¿ Entrega de llaves y Extinción de la deuda ? Venta Extrajudicial ante Notario

DESJUDICIALIZANDO LA VENTA ANTE NOTARIO

La exclusividad juridisccional se limita a juzgar y a hacer ejecutar lo juzgado (art. 117 CE). Pero no a la ejecución. De ahí que sea posible concebir una «ejecución extrajudicial». ¿Procedimiento, proceso, expediente «administrativo» o simple venta? Llámelo cada uno como guste.

Ahora bien, si cabe la ejecución extrajudicial, ¿por qué no suprimir la judicial, aliviando así la sobrecarga de los Tribunales? La ejecución constituiría, como la denominada «jurisdicción voluntaria», un apósito prescindible. No es así. Hacer ejecutar lo juzgado sólo es competencia del juez.

Repasad por un momento el Libro III de la LEC. Buscad en el art. 538 ss LEC la palabra «Tribunal» (léase, juez). Comprobaréis que aparece por doquier. Buscad ahora la palabra «Secretario». Supongo que aparecerá ahora aún más, a raíz de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de Reforma de la legislación procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial, que potencia «al máximo» -hay quien dice que más allá de lo posible- la figura del Secretario. ¿Qué os sugiere todo ello? La figura del juez no es prescindible dentro del proceso de ejecución -judicial-. ¡Son tantas las cuestiones que éste ha de resolver durante su tramitación! A pesar de que la aludida reforma de 2009 haya convertido al Secretario en un «mini-juez», encargándole la «resolución» de los «pequeños conflictos» (un ejemplo, el art. 690.2 LEC)

Artículo 690 LEC. Administración de la finca o bien hipotecado… 2. Si los acreedores fuesen más de uno, corresponderá la administración al que sea preferente, según el Registro, y si fueran de la misma prelación podrá pedirla cualquiera de ellos en beneficio común, aplicando los frutos, rentas y productos según determina el apartado anterior, a prorrata entre los créditos de todos los actores. Si lo pidieran varios de la misma prelación, decidirá el Secretario judicial mediante decreto a su prudente arbitrio.

Pero, ¿cómo es que no cabe prescindir del juez en la ejecución judicial y sí en cambio en la extrajudicial, a saber, la «venta ante notario»? A priori, la respuesta es simple: El notario no ejecuta nada previamente juzgado.

Sólo una vez aparece la palabra «juez» o «tribunal» en la regulación de esta última (arts. 234 ss RH). Precisamente para señalar donde termina la actuación del notario: Él no es quien para dar la posesión del bien adquirido en subasta (art. 236 m RH)

Artículo 236 m RH. El adjudicatario podrá pedir la posesión de los bienes adquiridos al Juez de Primera Instancia del lugar donde radiquen.

Se ha construido una escala, de mayor a menor. En el procedimiento ordinario de ejecución, el juez tiene bastante intervención. En el procedimiento especialmente previsto para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca (art. 681 ss LEC), apenas. Y en el procedimiento extrajudicial, ninguna.

Sin necesidad de grandes cavilaciones se comprenderá que para ello ha habido que hacer algunas concesiones, «sacrificios». Al notario -a modo de secretario extrajudicial- hubo que convertirlo en su día en lo que tras la reforma de 2009 se ha convertido el secretario judicial, a saber, un tercero encargado de decidir las cuestiones dudosas, en principio de corto alcance, que se plantearan durante la tramitación del proceso. Al tiempo, para salvar el carácter no jurisdiccional del procedimiento, hubo que «restringir» el ámbito (no cualquier título podría ejecutarse por esta vía) y alcances (no cualquier actuación, como queda dicho, cabía en este procedimiento) de la venta extrajudicial.

La mayoría de las decisiones se adoptan durante el proceso sin previa y formal audiencia de ambas partes, es decir, no “more contencioso”. A esta forma de proceder, característica -pero no exclusiva- del secretario -en el proceso judicial- y del notario -en la venta extrajudicial-, suele asociarse la idea de control de legalidad. Las decisiones “more contencioso”, en cambio, suelen anudarse a lo jurisdiccional, reservarse para el juez. Pero tampoco le son exclusivas (art. 451.1 LEC).

El control de legalidad no es materia reservada a los secretarios y notarios. También el juez puede ejercerlo. Esto se aprecia claramente a la hora de admitir una demanda: Unas veces su admisión la decide -unilateralmente- el Secretario y otras en cambio el juez.

Artículo 404 LEC. Admisión de la demanda, emplazamiento al demandado y plazo para la contestación. 1. El Secretario judicial, examinada la demanda, dictará decreto admitiendo la misma y dará traslado de ella al demandado para que la conteste en el plazo de veinte días. 2. El Secretario judicial, no obstante, dará cuenta al Tribunal para que resuelva sobre la admisión en los siguientes casos: a)cuando estime falta de jurisdicción o competencia del Tribunal o b)cuando la demanda adoleciese de defectos formales y no se hubiesen subsanado por el actor en el plazo concedido para ello por el Secretario judicial.

Por la razón que fuere, la Ley reserva al juez no sólo la resolución última, “more contencioso”, de los conflictos, sino también la decisión -sin previa audiencia de las partes- de determinadas cuestiones. Es razonable, por ejemplo, que el juez inadmita una demanda de este modo.

No es cuestión constitucional, sino de técnica jurídica y eficacia práctica, que la inadmisión de la demanda la decrete el juez o el secretario. Lo único inaceptable sería que la resolución denegatoria del Secretario fuera irrecurrible.

