ADVERTENCIA: NO RECOMIENDO UTILIZAR ESTE PACTO PORQUE…
a las consabidas dificultades de la condición resolutoria (consignación / si bien la jurisprudencia ya no exige una voluntad deliberadamente rebelde en el incumplimiento exige el dato objetivo de la “injustificada” falta de cumplimiento, que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato -vuelta la burra al trigo, si hay oposición a la resolución más o menos razonada es muy dudoso que el Registrador cancele), figura a la que la jurisprudencia -sobre todo fiscal- a veces ha asimilado la figura (normalmente, empero, asimila el pacto reserva dominio a la condición suspensiva) hay que unir las propias, derivadas de su sempiterna poco clara naturaleza… y ahora el hecho de que la Resolución de 28 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, afirma -sin más aditamento a este respecto que su no asimilación a estos efectos a la condición resolutoria- que “no se puede cancelar por caducidad” (legal, ex art. 82.5 LH, quiero pensar… sí por caducidad convencional, pactada): “no podría accederse a la cancelación, por caducidad, de la reserva de dominio como pretende el recurrente, pues no se trata de una condición resolutoria”.
OJO: SOLO EN CVS ENTRE PARTICULARES (NO aplicable la Ley Defensa Consumidores ni la LCCI) y SIN INTERESES
Se recomienda no pactar intereses, para evitar la más mínima duda sobre la aplicabilidad al caso además de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo (obligación vg. de hacer constar la TAE, cuando el comprador sea un consumidor). Mejor subir el precio.
Aunque no lo especifica la LCCI ni ninguna otra norma (a diferencia de en Cataluña, donde su art. 621-54 CCC prevé que “la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses”), es claro que si lo aplazado supone solo una pequeña parte del total precio, no me parece que Tribunal alguno llegue a admitir la resolución por su impago. De esto habría que advertir, siquiera verbalmente, a la parte transmitente.
Es muy probable que nos aplicaran el art. 24 LCCI (cuantía mínima de cuotas impagadas) cuando el transmitente fuera un empresario/profesional y el adquirente (fiador o garante) una PERSONA FISICA, sea o no consumidor… aunque no rija aquí la LCCI (precios aplazados no entran en dicha ley).
En las CVs sujetas a art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, nuestro Derecho NO permite las cláusulas estrictamente penales (STS 530/2016, de 13 septiembre. De transmitirse varias fincas, por “asimilación” deberá expresarse la parte del precio aplazado imputada a cada una, con “distribución de la reserva de dominio” entre ellas (analogía arts. 11 LH y 119 LH). Para evitar este “exceso”, puede darse por pagado el precio de una finca y dejar aplazado solo el de otra (se dirá que esto afecta a la causa única de la venta… pero también esto ocurre con la hipoteca).
APLAZAMIENTO DE PAGOS. El mencionado precio de venta, es decir la suma de , se satisface por la parte compradora, a la vendedora, de la siguiente forma:
- Han sido satisfechas, antes de este acto por la parte compradora, por lo que la parte vendedora le da la más firme y eficaz carta de pago de dicha suma.
- El resto, es decir, la suma de , serán satisfechas por la parte compradora, a la parte vendedora, sin devengo de interés.
= ELEGIR UNA =
en los plazos cuyos importes y vencimientos a continuación se indican, pudiendo la parte adquirente libremente anticipar uno o más pagos, sin descuento alguno:
, a razón de… anuales, a contar desde el día de hoy, pagaderos antes del día …de cada año respectivo. La parte adquirente podrá libremente anticipar uno o más pagos, sin descuento alguno.
en los siguientes plazos y vencimientos, pudiendo la parte adquirente libremente anticipar uno o más pagos, sin descuento alguno:
…euros, el día.
…euros, el día.
y el resto (….euros), el día.
= FIN «Elegir Una» =
Estos pagos se representan a través de sendas letras de cambio, emitidas por la parte vendedora, y aceptadas por la parte compradora, sendos pagarés, firmados por la parte compradora, con los mismos importes y vencimientos señalados para los pagos aplazados, domiciliados en la sucursal de la Entidad «..“ de esta población, que se reseñan (clase, número, importe y fecha de vencimiento) a continuación:
A fin de plena identificación de dichos pagarés se deja incorporada a la presente fotocopia -previo su testimonio, que dejo formalizado en este acto- del anverso de cada uno de ellos.
RESERVA DE DOMINIO. Las partes me manifiestan su interés en garantizar el pago del precio mediante pacto de reserva de dominio, que dejan acordado conforme a cuanto sigue.
