TERCER Y ÚLTIMO CASO. Mi vecino, “Jimmy” –desconozco su nombre completo-, me tiene loco. Últimamente, frecuenta poco el apartamento; sólo viene los jueves, para dar clases de violín a un grupo de niños durante toda la tarde. El resto de la semana el apartamento lo habita una pareja que, entre fiesta y fiesta, acostumbra a poner la televisión a todo volumen. Ignoro si son inquilinos de Jimmy, simplemente amigos suyos o nuevos propietarios. Nuestra Comunidad tiene unas Normas de Régimen Interior en las que expresamente se prohíben conductas “muy ruidosas”. Ni caso. Me he decidido a tomar acciones legales. ¿Contra quien? En el buzón sigue poniendo “Jimmy”. Además, he comprobado que en el Registro de la Propiedad la finca figura a nombre de su anterior propietario, hoy difunto.
Artículo 7 LPH. 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
1. Al vecino moroso se le lleva al juzgado (art. 21 LPH). Al muy molesto, también, a juicio ordinario (art. 249.18º LEC en relación art. 7.2 LPH).
El hecho de que, con posterioridad a la demanda se cese en la actividad prohibida no afectará a la eventual privación del derecho de uso o extinción de arrendamiento que la sentencia pueda imponer.
“… sin que a ello pueda oponerse que actualmente se ha cesado en la actividad, pues como afirma el Tribunal Supremo en su Sentencia de 13 mayo 1995…, la causa de la resolución hay referirla al momento en que efectivamente se ha producido, sin que cualquier subsanación posterior pueda enervar la viabilidad de la acción ejercitada, añadiendo en el mismo sentido que, conforme a la Sentencia de 26 junio 1965, las causas de resolución que el artículo 114 establece constituyen la sanción de actos ilícitos del arrendatario o de negocios jurídicos realizados por él contra lo dispuesto en la Ley y no de la persistencia de las situaciones creadas por dichos actos, pues si se diera la posibilidad de rectificar la infracción legal determinante de la causa de resolución, evitando así la sanción condigna del acto antijurídico, la previsión legislativa sobre la materia resultaría inútil ante toda clase de abusos…” (SAP Barcelona 3 diciembre 1996)
2.No te recomiendo intentes hacer valer en juicio las normas de régimen interior aprobadas, ya que el incumplimiento de las normas de régimen interno no tiene cabida en el art. 7.2 LPH, sino que sólo pueden ser exigidas vía art. 710 LEC. En otras palabras, por esta vía no es posible conseguir la privación del uso del inmueble o la resolución del contrato de arrendamiento.
Artículo 710 LEC. Condenas de no hacer.
1. Si el condenado a no hacer alguna cosa quebrantare la sentencia, se le requerirá, a instancia del ejecutante por parte del Secretario judicial responsable de la ejecución, para que deshaga lo mal hecho si fuere posible, indemnice los daños y perjuicios causados y, en su caso, se abstenga de reiterar el quebrantamiento, con apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia a la autoridad judicial.
Se procederá de esta forma cuantas veces incumpla la condena y para que deshaga lo mal hecho se le intimará por el Secretario judicial con la imposición de multas por cada mes que transcurra sin deshacerlo.
2. Si, atendida la naturaleza de la condena de no hacer, su incumplimiento no fuera susceptible de reiteración y tampoco fuera posible deshacer lo mal hecho, la ejecución procederá para resarcir al ejecutante por los daños y perjuicios que se le hayan causado.
3. No es de recibo pretendas hacer cesar las clases de violín en atención a una supuesta variación de uso de la finca –de vivienda a despacho profesional- prohibida estatutariamente. Pues el hecho de que la finca en cuestión venga señalada en la división horizontal como vivienda no implica “per se” ni que en ella no se puedan desarrollar otras actividades secundarias (lo que sería tu caso) ni tampoco que no pueda variarse su uso a despacho profesional o artístico. Pues la mera descripción del uso y destino del edificio en los Estatutos o en el Título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, ya que para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento (STS de 27 noviembre 2008).