Ahora bien, ¿causa de hecho indefensión, afecta a la tutela judicial efectiva, que las restantes cuestiones las decida unilateralmente el secretario o el notario? Cada uno es libre de pensar como guste (cfra. art. 454, bis, 1 LEC). Particularmente en lo que al notario concierne, habida cuenta de los “limitados” efectos de la impugnación de sus decisiones: Parece que al rematante de buena fe no debe afectarle dicha impugnación (cfra. art. 698.2 LEC, por remisión art. 236.o RH).

En la medida en que la decisión del Secretario o notario condicionara la eficacia de la ulterior decisión judicial sobre el asunto, podría sostenerse su inconstitucionalidad.

Se comprende que haya quien vea en la figura del notario a un «mini-juez» que, durante el procedimiento extrajudicial, zanja eventuales disputas a base de desconocer su existencia, esto es, de forma no contenciosa.

También el Secretario podría ser visto como un “mini-juez”. En un sentido diverso: Como un juez, actuaría a veces de forma contenciosa (a la hora de resolver la reposición contra sus decretos); eso sí, “mini” (juez) ya que todo lo que decretara sería recurrible… ¿sin que su previa actuación “en ningún caso” condicionara la posterior decisión judicial?

En definitiva, lo que se discute es si, aún limitados los alcances de la venta extrajudicial, tal deconstrucción de la figura del notario permite o no al ejecutado «suficiente» garantía de sus derechos o, por el contrario, es susceptible de causarle indefensión. Nadie ha podido nunca contestar de manera absolutamente convincente este asunto.

El notario, acostumbrado a prevenir conflictos, pasó a “resolverlos”. Su tradicional «dación de fe» se resintió.

En tales circunstancias, su pretendida función «garante» de la legalidad de la venta puede ser vista como mera retórica. Me pregunto con qué ojos mirará al notario un sujeto al que primero le hizo su compraventa e hipoteca simultánea, luego le requirió de pago y por último le ejecutó su casa. Hace falta cierta «cultura» para asimilar que el notario no es un colaborador del banco, la voz de su amo.

Para mitigar la eventual merma de imparcialidad que un planteamiento así pudiera motivar, el art. 236 RH somete la venta extrajudicial a riguroso «turno» de reparto entre los notarios del lugar donde radica la finca hipotecada a subastar ex art. 236 RH (cfr. resolución de la DGRN de ! de Septiembre de 2011 a consulta elevada por la Junta Directiva del Colegio Notarial de Andalucía sobre la sujeción a turno de los procedimientos de ejecución extrajudicial de hipotecas). Suponiendo acertada dicha resolución, por idénticas razones a la que en la misma constan, ¿debería acaso el legislador extender el turno también a la constitución de la hipoteca? Salvo expreso acuerdo de las partes, claro.

En el procedimiento del art. 681 ss LEC se admite que una tercería de dominio lo suspenda (art. 696 LEC). En el procedimiento extrajudicial esto no está previsto ¿Por qué?

Pues bien, el auto de la audiencia de Navarra que encabeza esta entrada añade un acicate más a la pretendida inconstitucionalidad de la venta extrajudicial. ¡No existe trámite para que el ejecutado presente una contratasación a la que acompañe el ejecutante! ¿Cómo resolvería el notario ese particular?

¿Qué hacer?

¿Qué utilidad puede tener un procedimiento tan insuficiente? Una de dos, o se eliminan sus carencias o él mismo terminará careciendo de utilidad.

Probablemente muchos de los problemas que una ejecución judicial y otra extrajudicial plantean son idénticos. Ahora bien, su solución puede, y probablemente debe, ser diferente.

¿Que es la venta extrajudicial? Un sustitutivo de la «venta» judicial, que vive a costa de la ineficiencia de esta última. No es, no tiene por qué ser así.

En nuestra opinión, la ejecución extrajudicial puede ser concebida como un procedimiento que «compita» con la judicial. Cada una tiene sus propias reglas y principios. Celeridad versus garantía, con cumplimiento de mínimos en ambos casos. Veamos varios ejemplos.

«Judicializar» la actuación del notario, a nuestro juicio, es un error. El procedimiento notarial de ejecución es más rápido y MENOS garantista que el judicial. El ejecutante tiene en él menos derechos y más cargas. Menos simetría a cambio de mayor dinamismo. Eso sí, cumple garantías suficientes para evitar la indefensión (aunque no le sea aplicable el art. 24 CE) y está sujeto a una garantía específica prevista sólo para lo extrajudicial, el control judicial.

__ En los procedimientos judiciales está claro que todas las resoluciones procesales se han de notificar a todos los que sean parte -personados- en el proceso, y excepcionalmente a terceros (art. 150 LEC).

Artículo 150 LEC. Notificación de resoluciones y diligencias de ordenación.

1. Las resoluciones procesales se notificarán a todos los que sean parte en el proceso.

2. Por disposición del Tribunal, también se notificará la pendencia del proceso a las personas que, según los mismos autos, puedan verse afectadas por la resolución que ponga fin al procedimiento. Esta comunicación se llevará a cabo, con los mismos requisitos, cuando el Tribunal advierta indicios de que las partes están utilizando el proceso con fines fraudulentos.

Cabe preguntarse, ¿también en la venta extrajudicial? Y, en su caso, ¿a qué terceros? A los arrendatarios, ocupantes de hecho, ¿y a quien más? Pero, ¿cómo notificar a un ocupante de hecho cuyo nombre se ignora y que se niega a identificarse? ¿Y si se trata de “okupas”? ¿A los titulares de un posible retracto? Todo esto tiene tratamiento dentro del procedimiento judicial, no en el extrajudicial.

Existe una norma que excepcionalmente prevé la notificación a un tercero dentro de la venta extrajudicial, la Ley 448 Compilación Navarra: «Ejercicio… El retracto tendrá lugar aunque la enajenación se hubiere realizado en subasta judicial o extrajudicial«.

