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La noticia que sigue nos da pie a reflexionar sobre la conveniencia de agilizar, simplificar y modernizar nuestra vigente legislación de zonas e instalaciones de interés para la Defensa nacional, que data de 1975; y a postular la necesidad de reforzar el papel del notariado español en la preservación de la seguridad jurídica “preventiva” en España (cfra. STS 19 junio 2012, más aquí).
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LA NOTICIA
Alicante -Domingo, 21 octubre 2012 – BERNAT SIRVENT – Fuente: LAVERDAD.es
Un permiso militar frustra las ventas de pisos a extranjeros en la provincia
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EL DATO. 50% de Sociedades. La ley es taxativa hasta para con las inversiones que no realiza una persona física, sino jurídica: «Será igualmente exigible la autorización militar en todos los casos (compra de fincas rústicas o urbanas, con o sin edificaciones; constitución, transmisióno modificación de hipotecas o servidumbres; y construcción de obras o edificaciones) a la sociedades españolas cuando su capital pertenezca a personas físicas o jurídicas extranjeras en proporción superior al 50%
Art. 4 de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional. Se denominan zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros aquéllas en que por exigencias de la Defensa Nacional o del libre ejercicio de las potestades soberanas del Estado resulte conveniente prohibir, limitar o condicionar la adquisición de la propiedad y demás derechos reales por personas físicas o jurídicas de nacionalidad o bajo control extranjero, con arreglo a lo dispuesto en esta Ley.
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Esta legislación tiene gran impacto, ya que afecta a más de mil municipios en España (cfra. Anexo II de la Orden 263/1983, de 21 de octubre). Está constituida principalmente por la Ley 8/75, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa nacional, y el Reglamento que la desarrolla, aprobado por Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero (para ver grupo normativo completo pinchar aquí).
Como el artículo periodístico deja ver, se trata de una legislación polémica, muy problemática. Y acaso inconstitucional, en lo que a Ceuta y Melilla se refiere, ciudades ambas sometidas a un particularmente rígido control.
Disp. Final Primera del Reglamento aprobado por Real Decreto 689/1978.
1.-De conformidad con lo establecido en la disposición final segunda de la Ley 8/1975, en la redacción dada por la Ley 37/1988, de 28 de diciembre, y sin perjuicio de la aplicación de los preceptos de ésta, y sus normas reglamentarias en Ceuta y Melilla, cuando los actos a que se refieren los artículos 37 y 46 de este Reglamento recaigan sobre inmuebles sitos en las mismas, será necesaria la previa autorización del Consejo de Ministros, cualquiera que fuese la nacionalidad del adquirente o interesado, sustituyendo, en todo caso, dicha autorización a la de carácter militar prevista en este Reglamento.
2.-Se desconcentra en el Ministro de Defensa la concesión de autorizaciones para proyectos de obras o construcciones de cualquier tipo, tanto públicas como privadas, cuando estén situadas en una propiedad del Estado afecta al Ministerio de Defensa, o se realicen dentro del perímetro de la zona de seguridad de una instalación militar o civil declarada de interés militar, en Ceuta y Melilla.
3.-Se desconcentra en los Delegados del Gobierno en Ceuta y Melilla la concesión de autorizaciones para los proyectos de obras o construcciones, no comprendidas en el apartado anterior, así como para las obras de mera conservación de edificaciones preexistentes que cuenten con las oportunas licencias urbanísticas.
Igualmente, se desconcentra en los Delegadas del Gobierno la concesión de autorizaciones para la transmisión de la propiedad por cualquier título, de bienes inmuebles sitos en Ceuta o Melilla, o para la constitución, transmisión o modificación de derechos reales sobre los mismos, cualquiera que fuese la nacionalidad del adquirente.
4.-El Ministerio de Defensa, informará preceptivamente los expedientes de concesión en los supuestos de realización de obras que impliquen modificación del volumen de las edificaciones en Ceuta y Melilla o, cuando se trate de la transmisión de la propiedad por cualquier título, de bienes inmuebles sitos en Ceuta o Melilla, o para la constitución, transmisión o modificación de derechos reales sobre los mismos, si el propietario o adquirente, en todos estos supuestos, fuese de nacionalidad extranjera.
