La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha emitido una sentencia que anula la constitución de una hipoteca en una finca cuya titularidad no estaba previamente registrada a nombre del hipotecante en el momento de la inscripción. El fallo responde a un recurso presentado por las demandantes —madre y hermanas del hipotecante— quienes impugnaron tanto la extinción del condominio de la finca como la posterior hipoteca constituida como garantía de un préstamo concedido al demandado.
- Cuestión de interpretación de la Ley Hipotecaria
El problema central de este caso gira en torno a la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que establece como requisito de protección del tercero hipotecario la adquisición de derechos de una persona que, en el Registro de la Propiedad, aparezca con la facultad de transmitirlos. Según la sentencia, en el momento de firmar la hipoteca, el título de propiedad del hipotecante aún no había sido inscrito en el Registro.
- Fallos en las instancias judiciales previas
Inicialmente, el Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda de nulidad presentada por las demandantes. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó parcialmente esta decisión, declarando la nulidad de la extinción del condominio, aunque no se pronunció sobre la hipoteca. Tras esta decisión, el Tribunal Supremo admitió el recurso de casación de las demandantes y finalmente declaró también la nulidad de la hipoteca.
- La importancia de la inscripción registral para proteger al tercero hipotecario
La sentencia del Supremo aclara que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria exige que la adquisición se realice con el titular registral como transmitente, y que el tercero inscriba su adquisición para asegurar la validez del acto. En este caso, debido a la inmediatez con la que se otorgaron la escritura de extinción del condominio y la constitución de la hipoteca, la protección registral no podía aplicarse al banco acreedor, ya que la inscripción de la extinción de condominio aún no se había practicado en el Registro.
- Conclusión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo declaró la nulidad de la hipoteca al no cumplirse el requisito previo de inscripción del título de propiedad, subrayando que la fecha de celebración del contrato no puede suplir la falta de inscripción formal en el Registro. Como resultado, ordenó la cancelación de la inscripción hipotecaria, determinando que el banco no puede ampararse en la fe pública registral en este caso.