De ser cierto que todo ha de notificarse a “todos”, también en el procedimiento extrajudicial, ¿por qué no se dispuso así expresamente en su regulación? De hecho, los manuales al uso no prevén tal cúmulo de notificaciones. Que sepamos, ningún notario notifica todas las diligencias que practica a todos los interesados en el procedimiento. ¿Por qué será?

Artículo 270 LOPJ. Las resoluciones dictadas por jueces y tribunales, así como las que lo sean por secretarios judiciales en el ejercicio de las funciones que le son propias, se notificarán a todos los que sean parte en el pleito, causa o expediente, y también a quienes se refieran o puedan parar perjuicios, cuando así se disponga expresamente en aquellas resoluciones, de conformidad con la ley.

Artículo 58 LRJAP y PAC «Notificación. 1. Se notificarán a los interesados las resoluciones y actos administrativos que afecten a sus derechos e intereses…»

__ Imaginad que un notario prescinde del turno de reparto a la hora de aceptar un requerimiento para la tramitación de venta extrajudicial. ¿Afecta la falta de turno a la validez del procedimiento? Dice la DGRN que no.

«… La infracción de la normativo de turno no constriñe ni limita la fe pública notarial, respecto de los autorizados sin la observancia de sus normas.

En el presente caso, de ejecución extrajudicial, habría que diferenciar el aspecto propiamente competencial, referido a que sólo los Notarios con jurisdicción en el lugar en que radica la finca hipotecada pueden instruir el expediente de ejecución…con el aspecto turnal, o de reparto de documentos, cuyas consecuencias se circunscriben al ámbito interno.

En efecto, el turno notarial despliega sus efectos esencialmente en el de las relaciones de los notarios entre sí, y en tal ámbito puede desde luego su inobservancia constituir causa de exigencia disciplinaria pero no afectar a la validez y eficacia del documento autorizado» (RDGRN 20 Diciembre 2010)

La distinción que la DGRN formula entre competencia y turno de reparto nos hace pensar que ha intentado escamotear de propósito al caso la aplicación del art. 68 LEC.

Artículo 68 LEC. Obligatoriedad del reparto. Tratamiento procesal.

1. Todos los asuntos civiles serán repartidos entre los Juzgados de Primera Instancia cuando haya más de uno en el partido. La misma regla se aplicará a los asuntos de los que deban entender las Audiencias Provinciales cuando estén divididas en Secciones…

4. Las resoluciones dictadas por tribunales distintos de aquel o aquéllos a los que correspondiese conocer según las normas de reparto se declararán nulas a instancia de la parte a quien perjudicaren, siempre que la nulidad se hubiese instado en el trámite procesal inmediatamente posterior al momento en que la parte hubiera tenido conocimiento de la infracción de las normas de reparto y dicha infracción no se hubiere corregido conforme a lo previsto en el apartado anterior.

«TERCERO.- El segundo, denuncia incompetencia… por violación del artículo 24.2 CE, sobre el Juez Ordinario predeterminado por la Ley, al omitirse el turno de reparto; motivo que es nuevo y se desestima como el anterior. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los Jueces de 1ª instancia no permitirán que se curse ningún negocio, si no constare en él la diligencia de repartimiento, y en el caso de que no constare dicha diligencia no podrá dictar otra providencia que la de que pase al repartimiento (art. 431 LEC), salvo los supuestos que contempla el artículo siguiente (art. 432 LEC). Ahora bien, con independencia de que se desconoce las normas de reparto existentes entre los Juzgados de Málaga y, en concreto, si las diligencias preliminares determinaron la competencia del Juzgado que conoció de la demanda principal, la consecuencia legalmente prevista a esta falta de repartimiento no es la nulidad de actuaciones, sino la corrección disciplinaria, al señalar en su art. 433 que fuera de los casos expresados en el art. 432 los jueces que dicten providencia en un negocio que no estuviere repartido serán corregidos disciplinariamente con arreglo a lo dispuesto en el título siguiente; situación que ha modificado la nueva Ley de Enjuiciamiento civil al disponer en su artículo 68 la obligatoriedad del reparto y anudar a su inobservancia la nulidad, a instancia de cualquiera de las partes, de cualquier actuación que no consista en ordenar que el asunto pase a reparto.» (STS 3 Nov 2005)

Mediante tal subterfugio, distinguiendo entre competencia y turno de reparto, la DGRN obvia la muy probable invalidez de la venta operada ante notario inhábil.

La DGRN presupone inaplicable al procedimiento extrajudicial el párrafo segundo del art. 698.1 LEC, aplicable al procedimiento extrajudicial por remisión del art. 236.o RH. Ahora bien, aun cuando así fuera, ¿cómo desconocer que, conforme al párrafo primero (no ya el segundo) de dicho art. 698.1 LEC y la STS 21 Nov 2000, todo apunta a lo contrario, a saber, a que la violación del turno invalida el procedimiento extrajudicial?

Artículo 236 o RH. En cuanto a las demás reclamaciones que puedan formular el deudor, los terceros poseedores y los demás interesados se estará a lo dispuesto, en cuanto sea de aplicación, en los cinco últimos párrafos del artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

Artículo 698 LEC. Reclamaciones no comprendidas en los artículos anteriores.

1. Cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle comprendida en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el presente capítulo.

La competencia para conocer de este proceso se determinará por las reglas ordinarias…

4. Las resoluciones dictadas por tribunales distintos de aquel o aquéllos a los que correspondiese conocer según las normas de reparto se declararán nulas a instancia de la parte a quien perjudicaren, siempre que la nulidad se hubiese instado en el trámite procesal inmediatamente posterior al momento en que la parte hubiera tenido conocimiento de la infracción de las normas de reparto y dicha infracción no se hubiere corregido conforme a lo previsto en el apartado anterior.

