Xavier Gil Pecharromán
7:14 – 27/12/2019
Cuando en la concesión de una hipoteca la prestataria sea puna sociedad y el fiador o avalista una persona física, recibirá el trato privilegiado que reciben los consumidores, según establece la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) en una resolución de 20 de diciembre de 2019.
Estima el Centro Directivo, en respuesta a diversas consultas planteadas por el Colegio de Registradores del Propiedad y Mercantiles de España y del Consejo del Notariado, que en estos casos, al «fiador o el hipotecante no deudor una persona física, la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) resultará plenamente aplicable respecto de esta última».
Establece el organismo del Ministerio de Justicia, que «el garante puede obligarse a menos, pero no a más, que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones (artículo 1826 del Código Civil), lo que permite en principio pactar un régimen jurídico para el contrato con la sociedad, y otro más benigno para las garantías constituidas«.
Deber de información
La constitución de la garantía del préstamo o crédito, en relación con dichas personas físicas, queda sujeta a sus normas, y el deber de información y asesoramiento alcanza a toda la documentación prevista en el artículo 14.1 de la Ley de LCCI.
Así, explica la DGRN, tanto la información y documentación a suministrar por la entidad prestamista como la actividad del notario, aunque limitada a las personas físicas, debe comprender todo lo que -relativo al préstamo o crédito- se se establece en la norma sobre la documentación que la entidad prestamista le debe facilitar al consumidor, como la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) o la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
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En otras palabras, la información a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no se ciñe a su «posición como fiadora o garante«.
Como ya advirtió la Resolución de la propia DGRN de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda «afectado» por las condiciones financieras del préstamo en cuanto determinantes de su obligación, aunque la misma sea subsidiaria de la del prestatario y le quede la posibilidad de reclamar en vía de regreso.
En relación con los gastos del préstamo hipotecario a favor de una persona jurídica y con garantías reales o personales constituidas por personas físicas, al fiador o garante personal o real que tiene la condición de persona física en ningún caso se le puede imponer el coste del arancel notarial o registral correspondiente a la garantía (artículo 15.4 de la LCCI).
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Sin embargo, considera la DGRN que ese no es el verdadero problema, puesto que teniendo en cuenta que la persona jurídica no está incluida en el ámbito subjetivo de la LCCI, no parece existir obstáculo alguno a un pacto sobre los gastos del préstamo negociado libremente por la misma, en cuanto prestamista, con la entidad financiera (artículo 1255 del Código Civil), en particular si no es consumidora.
Y en tal caso -explica el Centro Directivo-, el prestatario persona jurídica, como interesado en la obtención de la financiación, asumirá normalmente los costes notariales y registrales correspondientes tanto a la constitución del préstamo como a las garantías personales o reales constituidas a su favor (las cuales sin duda habrán tenido un impacto favorable en relación con la obtención del préstamo y con sus condiciones económicas).
