El subsuelo y el vuelo de un EDIFICIO en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado son elementos comunes «en todo caso» (STS 18 Oct 2013)

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El subsuelo y el vuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado son elementos comunes…. «en todo caso», afirma la  STS 18 Oct 2013. . Por tanto, no será posible acordar otra cosa al tiempo de describir los distintos elementos o Estatutos de la comunidad o complejo. 
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«…en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal . El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.

El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanización dice: Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una. Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo…» (STS 18 Oct 2013)

• En consecuencia, excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado (subsuelo y vuelo) precisa de la autorización de la Junta de Propietarios, salvo que otra cosa se diga en los Estatutos. Ahora bien, si es cierto que «en todo caso» -entendámonos, por naturaleza, no por destino- el subsuelo y vuelo son elementos comunes, entonces no cabrá atribuirles directamente naturaleza privativa en tales Estatutos; a lo sumo, se podrá acordar una reserva, o constituir un derecho de vuelo o superficie, sobre dichos subsuelo y vuelo,  por tiempo indefectiblemente limitado (art. 16 RH).
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• .La doctrina sostenida en la sentencia citada no es novedosa, sino que tiene su antecedente en la STS 27 de Mayo de 2009.
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«… Comunidad de Propietarios del edificio… Madrid compuesto por nueve bloques, cuatro de ellos con entrada por la CALLE000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , dos con entrada por la CALLE001 números NUM004 y NUM005 y tres en el interior del edificio denominado Bloque NUM006 , Bloque NUM007 y Bloque NUM008 , inscritos en el Registro de la Propiedad número cinco de Madrid…

… la reserva de suelo y vuelo constituida en la división horizontal y en los estatutos de la comunidad… dice lo siguiente: «Conforme a lo prevenido en el artículo16, 2º del vigente Reglamento Hipotecario, el propietario se reserva el derecho de realizar nuevas plantas de construcción bajo el suelo de la finca y sobre el vuelo de los edificios haciendo suyas las edificaciones. Dichos nuevos locales se integrarán en la Comunidad del edificio, una vez que la edificación se haya realizado; atribuyéndoles una cuota a detraer del resto de los locales y viviendas, determinándose expresamente que la cuota del local destinado a garaje que se construya bajo la rasante, serán del diez enteros por ciento en relación al conjunto total, y podrá utilizar para paso y salida de peatones todos los otro nueve portales del edificio. La cuota de las nuevas edificaciones que se levanten sobre el vuelo del edificio se detraerá de las restantes viviendas y locales del edificio, y se establecerán en proporción a la superficie de dichas nuevas edificaciones. El Promotor queda facultado, sin necesidad de dar cuenta ni de acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios, para modificar los elementos comunes o uso de los mismos, en cuanto sea necesario o conveniente para terminar la construcción del garaje o para su utilización, hasta el momento en que se obtenga la licencia definitiva de apertura, a partir de cuyo momento no se podrán hacer otras variaciones que las que consienta la Comunidad de propietarios…»…

… La posibilidad de que en el momento de la formación de la propiedad horizontal el Promotor o el propietario inicial del edificio se reserven en el título constitutivo o en los Estatutos del mismo ciertos elementos en principio comunes de la finca para su construcción posterior, como es el suelo y el vuelo, es algo admitido en la doctrina y en la jurisprudencia, con alguna excepción, como la contenida en la sentencia de 10 de mayo de 1999. Su regulación aparece en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario…

… La naturaleza misma del derecho, limitativo del dominio, consistente en la facultad de levantar nuevas construcciones en el edificio, excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad. La actuación unilateral del Promotor o del propietario único o los pactos acerca del modo de construir, duración y demás requisitos que impone el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario forman el contenido real del derecho… Y es evidente que la incorporación de la reserva al Título y su posterior inscripción no han conformado de manera adecuada un derecho que no ha llegado en términos tales de poder identificar hasta que extremo se extiende en lo que hace al número de construcciones y al tiempo de su ejercicio… » (STS 27 mayo 2009)

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Ahora bien, ¿es razonable que el subsuelo y vuelo de un complejo «en todo caso» tenga carácter común? Decididamente, no:

«El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta…

El artículo 24, que integra el capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.

Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal…» (RDGRN 21 de enero de 2014)

• ¿Acaso no es posible que un complejo inmobiliario no tenga viales ni instalaciones comunes y sí tan sólo servicios con tal carácter? Así resulta de la literalidad del art. 24.1.b LPH.
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«Pudiera discutirse si es suficiente para mantener la aplicación supletoria del régimen específico de la propiedad horizontal que ordena el artículo 24.4 LPH el mantenimiento de servicios comunes si no se da, como sustrato para la existencia del complejo inmobiliario, la propiedad compartida, en todo o en su mayor parte, sobre los elementos comunes de carácter urbanístico propios de una urbanización, pues, como declara la  STS 28 de mayo de 1986… para la aplicación del régimen de propiedad horizontal se parte de la existencia de una «situación de copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal, por la existencia de un derecho de propiedad singular sobre cada parcela y un derecho de copropiedad sobre un conjunto de elementos comunes».

El art. 24.1  LPH  da respuesta a esta cuestión cuando establece, para la aplicación del régimen especial de propiedad establecido en el art. 396  CC  a los complejos inmobiliarios privados, el requisito, entre otros, de «[p]articipar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios». Se infiere de la expresión legal que basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes». Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la  LPH   es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios…» (STS 27 de octubre de 2008)

• ¿Y qué decir de los complejos inmobiliarios del art. 24.4 LPH -aquellos que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2, vg. asociaciones-, a los que sólo supletoriamente les resulta aplicables las disposiciones de la LPH? 

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Se impone una interpretación estricta -incluso restrictiva- de la doctrina que sienta dicha STS 18 Oct 2013. Resultaría aplicable -además de a las propiedades horizontales ordinarias- sólo a determinado tipo de complejos, a saber, los integrados por dos o más edificaciones –respecto a estos últimos, de forma matizada-. En cambio, no tendría por qué aplicarse a los complejos inmobiliarios integrados por parcelas -rectius, a las parcelas integrantes de dicho complejos-.

Ocurre que los complejos inmobiliarios privados pueden estar integrados por “dos o más edificaciones o  parcelas independientes entre sí” (art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal); pudiendo considerarse su superficie total como una sola parcela o constituirse sobre varias finca sin necesidad de previa agrupación, con observancia en uno y otro caso caso de lo que respectivamente dispone el art. 17.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo. No es lo mismo.

Reparemos en el frecuente caso de un complejo a realizar por fases: uno de sus elementos resultará ser una parcela ya construida (sobre la que se declarará, ya ab initio, la obra nueva del edificio primero -fase I-) y el resto de elementos lo constituirán parcelas, a desarrollar en un futuro. Pues bien, ¿tampoco en este caso habría de ser posible acordar carácter privativo -con carácter indefinido, no limitado al plazo máximo de 10 años que en relación al derecho de vuelo el art. 16.2.c RH contempla- al subsuelo y vuelo de las parcelas a construir en el futuro? Aún más, salvo que otra cosa se diga, ¿no habría que directamente atribuir carácter privativo a tales subsuelo y vuelo? De otro modo, habiendo irremediablemente fijado un plazo para el ejercicio del vuelo o subedificación, ¿qué valdría una parcela una vez incumplido dicho plazo por razones coyunturales de mercado? 

Un plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, eventualmente diez años (art. 16.2 LPH), podría resultar manifiestamente insuficiente. Particularmente en situaciones de paralización inmobiliaria como la actual.  

Los complejos inmobiliarios pueden constituirse en una sola comunidad de propietarios o en una agrupación de comunidades de propietarios (art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal); sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación (art. 17.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo).
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Artículo 17 del TR de la Ley de Suelo. Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas.

1. Constituye:
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a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

3. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo anterior.
El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

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¿Habrá que recordar que es la norma la que resulta hecha para el hombre y no al revés? Allá donde exista una utilidad o aprovechamiento que merezca ser tutelado, por encima de cualesquiera prejuicios fruto de la tradición o el dogmatismo, convendrá tutelarlo. Así lo referíamos, en una entrada anterior, en relación al aprovechamiento publicitario de -todo o parte- de un edificio. Y así lo repetimos ahora, en relación al asunto que tratamos. La cuestión entonces habrá de ser, no si el subsuelo y el vuelo de un complejo inmobiliario privado son o no en todo caso elementos comunes, sino en qué casos habrán de serlo -en todo caso- y en qué otros no. Y bien, ¿quien será capaz de precisar en detalle y con claridad, con agotamiento de casos, tal extremo? 

De la misma manera que ya la aparición misma de la propiedad horizontal supuso en su día el reconocimiento de que merecía una especial protección y tratamiento, de la misma forma que también desde hace ya bastante tiempo se reconoce que no existe en la propiedad horizontal derecho de retracto  (RDGRN 15 de junio de 1973) y que en fecha reciente ha terminado por reconocerse la coexistencia -dentro de un mismo complejo inmobiliario- de un bien demanial y otro privado (previa la correspondiente desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público, art. 17.4 LS), ¿qué habría ahora de impedir tutelar un interés «razonable» como el que ahora tratamos? 
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Artículo 17 del TR de la Ley de Suelo. Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas.... 4. Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.

