No se trata exactamente de que las segundas y posteriores hipotecas estén condenadas a desaparecer. Nos limitaremos a afirmar que la subasta notarial -«venta extrajudicial», en expresión del art. 129 LH; «ejecución extrajudicial» según todavía reza el artículo 234 RN- derivada de una segunda o posterior hipoteca tiene, en términos generales, poco sentido; e incluso podría constituir un abuso de derecho por parte del ejecutante, habida cuenta de que no parece razonable permitir una ejecución de antemano condenada al fracaso (más aquí). Y todo esto, ¿por qué?
🙂 ¿Quién, aparte de un especulador o sujeto extremadamente experto en este tipo de actuaciones, habría de concurrir a la subasta de un bien gravado con cargas que continuarán subsistentes tras el remate siendo que el tipo de licitación, por debajo del cual no se admitirán posturas, no está fijado descontando el valor de dichas cargas -anteriores- que han de subsistir?
Artículo 74 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862.
1. Las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de una disposición legal se regirán por las normas que respectivamente las establezcan y, en su defecto, por las del presente Capítulo…
2. En todo caso, se aplicarán con carácter supletorio las normas que para las subastas electrónicas se establecen en la legislación procesal siempre que fueren compatibles.
3. Si la valoración no estuviere contractualmente establecida o no hubiera sido suministrada por el solicitante cuando éste pudiera hacerlo por sí mismo, será fijada por perito designado por el Notario conforme a lo dispuesto en esta Ley. El perito comparecerá ante el Notario para entregar su dictamen y ratificarse sobre el mismo. Dicha valoración constituirá el tipo de la licitación. No se admitirán posturas por debajo del tipo.
Lo decíamos cuando el nuevo modelo de subasta electrónica -judicial, y subsiguientemente, el art. 74 LN- estaba en proyecto: para no condenar al fracaso a una segunda -y posterior- hipoteca, tendría que considerarse aplicable el art. 666 LEC en el procedimiento del art. 681 ss LEC.
Cfr. art. 231 RH, que en relación al antiguo procedimiento judicial sumario, antecedente del actual procedimiento del art. 681 y ss, dispone literalmente lo siguiente: «Subrogado el rematante o adjudicatario en la responsabilidad de cargas o gravámenes anteriores o preferentes al crédito del actor, si el importe de alguna de dichas cargas o gravámenes hubiese sido satisfecho por el deudor o el tercer poseedor, sin haber sido cancelada en el Registro la garantía real, se entenderán estos últimos subrogados, según el artículo 118 de la Ley, en los derechos del titular de unos u otros, para exigir su importe al rematante o adjudicatario.»
Claro que, aún suponiendo esto así, ¿también el Notario, en la venta extrajudicial, debería practicar la minoración prevista en el art. 666 LEC? El asunto despliega una importancia en cadena para el caso de que finalizara la subasta sin postor y el acreedor pidiese la adjudicación del bien (cfr. art. 671 LEC). El caso es que el vigente art. 74 LN prohibe tal minoración de cargas… a menos que las subastas «se hicieren ante Notario en cumplimiento de una disposición legal«, las cuales «se regirán por las normas que respectivamente las establezcan y«, sólo «en su defecto, por las del presente Capítulo» (art. 72.1 LN). De nuevo, ¿es el caso?
. Parece que no, a la vista de que el art. 236-f-4 RH no contempla como contenido de los anuncios -que regula en detalle, por lo que toda posible aplicación supletoria de la regulación de esta materia en la LEC debe ser descartada- la subrogación del rematante o adjudicatario en la responsabilidad de cargas o gravámenes anteriores o preferentes al crédito del actor.
. Claro que la letra «d» del art. 129.2 LH, en referencia a la venta extrajudicial, claramente señala: «La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil«. Huyendo del procedimiento de ejecución ordinario (en el que claramente procede la minoración de cargas, ex art. 666 LEC), no quedaría sino ampararse en el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca del art. 681 ss LEC. ¡ Y resulta que entre los jueces hay criterios encontrados sobre la aplicación o no a este último procedimiento del art. 666 LEC ! (más aquí).
. En la práctica diaria de los despachos notariales en las ventas extrajudiciales NO se practica minoración alguna de cargas a la hora de fijar el tipo de subasta. Siendo esto así, poco interés puede ofrecer tal subasta al ejecutante de una segunda hipoteca.
🙄 El art. 668 LEC, al regular el contenido del anuncio de la subasta, dispone: «En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar… que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor«. Consecuentemente, el art. 657 («información de cargas extinguidas o aminoradas») ordena al Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución dirigirse de oficio a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.
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Y bien, ¿también en el caso de la subasta notarial? Decididamente no. No habiendo, como queda dicho, en la subasta notarial, minoración de cargas por parte del Notario, consecuentemente tampoco debe operar la subrogación en la responsabilidad hipotecaria por parte del rematante o adjudicatario (cfr. art. 236-f-4 RH): si no opera el art. 666 LEC, tampoco lo ha de hacer el art. 668 LEC.
Artículo 666 LEC. Valoración de inmuebles para su subasta.
1. Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.
Esta operación se realizará por el Secretario Judicial descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657.
2. Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien.
Artículo 639 LEC. Actuación del perito designado e intervención de las partes y de los acreedores posteriores en la tasación.
3. La tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado, sin tener en cuenta, en caso de bienes inmuebles, las cargas y gravámenes que pesen sobre ellos, respecto de las cuales se estará a lo dispuesto en el artículo 666.