Acaso hayan pesado en la DGRN los pronunciamientos, de sobra conocidos, de la jurisprudencia supranacional y de nuestra Comisión Nacional de la Competencia al respecto. Que sea o no así, que la DGRN esté o no en lo cierto, no nos importa ahora. Sólo pretendemos constatar cómo con voluntad e ingenio es posible «desjudicializar» la venta extrajudicial.

El “derecho” de las partes al notario predeterminado por la ley no es en modo alguno equiparable al derecho al juez predeterminado, derecho este último encuadrable dentro del art. 24 CE. Aunque solo sea porque el derecho a la tutela «judicial» efectiva, como su propio indica, es solo predicable respecto de los jueces. Y el notario, repitámoslo una vez más, no es un juez.

__ ¿Está el notario obligado a notificar el resultado de las subastas al ejecutante? Una RDGRN, de fecha 20 Diciembre 2010, así parece exigirlo. O, tal vez, simplemente lo aconseja.

«… procede analizar ahora la falta de notificación por parte del Notario a la ejecutante del resultado de las subastas.

Como reiteradamente ha declarado esta Dirección General, es competencia exclusiva de los Tribunales Ordinarios el conocer y pronunciarse sobre la validez y eficacia de los documentos públicos notariales…

No obstante, cuanto antecede, no ha de llevar a esta Dirección General a abdicar de su función de , sin perjuicio de la independencia funcional del Notario, sentar criterios en orden a la ordenación y unificación de la actuación notarial…

Y con tal sentido y alcance no cabe sino entender que un criterio de prudencia lleva a concluir la procedencia de que el resultado de las subasta se notifique en forma a la ejecutante, sin que quepa admitir procedimientos como el fax o la comunicación telefónica, que carecen de la precisa fehaciencia. Las garantías del procedimiento no deben concebirse sólo y exclusivamente en aras al deudor ejecutado, sino también, y en lo preciso, al propio acreedor, como ya señaló esta Dirección General en la Resolución de 13 de enero de 1999.»

No se puede aplicar miméticamente a un procedimiento NO jurisdiccional las garantías propias de la tutela judicial efectiva. En nuestra opinión, la Resolución citada reproduce en este punto una forma de pensar muy arraigada: Incurre en una judicialización de lo extrajudicial. Y sin embargo, el notario ni actúa, ni tiene por qué actuar, “more contencioso”. Si alguna virtualidad práctica puede tener la venta extrajudicial es precisamente su rapidez. Mayor celeridad a cambio de menor -en todo caso, suficiente- garantía.

“No puede apreciarse, en primer lugar, vulneración del artículo 24 de la Constitución, porque no denegado el acceso de la recurrente a los procesos judiciales de revisión de la actividad administrativa denunciada, los fines del derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión han sido satisfechos, ya que al no tratarse en este caso de un procedimiento sancionador, no cabe extender a la fase administrativa las garantías constitucionales previstas para el proceso” (STS Sala 3ª 6 Febrero 1996)

El acreedor ejecutante podría no tener, en el procedimiento extrajudicial, derecho a ser notificado del resultado de las subastas, sino la CARGA de informarse de tal resultado, en general, de actuar diligentemente en defensa de sus intereses. El procedimiento extrajudicial no es ni tiene por qué ser simétrico.

La celeridad tiene sus «cargas». Quien opta por un procedimiento extrajudicial ha de extremar su diligencia. No se causa indefensión a quien, para obtener un beneficio, voluntariamente se coloca en una situación «arriesgada»; no tiene derecho a demandar idénticas garantías a lo judicial. Distinta sería la posición y defensa de los eventuales derechos de los terceros afectados por la venta extrajudicial: Ellos, a diferencia, del ejecutante y del deudor, no eligieron este tipo de ejecución.

Tratándose de una entidad de crédito, parece innecesario que el notario advierta al ejecutante sobre este particular. En cambio, si el ejecutante fuera un particular o persona aparentemente no avezada en este tipo de procedimientos, probablemente correspondería al notario, por razón de su deber de asesoramiento, advertirle de esta carga.

En los manuales notariales al uso no hay ni sombra de dicha notificación al acreedor del resultado de las subastas ¿Por qué será? La DGRN considera prudente la notificación del resultado de la subasta al acreedor. Cabe preguntarse, ¿y al deudor? ¿También si no ha comparecido en el procedimiento? ¿Y a terceros, vg. a los acreedores posteriores?

«SUMA GARANTÍA» Y EJERCICIO DEFENSIVO DE LA PROFESIÓN NOTARIAL

¿Cómo es que no se ha preocupado el legislador de «actualizar» los artículos 234 y ss RH? Estos artículos aluden todavía al «antiguo régimen», lo que sin duda suscita dudas. Pues el artículo 132 LH ha cambiado su contenido y la LEC es de nuevo cuño.

¿Es admisible una doble subasta notarial simultánea, a semejanza de lo dispuesto en el art. 673 LEC? Fijáos que no es el Juez, sino el Secretario, quien la autoriza. En otras palabras, la autoriza el «medio-juez»… ¡como el notario!

Artículo 673 LEC. Subasta simultánea. Cuando lo aconsejen las circunstancias, y a solicitud de cualquiera de las partes, el Secretario judicial encargado de la ejecución podrá ordenar que se anuncie y celebre subasta en forma simultánea en la sede de la Oficina judicial ejecutora y, mediante exhorto, en una o varias Oficinas judiciales de distintos partidos judiciales, donde radiquen, total o parcialmente, los bienes inmuebles subastados. En tales casos los postores podrán acudir libremente a cualquiera de las sedes de celebración y el Secretario judicial no aprobará el remate hasta conocer, por cualquier medio de comunicación, las posturas efectuadas en todas ellas, citando personalmente a los postores que hubiesen realizado idéntica postura, para que comparezcan ante él a celebrar licitación dirimente entre ellos, si dicho empate no hubiese podido salvarse mediante comunicación telefónica, o de cualquier otra clase, durante la celebración de las subastas simultáneas.