A) ADVERTENCIAS PREVIAS. Yo, el Notario, en este punto advertí a las partes acerca de la regulación de dicho pacto, y en especial de:
Los contenidos imperativos tanto del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (art. 10. Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario), como de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo (art. 16. Forma y contenido de los contratos) o la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (cfr. su art. 2.4), sea o no consumidor el adquirente, en particular de su art. 24 (vencimiento anticipado), de los cuales informo. Enterados me aseguran ambas partes no quedar comprendida la presente compraventa en el ámbito de ninguna de dichas normas.
La duda sobre la inclusión de los créditos con reserva de dominio, en la categoría de los no exonerables del art. 489.1.8º TRLC. A este propósito la sentencia 63/2024, 28 May, del Juzgado de lo Mercantil nº 2 Donostia-San Sebastián (procedimiento 372/2023) entiende que procede su exoneración dado que deniega a dicho pacto tanto la consideración de condición resolutoria de la transmisión (que actuaría en caso de impago del precio) como la consideración de derecho real de garantía a favor del vendedor, tal que se atribuiría la propiedad al comprador y solo un derecho real de garantía al vendedor. El Juzgado se adhiere la teoría mayoritaria del Tribunal Supremo, de considerar dicho pacto como una condición suspensiva. En consecuencia, si la reserva de dominio no recibe su carácter de crédito privilegiado de su condición de garantía real -que no se le reconoce-, no estaría dentro de las exclusiones a la exoneración del art. 489 TRLC, cuya interpretación debe ser necesariamente restrictiva -no pudiendo ser extendida a supuestos no expresamente mencionados en tal artículo-.
La asimilación, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de la reserva de dominio a la condición resolutoria (art. 2.3 Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados): «Cuando en el contrato se establezca la reserva del dominio hasta el total pago del precio convenido se entenderá, a efectos de la liquidación y pago del impuesto, que la transmisión se realiza con la condición resolutoria del impago del precio en las condiciones convenidas».
La asimilación práctica -no a otros fines- que la Resolución de 4 de diciembre de 2010 realiza entre pacto de reserva de dominio y condición resolutoria, asimilación que no tuvo otra finalidad que aplicar el régimen jurídico previsto para esta última (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario), con el fin de no dejar desprotegidos ni al adquirente ni al acreedor embargante de su derecho.
La asimilación práctica -no a otros fines- que el Tribunal Supremo (vid. Resolución de 12 de mayo de 2010) realiza de la reserva de dominio a la condición suspensiva (en ambos casos se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio), explicable solo por la decidida voluntad del Tribunal Supremo de no dejar desamparado al comprador, concediendo así a los compradores “pendente conditione” el ejercicio de tercería de dominio frente al vendedor y sus acreedores (ex arts. 3.2, 1121, 1256, principio “pacta sunt servanda”); se facilita así -además- la inscripción registral de la compraventa junto al pacto de reserva de dominio (uno de los diferentes actos de trascendencia real que el Registro de la Propiedad publica, art. 23 Ley Hipotecaria).
Ahora bien stricto sensu la reserva de dominio no es una condición, pues la condición no constituye una obligación (“quod in condicione non est in obligatione”)… y el pago del precio es la obligación -principal- del comprador: “en realidad no se trata de una condición que afecte al contenido total del contrato de compraventa, pues las partes no quieren condicionarlo sino que, con finalidad de garantía, supeditan la plenitud del efecto transmisivo al momento en que se complete el pago del precio», STS de 24 julio de 2012. En suma, no existe condicionalidad, sino modalización pactada de los efectos derivados del negocio (Resolución de 28 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).
B) EFECTOS durante la fase de PENDENCIA.– Hasta la entrega total del precio, o sea, hasta que se pague el último de los plazos anuales señalados, la parte vendedora se reserva el dominio de la finca vendida, esto es, continuará siendo propietaria de dicha finca. Así se pacta. Hasta que el pago total del precio produzca el traspaso de dominio de la finca a la parte compradora, entretanto ésta solo adquiere la posesión de la finca.
Mientras el precio no sea pagado por completo, el vendedor podrá ejercitar las tercerías de dominio y demás acciones en defensa de su derecho. El contrato de venta queda perfeccionado desde ahora, pero el efecto de transmisión de la cosa quedará diferido hasta el pago total. Mientras tanto, corresponde al comprador la posesión y disfrute de la cosa vendida, con las limitaciones que en su caso puedan pactarse más adelante, así mismo estarán a su cargo el riesgo y todos los gastos inherentes a aquella; el vendedor, por su parte, queda obligado a no disponer de la cosa.
