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El certificado a que alude el art. 9.1.e LPH, de encontrarse el transmitente al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios, tras la reforma de la LPH operada por Ley 8/2013 ha cobrado especial importancia: ahora el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y de las tres anteriores (antes, sólo del año en curso y del año natural inmediatamente anterior). Eso sí, existiendo impago, un error material o de concepto en su confección, sin perjuicio de la posible responsabilidad de quien lo emitiese, no eximiría ni al deudor de su obligación ni al adquirente de su responsabilidad.
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He aquí un modelo de certificación al uso, encontrado en internet:
DON __________________ , con D.N.I. nº _____________, en calidad de Secretario de la Junta de Propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal sito en la calle______________ número___ de la localidad de_____________, cuyo C.I.F. es el número______________, CERTIFICO lo siguiente a los efectos prevenidos en el artículo 9-1-e) de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960:
Que Don_______________ , propietario del departamento identificado como________________ , enclavado en el edificio en régimen de propiedad horizontal mencionado en el encabezamiento de esta certificación, NO ADEUDA cantidad alguna a la Comunidad de Propietarios como consecuencia de su obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Se expide en____________, a_____ de______________ de________El Secretario de la Junta Vº Bº del Presidente
__ Dicho certificado, principalmente por razón de una imprecisa e insuficiente regulación, genera en ocasiones litigiosidad:
- Las cuotas o pagos acordados en Junta antes de la transmisión pero que, según siempre lo acordado en Junta, resultasen pagaderos -exigibles- después de dicha fecha -de transmisión-, ¿a qué propietario corresponde su abono, al transmitente o al adquirente?
La LPH no aborda expresamente la cuestión, salvo -parece- en un particular caso (art. 17.11 LPH; cfr. SAP de Madrid, sección 25 de 4 de Noviembre de 2.013). En los demás casos, ¿procederá actuar a sensu contrario, a simile, ex art. 1125 Cc…?
«… el único tema a debatir, es si acordada la derrama, quién debe pechar con las 20.720 pesetas giradas en enero, cuando no eran propietarios los demandados y quien debe pechar con los recibos girados el 1 de junio y el 1 de agosto por 10.360 pesetas cada uno, cuando los titulares de la vivienda ya eran los demandados, pero no lo eran en enero, cuando se acuerda en junta el aplazamiento de su exigencia.
La solución viene dada por la naturaleza de la obligación de contribuir a los gastos comunitarios, que entiende doctrina científica, DGRN (Resolución de 30 de junio de 1986), jurisprudencia (SSTS 20 de marzo de 1997, 30 de mayo de 1997 o 11 de febrero de 1998) y es seguido por la jurisprudencia menor de las AAPP; estamos ante una obligación «propter rem», que implica que es inherente a la titularidad del piso o local y pesa sobre el adquirente desde el momento de que ingresa en la comunidad y con independencia de que quiera o no asumirla; pues el adquirente debe sufrir la afección de su piso al pago de los gastos de comunidad pendientes, dentro de los límites temporales establecidos en el artículo 9.1.e) LPH : la parte vencida de la anualidad en la cual tenga la adquisición y al año natural inmediatamente anterior; adquirida la vivienda en mayo de 2000, es obvio que los demandados responden por esta afección de la parte de derrama girada en enero de 2000.
Ahora bien, ello no implica que resulte extinguida la deuda para los titulares al tiempo del devengo, por lo que queda a salvo su derecho a reclamar a los anteriores propietarios esta cantidad, una vez que la hubieren satisfecho.
Con mayor razón, ya desde una perspectiva obligacional, no real, respecto de los recibos girados en junio y agosto, cuando ya habían adquirido la vivienda, pues conforme al artículo 21.1, esta obligación de contribuir a los gastos comunes, deben cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados en la Junta; y tales giros se acomodan a las datas de la Junta de 15 de enero, al tiempo acordado; fecha, en que los demandados ya eran los propietarios de la vivienda.» (SAP de Segovia, 21 Febrero 2003)
- Las obras obligatorias del art. 10 LPH, impuestas por la Administración o solicitadas a instancia de los propietarios, ¿cuando se devengan y a qué comuneros resultan exigibles? ¿A los existentes al tiempo de su solicitud, de su imposición por la Administración o de acordar la Junta su distribución?
