25/03/2019
La Dirección General de los Registros y del Notariado, órgano encargado de resolver los recursos contra las calificaciones de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, ha admitido la validez del pacto marciano, que permite al acreedor hipotecario, en caso de incumplimiento del deudor, adjudicarse el bien hipotecado o venderlo a un tercero, con tal de que se prevea un procedimiento objetivo de valoración y el sobrante quede consignado a disposición de los acreedores posteriores.
Sobre el Madrid Spirit, petrolero con bandera española matriculado en Santa Cruz de Tenerife, se constituyó hipoteca naval en la que se estipuló el llamado pacto marciano, en virtud del cual se facultó a uno de los acreedores hipotecarios, en caso de incumplimiento del préstamo garantizado por la hipoteca, a adjudicarse el buque o a venderlo a terceros, por un precio mínimo a determinar mediante dos tasaciones de expertos independientes. El Registro de Bienes Muebles de Tenerife denegó la inscripción de dicha cláusula, y la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 26 de diciembre de 2018, ha admitido su validez, con sujeción a determinados requisitos que, no obstante, no cumplía en el caso examinado la hipoteca sobre el Madrid Spirit. Se trata de la primera ocasión en la que se reconoce con claridad en España la admisibilidad del pacto marciano, es decir, la estipulación contenida en el contrato de constitución de hipoteca en virtud de la cual se autoriza al acreedor hipotecario a apropiarse del bien garantizado o a venderlo a terceros, sin intervención judicial ni notarial, si lo hace por un valor objetivamente determinado.
El pacto marciano es una excepción a la prohibición del pacto comisorio. El Derecho español prohíbe que el acreedor hipotecario, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, se apropie del bien hipotecado (art. 1859 del Código civil) en lugar de promover su venta en pública subasta a través del procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o notarial (este último, si así se ha pactado). El pacto comisorio es nulo porque, por un lado, el bien dado en garantía puede tener un valor superior al crédito garantizado, lo que supondría un enriquecimiento injusto del acreedor, impidiendo obtener un mejor precio con su venta en perjuicio del deudor; por otro lado, no tiene en cuenta los posibles derechos de posteriores acreedores de peor rango, quienes no podrían cobrar su crédito con cargo al sobrante que pudiera obtenerse en la venta del bien en pública subasta.
No obstante, la prohibición del pacto comisario conoce excepciones: el Convenio de Ciudad del Cabo de 16 de noviembre de 2001, relativo a garantías internacionales sobre elementos de equipo móvil, ratificado por España, permite que el acreedor garantizado se apropie, venda o arriende el objeto de forma comercialmente razonable cuando así se pacte con el deudor; también el Real Decreto-Ley 5/2005 permite un pacto similar cuando la garantía recaiga sobre dinero, valores negociables o derechos de crédito. Incluso el Tribunal Supremo, en las sentencias de 24 de junio de 2010 y 21 de febrero de 2017 dio a entender, a sensu contrario, que no sería aplicable la prohibición del pacto comisorio si la facultad del acreedor de adjudicarse la cosa garantizada se condicionara a la existencia de un procedimiento objetivable de valoración.
Con base en los anteriores argumentos, la Dirección General de los Registros y del Notariado admite la validez y con ello la inscribibilidad del pacto marciano relativo a una hipoteca naval, siempre que a) se establezca un sistema objetivo de valoración, como el de tasación por expertos independientes, mediante el cual se determine el valor real o razonable del bien, y la adjudicación al acreedor o venta a terceros se efectúe como mínimo por ese valor, y b) en caso de que dicho valor sea superior al importe del crédito garantizado, el acreedor consigne judicial o notarialmente la diferencia, de modo que quede a disposición de los acreedores de menor rango o, en su defecto, del hipotecante.
Pese a que la resolución indicada se refiere a una hipoteca naval, no hay motivo para no aplicar su criterio a las demás garantías reales, tales como la hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o la prenda con o sin desplazamiento de la posesión, estas últimas escasamente usadas en la práctica por las dificultades de su ejecución. Teniendo en cuenta el coste económico y de tiempo de los procedimientos judiciales de ejecución de las garantías reales y lo reducido de los precios que suelen obtenerse en las subastas, la admisibilidad de la adjudicación o venta extrajudicial sin intervención judicial ni notarial puede añadir valor a este tipo de garantías y agilidad a su ejecución, especialmente cuando recaen sobre bienes que pueden ser objeto de una tasación por referencia a un valor en el mercado.
Fuente: schindhelm.com