Inscrita la venta en el Registro de la Propiedad u otro registro, todo acto de disposición de la cosa por parte del vendedor será sin perjuicio del derecho del comprador. Y el comprador que adquiere la posesión de la cosa no puede enajenarla ni gravarla (vid. art. 4 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles), estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida (vid. regla decimoquinta de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre 2002).
En caso de embargo de bienes o concurso del vendedor, quedará a salvo el derecho del comprador para adquirir la propiedad mediante pago íntegro del precio en los plazos convenidos. Pero los acreedores del comprador no pueden ejercitar por subrogación el derecho de adquirir la cosa, sino que habrán de proceder judicialmente para cobrar sus créditos con cargo a aquel derecho, al menos así lo afirma la Ley 485 de la Ley 1/1973, de 1 de Marzo, Compilación del Derecho Civil Foral De Navarra.
C) CESIÓN.– La cesión ínter vivos que el comprador haga de su derecho se considerará cesión de contrato y no afectará al vendedor si éste no la consintiere.
D) EFECTOS tras el PAGO ÍNTEGRO del precio.- Para hacer constar en el Registro de la Propiedad el pago del precio aplazado bastará, en instrumento público, bien acreditar que la compradora de la vivienda tiene en su poder la totalidad de los pagarés reseñados, bien acreditar el pago mediante documento expedido por la Entidad de crédito de que habla el artículo 45 de la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque (aplicable al pagaré ex art. 96 de dicha LCCh), en el que se identifiquen suficientemente dichos pagarés, del que resulte obrar éstos en poder de la entidad crediticia, documento que deberá quedar incorporado a dicho instrumento público.
Sin perjuicio de consentir que opere la transmisión como queda dicho, para el solo caso de que se estimara insuficiente dicho pago total a efectos traditorios, prestan las partes desde ahora su consentimiento, de forma irrevocable a que cualquiera de ellas, por sí sola, actuando en nombre de ambas partes, en los términos que anteceden, consienta que opere la traditio del dominio de la finca de la parte transmitente a la adquirente, una vez acreditado dicho pago total en los términos que anteceden.
El simple otorgamiento del instrumento público acreditativo del íntegro pago implicará otorgar dicho consentimiento, de una y otra parte, salvo que expresamente otra cosa resulte de su contenido.
E) EFECTOS en caso de FALTA DE PAGO íntegro del precio.– La falta de pago por el comprador de tres cualquiera de los plazos del precio, o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, facultará al vendedor para declarar vencido anticipadamente el contrato y además -en su caso- resolverlo, reinscribiendo en pleno dominio la finca a su nombre en ejecución de la garantía.
Para que tenga lugar el vencimiento anticipado del contrato y su resolución, una vez la parte compradora se encuentre en mora en el pago de todo o parte del precio aplazado -o de sus intereses, de haberse pactado- en cuantía equivalente al menos a las que anteceden, la parte vendedora habrá de requerir el pago a la compradora concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser íntegramente atendido el pago en el plazo concedido, no reclamará el reembolso total adeudado sino que quedará automáticamente -de pleno derecho- sin efecto la presente compraventa; en este caso deberá el comprador de inmediato y sin necesidad de especial requerimiento, retornar la posesión de la finca a la vendedora, y operará la cláusula penal que más adelante se dice.
Será suficiente con el requerimiento de pago y notificación judicial o notarial, hecho a la parte compradora por la parte vendedora de quedar sin efecto la venta en caso de impago, para tenerla por resuelta; todavía, para cancelar en el Registro de la Propiedad el pacto de reserva de dominio, el vendedor -o su causahabiente- habrá de acompañar a dicho requerimiento y notificación el título del vendedor y el documento que acredite que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.
En todo caso, para la debida salvaguarda de la posición jurídica de los terceros subadquirentes o titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del pacto de reserva de dominio, será necesaria no su intervención o consentimiento, sino la oportuna notificación a éstos del ejercicio de la facultad resolutoria de la compraventa a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente –y, en su caso, judicialmente–, los derechos que el ordenamiento les reconoce. Todo ello con el alcance y en los términos que resultan de la Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
F) CLAUSULA PENAL.- La presente Cláusula Penal resultará de aplicación no solo en el caso de incumplimiento total, sino también en caso de incumplimiento parcial o irregularidad por la parte compradora. En consecuencia, hasta donde alcanza, no procederá depósito alguno caso de ejercicio de la facultad resolutoria pactada (RDGRN 29 de agosto de 2019). Se excluye por acuerdo expreso de las partes (al amparo de la autonomía de la voluntad, arts. 6.2 y 1255 Cc) la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1.154 del Código Civil.