En el caso resuelto por la AP de Zamora, el día 10 de febrero de 2003, para el pago de determinada reparación -calificada de obra de conservación- la Junta de Propietarios acordó girar una cuota extraordinaria. El administrador envió a los propietarios de las viviendas una carta, donde se pone en conocimiento de los mismos, que la empresa reparadora del ascensor llevará a cabo las obras en el mes de septiembre y recuerda que la cuota aprobada deberá ingresarse en la cuenta de la Comunidad, bien en un solo pago en el mes de septiembre, bien fraccionado en seis pagos. El recurrente, Casimiro, por Escritura Pública de 31-8-2000, vendió al apelado y su esposa una vivienda de dicha comunidad, manifestando en la escritura que la misma se hallaba al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad, con renuncia de la compradora a la certificación que así lo constatase.
«… los gastos de reparación del ascensor, por su cuantía, exceden de los simples gastos generales, teniendo su razón de ser no en el art. 16 –presupuesto anual comunitario–, sino en el art. 10 de la LPH –obras de conservación– lo que implica un tratamiento distinto en orden a la obligación legal de asumirlos y por dichos gastos también estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales…
… ante tal distinción, mientras que los primeros corresponden a una anualidad ordinaria presupuestaria, los segundos son gastos extraordinarios, que exceden de aquél presupuesto, y se devengan en el momento de su aprobación, con independencia de las facilidades de pago que se les de a los comuneros para hacerlos efectivos en relación a su cuota de participación…
… el devengo de los gastos extraordinarios aprobados se produjo el 20-3-2000 –fecha de la Junta General Ordinaria–, en tanto que la transmisión de la vivienda se efectuó el 31 de agosto de 2000, siendo así que la vendedora no hizo constar tal circunstancia al comprador, aún cuando suponía un incremento de los gastos ordinarios de comunidad, motivo por el cual, no habiendo expresado la demandante en la escritura la existencia de tales gastos, véase que tampoco se aporto el correspondiente certificado, viene el hoy apelante obligado al saneamiento en razón a los mismos tal y como sanciona el precitado artículo 9.5, último párrafo de la LPH, modificada por la Ley 2/1988 de 23 de febrero » (SAP Zamora 10 de febrero de 2003)
- Los gastos «generales», ¿incluyen o no las derramas o cuotas extraordinarias?
Las reparaciones extraordinarias son cada vez más frecuentes, por razón de su preceptivo Informe de Evaluación (antiguas inspecciones técnicas de edificios, cfr. DT 1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas)
Si se confronta la terminología empleada en el préambulo de la LPH («… por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente») con la que utiliza el art. 9.1.e LPH («el adquirente de una vivienda o local… responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación») parece que la respuesta habría de ser afirmativa.
En contra, ROSALES,
La terminología legal no ayuda, pues no siempre es la misma. Así, en otras ocasiones se habla de «mensualidades ordinarias de gastos comunes«, cfr. arts. 10.1.b, 17.2 y 17.4 LPH).
Y ello sin perjuicio de que cada cual clasifique como mejor le parezca los distintos tipos de gastos «comunitarios»: ordinarios y extraordinarios; ordinarios, de conservación y otros; acuerdos del art. 10 y acuerdos del art. 17 (por subgrupos, correspondientes con sus distintas reglas) . Tampoco aquí la dicción legal resulta concluyente. Cfr. arts. 14 («obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias») y 15.1 («obras extraordinarias y de mejora») LPH.
- Por lo demás, ¿cómo asegurar -léase, certificar- que un recibo, ordinario o extraordinario, pasado al cobro, no será devuelto?
Artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
1. Son obligaciones de cada propietario: …
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
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__ Mejor que a posteriori litigar en tales casos sobre una posible culpa o negligencia por parte del certificante (de existir certificado) y/o o un saneamiento de la parte transmitente, preferible para todos de antemano la claridad. Así las cosas, porque nada hay que ocultar, se recomienda incluir en el certificado incorporado en la escritura lo siguiente:
– Que en el edificio de referencia no se han solicitado ni impuesto al día de la fecha actuación alguna, necesaria u obligatoria, de las que contempla el artículo 10 LPH.
– Que no se han acordado derramas para el pago de reparaciones o mejoras en el inmueble, ni para atender cualesquiera otros gastos o cuotas comunitarias de conservación, ordinarias o extraordinarias en general, que puedan o deban hacerse efectivas a partir del día de hoy.
– Que con fecha 1 del presente mes de ……de 2.015, se han emitido los recibos correspondientes al periodo del último mes, a saber, ——– de 2015. Al tiempo de emitir el presente certificado dichos recibos se encuentran en gestión de cobro mediante el sistema de domiciliación bancaria, desconociéndose el resultado de dicha gestión.
– Que no existen pleitos ni otro tipo de actuaciones, judiciales o extrajudiciales, en los que la Comunidad de Propietarios se encuentre a día de hoy, de manera activa o pasiva, inmersa.
En cualquier caso, a la vista de lo expresado en el certificado incorporado a la escritura, de una posible inexactitud o imprevisión del mismo, o simplemente de la no correspondencia -no necesariamente malintencionada- con la realidad de lo manifestado por la parte transmitente en la escritura a este propósito, se recomienda asimismo que, con efectos al menos «inter partes», se pacte quién habrá de hacerse cargo de las cuotas en cuestión.
__ Naturalmente las dificultades no acaban en lo expuesto. Sin ánimo de exhaustividad, sólo para concienciar de la su transcendencia y alcance, he aquí algunas otras dificultades que un certificado comunitario de pagos, emitido en atención a lo dispuesto en el art. 9.1.e la Ley sobre Propiedad Horizontal puede originar:
🙂 El certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Por tanto, el Administrador sólo si ostenta la condición de secretario puede certificar. No en otro caso.
Es muy frecuente que ni el Secretario ni el Presidente de la comunidad, cuyas firmas constan en el certificado acrediten su cargo (normalmente, mediante exhibición al Notario del Libro de Actas, debidamente legalizado en el Registro de la Propiedad -art. 415 RH-). A veces, ni siquiera resulta posible al Notario legitimar su firma. También muy a menudo la certificación aparece expedida por el Administrador -a secas-. Aún entonces, cualquiera que sea su irregularidad, opinamos, debe anexarse a la escritura la certificación exhibida por la parte transmitente. Naturalmente con el consentimiento de la parte adquirente, previamente informado -a fin de no inducirle a error- del limitado alcance de su incorporación. De todo ello deberá quedar constancia expresa en la escritura.
😯 La naturaleza jurídica de la afección legal que dispone la letra e del art. 9.1.e LPH es muy discutida: «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.«
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Son muchos los autores que opinan que se trata de un supuesto de hipoteca legal tácita (vg. RODRIGUEZ CEPEDA). Aparte el clamoroso hecho de que una hipoteca tácita contradice frontalmente la publicidad que tanto para las hipotecas voluntarias (art. 145 LH) como para las legales (art. 159 LH) preceptúa nuestra Ley Hipotecaria, es lo cierto que los perfiles de la figura son poco nítidos, dado que además de dichas hipotecas existirían otras figuras reales igualmente -en mayor o menor medida- tácitas (cfr. RDGRN 22 enero 2013). Hipoteca legal y afección real (arts. 78 y 79 LGT), dos figuras -en mayor o menor medida- «ocultas» cuya distinción no siempre es clara.