“… Las disposiciones estatutarias por las que se prohíba destinar los pisos o locales a alguna actividad debe ser clara, precisa y terminante, sin que su oscuridad pueda perjudicar a quien por ser dueño del inmueble se presume que lo disfruta libremente y sin limitaciones -STS de 10-7-95 , 31-5-96 y 25-10-96-.
e) Las reglas estatutarias deben interpretarse con arreglo a las normas hermenéuticas de la voluntad contractual contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil. Interpretación, que al versar sobre una limitación a la propiedad, debe ser restrictiva -STS de 7-2-89 , 5-3-90, 17-11 y 21-12-93 , 10-7-95 , 11-4-97 y 30-5-01 -.
En igual sentido las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado… pues siendo la regla la posibilidad de todo uso de los elementos privativos, siempre que sea adecuado a su naturaleza respectiva y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la Propiedad Horizontal, cualquier limitación que se establezca en el título constitutivo aparte de ser formulada con claridad y precisión, debe ser objeto de interpretación estricta” (SAP Barcelona 8 mayo 2008)
En un caso en el que en los estatutos se indicaba expresamente que los trasteros solo podrían destinarse a tal fin, un propietario pretende sin embargo destinarlo a vivienda. El TS lo declara inadmisible: “El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentos independientes de la vivienda de la que son anejos, no solo supone una modificación unilateral del destino establecidos para los mismos en el Título Constitutivo, sino que…” (STS 22 Julio 2009)
En realidad, la doctrina jurisprudencial enunciada no es tan rotunda como se acaba de enunciar, ya que hay casos en que se excepciona. Es sólo un principio general. La libertad es la regla general, pero tiene límites. Pues bien, cuando el Tribunal Supremo encuentra motivos para cercenar dicha libertad –porque considera que se trata de un caso “aberrante”, manifiestamente abusivo-, no lo duda, inaplica tal doctrina.
__ En condiciones “normales” la jurisprudencia acepta la doctrina –permisividad- citada. Así, se afirma, la prohibición estatutaria de instalar “locales comerciales” no comprende la instalación de local de una «Peña» con finalidad recreativa, cultural y social, con bar para uso de los socios (STS 30 noviembre 1990). O se acepta que una vivienda se reconvierta en hostal.
“… Es rigurosamente cierto que el contrato entre el demandado y su arrendador es para uso de vivienda, pero el cambio de uso o ampliación de uso es algo que pertenece a la esfera interna entre arrendador y arrendatario, salvo que esa alteración pueda invadir los límites del Art.7.2 L.P.H .
La vivienda que nos ocupa esta situada en la primera planta, donde también se ubican dos empresas y dos despachos de abogados, de los que uno de ellos esta especializado en asuntos de extranjería. Dicho de otra manera, es una planta eminentemente comercial, con evidente trasiego de personas que van a solucionar sus asuntos comerciales o legales, con todo lo que conlleva de uso intenso de los elementos comunes de acceso y paso.
El propio demandado prohíbe en carteles bien visibles redactados en español e ingles el uso como estancia de los elementos comunes: pasillos y zaguán de entrada al edificio, y… no hay prueba bastante de que fuesen los clientes del demandado los que rompieran una mesa de cristal, o los que causaran daños en dos puertas de una vivienda… no tiene sentido que un huésped, que muy bien puede ser extranjero y sin relación alguna con los habitantes del edificio, suba diez plantas para dañar a un piso concreto y menos aun cuado la diferencia entre las dos denuncias es de tres meses, y la estancia media de cada huésped es de muy pocos días.
Siguiendo el discurso del recurrente, que habla de escándalos y juergas en los elementos comunes, lo lógico seria que los daños en las puertas etc. se situaran en el piso donde esta ubicado el hostal o en el zaguán pero no en piso tan alejado.