¿Es posible hacer uso en la subasta notarial de la facultad que al rematante concede el art. 107.1.12 LH? El art. 236.i RH no la contempla.

Artículo 107 LH. Podrán también hipotecarse:… 12. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

Artículo 236 i RH. 1. En los ocho días siguientes al del remate, consignará el adquirente la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total del precio.

Convertir al notario en «pagano» de las insuficiencias de la normativa aplicable es ponerlo a la defensiva; «procedimentalizar» su función, en definitiva judicializarla, desvirtuar su eficacia.

Supongo que no se puede pretender todo a la vez. Si vas muy lento, vas muy seguro. A medida que pisas el acelerador, la seguridad disminuye. Entre el todo y la nada, hay un amplio abanico de posibilidades. Dentro de un orden, todas son buenas.

¿Garantías de la venta ante notario? ¿Todas? Sin duda es posible. Pero entonces, ¿para que la ejecución notarial? Se comprendería entonces que el propio notario se planteara garantizarse. Veamos varios ejemplos.

__ Supongamos que el Notario se ve forzado, en última instancia, a practicar el requerimiento de pago al deudor previsto en el art. 236.c.2 RH en la persona de «uno de los vecinos más próximos».

Artículo 236 c RH 1. … el Notario practicará un requerimiento de pago al deudor… 2. El requerimiento tendrá lugar en el domicilio que, a efectos de aquél, resulte del Registro y se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo, y si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos.

Se trata de algo conocido, aunque “raro”, en sede judicial. En efecto, aunque lo admite excepcionalmente el art. 686 LEC, la regla general es que no cabe tal tipo de comunicación (art. 161.3 LEC)

Artículo 686 LEC. Requerimiento de pago…

2… A estos efectos, el requerimiento extrajudicial deberá haberse practicado en el domicilio que resulte vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en él el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallaren en la habitación del que hubiere de ser requerido y si no se encontrare a nadie en ella, al portero o al vecino más próximo que fuere habido.

3. Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 de esta Ley.

Artículo 161 LEC. Comunicación por medio de entrega de copia de la resolución o de cédula.

1. La entrega al destinatario de la comunicación de la copia de la resolución o de la cédula se efectuará en la sede del tribunal o en el domicilio de la persona que deba ser notificada, requerida, citada o emplazada…

3. Si … fuere la vivienda o local arrendado al demandado, y no se encontrare allí dicho destinatario, podrá efectuarse la entrega a cualquier empleado, familiar o persona con la que conviva, mayor de 14 años, que se encuentre en ese lugar, o al conserje de la finca, si lo tuviere, advirtiendo al receptor que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso, si sabe su paradero.

Llegado el caso, ¿tendría el notario que advertir a la entidad ejecutante, y ante su ausencia física notificarle, de los «riegos» resultantes de tal tipo de requerimiento en la persona del vecino, paralizando entretanto la ejecución? Aún conforme la ejecutante con que la ejecución siga adelante, ¿debería el notario que albergara dudas sobre si el requerimiento de pago llegó o no al efectivo conocimiento del deudor continuar adelante la ejecución? Y si el ejecutado posteriormente pretendiera indefensión por tal motivo (el tercero se fue de vacaciones y nada le dijo al ejecutado), ¿cabría anular la subasta en perjuicio del tercero rematante? No siendo posible (cfra. arts. 236.o RH y 698 LEC), ¿dónde queda la garantía de la tutela judicial efectiva de los derechos del ejecutado que a este respecto impone el Tribunal Constitucional?

__ Imaginad por un momento que un tercero se persona en el procedimiento de ejecución ante notario a fin de dejar constancia que con esa fecha ha interpuesto tercería de dominio de la finca. La ejecución judicial especial del art. 681 ss LEC se suspendería en tal caso (art. 696 LEC). En cambio, el art. 236.ñ RH no prevé la suspensión del procedimiento notarial por tal motivo. ¿Quiere ello decir que el notario deberá continuar adelante con su actuación? Y si luego triunfara dicha tercería, ¿cómo podría afectar al rematante de la subasta que no participó en ella?

Otro tanto cabe decir de la tercería de mejor derecho.

__ Hay notarios que por «prudencia» no celebran la subasta hasta transcurridos «cincuenta» días desde que tuvo lugar el requerimiento de pago al deudor. Véase a qué «excesos» puede conducir la prudencia.

Artículo 236 f RH.

1. … transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario.

2. La subasta se anunciará con una antelación de, al menos, veinte días respecto de aquél en que haya de celebrarse.

Otras pretensiones igualmente «garantistas» se han narrado: ¿Durante cuanto plazo ha de permanecer fijado el edicto del art. 236 f.3 RH en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad? ¡Hay quien sostiene que hasta la conclusión del procedimiento! ¿Y las notificaciones previstos en el art. 236.d.2 RH? ¿Tampoco deberían permanecer colgadas en dichos dos tablones hasta la conclusión del procedimiento?

__ La prudencia, las garantías, en la práctica frecuentemente se traducen en dilaciones indebidas. Cuando no en puro formalismo, como en el caso que a continuación citamos, que está tomado de un anuncio de subasta real:

«… celebrada la tercera subasta por postura inferior al tipo de la segunda, sirve este anuncio de notificación al dueño de la finca y al acreedor que no hubiese sido rematante de su derecho a mejorar la postura en el término de cinco días desde la fecha de la tercera subasta, por si o por un tercero por ellos autorizado.

