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Tal vez los tiempos vayan madurando lo suficiente como para ir pensando en un órgano común al Notariado y cuerpo de Registradores a la hora de operar en este ámbito. ¡ Y en tantos otros ! Por ejemplo, en materia de cláusulas abusivas, donde la protección efectiva que unos y otros brindan por separado es manifiestamente mejorable (siquiera sea por la falta de uniformidad en su calificación). O en materia de titularidades reales, donde igualmente se echa manifiestamente de menos la falta de un protocolo de actuación claro y realmente fiable.
UN NUEVO REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN
En el Registro de Condiciones Generales de la Contratación la inscripción de las cláusulas contractuales que tengan tal carácter es de momento voluntaria. «No obstante, el Gobierno, a propuesta conjunta del Ministerio de Justicia y del Departamento ministerial correspondiente, podrá imponer la inscripción obligatoria en el Registro de las condiciones generales en determinados sectores específicos de la contratación» (art. 11.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación). En el sector de la contratación hipotecaria en masa, ¿por qué no? Ante la inoperancia del actual registro, así lo defienden algunos (Ballugera). Nosotros, en cambio, preferimos:
🙄 La inscripción voluntaria «incentivada», a la que convendría acompañar otras medidas (más aquí). En tal sentido, la incorporación, a instancia de los adherentes, de las condiciones generales de la contratación como mero anexo a la escritura (no directamente en su cuerpo principal), que el art. 5 de la Ley 7/1998 posibilita, quedaría en lo sucesivo reservada en exclusiva -a modo de marca de calidad- a las condiciones generales inscritas en el Registro de Condiciones Generales, operando de oficio y aún con carácter obligatorio para el predisponente.
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Artículo 5 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación. Requisitos de incorporación… 2. Los adherentes podrán exigir que el Notario autorizante no transcriba las condiciones generales de la contratación en las escrituras que otorgue y que se deje constancia de ellas en la matriz, incorporándolas como anexo. En este caso el Notario comprobará que los adherentes tienen conocimiento íntegro de su contenido y que las aceptan.
😯 Extender la calificacion registral del Registro de Condiciones Generales de la Contratación también a la legalidad del contenido de las minutas hipotecarias presentadas a inscripción: si es posible -y exigible- controlar la legalidad de los folletos en el ámbito de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, ¿por qué no habría también de serlo -ahora respecto de las minutas- en el ámbito de la contratación hipotecaria de las entidades de crédito? Hoy en día, tal control de legalidad NO existe.
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Artículo 14 del Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Actuación profesional del registrador.
1. El registrador, de conformidad con el artículo 11.9 de la Ley, extenderá en todo caso el asiento solicitado, previa calificación de la concurrencia de los requisitos establecidos. A estos efectos, conforme a las reglas de competencia que establece el artículo 4, verificará en el plazo de cinco días hábiles el carácter de condiciones generales de las cláusulas cuyo depósito se solicita y la legitimación para solicitarlo.
2. El registrador deberá comprobar la identidad del presentante y si no es el mismo predisponente exigirá que acredite debidamente su representación. Tratándose de predisponente persona jurídica, el registrador comprobará la representación orgánica o voluntaria de la persona física que intervenga en su nombre.
3. El registrador denegará, en el plazo señalado en el apartado 1, el depósito de las condiciones generales en los siguientes casos:
a) Cuando la persona que solicita el depósito no estuviera legitimada para ello o no acreditase suficientemente su representación.
b) Cuando se trate de cláusulas contenidas en contratos administrativos, contratos de trabajo, contratos de constitución de sociedades, contratos reguladores de relaciones familiares o sucesorios.
c) Cuando no sea un profesional el predisponente. La cualidad de profesional se acreditará al registrador por cualquier medio admitido en derecho, en particular por el certificado de alta a efectos del Impuesto de Actividades Económicas.
d) Cuando de las circunstancias concurrentes resulte que las cláusulas no han sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos. Sin perjuicio de que se pueda acreditar de cualquier otra forma aquella finalidad, se entenderá que existe cuando se acompañe más de un contrato en el que sí se hubieran incorporado.
