El promotor pretende “colar” al comprador –y de paso a nosotros- una modificación “sustancial” del Proyecto inicial… Los notarios no somos peritos en calidades constructivas… Pero es nuestra responsabilidad advertir al comprador de la “posible” trascendencia de los planos incorporados a la escritura de compraventa… o del reformado incorporado al acta final de obra. LOS ANEXOS A LA ESCRITURA NO SIEMPRE SON DOCUMENTOS ACCESORIOS, SIN IMPORTANCIA.
GRUPO NORMATIVO
Artículo 1469 Cc
La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.
Art. 1224 Cc. Las escrituras de reconocimiento de un acto o contrato nada prueban contra el documento en que éstos hubiesen sido consignados, si por exceso u omisión se apartaren de él, a menos que conste expresamente la novación del primero.
Art. 83 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. 1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato. 2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva….
Art. 10 Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas Los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato…
DEJAR SIN EFECTO LO FIRMADO RESULTARÁ LUEGO DIFÍCIL, MUY DIFÍCIL
«El problema consiste en determinar la eficacia que tiene el hecho de que los adquirentes de las viviendas suscribieron un contrato de compraventa al que se unió una memoria de calidades distinta de la que fue inicialmente ofertada…
Pues bien, la obligación contraída respecto de las calidades contenidas en la memoria dejó de formar parte de… esencial del contrato desde el momento en que los adquirentes de las viviendas otorgaron escrituras públicas una vez construidas a las que se incorporaron las calidades en la memoria uniéndose todas ellas mediante anexo a cada uno de los contratos, de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes, y en adecuado cumplimiento de la previsión establecida en el artículo 9 del Real Decreto 515/1989, de tal forma que una cosa es que en ausencia de esta memoria, los proyectos hubieran integrado necesariamente la oferta, haciendo exigible el acuerdo alcanzado, y otra distinta que el contrato haya expresado los cambios introducidos respecto al proyecto y que estos cambios fueran aceptados por los compradores, con conocimiento de lo que compraban, integrándolo normativamente en el mismo, sin que ninguno de ellos utilizara los mecanismos que el derecho ponía a su alcance para demandar la nulidad de alguna de sus cláusulas por no ajustarse los documentos contractuales a las reglas de claridad y sencillez, a que se refiere el artículo 10 del Real Decreto citado, o incluso del pacto contractual sobre calidades, con reserva en su caso de derechos respecto de las posibles diferencias entre las pactadas expresamente y las determinadas inicialmente en la documentación técnica presentada ante la Gerencia de Urbanismo para obtener las oportunas licencias…» (STS 15 Marzo 2010)
COMENTARIO
1. Que a veces nos ciegue la forma, y que termine primando sobre el fondo, es comprensible, humano … aunque solo sea porque a los humanos no nos ha sido dado acceder al fondo sino de “una” determinada forma, lo que necesariamente condiciona nuestra perspectiva. Cosa muy distinta es que nos sirvamos de la forma de propósito, forzando así un determinado «enfoque» de la cuestión de fondo. Esto último, también muy humano, es lo que a mi juicio hace en esta sentencia el TS: Convencido de que debe desautorizar a los compradores, se busca la «forma» para hacerlo.
El Ts parece dar a entender que los compradores «enfocaron» mal el tema (leed el petitum de la demanda que resulta del relato de hechos de la sentencia) y por eso perdieron. ¿ Y si, en vez de accionar por incumplimiento del contrato, en su calidad de consumidores, hubieran demandado la nulidad de la incorporación del proyecto reformado al contrato so pretexto de falta de claridad y sencillez ? Ellos, ignorantes consumidores, no habrían estado en condiciones de valorar debidamente las variaciones introducidas en los planos incorporados.
Más allá de sus palabras, para el TS, entiendo, lo determinante es que las calidades que se anexan a los contratos se corresponden con las del piso piloto que los compradores pudieron visitar. Pues es de suponer que si, en su ignorancia, los compradores no habían estado en condiciones de valorar el reformado, tampoco habrían podido valorar la memoria inicial de calidades.
Es posible que el TS se equivoque en la forma, en su argumentación. Pues el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dicho repetidamente que en los contratos celebrados con consumidores el juez debe anular las cláusulas abusivas «de oficio», por tratarse de una cuestión de orden público (TJCE, SS de 23 de octubre de 2006, 27 de junio de 2000 y otra de 21 de noviembre de 2002). Así las cosas, supongo que el TS debería haber al menos explicado por qué no entra a valorar de oficio la posible nulidad del reformado de la memoria incorporado a los contratos (acaso por no disponer de los elementos de hecho y de Derecho necesarios).
Una nueva Sent TJUE 4 Junio 2009 ratifica esta doctrina. Al hilo del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores («Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus Derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.») literalmente afirma lo siguiente: «Por lo tanto, procede responder a la primera cuestión que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula.»… «Procede, pues, responder a la segunda cuestión prejudicial que el juez nacional deberá examinar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello. Cuando considere que tal cláusula es abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone. Esta obligación incumbe asimismo al juez nacional en el momento de la apreciación de su propia competencia territorial.»
La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, Sentencia de 22 Feb. 2008, anula un laudo arbitral basado en una cláusula -no negociada individualmente- de sumisión a un arbitraje distinto del de consumo, con apreciación de oficio de la nulidad de dicha cláusula abusiva.
En cualquier forma, el caso nos sirve para llamar la atención sobre la importancia de leer los papeles que firmamos ANTES de hacerlo; en su caso asistidos, si no sabemos interpretarlos suficientemente, por un perito de nuestra confianza. Pues es sabido que el dolo “bueno”, el mercantil, te afectará, “velis nolis”. Si no sabes lo que dicen los papeles y no obstante firmas, no lo dudes, ¡peor para ti!
2. Una última reflexión, dirigida a los notarios: ¡Ojo a las modificaciones de última hora, particularmente a las incorporadas al Acta Final de Obra! A poco que nos descuidemos, pasarán inadvertidas al tiempo de la firma de la posterior escritura pública de compraventa. Y sin embargo, ¿llegó la parte compradora realmente a conocerlas y consentirlas? Debemos advertir a la parte compradora de su posible trascendencia, so pena de defraudar la confianza y expectativa que –con toda probabilidad- dicha parte depositó en nosotros.
