La SUBSANACIÓN NOTARIAL de la DESCRIPCIÓN CATASTRAL de una FINCA

Esta entrada ofrece modelos para adaptar el funcionamiento notarial a esta nueva función que se le encomienda: En hoja aparte constan los autotextos a insertar en cualquier tipo de escritura en la que deba constar la identificación catastral de la finca; y en otra hoja volcamos un modelo de acta de rectificación de descripción catastral de finca.

Siguen unos comentarios sobre esta nueva función asignada al notariado.

En primer lugar, exponemos una serie de IDEAS PREVIAS sobre la «Subsanación Notarial de una Discrepancia Catastral». Luego damos cuenta de ciertos PROBLEMAS PRÁCTICOS a que su aplicación está dando lugar.

IDEAS PREVIAS
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La propuesta de aplicación práctica y modelo que ofrecemos es todavía «provisional», en un doble sentido:

. Aunque lo hemos intentado, todavía esperamos una respuesta del Catastro que nos garantice al 100% que nuestra «instrucción» del procedimiento de subsanación catastral será aprobada por el Catastro. Repárese en que dicha instrucción puede ser problemática, particularmente en caso de rectificación de la cabida.

. Además, pervive la posibilidad de que el Registrador de la Propiedad, aún aceptada por el catastro la rectificación descriptiva de la finca, la rechace en su particular ámbito. Se trata de una situación a la que antes o después habrá que poner fin de una manera sensata, por qué no satisfactoria para todos.

Invertir en el Catastro es rentable

Cada vez más el Catastro es percibido como el referente en lo que a los datos físicos y valoración de la finca respecta. Su responsabilidad, por tanto, es enorme. Es pues lógico que se piense en superar su endémica insuficiencia, fáctica y valorativa.

1.- La medición de la finca no puede ser aproximada. Tiene que ser exacta.

Por eso la foto aérea, base de otras cartografías, no es suficiente. En efecto, ¿cómo descontar el error que los vuelos de determinada edificación podrían causar en la medición de la parcela sobre la que se asienta?

Tradicionalmente en el Catastro han existido «márgenes de tolerancia». Lo mismo que en sede notarial y registral.

«Cinco. En todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita… Si aporta certificación catastral que describa la finca en los mismos términos de denominación, situación y superficie, que los que figuran en el Registro… Lo mismo procederá si, coincidiendo la descripción y situación, la diferencia de superficie es inferior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro…» (art. 53.cinco de la ley 13/1996, de 30 de Diciembre –en vigor-)

«… podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita» (art. 298.3 RH)

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La existencia de tales márgenes, como en el caso notarial/registral, plantea dudas de difícil solución. Sucesivas rectificaciones de superficie podrían desvirtuarlos.

En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie (art. 298.3 RH)

La más mínima indefinición en materia de superficie puede resultar en un pleito entre colindantes. Parece que la suerte está echada. En lo sucesivo, dichos márgenes tendrán que desaparecer. De hecho y de derecho. Cueste lo que cueste. Pues, a la larga, la seguridad jurídica resulta barata.

«Siete. En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título» (art. 53.siete de la ley 13/1996, de 30 de Diciembre –en vigor–)

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2.- El valor catastral, dice la ley, nunca debe superar el valor de mercado de una finca. Pese a ello, por razón de la crisis, constatamos que a día de hoy repetidamente lo supera. Tampoco es cierto que suponga un determinado porcentaje del valor real de la finca; si así fuera, para la determinación del valor de mercado de ésta bastaría una simple operación aritmética, lo que no es así.

Entendámonos. A día de hoy, el valor catastral es un valor objetivo, pero no real. Teóricamente no supera el valor de mercado, y aparece determinado por un coeficiente de referencia al mercado (con frecuencia, 0,5).

El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. (art. 23.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario)

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A diferencia de los datos físicos de la finca, su valor de mercado es esencialmente cambiante. Aún reconociendo la dificultad en su determinación, habrá que admitir que resulta inapropiado su fijación «inamovible» por períodos normalmente decenales (art. 28.3 R.D.Leg. 1/2004, de 5 de marzo).

Supongo que habrá que terminar por integrar a los tasadores independientes en el sistema de valoración catastral; por aceptar que el sistema de valoración catastral, basado casi exclusivamente en las ponencias de valores, debe ser superado.

