PRIMER CASO: Alquilé mi casa a un Guardia Civil. Al parecer, se lió con una musulmana y tuvo un hijo. El guardia civil acaba de devolverme las llaves. Dice que se ve trasladado a otra población y que deja la casa. He ido a la casa y me ha abierto la puerta una joven con un niño en brazos que no habla español. Había muchas otras personas en la vivienda. Uno de ellos, tal vez el padre de la joven, me ha cerrado la puerta sin contemplaciones.
Artículo 12 LAU. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
I.Puede que tengas una “nueva” inquilina en ciernes (art. 12 LAU), a la que en su día –si es el caso- tendrás que desahuciar por falta de pago. De momento, tendrías que requerirla para que manifieste su voluntad o no de continuar el arrendamiento, ahora a su nombre. ¿Cómo, si no sabes su nombre?
II.En vez de requerirla, también puedes “jugártela”. Puedes ignorar la existencia de la mujer y, llegado el caso, desahuciar por falta de pago al guardia civil. Es poco probable que éste llegue a enterarse de la demanda, a la vista de la publicación por edictos que “sin más trámites” (solo para este tipo de procedimientos) ordena el art. 164 LEC). En otro caso, si llega el guardia civil a contestar la demanda, todo apunta a que hará constar la realidad; habrás gastado entonces inútilmente tiempo y dinero; probablemente, tendrás ahora que requerir a la mujer en los términos que anteceden.
Artículo 155 LEC. Actos de comunicación con las partes aun no personadas o no representadas por procurador. Domicilio…
3…Cuandoen la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1 del apartado 1 delartículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado…
4. Si las partes no estuviesen representadas por procurador, las comunicaciones efectuadas en cualquiera de los lugares previstos en el apartado anterior, que se hayan designado como domicilios, surtirán plenos efectos en cuanto se acredite la correcta remisión de lo que haya de comunicarse aunque no conste su recepción por el destinatario.
No obstante, si la comunicación tuviese por objeto la personación en juicio o la realización o intervención personal de las partes en determinadas actuaciones procesales y no constare la recepción por el interesado, se estará a lo dispuesto en el artículo 158.
Artículo 156. Averiguaciones del tribunal sobre el domicilio.
1. En los casos en que el demandante manifestare que le es imposible designar un domicilio o residencia del demandado, a efectos de su personación, se utilizarán por el Secretario judicial los medios oportunos para averiguar esas circunstancias, pudiendo dirigirse, en su caso, a los Registros, organismos, Colegios profesionales, entidades y empresas a que se refiere el apartado 3 del artículo 155…
4. Si estas averiguaciones resultaren infructuosas, el Secretario judicial ordenará que la comunicación se lleve a cabo mediante edictos.
Artículo 164. Comunicación edictal…. En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas,cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
Artículo 158. Comunicación mediante entrega. Cuando… no pudiera acreditarse que el destinatario ha recibido una comunicación que tenga por finalidad la personación en juicio o la realización o intervención personal de las partes en determinadas actuaciones procesales, se procederá a su entrega en la forma establecida en el artículo 161.
Artículo 161. Comunicación por medio de entrega de copia de la resolución o de cédula.
1. La entrega al destinatario de la comunicación de la copia de la resolución o de la cédula se efectuará en la sede del tribunal o en el domicilio de la persona que deba ser notificada, requerida, citada o emplazada…
3. Si el domicilio donde se pretende practicar la comunicación fuere… la vivienda o local arrendado al demandado, y no se encontrare allí dicho destinatario, podrá efectuarse la entrega a cualquier empleado, familiar o persona con la que conviva, mayor de 14 años, que se encuentre en ese lugar, o al conserje de la finca, si lo tuviere, advirtiendo al receptor que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso, si sabe su paradero… En la diligencia se hará constar el nombre de la persona destinataria de la comunicación y la fecha y la hora en la que fue buscada y no encontrada en su domicilio, así como el nombre de la persona que recibe la copia de la resolución o la cédula y la relación de dicha persona con el destinatario, produciendo todos sus efectos la comunicación así realizada.
4. … Si ya no residiese o trabajase en el domicilio al que se acude y alguna de las personas consultadas conociese el actual, éste se consignará en la diligencia negativa de comunicación. Si no pudiera conocerse por este medio el domicilio del demandado y el demandante no hubiera designado otros posibles domicilios, se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 156…
_ Llama la atención que la publicación de edictos “sin más trámites” (es decir, sin averiguación por el Tribunal sobre el domicilio del demandado) que el art. 164 in fine LEC contempla, se refiera no sólo a un caso de ausencia de cosa juzgada (las demandas del art. 250.1 LEC que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca) sino también a un plenario, un pleito amparado por la cosa juzgada (las demandas del art. 250.2 LEC que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas). Cfra. art. 447 LEC. Me pregunto si el sistema previsto, siendo constitucional, es o no ampliable por ley a otros plenarios.
Artículo 447 LEC. Sentencia. Ausencia de cosa juzgada en casos especiales…. 2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias… 4. Tampoco tendrán efectos de cosa juzgada las resoluciones judiciales a las que, en casos determinados, las leyes nieguen esos efectos.
Artículo 250 LEC. Ámbito del juicio verbal. 1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1. Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
2. Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
_ El procedimiento especialmente ideado para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca (art. 681 ss LEC) contempla otro supuesto excepcional, en que el juez no realizará averiguaciones sobre el domicilio del demandado. Ahora bien, en este caso está prevista la remisión eventualmente a un ordinario posterior (art. 698 LEC).