«… se debate en este expediente… si puede acceder a los libros del Registro de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal la cláusula estatutaria que resulta transcrita en la nota de defectos y que permite la agrupación por parte del propietario de determinado elemento privativo del espacio bajo cubierta que existe por encima del mismo, sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios y sin perjuicio de la obtención de la oportuna licencia.

… cabe recordar que, según la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 26 febrero de 1988, 20 de febrero de 2001 y 22 de julio de 2009) los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, para cualquier actuación no prohibida por las normas vigentes; entre ellas, y sin perder de vista la adecuada ponderación de los intereses en juego, cabe admitir las encaminadas a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobación de la junta de propietarios, pues la exigencia de unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, además de prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede constituir sin justificación suficiente un grave obstáculo para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo más adecuado a su aprovechamiento económico. Bajo esta perspectiva es perfectamente válida la cláusula estatutaria que dispensa de la regla de la unanimidad prevista en el artículo 17 de la Ley para llevar a cabo las operaciones previstas en el artículo 8 de la Ley siempre que no se altere la cuota del resto de titulares. En definitiva se trata de afirmar la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad consagrada en el ámbito de la propiedad horizontal por el último inciso del artículo 396 del Código Civil en aquellos supuestos, como el presente, en que no exista razón de orden público para afirmar el carácter imperativo de una norma (vide Resoluciones de 26 de febrero de 1988 y 19 de junio de 2012).

3. Esta doctrina del Centro Directivo es también aplicable a aquellos supuestos en que la previsión estatutaria se refiere a la posibilidad de agrupar espacios privativos con otros que tienen la condición de comunes y que como consecuencia de la operación, quedan convertidos en privativos. Es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición para los propietarios de alterar de cualquier modo los elementos comunes (artículo 7 en relación al 12 y al 17) pero no lo es menos que nada impide que, al igual que hemos visto con anterioridad para los elementos privativos, se contemple en los estatutos la posibilidad de que determinados espacios comunes puedan agruparse a otros privativos adquiriendo dicha condición.

El fundamento que justifica esta afirmación coincide con el anteriormente expuesto pues si puede la junta autorizarlo, no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución. Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados de acuerdo a los principios generales de nuestro ordenamiento (vide Resolución de 19 de junio de 2012). Es preciso recordar que el derecho de sobreedificar o subedificar haciendo propio el resultado de la edificación está expresamente regulado en el ordenamiento jurídico y precisamente en el ámbito del régimen de propiedad horizontal (artículo 12 de la Ley y artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario), de lo que resulta que la previsión de que determinados elementos comunes puedan quedar desafectados como tales pasando a ser de dominio particular no es extraño a dicho régimen…» (Resolución DGRN 21 de junio de 2013)

Así como hoy en día se admite con relativa facilidad una cláusula estatutaria estableciendo la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo (cfra. art. 553-11 de de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña), no terminamos de comprender por qué no habría de permitirse que, mediante la correspondiente previsión estatutaria al efecto, el jardín privativo de determinado elemento de un edificio, no sólo en su superficie, sino también en su vuelo (cfra. SAP de Albacete 18 Abril 2011) y subsuelo, pudiesen pertenecer –con carácter indefinido, sin necesidad de constitución de reserva o vuelo alguno ex art. 16.2 RH- a su titular. A salvo siempre lo que la legislación urbanística disponga, claro está. Al fin y al cabo, no se trataría sino de un complejo inmobiliario -integrado por una edificación y una «parcela«- «simplificado» (a salvo siempre la legislación urbanística aplicable, ¿por qué imponer en todo caso una segregación de dicho trozo de terreno a edificar?). La protección del consumidor no tendría por qué necesariamente estar reñida con el progreso. 

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😎 El art. 553-13 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, se ocupa expresamente de la reserva de vuelo estatutaria. 
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Artículo 553-13 de la Ley 5/2006 de Cataluña (integrado en el CAPÍTULO III -Régimen jurídico de la propiedad horizontal-, Sección Primera -Disposiciones generales-, Subsección primera -Configuración de la comunidad- del Título V -De las situaciones de comunidad-).  Reserva del derecho de sobreelevación, subedificación y edificación

1. La constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución.

2. Los titulares del derecho reservado están facultados para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución, hacen suyos los elementos privativos que resultan del mismo y pueden otorgar, por si mismos y a su cargo, las sucesivas declaraciones de obra nueva. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de plantas comporta la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente código y con el título de constitución, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.