5.-Tan pronto como sea recibida por los Delegados del Gobierno una solicitud de autorización, remitirán el expediente al Ministerio de Defensa para su resolución en los supuestos del apartado dos anterior, o darán traslado de la misma a dicho Ministerio para que en el plazo de un mes pueda emitir el preceptivo informe si concurren las circunstancias previstas en el apartado cuatro. En los demás supuestos, los Delegados del Gobierno resolverán lo procedente.
En los expedientes a que se refieren los apartados anteriores, si el Delegado del Gobierno constatara la existencia de otros intereses públicos no concordantes con el informe o decisión del Ministerio de Defensa, se procederá a elevar dicho expediente al Consejo de Ministros para que resuelva en uso de las competencias propias a que se refiere el apartado uno de esta disposición final.
6.-El Ministerio de Defensa, a efectos del ejercicio por las autoridades militares de sus facultades permanentes de vigilancia y control previstas en la Ley 8/1975, de 12 de marzo, y en cumplimiento de lo prevenido en los artículos 32.1 c), 42 y 43 y concordantes de este Reglamento, será notificado mediante la remisión de copia de los acuerdos adoptados por los Delegados del Gobierno concediendo o denegando autorizaciones.
7.-En relación con las competencias desconcentradas en los Delegados del Gobierno, estos podrán sancionar las infracciones con multas de hasta la cuantía señalada en el primer párrafo del artículo 30 de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, modificada por la disposición adicional decimoséptima de la Ley 37/1988, de 28 de diciembre, o elevar, a través del Ministro del Interior el expediente sancionador al órgano competente en su caso con propuesta de sanción.
8.-Con independencia del recurso de reposición, las resoluciones dictadas al amparo de lo previsto en esta disposición final ponen fin a la vía administrativa.
9.-Lo dispuesto en esta disposición final no agota la autorización concedida al Gobierno por la disposición final segunda de la Ley 8/1975, de 12 de marzo.
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Se puede comprender que por razones de Defensa Nacional en determinadas zonas se coarte la adquisición de la propiedad -y demás derechos reales- por determinados sujetos. Ahora bien, lo que no parece de recibo es:
- La demora en la resolución del expediente (“el trámite suele durar de un mes a un mes y medio, tras el contrato de arras, por lo que muchos extranjeros o se cansan o acaban por desconfiar de la Administración…”)
- Que se pueda –al menos teóricamente, conforme a la letra de la ley- declarar sobrevenidamente nulo de pleno derecho el acto público de compraventa en los dieciocho meses siguientes a la operación.
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Art. 21 de la Ley 8/75, de 12 de marzo.
Deberán necesariamente inscribirse en el Registro de la Propiedad los actos y contratos por los que se establezcan, reconozcan, transmitan, justifiquen o extingan, en favor de personas físicas o jurídicas extranjeras, el dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en las zonas restringidas.
Deberán también inscribirse las concesiones administrativas sobre los bienes citados, otorgados a favor de las referidas personas extranjeras.
La falta de inscripción de los títulos indicados que se otorguen a partir de la entrada en vigor de esta Ley, dentro de los dieciocho meses siguientes a sus respectivas fechas, determinará la nulidad de pleno derecho de los mencionados actos y concesiones, de lo cual deberán hacer advertencia expresa los notarios autorizantes en las correspondientes escrituras.
En las casos en que, sin culpa del adquirente, los referidos títulos estén pendientes de la liquidación del Impuesto de Transmisiones o de cualquier otra formalidad que impida la inscripción, el plazo a que se refiere el párrafo anterior se ampliará a veinticuatro meses.
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Habrá que reconocer que la ley es tan excepcional que bien puede ocurrir que aún de buena fe los particulares la incumplan. ¿Entonces?
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- Ahora que se admite que un notario alemán o ruso pueda autorizar una escritura de compraventa de un inmueble en España (cfra. STS 19 junio 2012, más aquí), frecuente será que -también- éste ignore la exigencia de autorización ad hoc, que necesariamente habría de incorporar a la escritura.
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Art. 20 de la Ley 8/75, de 12 de marzo. A los efectos establecidos en los artículos anteriores, los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir de los interesados el acreditamiento de la oportuna autorización militar, con carácter previo al otorgamiento o inscripción, respectivamente, de los instrumentes públicos relativos a los actos o contratos de transmisión del dominio o constitución de derechos reales a que dichos preceptos se refieren.