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Me pregunto si un sistema sedicente seguro soporta y en todo caso necesita tanta inseguridad.
¿Es esencial a la afección, tratándose de inmuebles, su publicidad registral? Ciertamente, no. Tal publicidad se da en el caso de la afección al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o al del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (supuestos más frecuentes de aplicación del art. 79 LGT). No en cambio tratándose del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del art. 64 del TRLRHL, supuesto no encuadrable dentro de dicha afección del art. 79 LGT (dado que no afecta a «transmisiones, adquisiciones o importaciones» sino a su mera titularidad).
1. Se presenta en el Registro un mandamiento de embargo por deudas a la comunidad de propietarios de un piso en régimen de propiedad horizontal, junto con diligencia de constancia del secretario judicial y testimonio de una sentencia y auto aclaratorio, ambos firmes. Se solicita en la diligencia de constancia del secretario no sólo la anotación de embargo decretada en el mandamiento, sino que se haga constar en el Registro la preferencia derivada del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuyo efecto se acredita la notificación del procedimiento a la titular de una hipoteca sobre el piso embargado, pero sin que haya sido demandada.
2. El registrador practica la anotación preventiva de embargo en virtud del mandamiento, pero no hace constar la preferencia: a) por no resultar qué parte de la cantidad embargada corresponde a la última anualidad y a la parte transcurrida de la anualidad corriente; y, b) por no haber sido demandado el acreedor hipotecario, no bastando la notificación del procedimiento. La interesada recurre.
3. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, regula los efectos de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios por las cuotas impagadas, pero lo hace de modo distinto a como resultaba de la primitiva ley antes de su modificación, en que se mezclaba la preferencia con la afección del piso, ya que ahora en la nueva redacción del precepto, se distingue en párrafos separados, según se trate de la afección respecto al adquirente de un piso o local o de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble.
4. Por lo que se refiere al adquirente de un piso o local, dice el citado precepto establece que éste «responde» con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, quedando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación y de ahí la necesidad, para evitar la indefensión del adquirente, de que en la escritura conste si el piso o local transmitido está al corriente en el pago de los gastos generales o se exprese los que adeude, acreditándolo con certificación de la comunidad de propietarios.
En cambio, la cuestión de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios respecto a otros créditos, se regula de distinta manera, pues actualmente ya no se alude a ninguna afección, sino que sólo se habla de preferencia, si bien como crédito singularmente privilegiado remitiéndose a lo dispuesto en el artículo 1923 del Código Civil. Esta diferencia de redacción con motivo de la reforma del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia, y concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado.
A veces se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. Pero, a efectos registrales, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.
5. Lo cierto es que no se alega ni resulta de los documentos presentados ninguna configuración como hipoteca legal tácita, ni ningún precepto que ampare esa naturaleza, máxime cuando el artículo 158 de la Ley Hipotecaria establece que «sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes con tal carácter». Y en la enumeración de hipotecas legales del artículo 168 de la Ley Hipotecaria no aparece ninguna hipoteca legal por razón de créditos preferentes de la comunidad de propietarios, ni el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a tal carácter sino que sólo lo caracteriza como «crédito preferente a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores».
Aunque se excluyera la naturaleza de hipoteca legal tácita, todavía podría discutirse si se trata de alguna otra figura jurídica que permitiera su acceso al Registro como preferencia de carácter real y no meramente personal. Pero el carácter real tampoco resulta de las resoluciones judiciales dictadas, que se limitan a la «declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal», frase esta que aparece en el fallo de la Sentencia y del auto aclaratorio de la misma, pero sin que se haga referencia a su constancia registral, a su carácter real ni a la modificación del rango del titular de la hipoteca que ha sido notificado pero no demandado.
Es en la diligencia de constancia del secretario judicial en que se añade que se haga la constancia registral de la declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, adjuntándose a dicha diligencia el testimonio de la sentencia y auto aclaratorios del magistrado-juez, de los que no resulta tal constancia registral.
