Los notarios advierten de que formalizar la escritura es posible solo en caso de urgencia extrema

21/03/2020

Parar en seco el proceso de búsqueda o de compra de una vivienda o seguir adelante es solo una de las numerosas disyuntivas a las que se ven abocadas muchas personas desde que el Gobierno proclamó el estado de alarma, el sábado pasado. La irrupción de la lucha contra la epidemia de coronavirus, con las alteraciones de la rutina que esta conlleva, ha provocado a menudo la decisión de aparcar este cambio vital, según los profesionales del sector inmobiliario. Otras veces, sin embargo, el futuro propietario se muestra determinado a llegar hasta el final y lo logra.

Es el caso de una cliente de Tomás Pérez Ramos, notario en Madrid. “Quiere formalizar la escritura cuanto antes porque está embarazada de ocho meses, tiene un contrato de arras cuyo vencimiento se está acercando y está muy preocupada de que esto vaya a más y no poder disponer de la vivienda para cuando dé a luz”, relata Pérez. En casos como este, en los que se aprecia el carácter urgente de la operación, será posible finalizarla, pese a la situación excepcional en la que está sumido el país.

No todos tendrán la misma suerte. “Estamos alarmados”, admite Montse Junyent, jefa de la asesoría jurídica del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Barcelona. Aunque sea muy pronto para trazar un balance, Junyent calcula que esta semana, en los primeros días laborales de aplicación del estado de alarma, el cierre obligado de las agencias inmobiliarias ha provocado la paralización de más del 60% de las compraventas previstas solo en Cataluña. Por ahora, “el futuro está lleno solo de incertidumbre”, añade.

Visitas imposibles

“Tendrán que esperar a que se levante”, contesta Junyent, resignada, a la pregunta sobre qué pueden hacer todos los que, antes de la aprobación del real decreto por el que se establece el estado de alarma, estaban todavía buscando una vivienda y no habían emprendido el largo camino hacia la compraventa. El cierre forzoso de todas las actividades comerciales no esenciales, como es el caso de las inmobiliarias, imposibilita la organización de las visitas de los inmuebles. Y, aunque no pase por una agencia y contacte directamente con el vendedor, sería inviable por el potencial comprador alegar la intención de visitar una vivienda como una de las razones de comprobada necesidad que facultan a los ciudadanos a circular por la vía pública.

Quedan las visitas virtuales, para las que algunas agencias ya están preparadas. “Disponemos de herramientas con las que proporcionar al cliente mucha información, para que, cuando cese el estado de alarma, esté en disposición de visitar la vivienda y tomar una decisión firme”, explica el propietario de la inmobiliaria Eurofincas, Ramón Riera. “El lunes no nos llegó ningún correo electrónico desde nuestra plataforma online para preguntar sobre las viviendas en venta”, confiesa. Todo el mundo contuvo el aliento. El día siguiente, sin embargo, “la cosa empezó a animarse un poco”. Riera se aferra a la posibilidad de seguir ofreciendo sus servicios de asesoramiento por teléfono o a través de internet. Habrá que ver si la demanda aguanta, desde el confinamiento en la que se encontrará hasta finales de este mes, siempre y cuando el estado de alarma no se prolongue más allá de los 15 días inicialmente previstos.

Mientras tanto, el tráfico en la página web de anuncios inmobiliarios Pisos.com ha menguado estos días un 10%, según el jefe de estudios de la firma, Ferrán Font. “El potencial comprador tendrá que esperar unas semanas, y aceptarlo, pero animamos a que las agencias sigan enseñando sus ofertas por internet, sobre todo porque es el único medio a través del cual pueden hacerlo a día de hoy”, apostilla. En opinión de Font, el usuario tiene la oportunidad de aprovechar este tiempo muerto para seguir mirando y meditar más su decisión.

El enigma de la hipoteca

Pero si el usuario hubiese firmado ya una promesa de compra con el vendedor y quisiera financiar la operación a través de un préstamo, debería encontrar rápidamente una hipoteca. Pese a que los bancos están autorizados a abrir sus oficinas al público, con las limitaciones a la circulación en vigor parece difícil acudir a varias entidades para conocer sus ofertas y negociar. La existencia de comparadores e intermediarios bancarios online facilita la tarea. Pero desde uno de ellos, iAhorro, advierten de que algunos bancos están suspendiendo las campañas de hipotecas que tenían previstas.

“Si el parón durara un mes, puede que el impacto en el sector sea similar al que tuvo la entrada en vigor de la Ley de crédito inmobiliario, en junio”, estima el director de Hipotecas del comparador, Simone Colombelli, “pero si se alargara dos meses o más, las consecuencias podrían ser mucho más serias”. En sus palabras, las entidades podrían entonces aplicar un riesgo de impago más alto a los usuarios o, lo que es lo mismo, encarecer las hipotecas.

En cualquier caso, para la obtención de un préstamo hipotecario es imprescindible contar con la tasación de la vivienda que se quiere adquirir. Y también este acto, si todavía no se había producido, tendrá que ser aplazado, porque debe ser llevado a cabo por un profesional de forma presencial.

Solo casos improrrogables

Pero los que más prisa tendrán, serán quienes hayan firmado un contrato de arras cuyo vencimiento esté al caer. Si no formalizan la compraventa, los compradores potenciales perderán la señal. “Entiendo que, con la suspensión de todos los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales que establece el real decreto, deberían haber quedado suspendidos también los plazos en contratos privados”, afirma Pérez.

Sin embargo, ante una situación inédita como la proclamación del estado de alarma y las dudas que suscita, este notario aconseja actuar. “Si yo estuviera inmerso en un proceso de compra, en vez de esperar la interpretación de si se queda en suspenso o no el plazo que nos habíamos dado en el contrato de arras, lo prorrogaría a través de un documento privado que firmaría con el vendedor antes de que llegue la fecha de vencimiento”, recomienda. Un acto por el cual no es necesario acudir a la notaría.

Eso sí, una vez cerradas todas estas etapas —búsqueda, promesa de compra, tasación, arras e hipoteca— la formalización de la escritura ante el notario sería imprescindible para disponer de la propiedad. Un obstáculo que raramente es posible franquear en un estado de alarma. Bien es verdad que una instrucción dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública aclara que el notario no puede cerrar su despacho, al tener carácter de oficina pública. No obstante, dadas las restricciones a la libertad de circulación vigentes, “solo será obligatorio atender aquellas actuaciones de carácter urgente”, reza la misma. El notario será entonces quien evalúe cada caso y determine si es inaplazable.

No ir a la notaría

Desde el Consejo General del Notariado insisten en que el cliente no debe personarse en la oficina sino llamar por teléfono a su notario o el que tenga más cercano. Solo después de haberle expuesto el caso y si este fuera urgente, el notario convocará las partes interesadas (en el caso de una compraventa de vivienda con hipoteca: el vendedor, el comprador y un representante del banco), que deberán presentarse el la oficina “con aquellos medios de autoprotección que garanticen la seguridad sanitaria” y respetando las medidas de separación y alejamiento físico recomendadas por las autoridades.

Según Pérez, estar citado en una notaría es una razón de comprobada necesidad que justifica el hecho de circular por la vía pública. Aún así, estos días algunos clientes le han pedido que les expidiese un documento que lo atestara, como salvoconducto. Los primeros días de esta semana, en el horario reducido con el que abre su despacho, Pérez solo formalizó algún que otro testamento y unos poderes. “Cerca de un 70% de las escrituras programadas se han aplazado y supongo que la semana que viene haremos solo un 10% de la actividad habitual”, augura.

elpais.com

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