no será de aplicación: i) A los contratos que, con arreglo a la legislación vigente, deban celebrarse ante un fedatario público, obligado por ley a ser independiente e imparcial y a garantizar, mediante el suministro de una información jurídica comprensible, que el consumidor y usuario celebra el contrato únicamente previa reflexión suficiente y con pleno conocimiento de su alcance jurídico.
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El artículo 81.2 LGDCU mantiene su anterior literalidad: «Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, informarán a los consumidores y usuarios en los asuntos propios de su especialidad y competencia».
Es previsible que este artículo despliegue gran juego en el futuro, tratándose de demandas de responsabilidad civil frente al Notario. Parece cuadrar muy bien con la doctrina emanada de la STS 9 Mayo 2013 y menos con la «expresión manuscrita» -por más que criticable, mucho más segura en su formulación- que impone el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
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- Es claro que la información jurídica que el Notario viene obligado a suministrar ha de ser comprensible, «atendidas las circunstancias de los comparecientes» (art. 193 Reglamento Notarial).
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Art. 193 Reglamento Notarial. Los notarios darán fe de haber leído a las partes y a los testigos instrumentales la escritura íntegra o de haberles permitido que la lean, a su elección, antes de que la firmen, y a los de conocimiento lo que a ellos se refiera, y de haber advertido a unos y a otros que tienen el derecho de leerla por sí.
A los efectos del artículo 25 de la Ley del Notariado, y con independencia del procedimiento de lectura, se entenderá que ésta es íntegra cuando el notario hubiera comunicado el contenido del instrumento con la extensión necesaria para el cabal conocimiento de su alcance y efectos, atendidas las circunstancias de los comparecientes…
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- Y bien, ¿añade algo este nuevo art. 93 LGDCU al art. 193 RN citado? En otras palabras, que el consumidor celebra el contrato únicamente previa reflexión suficiente, ¿es un plus a garantizar por el Notario? Pese a la literalidad del art. 93.i) LGDCU, parece que la obligación de información del Notario tendiera a objetivarse, al resultado.
El tiempo dirá. En cualquier caso, no parece conveniente ni un ejercicio defensivo de la profesión (vg. mediante abuso de testigos o reservas, cfra. arts. 180 y 194 Reglamento Notarial), ni tampoco sembrar una desconfianza en el ejercicio notarial, lo que habría de terminar desvirtuándolo.
Otro ejemplo de «insegura» actuación para el Notario en el art. 175.5 Reglamento Notarial: «… el notario podrá denegar su actuación si no considera suficientemente justificada la urgencia alegada o si alberga dudas sobre la exactitud de la información que posee el adquirente.»
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Magistrados, abogados y notarios debaten en el Colegio Notarial de Cataluña sobre cláusulas abusivas y préstamos hipotecario
- Se analizará el caso Aziz, la Ley de protección de los deudores hipotecarios, la información previa a la autorización del préstamo hipotecario y la trasposición de la directiva europea, entre otro.
Hoy miércoles 2 de abril, el Colegio Notarial de Cataluña acoge la Jornada “Información y control del clausulado de los préstamos hipotecarios”, en la que participan destacados magistrados, abogados y notarios para analizar distintos aspectos entorno a las cláusulas abusivas y los préstamos hipotecarios. Los ponentes analizarán y valorarán en profundidad la legislación actual – tanto desde la perspectiva nacional como desde la europea –y la liquidación unilateral de la deuda e intereses de demora (caso Aziz); así como la Sentencia del Tribunal Supremo sobre cláusula suelo y la posterior jurisprudencia, la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado; o las reformas pendientes en este ámbito desde la perspectiva notarial, entre otros.
