En un escenario marcado por numerosas reclamaciones bancarias relacionadas con la falta de transparencia en los contratos de préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, que expande la Directiva 2014/17/UE, se erige como un marco regulatorio que busca redirigir la situación, especialmente en el ámbito residencial.
Esta legislación se propone abordar los desafíos mediante la implementación de criterios claros en torno a cláusulas controvertidas, como la prohibición de suelo en tipos variables, distribución de gastos, interés moratorio, compensaciones por reembolso, ventas vinculadas y ejecuciones por impago, entre otros.
Un componente clave de la Ley 5/2019 es el establecimiento de un trámite precontractual obligatorio, que implica la autorización de un acta notarial en la cual deudores y garantes reciben asesoramiento imparcial. Este proceso, llevado a cabo en un entorno imparcial y con antelación suficiente, tiene como objetivo garantizar la comprensión y la transparencia en las operaciones crediticias.
El acta precontractual de comprobación de transparencia material hipotecaria, introducida hace casi cinco años, ha despejado muchas dudas iniciales. Su aplicación se ha definido con base en presupuestos subjetivos y objetivos, estableciendo condiciones para operaciones como asunciones de deuda, leasings, contragarantías y más.
Un aspecto digno de mención es la gratuidad del acta de transparencia. La ley establece que el prestamista asumirá los costos notariales de la escritura de préstamo hipotecario, mientras que el acta de entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará costos arancelarios.
En lo que respecta a la plataforma de información precontractual, se han establecido principios y requisitos técnicos para la remisión telemática de documentación por parte del prestamista al notario. Aunque se han concedido moratorias para su implementación, la práctica actual indica que los notarios pueden recibir la documentación precontractual a través de plataformas privadas o la plataforma notarial SIGNO.
La posibilidad de autorizar el acta de transparencia mediante videoconferencia se ha planteado, aunque la legislación actual no lo contempla específicamente para este tipo de acta, y se señalan obstáculos como el plazo establecido por la Ley 5/2019.
En el ámbito del archivo electrónico de la documentación asociada, la ley ha permitido depositarla en el archivo del notario mediante un fichero electrónico identificado por su hash. Esta práctica no solo reduce costos para la entidad acreedora sino que también impulsa la eficiencia en el manejo de la documentación.
Finalmente, se aborda el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, establecido por la Ley 7/1998. La ley impone al notario velar por el cumplimiento de los requisitos de incorporación al contrato de condiciones generales y sanciona con el cierre registral la no verificación del depósito de estas condiciones.
En resumen, la implementación de la Ley 5/2019 ha llevado a cambios significativos en la tramitación notarial, buscando mayor transparencia y protección para los consumidores en los contratos de crédito inmobiliario.
Se le anima a leer la píldora disponible en el Aula Notin para obtener más información sobre cómo puede reducir el uso del papel notarial en las actas de transparencia.