4. Hasta transcurridos cinco días desde que el perito designado haya entregado la valoración de los bienes, las partes y los acreedores a que se refiere el artículo 658 podrán presentar alegaciones a dicha valoración, así como informes, suscritos por perito tasador, en los que se exprese la valoración económica del bien o bienes objeto del avalúo. En tal caso, el Secretario judicial, a la vista de las alegaciones formuladas y apreciando todos los informes según las reglas de la sana crítica, determinará, mediante decreto, la valoración definitiva a efectos de la ejecución.
La resolución dictada por el Secretario judicial será susceptible de recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.
😳 Quedaría todavía por relatar alguna que otra «peculiaridad» de la subasta notarial: la tasación realizada por el perito designado por el Letrado de la Administración de Justicia es revisable por dicho Letrado; y su decreto, susceptible de recuerso directo ante el Tribunal (art. 639 LEC). En el caso de la subasta notarial nada de esto es posible. ¿Posible indefensión?
Ciertamente «si el titular del bien o un tercero que se considerara con derecho a ello, comparecieran oponiéndose a la celebración de la subasta, el Notario… suspenderá el expediente cuando se justifique la interposición de la correspondiente demanda…» (art. 74.4 LN). No es lo mismo: es mucho más gravoso.
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06/11/2015 – Madrid
El Consejo de Ministros aprobó este viernes un Real Decreto que establece un sistema único de constitución telemática de los depósitos necesarios para participar en las subastas judiciales y notariales a celebrar en sede electrónica, que permitirá favorecer la concurrencia de postores, alcanzar mayor rendimiento económico de los bienes subastados e implantar un sistema más transparente. En la actualidad el 95% de las subastas judiciales se declaran desiertas.
Así lo explicó el ministro de Justicia, Rafael Catalá, en la rueda de prensa posterior a la reunión del Consejo de Ministros, en la que acompañó a la vicepresidenta y portavoz del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, y al ministro de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Alfonso Alonso.
Catalá detalló que la nueva regulación establece un «procedimiento ágil y accesible» para constituir, gestionar y, cuando proceda, devolver por vía telemática los depósitos exigidos para participar en todas las subastas judiciales y notariales que se realizarán en sede electrónica (‘online’) a través de un portal único dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
Este sistema de consignación ‘online’ afecta a todas las subastas notariales y judiciales, ya sean voluntarias (a petición de los propios propietarios para para conseguir la venta del bien y obtener un mejor precio) o ejecutivas (para cubrir con el importe obtenido las deudas de su propietario) y a toda clase de bienes subastados, tanto inmuebles como muebles o semovientes, incluidos los que hubieran sido hipotecados.
Aunque el organismo encargado del Portal de Subastas es la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, será el letrado de la Administración de Justicia o el notario a quienes corresponde el papel principal en la celebración de estas subastas ya que de ellos dependerá su inicio, anuncio y publicación, así como su suspensión o reanudación cuando proceda.
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PROCESO MÁS SENCILLO
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Catalá aseguró que el procedimiento a seguir por los futuros postores se simplifica considerablemente, ya que el interesado debe registrarse telemáticamente como usuario del Portal de Subastas y rellenar un formulario de acreditación que incluye el número de su cuenta bancaria. A través del mismo portal ordena a su entidad bancaria la constitución del depósito del 5% del valor de tasación de los bienes que se subastan, recibiendo un recibo telemático cuando esa cantidad es transferida a la cuenta de depósitos por participación en subastas de la Agencia Tributaria, donde permanecerá hasta la finalización de la misma.
Al cierre de la subasta, el portal comunica los resultados al vencedor, al juzgado o notario correspondiente y a la Agencia Tributaria. El vencedor debe completar el resto del precio total ingresándolo en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o en la cuenta notarial para que se proceda a adjudicarle el bien. A través de la Agencia Tributaria se devuelven automáticamente los depósitos a los postores que no hayan resultado vencedores y no hayan hecho reserva de la puja, mientras retiene los de aquellos otros que voluntariamente, por haber realizado dicha reserva, se mantienen en lista de espera por si se produce el incumplimiento del postor que hubiere resultado vencedor.
El sistema iguala el procedimiento de la subasta independientemente de su naturaleza, judicial o notarial, e implica mayor sencillez, agilidad y más seguridad para los interesados. Además, hay más transparencia en el proceso: la subasta electrónica tiene las mismas garantías jurídicas que la presencial, hay una identificación inequívoca de todos los intervinientes y se garantizan con certificado electrónico todas y cada una de las transacciones que obtendrán un sello del momento exacto en el que tuvieron lugar.
Los ciudadanos podrán realizar sus pujas desde cualquier lugar, día y hora durante los 20 días que dura la subasta, lo que incrementa su accesibilidad y supone una gran comodidad y una reducción considerable de los gastos que debe asumir el postor por participar. También incentivará la participación ya que el sistema garantiza el anonimato de los postores, con lo que se eliminan las posibles presiones de los profesionales de las subastas, uno de los grandes inconvenientes que generaba el sistema anterior.
Entre las facilidades que procura un sistema telemático de subastas, además de la accesibilidad, la rapidez y la transparencia, está también la multiplicación de su publicidad, con una capacidad casi ilimitada para facilitar información sobre el bien que se subasta y las condiciones de la puja.
Por último, Catalá confió en que se produzca un incremento notable del número de postores participantes en las subastas que supondrá un ahorro de las cargas administrativas, con una previsión media de unas 65.000 subastas al año y un ahorro de alrededor de 75 euros cada una en cargas administrativas, lo que supone en torno a 4.875.000 millones de euros de ahorro.
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Fuente: teinteresa.es