Al incluir el «valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria» entre los medios de comprobación (art. 57 LGT), Hacienda incorporó a «su» sistema algo inicialmente pensado sólo «a efectos de la Ley del Mercado Hipotecario» (cfr. art. 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero). Me pregunto qué se opone a su aceptación «a todos los niveles», esto es, con carácter general.

Claro que entonces el problema consistirá en determinar qué criterios fijar para la determinación del valor de mercado por dichos profesionales de los inmuebles en cuestión. Alguien tendrá algún día que explicar por qué sistemáticamente sus valoraciones, a día de hoy, superan el valor pactado entre las partes.

Somos conscientes de que la institución catastral forma parte del sistema. Por tanto, no es posible alterarla sin afectar al sistema, al equilibrio de intereses en que se apoya. Sin duda, su redefinición acarrearía la de muchas otras materias, por ejemplo, la financiación de los Ayuntamientos. ¿Os habéis percatado que en multitud de ocasiones la denominada «plusvalía municipal» es de hecho inexistente? Y, sin embargo, se paga por ella. No es necesario comentar el efecto negativo que una revisión de la valoración catastral a la baja podría tener para la recaudación por Contribuciones Municipales.

Nos guste o no, a día de hoy todos aparecemos interconectados. Lo que uno hace afecta al otro. No es posible mirar indefinidamente en otra dirección. Alguien, alguna vez, habrá de abordar la cuestión.

Si el comprador solicita tasar la finca que compra a efectos de hipotecarla, el valor al alza resultante de dicha tasación «perjudicará» al particular que le vendió la finca, haciéndole tributar por un precio –en realidad, valor- que no percibió. En caso de disconformidad, se verá abocado a impugnar dicha valoración, mediante una tasación pericial contradictoria.

Si tu vecino vende cara su casa, todo apunta a que en la próxima ponencia de valores también la tuya verá revisada al alza su valor. Pues los valores declarados por las partes en las escrituras notariales son cada vez más tenidos en cuenta en dichas ponencias.

«Non abbiate paura»

El procedimiento de subsanación catastral  que comentamos plantea numerosas dificultades de aplicación. En cualquier caso, deja traslucir la creciente interdependencia notaria-registro-catastro.  Se trata una vez más de hacer en lo posible ágil y fácil a los particulares su relación con el Catastro, sin merma en la fiabilidad de los datos. Las tres instituciones citadas están llamadas a contribuir a tal fin y, por tanto, en lo posible, a superar dichas dificultades.

El «quid» del procedimiento en cuestión acaso radique en la notificación a colindantes, imprescindible para la alteración catastral de la superficie de una finca.

Muchas veces resultarán en la práctica desconocidos o de dudosa determinación. ¿Cómo deberá entonces actuar el notario? En ocasiones, absteniéndose de seguir adelante, incluso de comenzar el procedimiento. En otras, tal vez mediante notificación por edictos, cuyo coste deberá minimizarse si se desea que el procedimiento sea efectivo. Todas estas cuestiones se encuentran a día de hoy pendiente de desarrollo. Mientras éste no se produzca, en definitiva, en tanto no existan directrices «claras» a seguir, pese a la letra de la ley, difícilmente el procedimiento tendrá virtualidad práctica.

«Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos» (art. 3.3 del R.D.Leg. 1/2004, de 5 de marzo). No creo que este precepto, ni sus antecedentes, deban ser interpretados en clave de ataque a la institución registral. Hay campo para todos.

A la institución registral le ocurre lo que al notariado, su talón de Aquiles radica precisamente en la base de su «aparato», sobre la que descansa todo su montaje. La responsabilidad del Registrador en lo que a los hechos físicos de la finca respecta es solo «relativa». Como también solo relativa puede ser la del notario en lo que concierne a la identificación de los comparecientes. Ni uno ni otro tienen medios para asegurar sin margen de error que la finca o la persona en cuestión es la que parece ser.

La dificultad en dicha identificación no debe llevar a poner en tela de juicio una y otra función, notarial y registral, cuyo valor añadido es indiscutible. Se trata de elevar el nivel de competencia y plusvalía que ambas pueden rendir. Este y no otro debe ser el sentido a atribuir a la reforma que ahora analizamos.