Artículo 686 LEC. Requerimiento de pago.
1. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
2. Sin perjuicio de la notificación al deudor del despacho de la ejecución, no se practicará el requerimiento a que se refiere el apartado anterior cuando se acredite haberse efectuado extrajudicialmente el requerimiento o requerimientos, conforme a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 581.
A estos efectos, el requerimiento extrajudicial deberá haberse practicado en el domicilio que resulte vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en él el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallaren en la habitación del que hubiere de ser requerido y si no se encontrare a nadie en ella, al portero o al vecino más próximo que fuere habido.
3. Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 de esta Ley.
Artículo 698 LEC. Reclamaciones no comprendidas en los artículos anteriores. 1. Cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle comprendida en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el presente capítulo. La competencia para conocer de este proceso se determinará por las reglas ordinarias.
_ En otras palabras, ¿sería posible pactar entre particulares un domicilio a efecto de notificaciones para los efectos de determinado contrato, con renuncia expresa a la notificación –aún en caso de litigio- en cualquier otro domicilio y sin que dicha renuncia supusiera en modo alguno indefensión? A día de hoy, entiendo que no, salvo en los casos excepcionales en los que la ley lo permite (art. 155.3 LEC y 682.2 LEC); dicho domicilio no vincularía al órgano judicial, que habría de regirse en todo caso por lo dispuesto en la LEC. De lege ferenda, la idea es viable, siempre previa reforma de la LEC y –siguiendo el modelo del art. 681 ss LEC- exigencia de constancia en documento público de la renuncia en cuestión.
¿Cómo aligerar la carga de la notificación al demandado en los casos no contemplados en el art. 164 in fine LEC? Se trata de poner coto al dispendio de recursos que una investigación exhaustiva de un domicilio de notificaciones puede suponer. ¿Lugar de empadronamiento, domicilio facilitado por la Policía, por la Seguridad Social, por la empresa, por Hacienda, BOP-BOCA-BOE, un diario? ¡Cuánto tiempo y dinero! Para normalmente terminar instando la notificación a través del tablón de anuncios del Juzgado.
La idea que lanzamos no es a día de hoy extraña en el ámbito administrativo.
“Artículo 12 R.D. 263/1996, de 16 de febrero, por el que se regula la utilización de técnicas electrónicas, informáticas y telemáticas por la Administración General del Estado). Regulación de las notificaciones telemáticas… 2. Podrá practicarse la notificación por medios telemáticos a los interesados cuando, además de los requisitos especificados en el artículo 7 del presente Real Decreto, aquéllos así lo hayan manifestado expresamente, bien indicando el medio telemático como preferente para la recepción de notificaciones en su solicitud, escrito o comunicación, o bien consintiendo dicho medio a propuesta del correspondiente órgano u organismo público. 3. Para la eficacia de lo dispuesto en el presente artículo, todo interesado que manifieste su voluntad de ser notificado por medios telemáticos en cualesquiera procedimientos deberá disponer, con las condiciones que se establezcan, de una dirección electrónica habilitada para ello, que será única para todas las posibles notificaciones a practicar por la Administración General del Estado y sus organismos públicos. La dirección electrónica única deberá cumplir los siguientes requisitos:…”
III.Llegado el momento del desahucio, tropezarás –casi seguro- con los terceros ocupantes de hecho de la vivienda, la familia de la mujer. Primero, tendrás el problema de su identificación. Segundo, reza para que, tramitado el incidente –arts. 704 y 675 LEC- para su lanzamiento, al tiempo de su ejecución no vuelvan a aparecer otros “nuevos” terceros ocupantes a los que haya que volver a aplicar el mismo procedimiento, y así sucesivamente, “ad infinitum”.
Cabe preguntarse si para evitar tal despropósito, no podría entenderse, ex art. 222.3 LEC, que “la cosa juzgada afectará a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes…”. En otras palabras, que la sentencia que ordena el desalojo debe imponerse a los terceros ocupantes de hecho sin más trámites, porque les afecta la cosa juzgada de la misma de manera directa. El incidente que tratamos debería quedar limitado a los casos excepcionales en que el tercer ocupante en cuestión alegara no ser “causahabiente” del desahuciado.
A efectos prácticos, si veis que algo así pudiera ocurrir, acaso podrías plantearos dirigir la demanda contra el arrendatario y contra los desconocidos ocupantes, en su conjunto.
Artículo 704 LEC. Ocupantes de inmuebles que deban entregarse.
1. Cuando el inmueble cuya posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el Secretario judicial les dará un plazo de un mes para desalojarlo. De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un mes más.
Transcurridos los plazos señalados, se procederá de inmediato al lanzamiento, fijándose la fecha de éste en la resolución inicial o en la que acuerde la prórroga.
2. Si el inmueble a cuya entrega obliga el título ejecutivo estuviera ocupado por terceras personas distintas del ejecutado y de quienes con él compartan la utilización de aquél, el Secretario judicial responsable de la ejecución, tan pronto como conozca su existencia, les notificará el despacho de la ejecución o la pendencia de ésta, para que, en el plazo de diez días, presenten los títulos que justifiquen su situación.
El ejecutante podrá pedir al tribunal el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. De esta petición se dará traslado a las personas designadas por el ejecutante, prosiguiendo las actuaciones conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo 675.
Artículo 675 LEC. Posesión judicial y ocupantes del inmueble…. 3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Secretario judicial dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa. 4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.