6. Por tanto, no resulta en este caso que las resoluciones judiciales que se adjuntan atribuyan carácter real a la preferencia ni que decreten su constancia registral, por lo que para que procediera su constancia tendría que resultar o de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso como partes todos los interesados, o que de la nueva redacción del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril, resultara no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por el año natural anterior, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una hipoteca inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha hipoteca con motivo de la presente ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
Cuando la preferencia tiene un carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores y a cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta del artículo 9.1.e, ni tampoco en este caso de la sentencia y del auto aclaratorio, dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad…
8. En cuanto al segundo defecto señalado en la nota calificadora, consistente en la no intervención como parte demandada de la entidad titular de la hipoteca afectada por la constancia registral de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios, sin que baste la mera notificación, acotado el debate en la forma resultante del presente recurso atendiendo a los términos de la nota calificadora y a las alegaciones del recurrente, procede confirmar también el defecto señalado en dicha nota, teniendo en cuenta que la constancia registral de la preferencia no da lugar a una mera cualidad del crédito sino a la consecuencia propia de los asientos registrales, que es la modificación del rango del derecho real anterior, que exige su consentimiento expreso, o bien una sentencia dictada en procedimiento en que haya sido parte el titular del derecho real anterior, y no simplemente notificado, lo cual podría ser suficiente a los meros efectos de la declaración de la preferencia del crédito en su aspecto personal, pero no cuando se trata de una modificación del rango y consiguiente rectificación del orden de los asientos, estando éstos bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria, y siendo necesario para su rectificación, el consentimiento del titular registral o la resolución judicial expresa en cuyo procedimiento haya sido parte como demandado el titular registral, conforme establece el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria. En este punto, ya se ha indicado anteriormente, que tanto la sentencia como el auto aclaratorio no suponen ningún obstáculo para esta solución, pues sólo «declaran la preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal» y no su constancia registral. En cambio, si lo que se pretende y solicita, como hace la diligencia de constancia del Secretario, es la constancia registral de la preferencia, ello daría lugar a una modificación del rango y al efecto inmediato de cancelación de la hipoteca del acreedor anterior sin haber sido demandado ni consentido, lo cual no es posible a efectos registrales, y en este aspecto se confirma también el segundo defecto…
11. En cuanto a la Resolución de este Centro Directivo de 10 de agosto de 2006, alegada en la nota calificadora del registrador, confirma efectivamente la decisión del registrador, pues dice que «cuando existiendo cargas anteriores se pretende el reflejo registral de la afección, es obvio que este reflejo habrá de perjudicar a los titulares de aquéllas, que se verán postergadas, por lo que es necesario que dichos titulares hayan sido parte en la relación jurídico procesal, lo que requerirá que la demanda se extienda a ellos. Así lo imponen –continúa diciendo la Resolución– tanto el principio constitucional de tutela judicial efectiva como la relatividad de la cosa juzgada, que impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia de una carga real, aunque esté establecida por la ley, sin que este haya podido excepcionarla. Con esta doctrina –dice la propia Resolución– se evitan dos indeseables consecuencias: que ejecutada la carga preferente se cancelen sin más las cargas anteriores, y que si se ultima antes una de éstas la adjudicación de ella derivada se produzca con la subsistencia de la afección preferente. Todo ello con independencia de que el carácter preferente de la afección sea hecho valer por su titular en el procedimiento ejecutivo o concursal que proceda».