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Subsanación Notarial De Una Discrepancia Catastral. PROBLEMAS PRÁCTICOS

La Comunicación del Pleno del CGN relativo al Procedimiento de Subsanación de Discrepancias previa Intervención Notarial», circulada en Septiembre de 2011, de todos conocida, solventa gran parte de dichos problemas. A ella pues nos remitimos.

La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por Ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles (art. 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario)

Artículo 40 LC. Sujetos obligados. 1. Están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles:… b) Ante el Notario, los requirentes u otorgantes del documento notarial en el que conste el hecho, acto o negocio constituido sobre el inmueble de que se trate.

2. En los casos de modificaciones de fincas será suficiente la aportación de la referencia catastral de las fincas de origen, junto con el plano o proyecto, si fuera necesario para la operación de que se trate, que refleje las modificaciones realizadas.

Artículo 41 LC. Documentos acreditativos de la referencia catastral.

1. La referencia catastral de los inmuebles se hará constar en los expedientes y resoluciones administrativas, en los instrumentos públicos y en el Registro de la Propiedad por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes, siempre que en éste conste de forma indubitada dicha referencia:

a. Certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por resolución de la Dirección General del Catastro.

b. Certificado u otro documento expedido por el Gerente o Subgerente del Catastro.

c. Escritura pública o información registral.

d. Último recibo justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

2. Cuando la autoridad judicial o administrativa, o los notarios o registradores de la propiedad obtengan directamente las certificaciones catastrales a que se refiere el párrafo a del apartado 1, los otorgantes del documento público o solicitantes de la inscripción registral quedarán excluidos de la obligación a que se refiere el artículo anterior.

.-* NO COINCIDEN LOS CASOS EN LOS QUE HAY QUE INCORPORAR LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL A UN INSTRUMENTO PÚBLICO CON AQUELLOS EN LOS QUE HAY QUE HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL NI, POR ULTIMO, CON AQUELLOS OTROS QUE PUEDEN MOTIVAR LA APERTURA DE UN PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIA CATASTRAL.

La CERTIFICACIÓN CATASTRAL ha de incorporarse obligatoriamente en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario (art. 3 LC). Por eso no es obligatoria su incorporación en las escrituras de constitución o de cancelación de hipoteca; pues en el Catastro sólo se hacen constar titularidades catastrales (a saber, la titularidad de propiedad plena o menos plena, de una concesión administrativa, de un derecho de superficie o de usufructo, art. 9 LC).

«El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial será de aplicación a aquellos hechos, actos o negocios jurídicos autorizados en un documento público, que serán aquellos que conforme al artículo 3.2 del TRLCI sean susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como en su caso en el registro de la propiedad en los supuestos previstos por ley. Serán, entre otros, aquellos de trascendencia real relativos al dominio, y demás derechos reales, con la excepción de los relativos a constitución y cancelación de derechos reales de garantía» (Comunicación del Pleno del CGN relativo al Procedimiento de Subsanación de Discrepancias previa Intervención Notarial -2.1-)

En cambio, la REFERENCIA CATASTRAL ha de hacerse constar obligatoriamente en más casos, a saber, en todos los instrumentos públicos donde consten hechos, actos o negocios de trascendencia real, en los contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, contratos de suministro de energía eléctrica, proyectos técnicos o cualesquiera otros documentos relativos a los bienes inmuebles que se determinen reglamentariamente (art. 38 LC). Por excepción, no es preciso hacerla constar en las cancelaciones de hipoteca y otras garantias reales.

Artículo 39. No será preciso hacer constar la referencia catastral en: a) Los documentos en que conste la cancelación de derechos reales de garantía…

Y el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias, ¿en qué casos procede? Solo en parte de aquellos en los que hay que incorporar la certificación catastral a la escritura:

– Decididamente, por razón de su objeto, no en todos los casos en que la referencia catastral ha de hacerse constar. Claramente resulta así de la dicción literal del art. 18.2 LC.

«El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público» (art. 18.2.a LC)

– El CGN ha estimado que «el otorgante que está legitimado y puede iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial es el propietario de la parcela a que se refiere el acto, hecho o negocio jurídico autorizado por el notario»; por tanto, no el resto de los titulares catastrales de la finca.

«… no es posible equiparar … otorgante susceptible de desencadenar el procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación con la totalidad de los titulares a que se refiere el artículo 9.1 del TRLCI y, muy especialmente, con los previstos en las letras b) a d).

