Ley de los contratos de crédito inmobiliario

ACTA PREVIA

TRES DILIGENCIAS SOLO SI EL ACTA ES NEGATIVA por DEFECTO en la DOCUMENTACION subida a la plataforma u otra causa.

Siendo que se trata de defectos en la documentación, mejor que hacer estas diligencias y ANTES DE VALIDAR, cuando venga el interesado a la notaria (o antes), advertido el defecto, decírselo al Banco por teléfono para que lo arregle y pase a la plataforma de oficio (sin necesidad de pedir la subsanación) ya rectificado.

No pudiendo ser por teléfono, solicitar subsanación por la plataforma pero sin hacer todavía acta previa (para evitar diligencias), por más que esto ciertamente no sea conforme a la Circular (sí en cambio al tenor literal del art. 15.2 LCCI).

Doy por hecho que el Banco subsanará y por tanto, no tendremos que terminar levantando –ahora sí- acta previa NEGATIVA –art- 12.1 RD 309/2019-.

CIRCULAR 1/2019, de 24 de Mayo, del CGN, relativa a la LEY 5/2019. Tratándose de un acta de contenido negativo por incomparecencia, incumplimiento de los deberes de información precontractual del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado o por resultado negativo en el test a que se refiere el inciso final del art. 15.2 c) de la LCCI, el notario deberá comunicar obligatoriamente tal circunstancia al prestamista , intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado (art. 12.1 f), párr. segundo del RDCCI).

Dicha comunicación se podrá efectuar a elección del notario, mediante un testimonio parcial o mediante la remisión de copia simple electrónica (párrafos 29 y 30 de la Resolución de la DGRN relativa a la consulta de este Consejo).

En cualquier caso, la remisión de ese testimonio parcial o de esa copia simple electrónica deberá efectuarse a través de la plataforma notarial.

DILIGENCIA DE COMUNICACIÓN DE INCIDENCIA

Acta de contenido negativo por incumplimiento de los deberes de información precontractual del prestamista.- En Mi ciudad, a

La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que, no habiendo podido ser validada por mí el Notario la documentación por error o insuficiencia, en los términos que arriba constan, lo comunico al prestamista (o su gestor) para su subsanación, mediante el envío de copia simple electrónica.

, haciendo constar que el plazo de diez días naturales a que se refiere el artículo 14 de la Ley 5/2019, no se iniciará hasta que la incidencia comunicada quede subsanada.

De todo lo cual y, de quedar extendida la presente en este folio de papel exclusivo para documentos notariales, yo el Notario DOY FE.

DILIGENCIA DE VALIDACIÓN

En Mi ciudad, a

La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar que, subsanada la incidencia a que se refiere la diligencia anterior y verificada de nuevo por mí la documentación referida en el cuerpo del acta, ha quedado acreditado el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019.

De todo lo cual y, de quedar extendida la presente en este folio de papel exclusivo para documentos notariales, yo el Notario DOY FE.

DILIGENCIA DE RESULTADO NEGATIVO DEL ACTA (CIERRE DEFINITIVO)

En Mi ciudad, a

La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar el cierre de la presente acta, con resultado negativo, por el siguiente motivo:

INCOMPARECENCIA de alguno de los interesados, en concreto del prestatario avalista hipotecante no deudor, siendo que ya ha transcurrido el plazo de validez de la FEIN.

Incumplimiento de los deberes de información precontractual del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado, siendo que se me ha manifestado por un apoderado de la entidad prestamista su VOLUNTAD DE NO SUBSANAR la incidencia que les comuniqué (dejo incorporado escrito firmado a mi presencia por dicho apoderado).

RESULTADO NEGATIVO EN EL TEST del art. 15.2.c de la LCI por parte de alguno de los interesados, en concreto del prestatario avalista hipotecante no deudor.

(Nota Informativa del CGN sobre la LCI)

No toda respuesta equivocada en el test debe conllevar al resultado negativo : solo cuando el grado de desconocimiento demostrador por el prestatario, fiador o garante resulte totalmente incompatible con la declaración de comprensión. En este punto, como siempre en la práctica notarial, habrá que actuar con la tradicional prudencia notarial. El test no es un examen sino un instrumento, entre otros, de acreditación del cumplimiento del principio de transparencia material.

Comunico el cierre de este acta telemáticamente al prestamista (o su gestor), mediante copia simple electrónica.

De todo lo cual y, de quedar extendida la presente en este folio de papel exclusivo para documentos notariales, yo el Notario DOY FE.