OPCION 1 (clausula penal): 100% retención
En tales casos (incumplimiento total, parcial o irregular) LA PARTE VENDEDORA RETENDRÁ EL TOTAL IMPORTE de las cantidades hasta ese momento pagadas por el comprador en concepto de cláusula estrictamente penal. La presente Cláusula Penal NO sustituye el derecho del Vendedor a reclamar ADEMAS una indemnización por cualesquiera daños y perjuicios que la resolución le produzcan hasta un importe máximo del veinte por ciento (20%) del precio aplazado.
En caso de resolución el vendedor recobrará la libre disposición de la cosa y nada deberá restituir de las cantidades percibidas dado que pacta las partes, con conocimiento de los riesgos de su actuación por parte del comprador, que en caso de no cumplirse la condición el vendedor retendrá todas las cantidades entregadas hasta la fecha.
OPCION 2 (clausula penal): 50% retención
En tales casos (incumplimiento total, parcial o irregular) LA PARTE VENDEDORA RETENDRÁ UN CINCUENTA POR CIENTO en concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados (indemnización por la tenencia de las cosas por la parte adquirente, posible depreciación comercial del inmueble) que, desde ahora, se cuantifican en dicha suma, imputándose el exceso, si lo hubiere, al concepto de cláusula estrictamente penal. Para el solo caso de que los deterioros causados por la parte adquirente en la finca superaran la cantidad retenida, la parte transmitente se reserva su derecho de reclamar la diferencia.
OPCION 3 (NO clausula penal): 10% + 1/5 retención
Esta opción está inspirada en el art. 9 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Aunque ciertamente no aplicable al caso, da ideas de por dónde andará la moderación que los Tribunales acaso apliquen a la cantidad pactada; asimismo, parece, su contenido no resultará abusivo en presencia de un consumidor.
STS 530/2016, de 13 septiembre: » No cabe duda de que, como regla, y salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios ( art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), nuestro Derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva.
En tales casos (incumplimiento total, parcial o irregular), ambas partes deberán restituirse recíprocamente las prestaciones ya realizadas, salvo que LA PARTE VENDEDORA RETENDRÁ las siguiente sumas que tiene derecho a deducir: a) El diez por ciento (10%) del importe de los plazos pagados en concepto de indemnización por la tenencia de las cosas por la parte compradora; y b) Una cantidad igual al desembolso inicial por la depreciación del inmueble vendido con el límite máximo de la quinta parte del precio de venta. Por el deterioro de la cosa vendida si lo hubiere, podrá exigir la parte vendedora, además, la indemnización que en derecho proceda.
FIN OPCIONES 1 2 3 cláusula penal
La parte compradora acepta y asume la presente Cláusula Penal, manifestando que la considera adecuada, renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al vendedor, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso.
G) OTROS EFECTOS DEL EJERCICIO DE LA GARANTÍA.- Serán de cuenta de la parte -en este acto- compradora cualesquiera GASTOS o TRIBUTOS que se pudieran devengar con ocasión de la ejecución de la garantía pactada, en particular del ejercicio de la facultad resolutoria convenida y de su acceso a los Registros de la Propiedad, incluyendo en su caso el IVA si se devengare entonces, y los gastos de procurador y abogado que su ejecución pueda acarrear.
Una vez resuelta la presente compraventa:
a) La parte vendedora hará suya en pleno dominio la propiedad de la finca o fincas cuya compraventa se haya resuelto, incluyendo, por el principio de ACCESIÓN, cualesquiera construcciones o edificaciones que la parte compradora hubiera realizado en ella(s), las cuales no estarán sujetos a indemnización o compensación alguna a favor del Comprador, toda vez que éste ha aceptado la naturaleza resolutoria expresa de su posesión y derecho caso de incumplimiento total, parcial o irregular y el riesgo de la pérdida de la posesión de la cosa -y de su derecho- en caso de resolución por parte del Vendedor.
b) Se aplicará la CLÁUSULA PENAL que antecede.
c) La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea éste real o personal, incluido el de arrendamiento; a salvo siempre lo que en otro sentido pueda disponer la ley. Serán de cuenta de la parte comprador cualesquiera gastos y costas a que dicho desalojo pueda dar lugar.
d) Y la parte vendedora podrá disponer de la(s) finca(s) como estime oportuno.
e) Consentimiento. Renuncia del Comprador y Poder irrevocable. El Comprador deja consentida desde ahora expresamente la reinscripción registral de la(s) finca(s) resultante de la ejecución de la garantía pactada, cumplidos los anteriores presupuestos, a favor de la parte ahora transmitente, así como estos otros efectos y en general cuanto antecede, con pleno conocimiento jurídico de las implicaciones de la prestación de dicho consentimiento.