La cuestión es por tanto la de calificación administrativa. La Comunidad Autónoma de Madrid no concede licencia de residencia comunitaria porque no se dan los requisitos necesarios para ello, por lo que la cuestión queda en manos del Ayuntamiento de Madrid; la concesión o denegación de licencia de alojamiento turístico, y no tenemos noticias de que se haya denegado. Así las cosas parece que el criterio del Juez de Instancia es adecuado y procede la confirmación de la sentencia de instancia…” (SAP Madrid 29 julio 2009)
__ Excepcionalmente, la Jurisprudencia proclama –acudiendo a uno u otro argumento, da igual- la inaplicación de tal doctrina. Subyace la idea de que, aún cuando nada diga al respecto el Título Constitutivo o los Estatutos, no cualquier cambio de uso y destino es admisible. La jurisprudencia persigue la justicia del caso concreto.
“… sótano, propiedad exclusiva de los demandados, elemento privativo, pretenden que su uso no pueda ser restringido por la Comunidad de Propietarios pudiendo cambiar el destino señalado en la escritura de obra nueva y propiedad horizontal de almacén a garaje y aparcamiento de coches.
No tiene la misma finalidad un local destinado a almacén para guarda de objetos que un local destinado a garaje para guarda y circulación de vehículos; y al estar clasificada la industria de garaje como peligrosa en el Reglamento de 30 de noviembre de 1961, aparece ajustada a derecho la apreciación prohibitiva de tal destino que se declara en la Sentencia impugnada” (STS 9 Mayo 2002)
→◊. Así, unas veces, cuando nada se dice en los Estatutos al respecto, recurre al Título Constitutivo (en el que ciertamente se pueden establecer disposiciones «en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales”) y se aferra a la expresión binomial “piso-vivienda” allí empleada para justificar que una explotación hotelera de 18 departamentos ubicada en el inmueble debe cesar (STS 27 Nov 2008).
“… Los recurrentes… son propietarios de 18 departamentos situados en distintas plantas del edificio… destinados a una actividad hotelera…
la comunidad de propietarios del citado edificio formuló reclamación fundada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal basada en la afirmación de que los 18 de los pisos integrantes del cuerpo de inmueble… están destinados a una actividad hotelera que la junta de la comunidad reputa contraria al título constitutivo y además molesta, razón por la cual instó judicialmente su cesación.
El Juzgado dictó sentencia en la que rechazó tanto la naturaleza antiestatutaria de la actividad hotelera como el carácter molesto de la misma, si bien apreció una vulneración del artículo 9. 1, a de la LPH en tanto que advierte un «uso excesivo» de las instalaciones y elementos comunes por parte de las codemandadas…. La sentencia es revocada por la Audiencia que estima en su integridad la demanda ordenando el cese de la actividad… Tras afirmar que la actividad hotelera desarrollada… en los pisos de la comunidad actora no reviste la trascendencia necesaria para calificarla de molesta y que… en ningún caso produce «vibraciones, radiaciones, calor o ruido» dañinos para la salud humana o, en cualquier caso, superiores a los que originaría su ocupación ordinaria como viviendas permanentes, sostiene como argumento decisorio que «la concisa descripción como vivienda de cada uno de dichos pisos (el binomio de sustantivos piso-vivienda guarda una relación de género-especie) en la parte esencial del título constitutivo supone tanto como afirmar que el único destino lícito de esos departamentos privativos o fincas independientes es el de servir de morada o habitación particular de personas físicas con carácter permanente» y que «el sentido propio que deba darse a la expresión vivienda contenida en el título constitutivo de una propiedad horizontal no es otro que el de contrapunto del concepto local, de tal modo que en aquellos departamentos sólo está permitida de modo directo y primordial la actividad de morada estable (no necesariamente única, ya que comprende también las segundas residencias) de una o varias personas, lo que no ocurre cuando tales departamentos se integran directamente en una explotación industrial, y la hotelera indiscutiblemente lo es, por más que de modo indirecto con su ocupación se satisfaga la necesidad de pernocta de una persona física»…
Ambos recursos se dirigen a combatir estas afirmaciones. En los dos se denuncia en un primer motivo infracción de los artículos 5 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal… y de la jurisprudencia que establece el carácter no limitativo ni prohibitivo de las descripciones contenidas en el Título constitutivo del régimen de propiedad horizontal… Ambos se desestiman.