3. La reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567-2.

 

Artículo 567-2 de la Ley 5/2006 de Cataluña. Constitución

1. El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, los siguientes datos:

a) El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.

b) Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.

c) El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años.

d) El precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

2. El título de constitución del derecho de vuelo puede incluir los siguientes contenidos:

a) Las normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido.

b) La limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo.

c) La facultad de los titulares del derecho de vuelo de establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal, de modificar la descripción del edificio preexistente y de fijar o redistribuir las cuotas de participación sin el consentimiento de los concedentes.

d) Los demás pactos lícitos que se consideren convenientes.

3. La constitución del derecho de vuelo y sus modificaciones pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se efectúa su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislación hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas.

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El Código Civil catalán distingue tres clases de propiedad horizontal: simple, compleja y por parcelas (art. 553-1 ss de la citada de la Ley 5/2006). El régimen de propiedad horizontal por parcelas se rige por las normas específicas de su correspondiente sección y, sólo supletoriamente, por las del capítulo III, de acuerdo con su naturaleza específica (art. 553-53). Pues bien, léase con detenimiento dicha sección y se constatará que de su regulación no resulta en absoluto manifiesto que el subsuelo y vuelo de las parcelas privativas hayan de tener en todo caso carácter común -más bien parece que, salvo que otra cosa se acuerde, ocurrirá lo contrario; cfra. art. 553-56-.

😥 Para evitar en lo posible disgustos, convendrá extremar la cautela a la hora de confeccionar los estatutos del conjunto a insertar en la escritura de constitución del complejo inmobiliario en cuestión. Mejor que tratar de convencer a Notario y Registrador de la posibilidad legal de una atribución perpetua -sin fijación de plazo- del derecho de sobre y subedificación del jardín o parcela privativos de que se trate, dado que la inscripción carece de eficacia convalidante (art. 33 LH), tratando siempre de evitar el litigio, esto es, la exposición a una eventual futura reclamación por parte de un copropietario díscolo, acaso convenga al promotor ser pragmático, a saber, reservarse un derecho de vuelo y subedificación por un plazo lo suficientemente amplio (30 años es el máximo previsto en el art. 567-2 de la la Ley 5/2006 catalana) para finalizar dentro del mismo la obra a realizar, actuando asimismo con la mayor largueza posible -dentro siempre del respeto al principio de especialidad- a la hora de concretar el resto de caracteres que necesariamente han de configurar a todo derecho de vuelo. ¡Cosas de la grandeza -léase, inseguridad- del Derecho! 

En otro caso, si se insiste en otorgar al titular de cierto elemento privativo derecho sine die a edificar -o subedificar- determinado trozo de su jardin o solar, para evitar entrar abiertamente en conflicto con la doctrina fijada por la STS 18 Oct 2013, convendrá configurar dicho trozo edificable como parcela independiente de aquella sobre la que se asienta la edificación comunitaria.  

Un sector doctrinal señala que, a diferencia de lo que ocurre en Cataluña (cfra. art. 567-2 de la citada de la Ley 5/2006), los requisitos que a la hora de constituir un vuelo  imponía la letra c) del art. 16.2 RH («El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años») afectaban no a su validez -a su eficaz constitución- sino solamente a su inscribibilidad.En cualquier caso, dicha letra c) fue declarada nula por Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000, por entender que la fijación de tal plazo requería una norma con rango de Ley. Se mantiene empero la doctrina tradicional que en su día declarase la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de abril de 1.999: no puede admitirse como real la reserva del propietario del derecho de vuelo sobre el edificio, hasta la vertical máxima que permita en cada momento la normativa urbanística, sin fijación de plazo; pues el sistema del “numerus apertus” no admite la constitución de derechos reales limitativos de carácter perpetuo e irredimibles, si no responden a una causa que lo justifique. En suma, el derecho de vuelo, como derecho real limitado que es, ha de tener vigencia definida, no ilimitada en el tiempo.

También el simple cambio de color de la fachada de una edificación realizada en una parcela privativa integrante de un complejo inmobiliario habría de suponer una alteración en la configuración exterior del conjunto. Lo mismo que en general cualquier modificación en la fábrica o estructura de los elementos privativos. Convendrá pues –habrá que- expresamente autorizar –con los límites que se acuerden- dichas alteraciones en los estatutos, disipando así toda duda sobre si posteriomente se requerirá o no a tal fin acuerdo comunitario.