En consecuencia, y se reitera nuevamente, la mejor interpretación es reducir el concepto de otorgante al que se refiere el artículo 18.2 del TRLCI sólo a aquél que sea dueño de la parcela o bien inmueble objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias» (Comunicación del Pleno del CGN relativo al Procedimiento de Subsanación de Discrepancias previa Intervención Notarial -2.4.1-)

Para el caso de tratarse de un copropietario, propietario en régimen de propiedad horizontal, nudo propietario o usufructuario, antes de iniciar el acta notarial de subsanación, habrán de asegurarse dichos promotores del procedimiento con el consentimiento del resto de los partícipes en la propiedad de la finca, completando así la legitimación requerida para su tramitación.

En resumen, el conjunto «casos en que hay que hacer constar la referencia catastral» incluiría un subjconjunto denominado «casos en los que hay que incorporar la certificación catastral»; a su vez, dentro de éste subconjunto, existiría otro referido a los «casos en los que el interesado está legitimado para instar la apertura de un procedimiento notarial de subsanación de discrepancia catastral.
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*.- Parece que hay que incorporar la certificación catastral gráfica y descriptiva «en todo caso», y no sólo si la finca ocupa parcela. Pues los ámbitos de aplicación del art. 3 LC y 18 LC parecen no coincidir. Se trata de algo posiblemente «desproporcionado», a la vista de la cantidad de folios que las certificaciones de fincas en régimen de división horizontal pueden llegar a alcanzar (frecuentemente, 5 folios) y la escasa información que proporcionan (frecuentemente, no figuran en ella los linderos del elemento en cuestión). Pero es la ley. En conclusión, ES NECESARIO pedir e INCORPORAR LA CERTIFICACIÓN CASO DE PISO EN DIVISIÓN HORIZONTAL.

*.- Puesto que la ley parece no distinguir (aunque el término parcela podría restringirse al suelo urbano), hay que pedir la certificación TANTO EN CASO de SUELO RÚSTICO COMO URBANO.
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*.- SE RECOMIENDA SEGUIR INCORPORANDO ADEMÁS EL IBI DEL ULTIMO AÑO PAGADO. Se trata de evitarle problemas al comprador, a quien podrían acaso pretender cobrar el impuesto impagado.

Artículo 64 Ley Haciendas Locales. Afección real en la transmisión y responsabilidad solidaria en la cotitularidad.

1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado 2 del artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 70 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias.

2. Responden solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones, los copartícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el artículo 35.4. de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, si figuran inscritos como tales en el Catastro Inmobiliario. De no figurar inscritos, la responsabilidad se exigirá por partes iguales en todo caso.

Artículo 18.2 TR Ley Catastro. Procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de LA PARCELA, de conformidad con el siguiente procedimiento:

a. El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

b. Si los otorgantes le manifestaran la IDENTIDAD ENTRE LA REALIDAD FÍSICA Y LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.

Cuando exista un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél. En los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada.

c. Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una DISCREPANCIA entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia y una vez obtenido el consentimiento, requerido expresamente, de los titulares que resulten de lo dispuesto en el artículo 9.5 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en el párrafo anterior.

El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

d. En los supuestos en que no se obtenga el consentimiento para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.

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6.- Que la referencia catastral de una finca conste en la escritura debidamente acreditada, a los efectos del art. 45 LC, no implica que necesariamente la descripción catastral de dicha finca se corresponda plenamente con la realidad. Y viceversa, que una referencia catastral sea dudosa no es óbice para que descripción catastral de dicha finca y realidad coincidan.

¿Hay discrepancia o identidad si existe una diferencia de superficie inferior al 10%? Aunque «a los efectos del art. 45 LC» se considere identidad, a los efectos del art. 18 LC podría defenderse que hay discrepancia y que por tanto procede rectificar la superficie con el consentimiento de los colindantes. En definitiva, lo que se discute en si cuando la diferencia no excede el 10% hay que contar o no con los colindantes para rectificar la descripción catastral de dicha finca. Parece que sí,  sin perjuicio de que el catastro, de oficio, por razón de los «márgenes de tolerancia», pudiera también rectificar dicha superficie; aunque solo sea porque, suponiendo que un arquitecto certificara la mayor cabida, nunca podría certificar a la vez que dicha mayor cabida no deriva de una invasión del terreno colindante. En conclusión, SI HAY UNA DIFERENCIA DE SUPERFICIE INFERIOR AL 10% también hay que contar con los colindantes para el cambio de superficie.