4. El registrador suspenderá el depósito de las condiciones generales ilegibles en tanto se aclaran sus términos por el predisponente, sin perjuicio de las facultades que en el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde a jueces y tribunales.
Artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación. Registro de Condiciones Generales… 9. El Registrador extenderá, en todo caso, el asiento solicitado, previa calificación de la concurrencia de los requisitos establecidos.
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El artículo 5 del Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas, señala que entre las funciones del Registro estatal de empresas que llevan a cabo actividades de contratación de préstamos o créditos hipotecarios o de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, de acuerdo con lo previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, figura la siguiente: “Evaluar y controlar la legalidad del contenido de los folletos y demás documentación que se remita al Registro estatal para su inscripción en el mismo“ (más aquí).
- Habrá que tener claro que solo un adecuado tratamiento informático de las minutas a registrar (con inclusión de identificadores de campo que sirvan a rastrear cada cláusula por separado y un código seguro de verificación de acceso a la total minuta) ha de permitir el buen funcionamiento del sistema.
- Una vez registrada la minuta en el Registro de Condiciones Generales no procedería de nuevo su calificación a la hora de su inscripción en los diversos registros de la propiedad del territorio nacional; salvo casos excepcionalísimos que en todo caso habrían de garantizar la debida actualización -conforme a lo sobrevenidamente resuelto- del contenido de dicho Registro de Condiciones Generales de Contratación.
Una de las principales razones del insuficiente -¿mal?- funcionamiento del Registro estatal de empresas y registros autonómicos que contempla el art. 3 de la La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y también del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, radica a nuestro juicio en su insuficiente, costosa y descoordinada informatización, algo que la Disposición Adicional 2ª de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas pretende en términos generales remediar (estimulando la «voluntaria» adhesión -por razón de eficiencia, conforme al artículo 7 de la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera- de las Comunidades Autónomas y Entidades Locales a las plataformas y registros de la Administración General del Estado).
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¿ UN REGISTRO ÚNICO DE TITULARES REALES ?
En realidad, ya existe uno, la Base de Datos de Titular Reales del Consejo General del Notariado. Un registro al que acceden los bancos (más aquí).
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¿Un registro en manos del Notariado? En realidad nada extraño. Como tampoco que los Registradores, particularmente a raiz de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, se encarguen de realizar actuaciones stricto sensu extra-registrales, semejantes a otras notariales o antaño judiciales, eventualmente de manera concurrente con diversos funcionarios. Por ejemplo, en materia de actos de conciliación sobre controversia urbanística (art. 103 bis LH) o de convocatoria de juntas (art. 169 TRLSC). Y es que todo ha cambiado: la actuación del Notario se ha procedimentalizado en gran medida (más aquí) y su figura se ha aproximado a la de ese «mini-juez» inventado ex novo, a saber, el Letrado de la Administración de Justicia, antiguo Secretario Judicial (más aquí).
El Registrador viene ahora abocado a tramitar multitud de expedientes, que incluyen notificaciones «de forma personal» a toda una multitud de interesados (vg. art. 199 LH). El Notario también. Y bien, tratándose de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, ¿viene el Notario obligado a realizar dichas notificaciones de la misma manera que el Registrador en el caso del art. 199 LH ? Está en juego si la expresión «de forma personal», que emplea el art. 199 LH, y la expresión «de modo personal», que utiliza el art. 208, segunda, 4ª LH, son o no equivalentes.
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«No es necesario encarecer la extrema importancia que ahora cobra la adecuada declaración e introducción de datos en la Base de Titularidad Real: cualquier error se arrastra» (más aquí). Ahora bien, ¿cómo garantizar en grado absoluto la fiabilidad de los datos incorporados a dicha base?
- Tradicionalmente la calificación registral ha servido a depurar la documentación que accede y consecuentemente la información suministrada por los registros.