…

Para el caso de que la notificacion por correo certificado con aviso de recibo al titular de la última inscripción de dominio del lugar día y hora fijados para las subastas, conforme al artículo 236f.5 del Reglamento Hipotecario, resultase infructuosa, servirá el presente anuncio y su publicación en el Ayuntamiento y Registro de la Propiedad, y en los correspondientes Boletines Oficiales, para suplir y tener por efectuada dicha notificación.»

¿No será que el anuncio público de la subasta es suficiente, a todos los efectos que en el mismo se narran, sin necesidad de referirlos expresamente? Se comprende la formalidad, a la vista de la doctrina de la RDGRN de fecha 20 Diciembre 2010 citada. Lo dicho, autodefensa.

Es claro que en el procedimiento judicial el ejecutante no puede renunciar a ser notificado en los casos que legalmente proceda. ¿Y en el extrajudicial, a la hora de firmar ante el notario el requerimiento inicial para la ejecución?

REINVENTANDO LA VENTA ANTE NOTARIO: EL JUEZ DE VIGILANCIA DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL

Acaso la forma de entender la «venta extrajudicial» que sugerimos sea la más acorde a la realidad social de los tiempos que nos toca vivir.

Hoy más que nunca apreciamos que nuestros recursos son limitados. Que, al menos a corto plazo, no podemos aspirar a un bienestar máximo sino, a lo sumo, al que esté al alcance de nuestras posibilidades. Esto, que es cierto para otros sectores, ¿por qué no va a serlo también para la Administración de Justicia?¿Una justicia de segunda? Tendremos que reconocer que lo que a día de hoy tenemos no es precisamente de primera.

Nada se parece tanto a la injusticia como la justicia tardía

Séneca

¿Cómo sacar partido a nuestros escasos recursos en materia de ejecución? La reforma de la LEC por ley 13/2009 la reforzado la figura del Secretario, a quien se encomienda la decisión de las “pequeñas dudas” durante la tramitación procesal. «Ex officio», ¡sin aplicación del principio de contradicción! Cuestión de enfoque, se prescinde de otorgar a tales dudas la consideración de conflicto. Si acaso el conflicto, el recurso, la garantía, vendrá después.

En un primer momento, la decisión de la mayoría de las dudas procesales no resulta atribuida por ley al juez sino al Secretario, que actúa sin contradictorio. Éste, y en último término el juez, quedan reservados para los conflictos, esto es, para la impugnación que las partes puedan realizar de lo decretado ab initio por el Secretario. Me pregunto si esa misma idea no sería exportable a otros campos, como el Registro Civil o a la ejecución ante notario.

El Boletín del Congreso de los Diputados de 8 de Septiembre de 2010 publicó el Proyecto de Ley del Registro Civil. Los Registros Civiles se desvinculan de los órganos jurisdiccionales. Y, sin embargo, como en el caso de la ejecución extrajudicial, resulta evidente que determinadas cuestiones podrán terminar en los juzgados.

¿No sería a tal efecto conveniente un Juzgado, único como el Registro Civil que se proyecta, servido por cuantos jueces se considere necesario, que telemáticamente conociera de las cuestiones, normalmente de puro derecho, que a instancia de parte le trasladaran los Cuerpos Administrativos de las Oficinas Generales y Consulares encargadas de la introducción de datos?

Nada me parece justo en siendo contra mi gusto Pedro Calderón de la Barca

Sin duda el notario puede contribuir a una mejora sustancial de la ejecución hipotecaria. Para ello consideramos imprescindible, de una parte, una «ordenación y unificación» de los criterios a aplicar en esta materia por parte de los notarios; y, de otra parte, una ampliación de sus alcances, que haga más provechoso a las partes acudir a él. Siempre manteniendo la distancia, sus diferentes principios, respecto de la ejecución judicial.

Los cambios que planteamos pretenden potenciar la confianza y utilidad de la venta ante notario; recuperar en lo posible, ante los ojos de los particulares, la imagen del notario como un tercero «imparcial», ahora garante de una legalidad rápida y clara, sin fisuras.

__ No es necesario una reforma legislativa para la implantación de tal unificación de doctrina. Sin necesidad de acudir a la DGRN, a quien ciertamente corresponde «además» sentar criterios en orden a lo expuesto, es posible que el propio Consejo General del Notariado protagonice una unificación de la actuación en este campo, sirviéndose para ello más de la autoridad que de potestad alguna.

Al hilo de otros órganos centralizados ya existentes (vg. OCP), nos preguntamos si no sería conveniente crear un órgano centralizado para el seguimiento y consulta acerca de las ventas ante Notario.

Publicaría una «circular», susceptible de sucesivas refundiciones, exponiendo su fundamentado criterio acerca de las dudas que más frecuentemente plantean este tipo de ejecuciones; contaría con una página propia donde los notarios podrían publicar (de forma similar a como actualmente ocurre con ABACO) los anuncios correspondientes; atendería consultas vía telefónica, etc.

__ Sí, en cambio, sería necesaria una reforma legal para ampliar los alcances de la ejecución extrajudicial, haciendo posible que cuestiones como las que tratan los arts. 657.2, 661.2, 670.4 y 696 LEC puedan conocerse dentro de la misma.