PLAZO 10 DÍAS / VIGENCIA FEIN

CIRCULAR 1/2019, de 24 de Mayo, del CGN, relativa a la LEY 5/2019.El CÓMPUTO DEL PLAZO MÍNIMO** DE DIEZ DÍAS naturales **comienza el día en que se suba o incorpore la documentación legalmente exigida a la plataforma notarial. NUNCA ANTES.

En CATALUÑA la FEIN tiene una vigencia mínima (y un plazo mínimo para firmar) de 14 días. Además en Cataluña determinadas Personas Jurídicas (las PJ “consumidoras”) gozan ex lege de la protección que la LCCI atribuye solo a las PF. Artículo 262-4 (en relación con el art. 111-2) de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña.

Al tratarse de un plazo civil, de conformidad con el artículo 5 del Código Civil, del cómputo se excluye el día inicial de subida o incorporación de la documentación completa a la plataforma notarial.

El plazo de diez días no se reinicia por el hecho de que el prestatario modifique o cambie mediante su comparecencia al notario inicialmente designado por medios telemáticos.

Si existieran ERRORES en la documentación remitida por el prestamista, ya sea por insuficiencia o contenido, el plazo se reiniciará en su integridad.

Se reinician los diez días previstos desde el momento en que el prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado, subsane el error comunicado por el notario (art. 12.1 d) del RDLCCI).

Hay que detallar el error u omisión sufridos. Los DEFECTOS más COMUNES son:

  • FEIN no vigente o cuya vigencia finaliza dentro de los diez días siguientes a su incorporación a la plataforma.

  • Falta la firma del prestatario en el documento en el manifiesto que declara que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido.

No es necesario que en todos los documentos subidos a la plataforma conste la firma del prestatario (y garantes). Solo tiene que constar la firma del prestatario/fiador/hipotecante en el documento de manifestación de haber recibido la documentación (si bien este documento deberá hacer referencia individualizada a los documentos entregados sin que sea suficiente una referencia genérica -Nota Informativa del CGN sobre la LCI-) y explicaciones.

  • Ausencia de algún documento (detallarlo).

  • Error (no meramente material) en la documentación incorporada. (Nota Informativa del CGN sobre la LCI) ERRORES que no dan lugar a devolución del expediente al Banco:

a) En los documentos el NOMBRE o los apellidos del prestatario aparece con alguna leve diferencia; b) por el cambio de mes (debido al juego del período de carencia técnica que utilizan los bancos), sufre LEVE ALTERACIÓN EL CUADRO DE AMORTIZACIÓN o la TAE.

b) Modificaciones que operen EN BENEFICIO DEL DEUDOR o para adaptar el contenido del contrato a una norma imperativa.

El plazo de diez días es un plazo mínimo para el otorgamiento de la escritura de préstamo; no constituye un plazo máximo para la autorización del acta previa (el notario podrá autorizar el acta de información precontractual hasta el día inmediato anterior a la expiración del plazo de vigencia de la FEIN/oferta vinculante).

La escritura de préstamo hipotecario en todo caso deberá autorizarse dentro del plazo de vigencia , inicial o prorrogado, de la FEIN /oferta vinculante.

La entidad prestamista podrá prorrogar el plazo de vigencia de la FEIN /oferta vinculante siempre que lo comunique antes de su vencimiento a través de la plataforma notarial, adicionando la nueva TAE.

GENERALIDADES NOTIN

En este concepto hay partícipes, para NIU del tipo “A” (otorgantes o partícipes “de carácter sustantivo”), que aunque obligatoriamente hay que introducirlos, NO comparecen ni intervienen. Es el caso del Banco y también del prestatario persona jurídica.

Es posible introducirlos como presentes y ausentes, de cualquier forma los acepta NIU.

Como variables en los modelos:

  • BANCO, INTERMEDIARIO DE CRÉDITO, REPRESENTANTE DESIGNADO (no confundir con el representante del Banco, cfr art. 4.8 LCI) como ” TRANSMITENTE” (o “ACREEDOR” en versiones de .NET).

  • PRESTATARIO (sea o no persona física), como ADQUIRENTE. (o “DEUDORPRESTATARIO” en versiones de .NET).

  • AVALISTA, como FIADOREXTRA (o “AVALISTA” en versiones de .NET).

  • HIPOTECANTE NO DEUDOR, TITULAR PRENDA NO DEUDOR, OTROS GARANTES (vg promitente de prenda o hipoteca), meterlos como TERCERO (o “GARANTE” en versiones de .NET).