- En la actualidad empero las nuevas tecnologías y el tráfico en masa, a través de exahustivos formularios informáticos, permiten reducir a casos residuales tal labor de calificación; a saber, para casos no contemplados en dichos formularios o bien para cuando, por razones -necesariamente a motivar- el Notario juzgase oportuno no seguirlos al pie de la letra. Pues bien, he aquí que la inexistencia de unos formularios «segurizados» (que garanticen la absoluta correspondencia de lo declarado en las actas de titularidad real con lo declarado a la Base de Datos de Titular Reales del CGN) y exhaustivos (que impidan la ambigüedad o diversidad de criterios interpretativos para una misma cuestión) provocan que todavía hoy en día los datos de dicha base no sean plenamente fiables. Todo se andará.
RENOVARSE O MORIR
Las profesiones, como las personas y probablemente también las civilizaciones, evolucionan. Para sobrevivir, han de adaptarse a los nuevos tiempos, seguir ofreciendo -en ocasiones de distinta forma- plusvalor a la sociedad.
A nuevos tiempos y tecnología, nuevas figuras y competencias. También nuevos retos y -por qué no- formas de actuación:
- Las notificaciones no a través de «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, Sociedad Anónima» (operador designado en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 43/2010 para prestar el servicio postal universal en España) sino de otros operadores postales, siendo que no gozan de presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones (art. 22.4 de la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, del servicio postal universal, de los derechos de los usuarios y del mercado postal), ¿son admisibles para su utilización tanto por Notarios como Registradores? Repárese en que las notificaciones practicadas por los demás operadores postales, si bien surten efecto de acuerdo con las normas de derecho común, han de practicarse «de conformidad con lo previsto en el artículo 59 de la Ley 30/1992», hoy art. 41 y ss de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (art. 22.4 de la Ley 43/2010). Está en juego la admisibilidad y eficacia de la utilización de los servicios de operadores como «certimail» (ver aquí) y otros operadores afines, en vez de Correos, por el Notariado y los Registradores.
- En determinados casos -sujetos a Derecho Administrativo- la ley fuerza y en otros las Administraciones pueden establecer la obligación de practicar electrónicamente las notificaciones para determinados procedimientos y para ciertos colectivos de personas. Adicionalmente el interesado puede identificar un dispositivo electrónico y/o una dirección de correo electrónico que servirán para el envío de avisos pero no para la práctica de notificaciones (arts. 14.2 y 41.1. de la Ley 39/2015, de 1 de octubre). Y bien, ¿también en el ámbito del Notariado y Registros? Se trata de un asunto particularmente relevante ahora que la nueva redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, a los procedimientos previstos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral ha ampliado hasta el paroxismo las personas (cfr. vg. art. 201.1.b LH) ) y domicilios (cfr. vg. art. 203, Quinta, in fine LH) en los que practicar las notificaciones que requiere.
Llama la atención el bajo número de operaciones sospechosas comunicadas por abogados al Sepblac
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J. V. – Madrid | 16-11-2015
Los registradores aparecen como sujetos obligados en la legislación contra el blanqueo de capitales. ¿Y esto que significa? Implica que un registrador debe contar con mecanismos de prevención para detectar si alguno de sus clientes utiliza sus servicios para introducir en el circuito legal dinero procedente de actividades ilegales. Cuando exista tal sospecha, el registrador debe comunicar el caso al Servicio Ejecutivo de Prevención del Blanqueo de Capitales (Sepblac), un organismo adscrito al Ministerio de Economía.
La normativa vigente contra el blanqueo de capitales contempla que perfiles profesionales como notarios o registradores podrían organizar sus labores de prevención a través de órganos centralizados. Así lo hicieron por ejemplo los notarios. El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) –que supervisa y desarrolla en el ámbito internacional políticas contra el blanqueo de capitales– destacó en un informe publicado el año pasado que “el notariado ha logrado avances considerables como consecuencia de la creación del OCP (Órgano Centralizado de Prevención), que ha aumentado la concienciación y la capacidad en todo el sector”.
