Doctrina a tener en cuenta a la hora de formalizar la adjudicación de herencia de un arrendatario
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«… existía una discrepancia doctrinal y jurisprudencial respecto a la situación jurídica del cónyuge que, casado, formalizaba un contrato de arrendamiento para uso de vivienda, cuando el otro esposo no lo suscribía.
La sentencia de esta Sala de 3 de abril de 2009… ha solventado estas discrepancias al declarar, como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento, suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del arrendamiento.
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Si el contrato de arrendamiento para uso de vivienda se celebrara por un cónyuge constante el matrimonio, ello no supondrá que las situaciones contractuales de cada uno formaran parte de la sociedad de gananciales, porque son derechos personales, cuya conclusión es compatible con el régimen de subrogación impuesto por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del vigente artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, de manera que cabe la sustitución de una de las partes del contrato por el óbito del titular, en aplicación de la normativa específica reguladora del arrendamiento.
Para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por remisión de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.
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«La STS de 22 de mayo de 2012, respecto a la subrogación por causa de fallecimiento del arrendatario de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU de 1964, ha declarado lo siguiente:…
Las Audiencias Provinciales, han ofrecido, tal y como plantea la parte recurrente, diferentes interpretaciones respecto al alcance del artículo 16.3 LAU 1994 . Mientras algunas Audiencias Provinciales exigen el cumplimiento, dentro del tiempo fijado por la LAU 1994, de los requisitos formales en ella previstos, otras valoran que, aun no cumpliendo estrictamente las formalidades establecidas, el conocimiento del fallecimiento del arrendatario equivale a un consentimiento tácito en la subrogación, pese a que no se lleve a cabo la comunicación a la que se refiere el artículo 16.3 LAU 1994 .
Esta Sala ha indicado en su sentencia de 29 de enero de 2009 (RC 4132/2001 ), que en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, la DT Tercera no ha establecido ninguna novedad respecto al procedimiento a seguir para la válida subrogación en la persona del arrendatario en caso de fallecimiento, por lo que aplicando el artículo 58 LAU 1964 , la falta de notificación expresa del fallecimiento del arrendatario, no impide una válida subrogación. Esta sentencia, ya adelantaba que, si para los contratos de arrendamiento distintos de vivienda la LAU 1994, no había introducido ninguna novedad procedimental, cosa diferente ocurría para el caso de los arrendamientos para uso de vivienda, para los que la DT Segunda LAU 1994 introducía, no solo un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, a través del artículo 16.3 LAU 1994 …
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… la sentencia de esta Sala de 22 de noviembre de 2011 declaró la extinción de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1954, porque, al no formar parte del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo, titular del contrato, no se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que, estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse, sino transcurridos los tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento. En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994 , no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.
C) La aplicación de la anterior jurisprudencia al caso enjuiciado, exige la estimación del recurso de casación. La Audiencia Provincial ha declarado la validez de una subrogación, una vez entró en vigor la LAU 1994, bajo el único argumento de que el arrendador no ha tenido conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda continuaba ocupada por quien fuera su esposa, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia. Esta decisión no es conforme, con la jurisprudencia de esta Sala, que exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU , a saber la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse» (STS 22 de abril de 2013)
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13 de Junio de 2013
El Tribunal Supremo, en sentencia fechada el pasado día 22 de abril, ha recordado, en un caso de subrogación del arrendamiento por fallecimiento del titular del contrato, su doctrina jurisprudencial relativa al carácter no ganancial del arrendamiento rubricado por uno de los cónyuges; reiterando, además, el carácter de ley especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, por ello su vigencia, en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.
La controversia resuelta ahora por la Sala 1.ª del Alto Tribunal tiene su origen en laresolución de un contrato de arrendamiento, suscrito por el marido de la demandada en abril de 1970, tras el fallecimiento de éste y la oposición de la viuda del titular del contrato con alegación de su cotitularidad sobre el arrendamiento y su derecho a ocupar legítimamente la vivienda arrendada, después de no haber notificado a la arrendadora el óbito del titular del contrato como contemplaba el artículo 16.3 en relación con la Disposición Transitoria 2.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm.12 de Barcelona, estimó la demanda y declarando la extinción del contrato en junio de 2008.
Esta resolución de primera instancia fue, a su vez, revocada por la Audiencia Provincial de Barcelona en octubre del año siguiente, hecho que motivó la interposición de un recurso de casación por la representación de la arrendadora, alegando interés casacional por oposición de la resolución recurrida a la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de mayo de 2008 y 3 de abril de 2009.
En resolución de esta impugnación, el Pleno de la Sala de lo Civil estima el recurso, recordando la no existencia de cotitularidad arrendaticia en los contratos celebrados por uno sólo de los cónyuges; reiterando que los contratos producen efecto, únicamente, entre las partes contratantes y sus herederos y que, el derecho a la subrogación arrendaticia por fallecimiento del titular contractual forma parte del contenido locatario con independencia del régimen económico matrimonial que ostente el suscriptor del contrato.
Esta subrogación por fallecimiento podrá evitarse, mediante pacto entre las partes, en los nuevos arrendamientos suscritos por una duración inicial de más de tres años, tras la reforma del artículo 16 llevada a cabo por la Ley 4/2013, en vigor desde el pasado día 6 de junio.
Fuente: LexDiario
