.
El art. 19 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, pretende en lo posible evitar que situaciones como la que esta noticia refleja ocurran.
Artículo 19 LS. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil…
El proceso urbanizador, en particular la Junta de Compensación, tiene acceso al Registro de la Propiedad. En dos tiempos, a la entrada -en sus comienzos, antes de aprobar el instrumento de equidistribución- y a la salida -una vez aprobado definitivamente dicho instrumento, en su caso proyecto de compensación o reparcelación-.
- La constancia registral al inicio del del expediente da lugar a una publicidad noticia. No conlleva cierre registral alguno y surte sólo los efectos del art. 102 del del R.D. 3288/1978.
Artículo 54 LS. Expedientes de distribución de beneficios y cargas.
1. La iniciación del expediente de distribución de beneficios y cargas que corresponda o la afección de los terrenos comprendidos en una actuación de transformación urbanística al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestión que proceda, se harán constar en el Registro por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes.
2. La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres años a instancia del órgano o agrupación de interés urbanístico que hubiera solicitado su práctica…
Artículo 102 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
1. Una vez iniciado el expediente de reparcelación, la Administración actuante deberá recabar de oficio, del Registro de la Propiedad correspondiente, certificación de titularidad y cargas de todas las fincas incluidas en la unidad de reparcelación.
2. El Registrador, al mismo tiempo que expida las certificaciones antedichas, extenderá al margen de cada finca nota expresiva del Organismo actuante y fecha de iniciación del expediente de reparcelación.
3. La nota marginal expresada en el apartado anterior solamente producirá el efecto de que los interesados que hagan constar su derecho en el Registro con posterioridad a ella no tendrán que ser citados preceptivamente en el expediente. No obstante, si se personaren en el mismo, seguirán con ellos las sucesivas actuaciones.
- Por el contrario, la afección que sobreviene una vez aprobado el proyecto equidistributivo correspondiente, ahora sí tiene verdadero carácter de afección real (considerada por un importante sector doctrinal como un supuesto de hipoteca legal tácita -pues la ejecución del bien determina la cancelación no solo de las cargas posteriores sino también de las anteriores a su fecha-), a fin de garantizar el pago de los gastos de urbanización por parte de los propietarios.
Artículo 126 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
1. Las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago del saldo de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado que a cada una se le asigne.
2. Esta afección será preferente a cualquier otra y a todas las hipotecas y cargas anteriores, excepto a los créditos en favor del Estado a que se refiere el número 1 del artículo 1.923 del Código Civil y a los demás créditos tributarios en favor del Estado, que estén vencidos y no satisfechos y se hayan hecho constar en el Registro antes de practicarse la afección a que el presente artículo se refiere.
3. La afección será cancelada a instancia de parte interesada, a la que se acompañe certificación del Órgano actuante expresiva de estar pagada la cuenta de liquidación definitiva referente a la finca de que se trate.
En todo caso la afección caducará y deberá ser cancelada a los dos años de haberse hecho constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete años de haberse extendido la nota de afección. La cancelación se practicará a instancia de parte interesada o de oficio al practicarse algún otro asiento o expedirse certificación relativa a la finca afectada.
Artículo 178 el Real Decreto 3288/1978.
1. Las fincas resultantes del acuerdo definitivo de compensación quedarán gravadas, con carácter real, al pago de la cantidad que corresponda a cada finca, en el presupuesto previsto de los costes de urbanización del polígono o unidad de actuación a que se refiera, en su día al saldo definitivo de la cuenta de dichos costes.
2. Esta afección tendrá la misma preferencia y duración que la señalada en el artículo 126 de este Reglamento para la de la cuenta del procedimiento reparcelatorio, y se podrá cancelar a instancia de parte interesada también por solicitud a la que se acompañe certificación de la Junta de Compensación de estar pagados totalmente los costes de urbanización correspondientes a la finca de que se trate, certificación que la Junta no podrá expedir hasta tanto no hayan sido recibidas las obras por el órgano actuante.
Estamos muy acostumbrados a requerir a la Comunidad de Propietarios, cuando se vende un elemento de una propiedad horizontal, un certificado acreditativo de que no se debe nada, de que se está al corriente de pagos (art. 9.1.e LPH). Aquí debería ocurrir lo mismo: en el instante mismo que del registro resulte la incoación de un proceso urbanizador, convendrá requerir un certificado acreditativo de los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir por razón de la actuación de transformación urbanística en curso. Todo lo que los particulares a este respecto se insista es poco. Para evitar situaciones como la que ahora reseñamos.
Exigen una derrama a vecinos de ‘Los Villares’ por una deuda de Basilio Iglesias con Serviobras
Manuel Moure, Jerez | 02.05.2015
Vecinos de una de las promociones de la urbanización ‘Los Villares de Montealto’ han iniciado acciones legales después de que la junta de compensación de la zona de la Hacienda de El Carrascal les haya solicitado a todos y a cada uno de los propietarios el pago de más de 15.000 euros para pagar cantidades que en su momento no fueron satisfechas por el promotor de las obras, el conocido constructor jerezano Basilio Iglesias.
La sorpresa de los vecinos radica en que cuando escrituraron sus viviendas (en torno a diciembre de 2012) nadie les advirtió de que existía tal cantidad, es más, cuando formalizaron la escritura ante el notario éste «jamás nos informó de que había una deuda de medio millón de euros que debía ser abonada». Al parecer, esta cantidad no fue abonada por el constructor a la empresa que se dedicó a realizar las canalizaciones de la zona, las mismas que debían recoger las aguas sucias y pluviales de la urbanización ‘Los Villares de Montealto’. La empresa afectada por este impago es Serviobras. El notario, según señalan a este medio los propietarios, no lo hizo porque no estaba informado de tal extremo.
El caso ha llegado a los juzgados y, de hecho, los vecinos han procedido a prestar declaración y mostrar sus quejas ante la autoridad judicial señalando que «en ningún momento se les advirtió de que existía tal impago de medio millón de euros». Los vecinos afectados por este problema ascienden a unos cuarenta. La cantidad que se les exige sería inferior si todas las casas de la promoción estuvieran vendidas, algo que no es así.
Otro de los frentes que acometen los vecinos tiene al Ayuntamiento de Jerez como ‘enemigo’. La base de dicha acusación es que los vecinos entienden, y no sin razón, que una promoción no puede entregarse, es decir, no puede obtener el derecho a la primera ocupación cuando en la construcción de la misma hay impagados o cantidades que no han sido debidamente avaladas. Es por ello que sostienen que si la promoción ‘Los Villares de Montealto’ debía dinero jamás deberían haber tenido acceso a las mismas, así como que el notario debería haber hecho un inciso especial (de nada menos que de medio millón de euros) a la hora de recordarles que iban a comprar una pareada en una promoción sobre la que pesaba tal carga.
La junta de compensación es una entidad legal que suele crearse cuando hay terrenos urbanizables en manos de multitud de propietarios. Ante la certeza de que algunos de ellos pueden verse afectados en sus expectativas de ganancia económica por el hecho de que sus terrenos sean por ejemplo los que albergaran un parque público (y fueran debidamente expropiados) se opta por que todos se repartan de forma proporcional la parte que les corresponde del importe global pagado por los terrenos, independientemente de si por ‘sus’ terrenos pasa un vial o se construye, como se señaló a modo de ejemplo, un parque público (cuyos terrenos serían expropiados).
.
Fuente: diariodejerez.es