¿QUÉ PRÉSTAMOS REQUIEREN ACTA PREVIA Y CUALES NO?

Se trata de interpretar el art. 2 LCCI, que es muy lioso.

  • Incluye los préstamos y créditos (incluso la hipoteca inversa, salvo excepciones) dados por un profesional (sea o no un banco -se considera “profesional” al particular que presta, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora, art. 2.1 LCI-); cuando el prestatario, fiador o garante (cualquiera de ellos) sea una persona física (en principio, aunque no sea consumidor) y (una de dos):

a) estén garantizados por un inmueble residencial (incluyendo viviendas, trasteros y garajes), cualquiera que sea su finalidad.

b) o bien, estén destinados a adquirir o “rehabilitar” integralmente (dicen las FAQ –que excluye los préstamos para mera conservación o mejora-, aunque la LCCI habla de “conservar derechos”) terrenosdestinados a uso residencial o inmuebles (construidos o por construir) de uso residencial (NO locales de negocio o naves), siempre que el prestatario, fiador o garante sea un CONSUMIDOR.

SOBRE LA CONDICION DE CONSUMIDOR. + RDGRN 10 febrero 2016. Basta expresar la finalidad empresarial del préstamo en la escritura de constitución del préstamo ( no es necesario , aunque sí conveniente para evitar impugnación futura, indicar rama concreta de actividad ni justificar** la condición de comerciante, empresario** o profesional).

  • La persona física que se constituye en garante de la ejecución de las obligaciones de una sociedad mercantil no tendrá la condición de «consumidor», cuando tal garantía esté relacionada con sus actividades comerciales, empresariales o profesionales o se concede por razón de los vínculos funcionales que mantiene con dicha sociedad, como ser socio, administrador o apoderado. En caso contrario, es decir, cuando el fiador actúa con fines de derecho privado, incluso aunque reúna la condición de pariente próximo de los administradores o socios de la mercantil, sí se le reconoce la condición de «consumidor» y toda la protección derivada de la misma (RDGRN 14 de julio de 2017).

PRÉSTAMOS… Y ASIMILADOS

El tipo de escritura que requiere de este acta previa incluye : las deconstitución, NOVACIÓN (con o sin AMPLIACIÓN del CAPITAL INICIAL), SUBROGACIÓN DE DEUDOR (también –parece- la subrogación automática , conforme a lo previsto en la escritura inicial, en los términos acordados ya entonces con el promotor o anterior deudor), la SUBROGACIÓN por cambio de ACREEDOR.

NO INCLUYE

  • La escritura de carta de pago o cancelación o novación de garantías.

  • La fianza sobrevenida (en general, constitución no simultánea al préstamo de la garantía real).

  • No recayendo hipoteca sobre una vivienda, un préstamo para pago de impuestos garantizado con hipoteca sobre una nave no está sujeto a la LCI; tampoco otro para refinanciación de descubiertos en tarjeta o póliza de negocios.

  • Un préstamo no garantizado con hipoteca sobre vivienda, destinado a financiar la adquisición de un local, una nave o una finca rústica (no edificada) por una PF (presunto consumidor), ¿requiere acta previa? NO. Pues “quedarán fuera cualesquiera construcciones que no posean esa condición o los terrenos que se adquieran para construir locales comerciales”.

SUPUESTOS EXCLUIDOS

La ley excluye algunas modalidades de préstamo (art 2.4 LCI). Destacan TRES:

  • préstamos “ventajosos” a empleados (art. 2.4.a LCCI).

La habitual cláusula “rebus sic stantibus” (si deja de ser empleado, se endurecen las condiciones) no muta la naturaleza de la operación .

La exención opera aunque junto con el empleado concurra, por ejemplo, su cónyuge o pareja no empleados. FAQ1

  • los concedidos sin intereses.

  • los relativos al pago aplazado, sin gastos , de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizado por una hipoteca sobre inmueble de uso residencial.

SUPUESTOS DUDOSOS

Una finca rústica, cuando en ella hay una vivienda que ocupa solo una pequeña porción de la finca (no un almacén de aperos), entra en 2 LCCI (prevalece la manifestación de los afectados o en su caso el Catastro).

No deben comparecer al acta otras personas distintas al prestatario, avalista u otros garantes. Aunque pueda ser necesario la prestación de su consentimiento (v.gr. cónyuge del hipotecante, que comparecerá en la escritura a los efectos del art. 1320 del Código Civil).

