Señor Notario: He encontrado un comprador para mi casa, que está embargada y pendiente de subasta. Aquí le traigo la nota simple del registro, en la que consta dicho embargo (que en total, incluyendo intereses y costas previstas. asciende a 30.000 euros). Está dispuesto a firmar y pagarme al contado, eso sí, reteniendo dichos 30.000 euros para en el más breve plazo posible dárselos al acreedor embargante (y en su caso, si algo sobra, a mí). Como es natural, el comprador dice que “no quiere líos”, que sólo firmará si el notario le garantiza que después no tendrá problemas. ¿Podríamos firmar hoy mismo? Decididamente, no. Sería imprudente, a la vista de lo dispuesto en el art. 613.3 LEC.
GRUPO NORMATIVO
Artículo 613 LEC. Efectos del embargo. Anotaciones preventivas y terceros poseedores.
1. El embargo concede al acreedor ejecutante el derecho a percibir el producto de lo que se obtenga de la realización de los bienes embargados a fin de satisfacer el importe de la deuda que conste en el título, los intereses que procedan y las costas de la ejecución.
2. Sin estar completamente reintegrado el ejecutante del capital e intereses de su crédito y de todas las costas de la ejecución, no podrán aplicarse las sumas realizadas a ningún otro objeto que no haya sido declarado preferente por sentencia dictada en tercería de mejor derecho.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartado anteriores, cuando los bienes sean de las clases que permiten la anotación preventiva de su embargo, la responsabilidad de los terceros poseedores que hubieran adquirido dichos bienes en otra ejecución, tendrá como limite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición.
4. El ejecutante podrá pedir que se mande hacer constar en la anotación preventiva de embargo el aumento de la cantidad prevista en concepto de intereses devengados durante la ejecución y de costas de ésta, acreditando que unos y otras han superado la cantidad que, por tales conceptos, constara en la anotación anterior.
Otros artículos referenciados:
Artículo 659 LEC. Titulares de derechos posteriormente inscritos.
2. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al tribunal la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.1. El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro.
3. Cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del limite de responsabilidad que resulte del Registro, quedaren subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento judicial, en su caso.
Artículo 662 LEC. Tercer poseedor.
1. Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Secretaria, lo que se acordará sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones ulteriores.
2. Se considerará, asimismo, tercer poseedor a quien, en el tiempo a que se refiere el apartado anterior, hubiere adquirido solamente el usufructo o dominio útil de la finca hipotecada o embargada, o bien la nuda propiedad o dominio directo.
3. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley.
¡ YO DE TI NO LO HARÍA FORASTERO !
¿Creéis que un comprador “normal” estará dispuesto a meterse en un juzgado, pagando a un abogado para que no le engañen, a fin de comprar un piso? Eso queda para los “iniciados”. En verdad, la venta del bien embargado solo será viable si los posibles compradores tienen un medio fácil, seguro y no costoso de saber en cuánto les va a perjudicar el embargo.
1. El art. 613.3 LEC, interpretado «ad literam», es un ejemplo de “dura lex” (sed lex -dirán algunos-); pues una cosa es lo que dice la letra de la ley, y otra bien distinta lo que parece dictar el sentido común. El tercer poseedor que adquiere el bien embargado no gozaría de limitación de responsabilidad, a menos que lo hiciera -no en esta sino- en «otra» ejecución.
A veces se arguye un supuesto “olvido” del legislador para hacer decir a una norma lo que literalmente no dice; otros en cambio, ven en dicho olvido un argumento concluyente para afirmar lo contrario, que la norma dice sólo lo que dice, no lo que quiso decir y no dijo. ¡A vueltas con la sempiterna y siempre pantanosa cuestión de la “voluntas legis” y “voluntas legislatoris”! Después de tantos años discutiendo la misma cuestión, ¿hay alguien capaz de aclarar si lo que debe prevalecer es una u otra “voluntas”? Se echa en falta un criterio seguro.