Artículo 45 TR Ley Catastro. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca. A efectos de lo dispuesto en este título («De la CONSTANCIA documental de la Referencia Catastral») , se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

a. Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.

b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.

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7.- Dentro de los colindantes, ¿hay que contar con el Ayuntamiento? Al fin y al cabo, todas las parcelas lindan con la calle, y ha podido haber una invasión del dominio público por razón de soportal ocupando vía publica o yo qué sé. De momento, salvo caso claramente dudoso -sospecha fundada de invasión-,  NO CONSIDERAREMOS COLINDANTE AL AYUNTAMIENTO.

«El concepto de colindante no se refiere a la totalidad de los que rodeen a la finca objeto de rectificación o subsanación, sino sólo a aquél que, tratándose de una rectificación de la configuración de la finca, pueda verse afectado por la misma. En consecuencia, si la rectificación sólo afecta a uno de los lindes de la parcela o bien inmueble, sólo será preciso obtener el consentimiento del colindante catastral que se vea afectado por la modificación de dicho linde»  ( Comunicación del Pleno del CGN relativo al Procedimiento de Subsanación de Discrepancias previa Intervención Notarial -2.4.2.)
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*.- ¿Si NO EXISTE O NO SE HA PODIDO LOCALIZAR LA REFERENCIA CATASTRAL de la finca? Actuar como hasta ahora: autotextos CatastroMATRIZ / CatastroNO.

A) Caso de agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal u obras nuevas en construcción. Como hasta ahora, hay que remitir copia al Catastro en 5 dias y este nos responderá en 24 horas dándonos los datos «nuevos» para hacerlos constar. En teoría.

Artículo 47 LC. Constancia de la referencia catastral en documentos notariales. «2. Cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen.

La misma documentación se aportará para la asignación notarial de la referencia catastral provisional en los supuestos de obra nueva en construcción en régimen de propiedad horizontal.

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B) Resto de casos. También en estos otros casos -acaso- deberíamos en los 5 días siguientes notificar al catastro, para que incoe el procedimiento oportuno (que acaso no sería de mera rectificación sino sancionatorio)… Pero de momento esto NO lo dice expresamente la ley.

Artículo 42 LC. Plazo de aportación. La referencia catastral de los bienes inmuebles deberá aportarse… ante el notario, con anterioridad a la autorización del documento.

Cuando los inmuebles carezcan de referencia catastral en el momento en el que debe ser aportada, según lo previsto en el párrafo anterior, los obligados a que se refiere el artículo 40 de esta Ley deberán comunicarla a la autoridad judicial o administrativa de que se trate… en el plazo de un mes desde que les sea notificada.

Artículo 43 LC. Advertencia de incumplimiento. 1. El … notario… deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título. 2. Asimismo, en los casos en que no se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo a del artículo 14, los notarios y registradores de la propiedad deberán advertir expresamente a los interesados de que subsiste la obligación de declarar prevista en el apartado 2 del artículo 13.

Artículo 44 LC. Efectos del incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral.

1. La falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

2. La falta de aportación de la referencia catastral:

1. No suspenderá la tramitación del procedimiento ni impedirá su resolución.
2. No impedirá que los notarios autoricen el documento ni afectará a su eficacia o a la del hecho, acto o negocio que contenga.

3. La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria.

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*.- ¿Y si LA REFERENCIA CATASTRAL ES DUDOSA? Que una referencia sea dudosa significa sólo que no es indubitada «a los efectos del art. 45 LC», es decir, a efectos de su constancia registral. Ello no es óbice para que la descripción catastral de dicha finca pueda -o no- coincidir plenamente con la realidad.

Una referencia catastral dudosa puede ser identificada por el interesado, sin lugar a duda -según él-, como concordante -o no- con la realidad. El notario, pues, en todo caso, habrá de dar a la posible discrepancia el trámite previsto en el art. 18 LC. En el bien entendido que podríamos, a instancia del propietario, incoar un acta notarial de subsanación para no llegar a nada, si la referencia finalmente fuera errónea o, simplemente, no llegase a probarse suficientemente -a juicio del notario- su pertenencia a la finca en cuestión.