12. Alega el recurrente que la entidad acreedora cuyo crédito hipotecario va a quedar postergado, fue notificada del procedimiento y que se le dio traslado de la demanda. Pero el obstáculo registral no se salva con la mera notificación, pues el artículo 150.2 que alega el recurrente, no es aplicable cuando existe un obstáculo registral, según se ha indicado. Para estos casos, el precepto aplicable conforme a la legislación hipotecaria a la que se refiere el artículo 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es el apartado 3 del propio artículo 150, que hace referencia a «la notificación de la pendencia del proceso «a los terceros en los casos en que lo prevea la Ley». La entidad titular de la hipoteca anterior es un tercero al que le van a afectar las consecuencias de la postergación de rango si se consigna registralmente la preferencia, sin que esté previsto en la Ley Hipotecaria que baste la notificación procesal para la modificación del rango, sino todo lo contrario, la necesidad de que sea parte en un proceso dirigido contra él, en caso de que no haya prestado su consentimiento. Y ello teniendo en cuenta que no se trata sólo de la declaración de una preferencia, como señalan la sentencia y el auto aclaratorio, sino de una constancia registral de esa preferencia, que tampoco concuerda con el carácter personal y no real de la misma. (RDGRN 22 enero 2013)
🙄 Es sabido que si se acuerda realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no imprescindibles, siendo que su cuota de instalación exceda del tres mensualidades ordinarias, el disidente no queda obligado (no se modifica su cuota), incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Ahora bien, si el disidente desea, en cualquier tiempo, «reengancharse», habrá de abonar su cuota, atrasos incluidos (art.17.4 LPH). La cuestion es a quien habrá entonces de reintegrar el disidente tal abono, ¿a quienes acordaron en su día la nueva instalación o a los propietarios actuales -subrogados-? La jurisprudencia no es unánime.
En términos similares aunque no idénticos, tratándose de los supuestos del punto 1 del art. 17 LPH
😥 En principio, sólo si el secretario de la comunidad (normalmente secretario/administrador) que expide el certificado es un profesional tendrá derecho a ser retribuido por tal servicio (arg. art. 1711 Cc); salvo que otra cosa disponga el contrato de arrendamiento de servicios entre dicho profesional y la comunidad de propietarios.
😎 Conforme a lo acordado a la hora de contratar sus servicios, habría de corresponder al Administrador/Secretario de una comunidad de propietarios una función asesora al tiempo de la deliberación y adopción de acuerdos. Y también, por qué no, en aras de una -casi- siempre deseable transparencia, una labor adicional de información a la hora de redactar la certificación de que ahora tratamos. Se trataría de suministrar al posible comprador, no sólo una copia de los estatutos -y en su caso normas de régimen interior, cfr. art. 6 LPH- vigentes, sino también información -entre otros- sobre los litigios en los que la comunidad sea parte. Pues es evidente que una posible condena en costas futura o el simple riesgo de una modificación en su funcionamiento hasta la fecha (vg. en materia de utilización de terrazas o por razón de una discutida reforma de fachada) habrían de poder influir poderosamente en la adquisición de una de sus viviendas o locales (eventualmente, en su precio).
- Una derrama acordada mayoritariamente en Junta entre los propietarios de las viviendas del edificio por partes iguales, en clara contravención de las cuotas estatutariamente fijadas aunque -en mayor o menor medida- conformes con la costumbre de la comunidad, ¿es legalmente exigible al disidente que la impugnó en tiempo y forma? Decididamente, no.
… una decisión sostenida en el tiempo por inercia carece del requisito necesario para poder considerar que esa es la voluntad de la Junta de propietarios» (SAP de Asturias, 25 de Noviembre 2003)
- La responsabilidad por los daños resultantes de las filtraciones de agua provinientes de terraza elemento común aunque de uso privativo por pretendida falta de mantenimiento, ¿gasto común o privativo? SAP de Burgos, 19 de junio 2003.
- La consideración del transmitente como obligado al pago de las cuotas comunitarias por falta de prueba de la comunicación a la Comunidad de la transmisión de su titularidad sobre determinado elemento resulta en ocasiones motivo de litigio (SAP de Murcia 4 de abril 2003 y SAP de Zaragoza 25 de Febrero 2003)
- Siendo la esposa adjudicataria de la vivienda familiar en proceso de separación matrimonial, conservando empero su titularidad el esposo -actualmente en paradero desconocido y sin más bienes de los que se tenga noticia-, ¿se le puede requerir el pago a la esposa?