… en la escritura de obra nueva…, que constituye el Titulo Constitutivo, se describe el edificio. En lo que aquí interesa dice constar de siete plantas superiores, las tres primeras con ocho viviendas cada una y las restantes con seis en cada una de ellas, además de dos plantas de sótano destinadas a aparcamiento, una planta baja que comprende dos locales comerciales y dos vestíbulos generales de acceso, abiertos a cada una de las calles, pudiendo destinarse los locales a la actividad que tenga por conveniente el propietario, salvo discotecas, pubs, salas de fiestas, restaurantes, bares, sex shops o similares.
El artículo 7.2, según la redacción dada por la Ley 8/99 … establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La remisión que el artículo hace a los estatutos no supone que por su ausencia se vacíe de contenido la norma. La prohibición no es materia propia y exclusiva de los estatutos que tienen carácter facultativo y no obligatorio y no son necesarios en la vida de la Comunidad, conforme al artículo 5 de la Ley ( SSTS 5 de marzo de 1998 ; 21 de julio de 2003), por lo que su falta hace viable el Título Constitutivo en el que se pueden establecer disposiciones «en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales», según el párrafo 3 del artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio.
Pues bien, en un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art. 33 CE) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo (SSTS 20 de septiembre y 10 de octubre de 2007). Tal conclusión determina que la mera descripción del uso y destino del edificio en los Estatutos o en el Título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, pero la descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio en régimen de comunidad de los conceptos que la Ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales ( SSTS de 23 de febrero 2006; 10 de octubre de 2007).
Esta interpretación la hizo la sentencia y sus conclusiones no pueden calificarse de absurdas o ilógicas por más que de modo indirecto con la ocupación hotelera por parte de los clientes se satisfaga la necesidad de pernocta de una persona física; afirmación que ya sostuvo la sentencia de esta Sala de 23 de noviembre de 1995, distinguiendo entre el destino de viviendas y el de pisos, y en la que si bien es cierto se utiliza como argumento de refuerzo el haberse incluido la previsión estatutaria de que «no podrán destinarse a cualquier uso», excluye cualquier otro destino que no sea el que deriva de la propia configuración de la vivienda, a salvo de que en cada caso concreto pueda conjugarse, sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias, lo que no sucede en este caso en el que no se trata de que un local o una vivienda cambien de destino, sino de la inserción de una explotación hotelera en una parte considerable de un edificio destinado mayoritariamente a un uso residencial privado, colindante además con un Hotel explotado por Hotusa e Iniciativas Hoteleras, cuyos trabajadores se encargan de la limpieza diaria y a cuyos huéspedes (la estancia media no llega a la semana) se les facilita llave del portal…
Tal actuación no está amparada por lajurisprudencia que se cita como justificante de la contradicción, puesto que de ninguna de las sentencias puede extraerse una doctrina jurídica que prescinda de los hechos y que sea subsumible a cualquier caso, como el enjuiciado. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado con absoluta reiteración la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de la Propiedad Horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole las máximas posibilidades de utilización, por lo que ningún interés casacional justifica un pronunciamiento que siente la doctrina adecuada. Esta es y ha sido la línea constante seguida por esta Sala, como recuerda la sentencia de 23 de febrero de 2006, respecto a la facultad de decisión de cada titular: así, la STS de 7 de febrero de 1989 permitió el cambio de cine a discoteca; la STS de 24 de julio de 1992 ha acogido la modificación del destino de una vivienda a consulta radiológica; la STS de 21 de abril de 1997 admitió la instalación en un piso para vivienda de una oficina; la de 29 de febrero de 2000, en similar circunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de médico; y la STS de 30 de mayo de 2001 lo declaró también para la práctica profesional de quiromasaje. Ahora bien, una cosa es que lo excepcional seala prohibición o límite al ejercicio de los derechos y otra que no se actúen aquellas prohibiciones de cambio por voluntad unilateral de su propietario en situaciones como la enjuiciada en las que se instala en el inmueble una industria hotelera contigua a un Hotel a la que se dedican dieciocho departamentos. No estamos, por tanto, ante