¿Cómo? Si bien se aprecia, el notario no es sino un dador de fe extrajudicial. En tal sentido, una figura muy próxima al Secretario. Pues bien, planteamos la posibilidad de crear un órgano judicial único, virtual, al que vía telemática, de forma segura, los notarios trasladaran para resolución las cuestiones que legalmente se determinase. A dicho traslado figurarían adjuntos los escritos que una y otra parte en su caso le aportaran. Sólo excepcionalmente sería necesaria vista ante dicho juez, que igualmente se celebraría telemáticamente (videoconferencia), con grabación de su contenido de manera similar a como actualmente ocurre en sede judicial. El contenido de dichas vistas quedaría grabado informáticamente en los archivos del Juzgado en cuestión.

¿PUEDE EL DEUDOR INSTAR LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA?

Indudablemente, no.

Artículo 538 LEC. Partes y sujetos de la ejecución forzosa.

1. Son parte en el proceso de ejecución la persona o personas que piden y obtienen el despacho de la ejecución y la persona o personas frente a las que ésta se despacha.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 540 a 544, a instancia de quien aparezca como acreedor en el título ejecutivo, sólo podrá despacharse ejecución frente a los siguientes sujetos:

Quien aparezca como deudor en el mismo título.

Quien, sin figurar como deudor en el título ejecutivo, responda personalmente de la deuda por disposición legal o en virtud de afianzamiento acreditado mediante documento público.

Bien entendido que siempre será posible que un juez “interprete” otra cosa.

Podremos coincidir en que el auto de la Audiencia de Navarra de referencia probablemente es ilegal. Pero también todos coincidiremos en que pone de manifiesto que a nivel social nuestro actual sistema de ejecución es insuficiente.

Supongo que no es posible mirar indefinidamente en otra dirección. Dura es la ley que condena al deudor, pese a su buena fe, por razón de sus escasos recursos, a la “insolvencia de por vida”. La crisis del 29 dio lugar al New Deal. ¿Y ahora? Antes o después, ¡algo habrá que hacer!

En situación de concurso, de ejecución colectiva, el deudor «debe» iniciar el procedimiento. Tratándose de ejecución aislada, ¿por qué no ha de «poder» el deudor incoarla?

De ser cierto, como pretende el auto de la Audiencia tantas veces citado, que la tasación que se acompañe a la demanda de ejecución tiene suma importancia, es evidente que al deudor puede no interesarle que se retrase su ejecución.: Probablemente, cada vez valdrá menos el bien hipotecado. En cualquier caso, ¿por qué acrecentar su ruina económica -entrando en mora- y derrumbe moral -angustiado ante una ejecución que no llega-?

No pudiendo a día de hoy instar su ejecución aislada, ¿convendrá entonces al deudor incoar su propio concurso? Probablemente, no.

En lo que sigue no pretendemos propiamente aconsejar a nuestro hipotético deudor que desatienda su deber legal de solicitar el concurso, sino advertirle de las consecuencias negativas que el cumplimiento de dicho deber posiblemente le acarreará: Malgastará su ya escaso dinero, pues no conseguirá llegar a un acuerdo ni de quita ni de espera con sus acreedores.

Supongamos un mileurista que debe 60.000 y para quien el plan de viabilidad pasa por guardar 400 euros al mes. ¿Que plan de viabilidad puede ofrecer a sus acreedores, si con lo que gana no tiene probablemente ni para pagar los intereses de demora?

El concurso judicial no es solución para los problemas de insolvencia de quienes viven de un salario, porque si no pueden generar más rentas, no resolverán su desajuste patrimonial aunque los acreedores esperen cinco años.

El concurso se tramita en juzgados provinciales que están muchas veces lejos del afectado.

Y es que declararse insolvente ante el juez del concurso no es ningún chollo para rebajar las deudas, sino un proceso caro, largo y complejo con más fracasos que éxitos entre particulares.

El abogado Jaume Pich pone el ejemplo de una familia que quiso acogerse a concurso porque no podía afrontar una deuda global de 60.000 euros. «Sólo para publicar los edictos a que obliga la ley tenía que desembolsar entre 2.000 y 3.000 euros que no tenía y, por su salario,tampocopodía acceder a lajusticia gratuita«: No pudo continuar con el procedimiento concursal.

Joan Rojas, economista y administrador de concursos, precisa que los tres grandes costes del concurso son los de abogado y economista -que estima en unos 12.000 euros-, los de procurador y edictos -que cuantifica en un mínimo de 3.000-, y los del administrador concursal, que son un porcentaje del patrimonio y deuda del afectado. Opina que «los costes más difíciles de digerir son los iniciales de las consultoras, los procuradores y la publicación de los edictos, porque los costes del administrador pueden irse pagando dentro del proceso y el resto de gastos pueden incluirse en la quita del convenio». Pero los costes no son sólo económicos. «Hay que tener en cuenta el impacto que tiene en la imagen de esa persona, tanto en el ámbito privado -al hacer público que no puede pagar sus deudas-, como en su limitación de acceso para nuevas operaciones a los canales de financiación».

El desenlace de los concursos depende mucho del tipo de acreedor. Si su acreedor principal es un banco con hipoteca sobre la vivienda del deudor, olvídese del concurso. Éste no paraliza su ejecución separada (art. 56 Ley 22/2003). Si Vd. no consiguió refinanciar la deuda con el banco antes de ir al juzgado, ¿cree que ahora éste aceptará ahora una quita o espera?

Artículo 56 Ley Concursal. Paralización de ejecuciones de garantías reales. 1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación.

La quita y demora que un concurso a veces acarrea puede servir como arma de negociación precisamente para alcanzar un acuerdo sin tener que ir al juzgado. Ahora bien, sólo con acreedores sin privilegio real. Pero, ¿quien tiene acreedores sólo de este tipo?

¿ DACIÓN EN PAGO ó ADJUDICACIÓN EN SUBASTA?