2. Hay quien propone una lectura alternativa de dicho párrafo 3º del art. 613 LEC, más acorde con el sentido común. Está claro que el tercer poseedor que adquiere el bien embargado en «otra» ejecución goza de limitación de responsabilidad. ¿Y si lo adquiere en esta ejecución? También gozaría de limitación de responsabilidad (posibilidad de liberar el bien, satisfaciendo lo que se deba por principal, intereses y costas, dentro de los límites de responsabilidad consignados en la anotación inicial y en las de ampliación), siempre que lo haga ANTES de la aprobación del remate.
“Pretender que el posible comprador tenga que acudir al Juzgado para enterarse del estado del procedimiento y, en su caso, esperar a la liquidación definitiva, es desconocer la realidad y hacer inviable la inmensa mayoría de las ventas. En esta situación son muy pocos los compradores “normales” que van a querer comprar, y muy pocas las entidades financieras dispuestas a financiar, por lo que la única posibilidad que le quedará al ejecutado es recurrir a profesionales dispuestos a asumir los riesgos que conlleva la falta de limitación de responsabilidad de las cifras de responsabilidad, sólo a cambio de unas condiciones leoninas. Por el contrario, si las cifras que el Registro publica en la anotación preventiva constituyen un límite a la responsabilidad del tercer adquirente, el comprador, cualquier comprador, estará dispuesto a adquirir la vivienda, y el Banco o Caja a financiarle, puesto que saben que reteniendo el importe total de esas cifras quedan totalmente protegidos.
La solución propuesta es, por tanto, buena para la sociedad, ya que se evita una situación litigiosa y se permite la circulación de los bienes, buena para los posibles adquirentes, que pueden adquirir el inmueble en condiciones de mercado y con toda seguridad, y buena para el deudor que puede obtener un precio justo por su finca y pagar su deuda sin recargos excesivos. Pero, se nos dice, todo esto se haría a costa del acreedor que vería frustradas sus legítimas expectativas de cobrar íntegramente su crédito.¿Es esto así? Creo que no. En realidad, la realización extrajudicial del bien, posibilitada por el juego de las cifras de responsabilidad como límite en beneficio de terceros, en la inmensa mayoría de los casos no supondrá un perjuicio para el acreedor. Parece que se olvida un dato esencial: lo que el acreedor pretende es cobrar y, se supone, para él cuanto antes cobre mejor. El objetivo del acreedor no radica en cobrar intereses de demora ni en que se le resarzan los gastos: su interés está en cobrar lo antes posible sin incurrir en gastos. En la inmensa mayoría de los casos, la realización voluntaria del bien beneficiará al acreedor porque le permite cobrar antes y porque al anticiparse el pago lo más probable es que la liquidación final no supere las cifras inicialmente previstas.
Que tal vía de acabar el proceso, beneficiosa en la inmensa mayoría de los casos para el ejecutante, quede cerrada para evitar la simple posibilidad de que resulten impagados unos intereses y unas costas que se incrementan cada día que dura el proceso, y que si son superiores a los previstos inicialmente muy probablemente se deba a la excesiva duración de la ejecución es un sinsentido.
Y el sinsentido se agranda si tenemos en cuenta que la Ley prevé mecanismos correctores, favorables al acreedor, como la regulación de la ampliación del embargo, que permite al acreedor diligente mantener en todo momento actualizadas las cifras de responsabilidad.”.
Aparte el sentido común, hay otros argumentos más “juridicos” que avalan dicha interpretación correctora de la literalidad del art. 613.3 LEC (ver detalle en artículo doctrinal adjunto).
3. Por elemental prudencia, en tanto el TS no acoja de forma clara la interpretación correctora que propugnamos, recomendamos que nadie se acoja a ella. ¡Que experimenten otros!
Para que dicha interpretación correctora se considere respaldada por el TS, hará falta que en su favor se pronuncie ¡por dos veces! … para así crear jurisprudencia. ¡Vaya atraso y vaya retraso! ¿Cuándo vamos a superar este atavismo? Ni la claridad ni la consolidación de la nueva jurisprudencia procede de su reiteración en el tiempo. Bien podría que en dichas dos veces la nueva interpretación no constituyera “ratio decidendi” de la causa respectiva y también que «a la tercera» fuera abandonada para lo sucesivo. ). Lo importante, en nuestra opinión, debe ser su formulación “expresa”, formal.