CASOS DUDOSOS (preguntas frecuentes SIC).

  • ¿Es exigible el acta en los casos de disolución de condominio o liquidación de sociedad conyugal si el adjudicatario asume el pago de la totalidad de la deuda y el banco comparece consintiendo la liberación de los otros titulares?

NO, porque el adjudicatario ya era deudor, de hecho, su responsabilidad frente al acreedor, en el frecuente supuesto de solidaridad, no cambia por la liberación del resto de copropietarios o partícipes en la sociedad conyugal.

  • Transmisión de finca hipotecada entre particulares, cuando el comprador se subroga en la deuda y el acreedor comparece liberando al vendedor.

NO SE SABE. Esta cuestión ha sido objeto de consulta a la DGRN y habrá que esperar su contestación para tener un criterio claro al respecto.

En principio, SI (DAdic 6ª LCCI: La LCCI es de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo).

Pero la Dadic 7ª LCCI parece partir del caso de una transmisión empresarial con subrogación del comprador en la deuda del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado (ordena entonces al empresario comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación).

  • En el caso de un préstamo hipotecario con un solo prestatario persona jurídica unipersonal (sin fiador PF), ¿acta previa sí o no? .

NO. La persona física tiene la opción de contratar personalmente o por medio de su sociedad, y debe ser responsable de las consecuencias derivadas.

  • La hipoteca a promotor , siendo que la promoción no es de locales sino mixta de vivienda y locales, ¿requiere acta previa?

NO, aunque es muy dudoso (las FAQ no son del todo claras ni convincentes en este punto). Pues la Directiva atañe “a los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial” (no se aplica a todas las personas físicas, sólo a quienes además fueren consumidores; las demás personas quedan excluidas, singularmente promotores y empresarios).

  • Un préstamo dado a un particular (consumidor), con garantía no sobre su vivienda pero cuya finalidad sea realizar obras de mejora en su vivienda , ¿requiere acta previa?

NO, porque solo entran los préstamos cuya finalidad sea la rehabilitación de la vivienda.

Si bien se mira “conservar derechos de propiedad” no es lo mismo que “conservar la cosa”. No se trata de incluir aquí los posibles gastos de conservación o mejora del inmueble en cuestión (quedan al margen los créditos por refacción).

Conservar el derecho de propiedad debe interpretarse como evitación de la ruina funcional de la construcción de que se trate, lo que reconduce al supuesto a la financiación de obras de rehabilitación integral. FAQ

  • Una póliza que instrumenta un préstamo puente, destinado a convertirse en una futura hipoteca para financiar la adquisición o rehabilitación de una vivienda, ¿requiere acta previa?

SI. Porque el artículo 14 f) LCI sólo exige que “esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública” (sin que quepa aplicar un diferente estatuto en función de la especie documental, escritura pública o póliza intervenida).

  • ¿Precisan acta previa los préstamos a NO residentes? NO (parece, solo parece).

El régimen de protección se refiere al préstamo, no a la garantía. Y éste se rige por la ley del país de residencia habitual del consumidor (art. 6 ROMA I).

Por tanto, si conforme al Reglamento CE nº 593/2008 el contrato de préstamo hipotecario queda sujeto a una legislación extranjera, no será aplicable los mecanismos de protección de la ley 5/2019 (singularmente, no será exigible el acta notarial previa) por el hecho de que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble situado en territorio español. FAQ3

CUANDO PROTOCOLIZAR EL ACTA PREVIA

El acta puede incoarse de oficio por el Notario cuando el prestamista pone la documentación a su disposición en la plataforma (art. 14). Ahora bien, parece preferible esperar a que se produzca al menos una primera comparecencia , preferiblemente la de TODAS las personas físicas que tendrían que otorgar el préstamo para explicarles de un golpe todo a la vez (así en nuestro modelo). De esta manera, además:

  • evitamos tener que comunicar incidencias al banco (nos basta dejar caducar la anterior subida a la plataforma por falta de presentación entretanto del prestatario o bien dar plazo para que, avisado verbalmente, el banco subsane las deficiencias que advertimos).

  • podemos imprimir todas las diligencias al tiempo que el acta inicial.

NOTARIO ELEGIDO Y SU SUSTITUTO

La LCCI no atribuye el derecho a elegir notario a los fiadores , garantes o hipotecantes no deudores.

La sustitución, tanto en el acta previa como el préstamo, es posible. Ahora bien, esta otra concreta identidad del notario actuante tendría que ser aceptada expresamente por el prestatario y así hacerlo constar en el acta.