A acreedor y deudor, aún estando de acuerdo en la dación en pago del inmueble, podría convenir no obstante, en determinadas circunstancias, la ejecución la finca. Se trata de aprovechar el mal funcionamiento de la subasta. De todos es sabido que el precio que en ella se consigue suele ser muy bajo. Pero es «oficial». Así las cosas, la adjudicación al acreedor, bien como rematante bien como ejecutante, por un precio bajo (cfra. art. 670 LEC), minorará la «ganancia patrimonial» del ejecutado, derivada de la transmisión del bien, a efectos del IRPF (art. 33 ss de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

¿Por qué habría el acreedor de prestarse al juego de cuanto antecede? Porque, siendo legal, también le favorece. En efecto, los bienes transmitidos, aún por subasta, están «afectos» al ITP y AJD (art. 52 del R. D. Leg. 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), ya que normalmente los ejecutados serán particulares. Pues bien, a menor base imponible, menor afección. Si los ejecutados no tienen, podría tener que terminar pagando el banco.

Más aún, tratándose de deudores personas físicas no residentes en España, el adquirente viene obligado a retener el 3% del precio de la finca (art. 25.2 del R.D.Leg.5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Supongo que las adquisiciones en subasta no se encuentran exceptuadas de dicha retención; a pesar de que perjudica a los acreedores posteriores, por disminuir el remanente que se pone a su disposición. Una vez más, al bajar la base ahora de retención, el banco ejecutante sale beneficiado.

Hemos dado por supuesto que Hacienda dará por bueno el precio de adjudicación en subasta. Cosa que hasta la fecha los Tribunales han apoyado. Ahora bien, en caso de dación en pago, ¿cual es el precio de adquisición? No está claro. Depende de la oficina liquidadora que te toque en suerte. Hay muchas que consideran que el precio de la transmisión es el importe total de la deuda, ¡ incluyendo intereses de demora y costas ! En otras palabras, la «ganancia patrimonial» del deudor se dispara, al superar el valor de compra y, por supuesto, también el valor real de presente del bien.

Hay incluso oficinas que consideran que si el valor de la vivienda dada en pago es inferior al de la deuda existe un acto de «liberabilidad» del banco. O sea, que toca pagar por el Impuesto de Donaciones, encima al tipo -que es especialmente elevado- entre extraños. En mi opinión, se trata de un atropello. Pero la estadística, como posteriormente diremos, funciona. ¿Cuantos recurren?

VALOR DE TASACIÓN Y PRECIO DE REMATE, DOS VERDADES “OFICIALES” ENFRENTADAS

La comúnmente conocida como Plusvalía Municipal es un impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Como su nombre indica, grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia -entre otros- de la transmisión de la propiedad de los terrenos (art. 104 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Técnica y jurídicamente hablando, a pesar de que manifiestamente los precios de las viviendas han bajado, sigue existiendo Plusvalía. Es perfectamente comprensible que cualquier profano quede pasmado ante este hecho.

Artículo 107 Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Base imponible.

1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años…

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas: a. En las transmisiones de terrenos, el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles…

Artículo 65 Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Base imponible (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). La base imponible de este impuesto estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.

¿Os imagináis una sentencia de lo contencioso declarando improcedente la exacción de una Plusvalía ante la minusvalía «real» de la finca?

Aún cuando el valor catastral pueda ser inferior al real, es claro que nunca podrá exceder a este último. Y bien, ¿cómo entender que una tasación de experto independiente o el precio de remate en subasta de la finca resulte inferior a dicho valor catastral?

Hasta donde conocemos, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, no impone una valoración mínima de la finca por su valor catastral. Sería “jugar sucio”.

Valor urbanístico, máximo legal (VPO), justiprecio, valor de tasación a efectos de su hipoteca, de seguro, de Plusvalía (municipal), de Hacienda (art. 53 LGT)… ¿Se trata en todos los casos de valores “reales”? Y si alguno de ellos no lo es, entonces, ¿por qué es legal? Lo dicho, demasiado difícil de comprender para un profano. Algún día, por transparencia, por coherencia, todo está tendrá que simplificarse. Para que el sistema resulte creíble.

Artículo 57 LGT. Comprobación de valores. 1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.

Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.

Precios medios en el mercado.

Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.

Dictamen de peritos de la Administración.

Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.

Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.

Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

2. La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo.

3. Las normas de cada tributo regularán la aplicación de los medios de comprobación señalados en el apartado 1 de este artículo”.

Habrá que reconocer que nuestro sistema de determinación de valores reales no termina de funcionar. ¿Por qué será que, según opinión generalizada, el valor de remate suele quedar por debajo del valor real de lo subastado judicialmente? ¿Por qué las entidades de crédito, pese a lo dispuesto en el art. 3 bis I de la Ley 2/1981, derivan sus tasaciones exclusivamente a dos o tres tasadoras y de hecho rara vez el cliente elige y «negocia» libremente al tasador?

Artículo 3 bis I Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.

La Generalitat valenciana ha reconocido que gravó de forma irregular las transmisiones patrimoniales desde 1997 hasta enero de 2010, fecha esta última en que ha revisado su “política” de comprobación de valores. Cuestión de pura estadística: Sólo un mínimo porcentaje de los afectados recurría. La Generalitat justifica su conducta pasada en la falta de medios para comprobar “debidamente” (esto es, conforme a ley) los valores aportados por los particulares. ¿De verdad creéis que el problema ha desaparecido? Preguntad en cualquier notaria qué valor os recomiendan poner en la escritura de compraventa. Algún día habrá también que hacer algo a este respecto.

Me pregunto si no habrá llegado el momento de replantearse la validez del pacto comisorio. Es un muerto que a nivel popular goza de excelente salud: “Ni una palabra más, señor notario. Lo tengo claro: Si no pago, el banco se queda con mi casa”. Bien regulado, podría resultar útil.