En la actualidad, con la crisis económica derivada de la pandemia hay compraventas de viviendas que no llegan a buen puerto por problemas como la no concesión de la hipoteca al comprador o por la imposibilidad de venta por el vendedor. Para evitar asumir riesgos innecesarios está el contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, que sólo tendrá efectos jurídicos cuando se cumpla esa condición que será la que ambas partes convengan: por ejemplo, el otorgamiento de la hipoteca o la obtención de la preceptiva autorización judicial si uno de los vendedores es incapaz.
En el contrato de compraventa con condición suspensiva la eficacia del contrato depende de algún suceso futuro que, en caso de producirse, permite a ambas partes (comprador y vendedor) adquirir ciertos derechos. “Cuando la eficacia del contrato está supeditada a que un determinado suceso se produzca, estaremos ante una condición suspensiva. Si el contrato celebrado queda sin efecto tras el acaecimiento de un hecho concreto, nos encontraremos ante una condición resolutoria”, señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Esta condición suspensiva puede ser la necesaria autorización judicial en caso de que uno de los vendedores sea incapaz, o que se necesite la resolución administrativa que clarifique la situación urbanística del inmueble, o, simplemente, que el comprador cuente con la hipoteca. Tanto vendedor como comprador pueden formalizar la operación que se queda en suspenso hasta que tenga lugar el suceso. Este contrato de compraventa con condición suspensiva puede formalizarse en un documento privado o incluso ante notario en escritura pública que también podrá inscribirse en el registro de la propiedad.
En este caso, tanto comprador como vendedor “concretarán los términos de la trasmisión a la que se vinculan, siempre que el hecho concreto que obstaculiza la compra se produzca, quedando liberadas las partes en caso contrario, ya que la eficacia del contrato dependerá de que la condición pactada se cumpla”, apunta Salcedo.
Este tipo de operaciones se suelen documentar en un contrato de compraventa de arras, pero el inconveniente que presenta es la dificultad de concretar un plazo para la venta en escritura pública. Por eso, Salcedo hace hincapié en que en estos casos puede ser preferible el contrato de compraventa con condición suspensiva. Dado que, si la condición suspensiva no se cumple, el comprador puede recuperar fácilmente todas las cantidades que entregó a cuenta del precio. Si así se pactó y se documentó en escritura pública. Al devolverle el notario al comprador los cheques que en pago dejó en depósito en la notaría.
Cómo tributa la compraventa de una vivienda con condición suspensiva
Cualquier compraventa de una vivienda está gravada por tres impuestos: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que lo paga el comprador, y el IRPF y la plusvalía municipal, que ambos tributos los paga el vendedor.
Estos tres impuestos serán exigibles por la Hacienda pública normalmente en el momento en que se formalice en escritura pública la compraventa de la vivienda. Es decir, que si la compraventa queda supeditada al cumplimiento de una condición suspensiva, ni comprador ni vendedor deberán pagar impuestos. Sólo serán exigibles cuando se produzca la condición.
Si la condición se incumple no tendrá tampoco que tributar el vendedor en el IRPF por las cantidades que reciba del comprador a cuenta del precio y finalmente le devuelva. No obstante, si se acordara compensar al vendedor por no perfeccionarse la venta, la cuestión sería distinta. Dicha ganancia, por no derivar de una trasmisión patrimonial, debería integrarla en la parte general de la base imponible. Y en el periodo impositivo en que el incumplimiento de la condición se produzca, y motive el cobro de tal indemnización, tal y como subrayan desde Ático Jurídico.
Fuente: idealista.com