En cualquier caso debería el notario cumplir con lo dispuesto en el art. 49 LC, cosa que no siempre ocurre; entre otras razones, porque frecuentemente el Catastro NO le comunica en plazo nada al respecto.

Artículo 49 LC. Constatación de la referencia catastral.

1. Cuando … el notario… considere que la referencia catastral que resulte de los documentos aportados por el interesado, no obstante haber identidad en los términos expresados en el artículo 45, pueda no coincidir con la correspondiente al inmueble objeto del hecho, acto o negocio jurídico documentado, lo comunicará al Catastro solicitando certificación o documento informativo, que le será remitido por cualquier medio que permita su constancia, en el plazo más breve posible, y siempre dentro de los cinco días hábiles siguientes al de recepción de la solicitud.

2. En los procedimientos administrativos dicha certificación se incorporará al expediente previa audiencia de los interesados, aunque este estuviera ya resuelto.

3. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, en los documentos notariales, el notario, en caso de urgencia alegada por los otorgantes, podrá autorizar el documento haciéndolo constar así, transcribiendo en él la referencia catastral, reseñando el justificante aportado y expresando su duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble. Autorizado el documento, el notario se abstendrá de hacer constar la referencia comunicada por el Catastro sin que medie consentimiento para ello de los otorgantes.

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*.- TITULAR CATASTRAL y TITULAR REAL NO COINCIDEN. No se puede «subsanar» esta discrepancia por el Notario. Pues sólo las que se refieran a la configuración o la superficie de la parcela, en definitiva a cuestiones físicas, son objeto de nuestra actuación.

… será necesario, para iniciar el procedimiento de subsanación, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en el que se verifiquen los datos de titularidad, de forma que, no bastará para iniciar dicho procedimiento, con que el interesado acredite su derecho de propiedad a través de los correspondientes títulos, sino que a estos debe acompañarse la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica para examinar la concordancia entre quien sea propietario con forme a aquellos y ésta.

… Absoluta falta de coincidencia entre los otorgantes y los titulares que constan en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso no puede iniciarse el procedimiento de subsanación; en este caso, previamente habrá de corregirse la base de datos del Catastro mediante el procedimiento de incorporación que corresponda»  (Comunicación del Pleno del CGN relativo al Procedimiento de Subsanación de Discrepancias previa Intervención Notarial -2.4.1-)

En cualquier caso, coincida o no el titular catastral con el otorgante de la escritura, parece que el notario habrá de incorporar la certificación catastral gráfica y descriptiva obtenida por él telemáticamente a la escritura.

Aunque el nombre del titular catastral es un dato en principio protegido (art. 51 LC), el art. 53.1.b LC «parece» eximir al Notario de dicha protección… a efectos de cumplimiento de lo que le exige el art. 3 LC.
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*.- Se trata de rectificar la descripción catastral, NO LA REGISTRAL. Aquí NO SE TRATA de inmatricular una finca, ni de declarar un exceso de cabida, ni directamente DE RECTIFICAR o actualizar LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL de una finca sino de rectificar su descripción catastral. Otra cosa es que, antes o o después de rectificada ésta, la que conste en la escritura y Registro deba hacerse corresponder con ella. Por tanto:

– No se aplican los requisitos del art. 298 RH para inmatricular (certificado arquitecto si < 20%). Siguen vigentes, pero para este ámbito, claro.

– Tampoco sirve para nada que la diferencia de superficie sea < 10% para evitar la comparecencia de los colindantes. Pues esa diferencia sirve sólo «a efectos» de poder dejar constancia registral de la referencia catastral de una finca ya inmatriculada (art. 53.5 Ley 13/1996, de 30 Diciembre –vigente-).

«… Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008 y 8 de septiembre de 2009)» (Resolución DGRN 13 Julio 2010)

– Puede ser, es, «esquizofrénico» jugar con distintos requisitos a distintos efectos, inmatriculación, constancia registral, catastro. Pero, de momento, es lo que hay. A poco que se «madure» la reforma, irán apareciendo interpretaciones que de seguro sabrán «cohonestar» mejor que lo ahora propuesto todos dichos requisitos.