- Los acuerdos relativos a instalación de ascensor suelen plantear dificultad en relación a los propietarios de los locales sitos en planta baja. En principio, como señala la STS de 6 de mayo de 2013, las exoneraciones genéricas de gastos de los locales contenidas en los Estatutos comprenden tanto los gastos ordinarios (conservación y funcionamiento) como los extraordinarios (reforma y sustitución). Ahora bien, la STS de 10 de febrero de 2014 matiza el alcance de dicha exención, no considerándola aplicable al supuesto en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez; confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.
Frente a una corriente jurisprudencial, ya superada, que entendía que los gastos extraordinarios no tenían cabida en las exenciones estatutarias que pretendían la exclusión de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, surge otra, reciente, que entiende que no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado, por lo que la exención a favor de locales ha de incluir también los gastos extraordinarios.
Las sentencias de esta Sala de 3 de febrero de 1994 y 30 de diciembre de 1993, establecen que cuando se fija un régimen peculiar en los estatutos para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, caracterizado por la exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios del ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino que debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor existente por otro nuevo.
Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.
Por ello en STS, Civil del 07 de Junio del 2011, recurso: 2117/2007, se declaró quese debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
En el mismo sentido la STS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009.
Esta Sala solo ha establecido la excepción en los casos de instalación de un nuevo ascensor, que antes no existiera, lo cual no es el caso ( STS, Civil del 13 de Noviembre del 2012). Recurso: 173/2010 .
Por tanto, procede desestimar el recurso dado que la exención estatutaria mencionada exime a los demandados del pago de las cuotas que la Comunidad pretende. (STS 3 Octubre 2013)
- La construcción de una piscina comunitaria, permitiéndolo las características del inmueble, ¿está incluída dentro del art. 17.3 LPH, esto, puede acordarse por mayoría de 3/5? Así lo afirman las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 30 de octubre de 2008 y Córdoba de 27 de octubre de 2010; en contra, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Castellón de 12 de diciembre de 2002 y Zaragoza de 18 de marzo de 2011 y la STS 9 de octubre de 2008.
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David Marrero | 25 mayo 2015Los notarios dan un paso importante para mejorar la seguridad y agilidad de las operaciones de compraventa de viviendas tras el acuerdo al que han llegado con el Colegio de Administradores de Fincas de España. Podrán consultar telemáticamente las deudas de los propietarios con las comunidades de vecinos antes de concretar la compraventa.
En estas operaciones, el notario certifica la legalidad del contrato recogido bajo escritura pública. Antes de sellar el acuerdo, el notario podrá certificar, mediante el acceso a la plataforma tecnológica conjunta, que el vendedor no cuenta con deudas con la comunidad de propietarios o, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura.
“Hay casos en los que no se aporta este certificado de deudas y después de la adquisición del inmueble, el comprador se puede encontrar con la sorpresa de que existen deudas con la comunidad de propietarios que está obligado a abonar”, afirma Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.
Con este nuevo procedimiento, el notario podrá acceder la propia plataforma tecnológica del Consejo General del Notariado para certificar el estado de las cuentas del propietario con la comunidad, previa autorización del vendedor. El propio dueño podrá también solicitar el certificado directamente al administrador de fincas. El documento será remitido al notario para la firma del acuerdo.
“Lo que pretendemos es que si existe alguna deuda, el comprador tenga constancia de esta situación y pueda negociar una solución. Sin embargo, si el comprador no conoce este dato puede encontrarse con una deuda por todo el año corriente y tres anualidades más. Por poner un ejemplo, si alguien compra un inmueble con una cuota de comunidad de 150 euros mensuales, la deuda puede alcanzar los 6.000 euros”, resume el presidente de CGCAFE.
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Fuente: idealista.es