un supuesto en el que puede conjugarse un uso diferente del que resulta de la propia configuración de la vivienda, «sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias», sino ante un cambio sustancial y prohibido en sí mismo de destino, que esta Sala ha negado en otros casos: Sentencia de 9 de mayo de 2002 (almacén, a que estaba destinado, en garaje para guarda y circulación de vehículos), o la más reciente de 20 de septiembre de 2007 (locales industriales o almacenes en garaje: la modificación interesada -dice- conllevaría no solo «la realización de importantes obras que afectarían a los elementos comunes», sino que alteraría la naturaleza del local, pues tal destino, «pues tal destino se deriva de la propia configuración de los mismos») (STS 27 noviembre 2008)
La doctrina que emana de esta sentencia debe ser entendida en sus justos límites. Pues la jurisprudencia, en línea de principio, admite la “explotación hotelera” de un solo apartamento (cfra SAP Madrid 29 julio 2009)
“… el demandado, especialmente en la temporada de verano, se dedica a alquilar el apartamento sucesivamente a distintas personas por un período variable de tiempo, generalmente cortos, como semanas, diez días, quince días, etc. Los anuncios de ofertas de dicho arrendamiento se publican en Internet en la página de una empresa intermediaria, mediante una renta diaria, dependiente del número de personas que van a ocupar el apartamento y ofreciendo un servicio optativo de limpieza por un importe de 100 euros. Esta empresa intermediaria recibe una comisión pactada con el demandado…. Ocasionalmente, el mismo demandado procede a anunciar el arrendamiento, y lo pacta sin intervención de la empresa intermediaria. Durante la totalidad del verano ocupan el apartamento una media de 12 a 14 arrendatarios distintos con sus acompañantes respectivos…. El artículo 6 establece que «queda terminantemente prohibido destinar los apartamentos a actividades comerciales o industriales de cualquier género».
… determinar si este concreto tipo de arrendamiento implica una vulneración de la norma estatutaria, o en otras palabras, si constituye una «actividad comercial», lo que conlleva que se trata de un ámbito distinto al administrativo de competencia de la Consellería de Turismo, cuyas resoluciones no vinculan en esta litis, si bien puede considerarse como una prueba de hechos relevantes el testimonio de su inspector.
La Sala… considera que el alquiler de un solo apartamento en la forma expuesta, con un solo servicio accesorio, que es el de limpieza, con carácter opcional, tal como se deduce de la propaganda aportada de Internet, en relación con una persona que no consta sea titular de otros apartamentos que los explote de la misma manera, entendemos que no puede ser considerada como una actividad comercial en el sentido expresado por este artículo de los estatutos, recordando que este concepto no puede ser interpretado de modo extensivo, sino que lo debe ser restrictivo, como se indica en la doctrina jurisprudencial antes reseñada. El hecho de que al arrendatario se le facilite con carácter opcional un servicio de limpieza, o el que se entregue a una empresa intermediaria para conseguir arrendatarios, no lo consideramos de suficiente entidad para convertir un arrendamiento de temporada en una actividad similar a la de hostelería, que sí se reputa comercial. Tampoco consideramos que pueda equipararse este supuesto al antes mencionado de explotación de 18 apartamentos en una comunidad contigua a un hotel aludido en la STS de 27 de noviembre de 2.008 antes citada. Si se quiere buscar una analogía con el concepto de comerciante y de actos de comercio de los artículos 1 a 3 del Código de Comercio, la actividad de una persona que en relación a un solo apartamento de su propiedad efectúa una media de doce a catorce arrendamientos de temporada en verano y lo anuncia en Internet o se vale de una entidad intermediaria, que percibe una comisión por su gestión, estimamos que no tiene la suficiente entidad para ser calificada como acto de comercio y que el demandado sea un comerciante.
En consecuencia, el uso al que destina el apartamento el demandado no puede ser calificado como de actividad comercial.” (SAP Islas Baleares 10 diciembre 2009)
Nos preguntamos: Si en esa misma división horizontal –o en otra cualquiera en cuyo título constitutivo se hubiera empleado dicho binomio “piso-vivienda”- existiera otra explotación hotelera de un solo departamento, ¿creéis que también el TS la declararía inadmisible “por tal razón”? Permitidme que lo dude. Probablemente, para justificar entonces dicha explotación hotelera de un solo elemento, se diría que, a diferencia del caso tratado en la STS 27 Nov 2008, ésta no supondría “un cambio sustancial y prohibido en sí mismo de destino”.