Ahora, una orden del Ministerio de Economía que se publicará hoy en el Boletín Oficial del Estado (BOE) regula el órgano centralizado de prevención del Colegio de Registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles. El organismo ya existía, pero carecía de un andamiaje legal más solido que tipificara su estructura y delimitara de forma precisa sus funciones. El OCP de los registradores será la correa de transmisión entre estos profesionales y el Sepblac. Su función será la de recabar las comunicaciones sospechosas de los registradores. El órgano centralizado analizará y cruzará la información para trasladar al Sepblac expedientes más sólidos y precisos. “La creación de órganos centralizados de prevención tiene por objeto intensificar y potenciar la colaboración de las profesiones colegiadas con las autoridades judiciales, policiales y administrativas, permitiendo un mayor nivel de especialización en estas tareas dentro del colectivo de sujetos obligados”, señala la orden ministerial.
Los últimos datos oficiales reflejan que los registradores comunicaron al Sepblac 147 operaciones sospechosas el año pasado frente a las 160 denunciadas el ejercicio anterior. Supone un retroceso del 8%. Fuentes del Ministerio de Economía aseguraron que la creación del Órgano Centralizado de Prevención no necesariamente debía implicar un mayor número de notificaciones, pero sí mejorar la calidad de las mismas.
Ello es importante en la medida en que los recursos del Sepblac son limitados. Así, cuanto más precisas sean las comunicaciones que llegan a este organismo, más atinadas y certeras podrán ser las investigaciones que se pongan en marcha a raíz de las denuncias de los colectivos profesionales. El informe de evaluación del GAFI sobre España publicado en diciembre señaló que el Sepblac necesitaba incrementar su plantilla. El número de efectivos no alcanza el centenar y este organismo es el encargado de supervisar a 2.981 notarios, 1.079 registradores, 2.603 auditores o 1.115 asesores, entre otros. Sumando las comunicaciones de las entidades financieras, el Sepblac debe gestionar en torno a 4.000 operaciones sospechosas al año
La OCP de los registradores, además de aglutinar las denuncias y trasladarlas a la Administración, realizará labores de supervisión. Es decir, examinará que efectivamente los registradores mantienen sistemas eficientes para la prevención del blanqueo. En ningún caso tendrán capacidad para sancionar, pero sí que podrán remitir al Sepblac las carencias o incumplimientos detectados. La orden ministerial indica que “los registradores deberán facilitar al órgano centralizado de prevención cualquier información que éste les requiera para el ejercicio de su función de examen”.
El OCP también tendrá potestad para realizar análisis de riesgo que servirán para diseñar los procedimientos de control interno. El organismo estará integrado en el Colegio de Registradores, que se encargará de financiarlo. Los notarios son el colectivo profesional que más operaciones sospechosas comunica al Sepblac. En 2014, notificaron 288 casos, once menos que en 2013. Le siguen en el ranking los registradores de la propiedad con 147.
Los abogados, por su parte, solo notificaron 41 operaciones sospechosas, una cifra muy reducida, aunque duplica a los 19 casos del ejercicio anterior. Una de las principales críticas del GAFI fue precisamente que los abogados tenían un escaso conocimiento de las medidas de prevención del blanqueo de capitales.
Los abogados quieren un órgano similar
La Ley y el reglamento contra el blanqueo de capitales exigen que, además de las entidades financieras, colectivos como los notarios, registradores, joyeros o anticuarios, entre otros, deben mantener protocolos que permitan detectar operaciones sospechas de blanqueo de capitales. En el caso de los notarios y registradores, la legislación contempla la creación de órganos centralizados de prevención que se ocupan de establecer análisis de riesgo y realizar labores de supervisión. El Colegio General de la Abogacía reclama un organismo similar para su colectivo, una idea que no desagrada a Economía. Los abogados son un colectivo que, teniendo en cuenta su número, notifica muy pocas operaciones sospechosas al Sepblac.
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Fuente: cincodias.com