*.- QUEDAN INFINIDAD DE DUDAS POR RESOLVER:

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🙁 ¿Quién será capaz de entender, hasta sus últimas consecuencias, el art. 9.5 Ley Catastro? No es fácil aconsejar caso de herencias pendientes de formalización, disensiones entre cotitulares o sobre la titularidad, discordancia entre titularidad catastral y registral de colindantes…

Artículo 9.5 TR Ley Catastro. En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

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🙁 ¿Qué interés puede tener un vendedor en subsanar la discrepancia catastral de su finca? Entonces, ¿otro gasto añadido para el comprador? Supongo que lo prudente es hacer AL MENOS como hasta ahora, esto es, adecuar al catastro los linderos de la finca; así evitaremos una contradicción, a saber, que los comparecientes declaren en la escritura que la descripción catastral coincide con la realidad y al tiempo la descripción en la escritura y registro no coincida con la catastral.

Por lo demás, me temo que el vendedor carecerá de todo interés en actualizar la descripción catastral de una finca que en lo sucesivo no le pertenecerá. A menos que el comprador le «estimule» a tal fin, rehusando otorgar la escritura en tanto no se adecue a la realidad la descripción catastral de la finca. Se trata de una cuestión de hecho (es muy dudoso que el comprador tenga «derecho» a retrasar el otorgamiento por tal motivo) más que propiamente de derecho.

Lo razonable será no retrasar el otorgamiento de la escritura en cuestión y, si acaso, incoar simultáneamente una escritura de subsanación de discrepancia catastral. Pero sólo si se cuenta con la abierta cooperación de los colindantes, suponiendo que éstos resulten claramente identificados, caso de modificación de la superficie de la finca. En otro caso, habrá que remitir a las partes directamente al Catastro.

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🙁 Parece claro que no debe retrasar el otorgamiento de una escritura las dificultades sobrevenidas por razón de una posible discrepancia con el Catastro. ¿Significa ello que se convertirá en cláusula de estilo la falta de consentimiento para la subsanación? De momento, no parece que tal oposición a la subsanación implique para el que la protagonice sanción alguna. Ahora bien, convendrá mentalizar a los particulares de la importancia de tener «al día» la descripción catastral de la finca. Particularmente en atención a cuanto dispone el art. 3.3 TR Ley Catastro. Probablemente se trata de todo un cambio cultural, de mentalidad, cuyo éxito en gran medida se encuentra en manos del notariado.

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🙁 Y sobretodo, ¿hasta donde llega la trascendencia del art. 3.3 LC? «Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Cada vez parece tener menos sentido la disociación Catastro-Registro; al menos es lo que creo piensa la gente a pie de calle. Pues una y otra base parecen estar esencialmente imbricadas, ya que no se puede ser titular de una finca «in abstracto» (no es lo mismo ser titular de una finca de 30 que de 300 metros); ni se puede, en nuestro sistema catastral, registrar una parcela sin titular (a lo sumo, éste puede ser desconocido). De momento se trata sólo de cómo tratar las discordancias entre una y otra base. Lo dicho, hoy por hoy, un lío.

«… no existan dos realidades –la real o física y la catastral-. Dando por supuesto tal efecto, sin embargo surgen otros colaterales que tienen relación directa con la traslación de esa descripción física actualizada a otros registros o Administraciones Públicas.

Respecto del registro de la propiedad, “la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias”.

…  la nueva descripción se debería incorporar siempre por mandato expreso del TRLCI, si bien que surgen dos posibilidades, según que el registrador estime o no que hay identidad con la finca registral:…

… el notario explicará al otorgante la conveniencia de que la descripción actualizada se incorpore siempre al asiento de la respectiva finca, lo que deberá solicitarse al registrador expresamente en el correspondiente título, sin que ello suponga prejuzgar las facultades del registrador a que se refiere el artículo 45 del TRLCI, sino mera rogación a éste de que cumpla el artículo 18.2 d) del mismo Texto Legal que, como se ha indicado, exige dicha incorporación y constancia en el asiento siquiera sea con carácter provisional.

Es más, esa descripción actualizada incorporada de ese modo al asiento registral es el único medio para conseguir que se cumplan los fines de publicidad atribuidos legalmente al registro de la propiedad, incluso en aquellos supuestos en que el registrador aprecie que no existe identidad entre finca coordinada (realidad física y catastral) y finca registral…» ( Comunicación del Pleno del CGN relativo al Procedimiento de Subsanación de Discrepancias previa Intervención Notarial -3.5.5-)