→◊. Otras veces, cuando a pesar de que los Estatutos ni el Título Constitutivo nada dicen al respecto, se quiere negar el cambio de uso pretendido, se afirma tajantemente que la descripción que se hace del elemento en el título constitutivo “limita su uso sobre la propia realidad física de los mismos». En consecuencia, si la demandante «destinara ahora el primer sótano a garaje es claro que se alteraría la naturaleza del local, modificándose el titulo constitutivo”.
“…Inmobirent Aragón demandó a la Comunidad de Propietarios de la PLAZA000 NUM000, en Zaragoza, porque pretendiendo destinar toda la planta del primer sótano de su propiedad a plazas de aparcamiento, se opuso a conceder autorización en la Junta celebrada el día 9 de junio de 1999. La sentencia de 1ª Instancia estimó la demanda, no así la de la Audiencia que revocó la del Juzgado, porque «la descripción que se hace de los sótanos en el título constitutivo, limita su uso sobre la propia realidad física de los mismo», y si la demandante «destinara ahora el primer sótano a garaje es claro que se alteraría la naturaleza del local, modificándose el titulo constitutivo».El artículo 7 de los Estatutos, añade, debe interpretarse en el sentido de que autoriza a los propietarios de las plantas de sótano a realizar todo tipo de obras para el destino que mejor convenga a sus intereses, pero «sobre la base del destino ya adjudicado a los locales en el título constitutivo», destino que para la planta primera es de «locales industriales o almacenes», mientras que para la segunda es de «locales destinados a garaje», necesitando para la conversión interesada la realización de obras importantes que afectarían a elementos comunes, con un incremento en más de un 50% las plazas de aparcamiento previstas en el título constitutivo, con las consiguientes «molestias en el uso de los accesos».
… con independencia de que es hecho probado de la sentencia que «la descripción que se hace de los sótanos en el título constitutivo, limita su uso sobre la base de la propia realidad física de los mismos» y de «que es la configuración del segundo y primer sótano la que precisa su destino a garaje y de local industrial o almacén, haciendo innecesaria la constitución de la prohibición de uso en los Estatutos de la Comunidad», de tal forma que si la demandante «destinara ahora el primer sótano a garaje es claro que se alteraría la naturaleza del local, modificándose el título constitutivo» la apreciación prohibitiva del cambio interesado que contiene la Sentencia impugnada resulta ajustada a derecho por cuanto la modificación interesada conllevaría además no solo «la realización de importantes obras que afectarían a los elementos comunes», sino que alteraría la naturaleza del local, pues tal destino «se deriva de la propia configuración de los mismos», amen de que implicaría una ampliación considerable del número de plazas previstas en el mismo, causándose molestias en el uso de los accesos.
… solo el segundo sótano, distribuido en 31 aparcamientos, podría, por su realidad física, ser destinado a garaje, correspondiendo a cada propietario de piso o local la propiedad y el derecho a aparcar con un solo vehículo
…El hecho de que desde la construcción del inmueble la parte izquierda del local se hubiera destinado a garaje, no permite sacar conclusiones que pudieran ser contrarias a la doctrina de los actos propios… la parte izquierda del local ha sido utilizada por sus propietarios para aparcamiento de vehículos, más este uso no supone que hubiera un consentimiento inequívoco por parte de la Comunidad, ni que hubiera creado una expectativa razonable en su titular, cuando el uso se constreñía a seis plazas de aparcamiento, en modo alguno equiparable al garaje que pretende constituirse uniendo las dos partes del sótano, sin que tampoco exista ningún acto de la comunidad dirigido a crear un derecho, que se ha venido disfrutando por mera tolerancia” (STS 20 Sept 2007).