Respecto de la resolución de la respectiva compraventa, la parte compradora, mediante el otorgamiento de la presente escritura: (i) RENUNCIA irrevocablemente y desde ahora a interponer cualquier reclamación u oposición, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación o a solicitar su retraso; y (ii) otorga PODER IRREVOCABLE a favor de la parte vendedora (en su caso, sus causahabientes), tan amplio como en derecho sea necesario, para que éste (en su caso, éstos), en nombre y representación de la parte compradora, SOLIDARIAMENTE (de ser varios los vendedores) pueda(n) suscribir cualesquiera documentos públicos o privados y/o realizar ante cualesquiera terceros (incluido pero no limitado al Registro de la Propiedad) todas las actuaciones que pudieran ser necesarias para la efectividad y constancia -particularmente registral- de la resolución de la presente compraventa y ejecución de la garantía pactada, de conformidad con los términos y condiciones contenidos en la presente cláusula o estipulación. Se deja expresamente salvada la autocontratación, conflicto de intereses y multi representación.
f) Domicilios. Señalan las partes como domicilio para todas las notificaciones y requerimientos los de su respectiva comparecencia o, en su caso, intervención en la presente escritura. Cualquiera de ellas podrá modificar sobrevenidamente este domicilio dentro del territorio español, notificándolo fehacientemente a la otra parte o partes.
El artículo 82, párrafos 2.º y 5.º, LH, autoriza o permite la cancelación convencional (no aplicable si consta la oposición del vendedor) del asiento de condiciones resolutorias, de evidente analogía con las reservas de dominio. Resolución de 28 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba un modelo de cláusula convencional de cancelación de reservas de dominio para pactar en los contratos de financiación a comprador de bienes muebles.
H) CANCELACIÓN POR CADUCIDAD de LA RESERVA DE DOMINIO.- Se pacta expresamente, con pleno consentimiento de ambas partes, que podrá procederse a la cancelación de la reserva de dominio inscrita a favor del vendedor cuando hayan transcurrido DOS AÑOS desde el último plazo de pago del precio, siempre que no conste en la hoja registral del bien en el Registro de la Propiedad asiento alguno relativo a la ejecución del contrato (en particular el ejercicio extrajudicial de la resolución pactada o en su caso demanda de resolución) o la oposición de la parte vendedora a la cancelación por impago del precio, prestando el vendedor su consentimiento expreso e irrevocable para que dicha cancelación pueda practicarse por todos los medios legalmente previstos, incluso en la forma que establece el artículo 353.3 Reglamento Hipotecario en relación con el art. 82.5 Ley Hipotecaria, a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, quedando entonces el bien inscrito en pleno dominio a favor del comprador.
I) SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN.- Solicitan expresamente del señor Registrador de la Propiedad competente, la inscripción del presente pacto de reserva de dominio y escritura, incluso PARCIAL si no es posible inscribirla en su totalidad.
Yo, el Notario, advierto a las partes, en particular a la aquí transmitente: a) del limitado alcance del pacto de condición resolutoria expresa (y por asimilación, del pacto de reserva de dominio), a tenor de la reinterpretación del art. 59 Ley Hipotecaria efectuada por las resoluciones DGRN 29 de Diciembre de 1982 y 16 de enero de 2019; en especial advierto de la extensión al supuesto del art. 59 LH de los requisitos previstos en el art. 175.6 Reglamento Hipotecario y de los límites existentes para que la parte vendedora pueda retener al tiempo de resolver extrajudicialmente todo o parte de las cantidades percibidas del precio (a salvo lo dispuesto, en relación a la cláusula penal, en la RDGRN de 29 de agosto de 2019); y b) de cuanto dispone el art. 13 LAU, para el caso de existir arrendamientos posteriores al tiempo de ejercitarse la resolución. Ello no obstante insisten en este otorgamiento.
