25/07/2020
La banca se ha impuesto a los registradores en uno de los mayores pulsos judiciales celebrados en torno a la letra pequeña de las hipotecas. En concreto, del crédito de 99 millones de euros solicitado en 2008 por el propio Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España para financiar la construcción de su actual macrosede de 55.000 metros cuadrados en la madrileña calle de Alcalá. 12 años más tarde y tras haber arrastrado su batalla por todas las instancias judiciales posibles, el Supremo da la razón a Bankia, BBVA y Banco Santander al desestimar la reclamación de abuso financiero planteada por los registradores y concluir que el crédito y sus condiciones fueron legales.
Los hechos se remontan a la gran recesión del año 2008. Poco antes de que estallara la crisis financiera y tras más de 20 meses de negociaciones y contactos, los tres bancos aprobaron la financiación al Colegio de Registradores para construir su nueva ‘casa’. El Euribor se movía entonces en sus niveles máximos por encima del 5%. Para evitar sus constantes oscilaciones, bancos y una sociedad inmobiliaria de los registradores pactaron la contratación de varios derivados que mantenían el coste del crédito en torno al 3,9% y permitía a los prestatarios establecer un plan financiero de reembolso a 20 años vinculado a los ingresos que iba a obtener por el alquiler del inmueble. El acuerdo incluía la contratación de un ‘swap’, de tal forma que si el Euribor superaba el tipo firmado en el crédito los bancos afrontaban el coste, pero si bajaba el recargo iría para los registradores.
La irrupción de la crisis tras la quiebra de Lehman Brothers puso todo patas arriba y en apenas unos meses el índice hipotecario pasó del 5% al 1%. Hoy, de hecho, cotiza en negativo. El hundimiento de este indicador supuso un mazazo financiero para los registradores. Su coste es confidencial, pero fuentes financieras sitúan el riesgo que asumían los bancos en el pleito en torno a los 45 millones de euros.
Los prestatarios reaccionaron con una demanda en 2009 que intentaba anular el derivado y cargaba contra las entidades por la ausencia de asesoramiento financiero y de sus riesgos aparejados. Un caso similar al de las preferentes. Sin embargo, el Supremo rechaza este argumento y sentencia que la entonces cúpula directiva del Colegio de Registradores no eran en este caso ancianos vulnerables de los que las entidades financieras pudieran aprovecharse. «Era licenciado en Ciencias Económicas, Máster en Gestión Medioambiental, Especialista en Comercio Exterior, MBA del Instituto de Empresa, había cursado un programa de desarrollo para directivos y realizado labores de control de gestión, contabilidad y análisis de rentabilidad, (…) y tenía sobrada capacidad para entender el producto aunque no fuera especialista en gestión de activos financieros», señala la sentencia, al que ha tenido acceso EL MUNDO, en relación al perfil del director de la firma inmobiliaria que firmó el acuerdo.
El abogado de los registradores sostuvo ante el tribunal que fueron las entidades quienes ofrecieron la incorporación del derivado a la oferta de financiación sin detallar de manera leal los riesgos del producto, y aporta correos de trabajadores de Santander y BBVA en los que instaban a contratar el derivado por el «magnífico» e «inmejorable» momento en el que se encontraban los mercados. Además, señalaba que estos incumplieron su deber de información.
«A la vista de este cruce o secuencia de documentos, que sin duda alguna vino precedida de comunicaciones verbales, no cabe concluir con toda certeza que hubieran sido las entidades financieras quienes ofrecieran la contratación de los swaps […] Pero eso no significa que haya incurrido en un error notorio, para eso sería necesario que no hubiera ningún margen de duda, que fuera algo incuestionable, y no es el caso», responde el Supremo.
Una de las claves del juicio pasó por determinar si el Colegio de Registradores tenía el rango de inversor minorista o profesional, ya que cumplía varios de los requisitos establecidos en la Ley para esto último como tener un activo superior a los 20 millones o recursos propios superiores a los dos millones. La diferencia es crucial ya que, en función de uno u otro perfil, la banca tiene la obligación de ofrecer más información y más detallada.«Este deber de información operaba y sigue operando en la normativa actual cuando el cliente es un inversor minorista, pero no cuando sea un inversor profesional. En nuestro caso, (el Colegio de Registradores) reunía dos de las tres condiciones previstas para atribuirle la condición de inversor profesional y se le presume la experiencia, conocimientos y cualificación necesarios para tomar sus propias decisiones de inversión y valorar correctamente sus riesgos», concluye el Supremo.
Fuente: burbuja.info