Leyendo el último párrafo transcrito de la sentencia citada, da la impresión de que si al Tribunal, en vez de solicitarse el cambio de destino de toda la planta primera de sótano, se le hubiera solicitado la confirmación del cambio de uso sólo de las seis plazas de aparcamiento que en él se citan, acaso hubiera accedido a ello. Si le hubiera parecido justo. Empleando otros argumentos, sin duda.
4. En casos como el que tratamos, de falta de claridad sobre quien pueda ser el titular de la vivienda y quien su “ocupante”, para zanjar la cuestión se puede recurrir a la vía de las diligencias preliminares del art. 256 LEC frente a todos. Esto hecho, a menos que de dichas diligencias preliminares resulte claramente –por documento público- que la pareja es el nuevo propietario de la vivienda, convendrá que el Presidente requiera de cesación a ambos –propietario y ocupantes-.
+Y ello a pesar de que el art. 7.2 LPH sólo exija que el presidente de la comunidad requiera a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas. Si no lo hace así, cuando luego la comunidad tenga que demandarles a ambos, el propietario –no ocupante- no requerido previamente podrá allanarse a la demanda y entonces la comunidad probablemente no podrá repercutirle sus costas (art. 395 LEC).
Artículo 395 LEC. Condena en costas en caso de allanamiento. 1. Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado. Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera dirigido contra él demanda de conciliación.
+El término “ocupantes” puede plantear problemas de interpretación. En un local de alterne, el ocupante es quien lo regenta, no las chicas que en él trabajan. En un negocio de hospedaje, igualmente el que lo gobierna, no los huéspedes. En una vivienda cedida indefinidamente por una empresa a un directivo suyo, ¿la empresa o el directivo? Probablemente este último. En cambio, si se tratara de un piso utilizado brevemente -sólo para asistencia a cursos de formación-, rotativamente, por personal indiferenciado de la empresa, parece que la condición de ocupante recaería directamente sobre dicha empresa.
“No es que digamos que el inicialmente demandado, Don Daniel, propietario de los locales y titular de la licencia municipal de apertura y funcionamiento del mercadillo, sea ajeno a las actividades denunciadas, sino que la responsabilidad alcanza también a otras personas que no han sido requeridas de cesación, conforme la Ley impone, que ocupan los locales a través de Don Daniel y que resultarían perjudicadas en caso de privarse ahora a éste del uso temporal de los locales…” (SAP Madrid 26 julio 2004)
+La demanda ha de dirigirse frente a ambos, propietario y ocupantes de la vivienda. ¿Bastaría con demandar a uno sólo de los ocupantes, dado que son matrimonio? No. En primer lugar, porque acaso sean simplemente pareja de hecho. Y en segundo lugar, porque no es segura la aplicación al caso del art. 1385 Cc.
“… Conforme al artículo 7.2 párrafo 4 in fine LPH … ex lege un litisconsorcio pasivo necesario del ocupante y el propietario del inmueble. La necesidad de demandar al ocupante subsiste aunque se trate de la esposa del propietario del local. Así lo declaró la AP Sevilla, sec. 5ª, S 10-02-1999… al decir que <<… la demanda debió dirigirse también contra la esposa del demandado … puesto que se ha acreditado que, sin perjuicio de los derechos dominicales que … le corresponden en virtud del régimen de sociedad de gananciales, ella es la titular del negocio … cuya cesación se pretende en la demanda, de manera que se encuentra directamente afectada por la resolución que en este proceso se dicte, lo que exige su presencia en el proceso, pues de otro modo se quebrantaría el principio de que nadie puede ser condenado sin antes ser oído y vencido en juicio, que aparece consagrado en el artículo 24 de nuestra Constitución … Y aun cuando en el artículo 1385 del Código Civil se establece, en su párrafo segundo, que cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción … al pretenderse en la demanda … una clara limitación del uso y disfrute de un local comercial… hasta el punto de solicitar la clausura de un negocio de la esposa del demandado, que aparece no solo como titular del mismo a efectos fiscales o administrativos, sino como la persona que efectivamente lo ocupa y explota … ha de estimarse que la falta de dicha esposa como demandada en este proceso implica una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal…” (SAP Valencia 11 julio 2007)
5. Artículo doctrinal sobre la materia.