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- Obviamente en tal caso además dicho notario extranjero prescindirá de advertir a las partes de los posibles efectos de la falta de inscripción en plazo.
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Art. 21 de la Ley 8/75, de 12 de marzo… La falta de inscripción de los títulos indicados que se otorguen a partir de la entrada en vigor de esta Ley, dentro de los dieciocho meses siguientes a sus respectivas fechas, determinará la nulidad de pleno derecho de los mencionados actos y concesiones, de lo cual deberán hacer advertencia expresa los notarios autorizantes en las correspondientes escrituras…
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Puesto que más vale prevenir que lamentar, además de «aggiornare» la citada Ley 8/75, ¿no os parece reservar al experto en Derecho español -a saber, el notario- lo que a ésta interesa? Así está reconocido expresamente en Alemania -a nivel jurisprudencial- y en Francia -a nivel legal-. ¡ Justo lo contrario de lo que propone la STS 19 junio 2012 (más aquí) !
- ¡Hay tantas razones para ello! El notario extranjero no es un perito en el derecho nacional; se trata de garantizar a las partes que las cargas que figuran en el Registro de la Propiedad coinciden con las manifestadas -cfra. art. 175 Reglamento Notarial- y también que no se encontrarán «a posteriori» con una escritura que incumple los requisitos de la legislación del país de destino; la tranquilidad de las autoridades catastrales, urbanísticas, policiales o tributarias del país de destino, que acaso requerirán información adicional del notario autorizante…
La catedrática Blanco-Morales Limones cita la siguiente sentencia del del Kammergericht de 27 de mayo de 1986, que compendia las «razones» a que acabamos de aludir: «… kann nicht nur darin gesehen werden, dass das deutsch-rechtliche Institut der Auflassung ausländischen Notaren vielfach nicht vertraut sein wird. Der Zweck der Vorschrift lässt sich vielmehr auch dahin umreisen(?), durch die ausschliessliche Begründung der Zuständigkeit deutscher Notare sonstige Fehler der Beurkundung zu vermeiden, wie sie sich nicht nur aus Rechtsunkenntnis, sondern auch aus der Ortsferne, etwa daraus, das der neueste Grundbuchstand nicht berücksichtigt wird, anderenfalls ergeben könnten. Schliesslich stellt es aber auch einen legitimen Gesetzeszweck dar, wenn die Begründung der ausschliesslichen Zuständigkeit deutscher Notare jedenfalls für den Regelfall die gesicherte, rechtzeitige Unterrichtung der an dem Wechsel des Liegenschaftsrechts interessierten Genehmigungs-bzw. Steuerbehörden sichern sollte.»
- «En el Derecho alemán… la jurisprudencia se ha manifestado justo en el sentido contrario señalando que cuando el parágrafo 925 del BGB indica que para la formalización de la Auflassung está legitimado el jeder Notar, «no puede seguirse que la competencia alcance también a un notario extranjero» (kann aber nicht gefolgert werden, dass auch die Zuständigkeit eines ausländischen Notars gegeben sei); señalando que la intervención del notario alemán «asegura la comunicación oportuna a los poderes públicos interesados en el cambio de titularidad de derechos inmobiliarios» (verbürgt auch die gesicherte, rechtzeitige Unterrichtung der an einem Eigentumswechsel des Liegenschaftsrechts interessierten öffentlichen Händen). Y en la misma línea se pronuncia para el tráfico mercantil.» (Blanco-Morales Limones)
- «Muy diferente es la situación en otros países, muy reacios a permitir el turismo documental. Así, en Derecho francés, por ejemplo, el actual art. 2417 Code civil indica que Les contrats passés en pays étranger ne peuvent donner d hypothèque sur les biens de France, s il n y a des dispositions contraires à ce principe dans les lois politiques ou dans les traités, lo que supone atribuir competencia exclusiva a los notarios franceses en relación con estos actos y documentos (P. CALLÉ). Por su parte, el art. 710-1 Code civil, en la redacción dada por reciente Loi núm. 2011-331 de 28 de marzo de 2011, de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées, establece: «Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d une décision juridictionnelle ou d un acte authentique émanant d une autorité administrative»» (Blanco-Morales Limones)
