Los fondos podrán acelerar la recuperación de los créditos fallidos gracias a una resolución que acaba de aprobar la Dirección General de los Registros y del Notariado y que facilita la consecución de una copia de la escritura de dichos créditos «con efectos ejecutivos», es decir, que facilita un acceso rápido a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación de dicho activo.
Esta medida permitirá que tanto vendedores como compradores puedan mejorar su situación al adelantar la recuperación de la inversión en estos créditos fallidos entre 12 y 15 meses si están garantizados con una hipoteca.
Tras el gran proceso de reestructuración que ha vivido el sector financiero en los últimos años, la venta de créditos fallidos adolecía de un problema de falta de documentación en una parte importante de los casos por la integración de las entidades, lo que obligaba en muchos de los contratos a establecer un sistema de garantías.
Ante esta situación, el bufete Garrigues mantuvo en marzo una ronda de reuniones con las entidades de servicing más relevantes del mercado español para tratar de impulsar una solución. Estas entidades, que están gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos, necesitaban que se resolviera un problema que no se estaba dando en otros países europeos para poder facilitar la reducción de este tipo de créditos en los balances de las entidades financieras y que provocaba que las operaciones de venta de este tipo de carteras se estuvieran cerrando «a un precio jurídico más que de mercado», indica el socio de Garrigues, Juan Verdugo.
Los inversores no podían localizar ni obtener una copia de la escritura de hipoteca «con efectos ejecutivos»
Este experto en reestructuración de deudas explicó a elEconomista que detectó que no existía una directriz para los notarios sobre la facultad para expedir a favor de los fondos compradores de los créditos fallidos otra copia de la escritura de hipoteca «con efectos ejecutivos».
El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que el inversor, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia. La consulta confirma que los notarios pueden expedir una nueva copia «con efectos ejecutivos» a favor del inversor que adquiere los NPLs (créditos fallidos) garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra.
Según la Dirección General del Notariado, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.
Según explica el despacho en una nota para sus clientes, lo que sucedía hasta ahora era que estos inversores, que tras la adquisición de los créditos fallidos se convertían en los nuevos titulares de esos créditos, veían poderosamente obstaculizada su estrategia de recuperación, que se dilataba en el tiempo incluso varios años. Eso se debe a que, muy habitualmente, los inversores no podían localizar ni obtener de la entidad financiera que les transmitía los créditos una copia de la escritura de hipoteca «con efectos ejecutivos», que es la clase de documento que se exige legalmente en España para ejecutar la hipoteca por la vía más ágil y privilegiada.
El nuevo criterio redundará en la disminución de tiempos en la ejecución del crédito hipotecario por parte de los inversores
Esta dificultad estaba suponiendo que el mercado español para este tipo de créditos perdiera competitividad frente al de otros países y, sobre todo, rebajaba el precio abonado por los inversores si la entidad financiera que los transmitía no podía localizar en sus archivos y entregar al inversor esa copia de la escritura de hipoteca.
Como consecuencia, los inversores descontaban del precio que pagaban a las entidades financieras por los créditos el tiempo y los costes de emprender otras vías legales, más lentas y de muy incierto resultado, que además tampoco les aseguraban acceder al activo hipotecado.
La resolución dictada, que se publicará próximamente en el Boletín Oficial del Estado, no solo confirma en todos los extremos la consulta presentada por Garrigues, sino que concluye diciendo que este nuevo criterio redundará en la disminución de tiempos en la ejecución del crédito hipotecario por parte de los inversores. Todo ello favorece el mercado de crédito y potencia la hipoteca como la mejor garantía para acceder al valor de la cosa hipotecada.
El cambio se produce en un momento en que los bancos están intentando acelerar la venta de activos improductivos de sus balances, entre los que se encuentran cerca de 90.000 millones de créditos dudosos, buena parte respaldados por inmuebles. De esta manera, la medida adoptada por la Dirección General del Notariado podría facilitar la venta de estas carteras por parte del sector financiero, ya que eleva el atractivo para que los fondos las adquieran al eliminarse trabas.
Fuente: eleconomista.es