En el trascurso de la Jornada se van a presentar ponencias sobre “La perspectiva judicial de las cláusulas abusivas”; “La liquidación unilateral de la deuda, vencimiento anticipado e intereses de demora”; “La sentencia del Tribunal Supremo sobre cláusula suelo y ulterior jurisprudencia en los Juzgados de 1ª instancia”; “La legislación continuada de protección de los deudores hipotecarios hasta la Ley 1/2013”; “La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre aplicación de la reforma operada por Ley 1/2013”; “La oferta vinculante e información previa a la autorización del préstamo hipotecario”; y “La directiva europea sobre “créditos hipotecarios”, reformas pendientes en los préstamos hipotecarios.” (ver programa adjunto)
El objetivo de la Jornada es, en primer lugar, un bloque judicial, en el que se ofrecerá una visión general de las cláusulas abusivas desde la óptica de la Audiencia de Girona que fue, en su día, pionera en aplicar el abuso de derecho o el enriquecimiento injusto (caso Aziz); y, sobre todo, repasar las cláusulas que pueden ser consideradas abusivas dada la amplitud con que se han declarado por múltiples Juzgados de 1ª Instancia. Todo ello incluso tras la Ley 1/2013, de protección de los deudores hipotecarios, que sigue ofreciendo serias dudas aunque pretenda venir a solucionar cuestiones ya entonces, y que siguen, ahora candentes en lo que es la protección de los deudores, incluso por razones de derecho transitorio. Y, sobre todo, por haberse planteado, de nuevo, cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea con ocasión de esta última reforma operada por la Ley 1/2013.
Tras la célebre sentencia “Aziz” del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se quiere considerar las cuestiones que entonces se debatieron y que por ser cuestiones de derecho nacional interno no puede resolver la jurisdicción europea. En consecuencia, se trata de considerar la operatividad y legalidad de la liquidación unilateral de la deuda por la Entidad de crédito acreedora, cuándo y cómo se puede dar por vencido anticipadamente la deuda y sus consecuencias, singularmente, en cuanto al devengo de intereses de demora, a lo que se ha pretendido dar solución con la Ley 1/2013, de protección de los deudores hipotecarios.
Y, finalmente, dentro de este primer bloque, se pasará examen a la jurisprudencia de 1ª Instancia tras la famosa sentencia del Tribunal Supremo español sobre las “cláusulas suelo”, cuándo y cómo pueden ser admisibles, y, principalmente, si pueden tener efecto retroactivo, y, en consecuencia, si el orden público económico puede actuar como límite a la devolución de intereses indebidamente satisfechos por aplicación de dicho límite.
Concluye, la primera parte, con un repaso a la legislación que se ha ido promulgando con ocasión de la profundización de la crisis, y, con una especial atención a la que ha pretendido ser “ley solución” como es la Ley 1/2013, que, no obstante, tampoco ha resuelto los graves problemas de los deudores hipotecarios y de la misma garantía hipotecaria que sigue planteando graves problemas de interpretación.
Resoluciones de interés, Dirección General Registros
El segundo bloque comienza con una exposición de las resoluciones que ha ido dictando la Dirección General de los Registros y del Notariado para aplicar la Ley 1/2013. Resoluciones que van desde los supuestos en que se necesita o no tasación nueva, por haber pequeña ampliación de capital junto con novación a cuándo se debe considerar que es necesaria la firma autógrafa del prestatario.
Concluye, en una primera parte, con lo que en la práctica es el principio, es decir, con la oferta vinculante por la Entidad de crédito y la información que se considera que necesariamente se le debería dar al prestatario para que tenga un perfecto conocimiento de la operación crediticia que va a firmar.
Y, en la segunda parte, se hará un examen de la Directiva europea, que se tendrá que transponer, como muy tarde al comienzo del 2016, y que implicará un cambio bastante substancial de lo que es la práctica habitual actual, tanto en operaciones vinculadas, como en la información que tendrá que ser más clara y concisa y, desde luego, en buscar soluciones que no sean la ejecución pura y simple, que tendría que devenir en último e indeseado remedio.
En este sentido, el art. 28 de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 (DOUE de 28.2.2014) contempla en su ordinal «3» que se puedan imponer recargos -serían los intereses de demora- pero «determinarán el valor máximo de tales recargos». Y, demás, en el ordinal «4» se ordena que los Estado miembros «no impedirán» que las partes con un crédito impagado «puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía del prestamista baste para reembolsar el crédito» que sería una modalidad de la dación en pago. Además, deberán los Estados miembros adoptar «medidas que faciliten el reembolso en aquellos casos en que la deuda no quede saldada al término del procedimiento de ejecución, con el fin de proteger al consumidor», sería la «segunda oportunidad o fresh start».
Fuente: Lawyerpress.com