Problema. Si el prestatario es persona jurídica , no comparecerá para consentir la sustitución en el acta previa. ¿Entonces? La Circular CGN, punto 23, no parece exigir expresamente en este caso su consentimiento (parece dar por buena la sustitución consentida solo por los comparecientes al acta previa). Si es posible, además, guardar en el expediente de la notaria asociada al acta previa un papel privado firmado por la prestataria consintiendo que sea el notario sustituto quien autorice dicha acta.

Podría ocurrir que el prestatario, después de intervenir en el acta previa, y precisamente a la vista del asesoramiento y las advertencias recibidas, no quiera otorgar con ese notario en particular la definitiva escritura de préstamo. ¿Habrá que empezar desde cero? NO.

CIRCULAR 1/2019, de 24 de Mayo, del CGN, relativa a la LEY 5/2019. El plazo de diez días no se reinicia por el hecho de que el prestatario modifique o cambie mediante su comparecencia al notario inicialmente designado por medios telemáticos.

QUIEN DEBE OTORGAR EL ACTA PREVIA

CIRCULAR 1/2019, de 24 de Mayo, del CGN, relativa a la LEY 5/2019. No se podrá admitir presencia del prestamista , intermediario de crédito inmobiliario o representante designado, por sí o por medio de persona que les represente, en la comparecencia del prestatario, fiador o garante, o hipotecante no deudor.

Esas comparecencias darán lugar a diligencias separadas que inexcusablemente deberán ser firmadas por cada compareciente , al exigir la LCCI un asesoramiento individualizado a cada uno de ellos, en donde se recojan las cuestiones planteadas por los mismos (art. 15.2 c) de la LCCI). En consecuencia, no cabe una diligencia del notario extendida “por sí y ante sí”, ya que en la diligencia deberán recogerse las manifestaciones del prestatario, avalista o garante e hipotecante no deudor en presencia del notario.

Es dudoso si la incomparecencia definitiva solo de alguno de los convocados (prestatario, fiador o garante) impide o no otorgar la escritura si también se le aparta del contrato. Entendemos que sí, porque “varía” el riesgo.

Los interesados pueden comparecer por medio de representante en este acta (ya antes y lo mismo después, al firmar el préstamo). La ley no exige que se trate de un poder especial (del tipo de los que la Dirección General exigió para formalizar la expresión manuscrita). Eso sí, no parece suficiente un simple poder para administrar bienes (hay quien opina lo contrario).

Los notarios estamos obligados a arbitrar técnicas y protocolos especializados para facilitar la comparecencia y el otorgamiento de personas con discapacidad , no solo física sino también intelectual (Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, art. 12 “medidas que sean pertinentes y efectivas para garantizar el derecho de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás, a… tener acceso en igualdad de condiciones a préstamos bancarios, hipotecas y otras modalidades de crédito financiero”). No sé muy bien como haremos esto. Suena a voto por correo de incapacitados judiciales.

EMAIL EN ACTA PREVIA E HIPOTECA / CS

I.- En la comparecencia de este acta (a los efectos de poder enviarle si la solicita copia simple electrónica de este acta, art. 12.3Real Decreto 309/2019) y también en la posterior de hipoteca, Disp. Adic 8ª LCI) “debe” constar un email del prestatario (el de su representante no lo veo necesario –otra cosa es que se ponga email a ambos-). Tres observaciones:

  • Si no consta (no creo que a un particular se le pueda obligar a ser un internauta), hay que advertirle de las consecuencias.

  • Si no se le facilita ese email al Notario, se le complica la vida al notario, quien acaso tendrá que entregarle al prestatario dicha copia en papel en mano en la notaria (no parece que tenga derecho el prestatario a pedir que se le envíe por correo ordinario).

  • Tener claro que el email es a los efectos de este acta y del envío gratuito de la copia simple de la escritura de préstamo que en un futuro se firme (para lo cual, deberá volver a constar dicho email en la escritura de hipoteca). Para otros posibles fines del email, (vg. 682 LEC en relación con el art. 660.1 LEC, preguntar al Notario –no termina de estar claro el alcance de poner un email en cualquier otra escritura-).

II.- ¿ Tiene la entidad acreedora derecho a copia simple o autorizada del acta previa , establecida en el artículo 15 de la ley 5/2019, cuando el resultado de ésta es positivo?

SI, cuando medie un procedimiento judicial (no se aclara si sujeta o no a arancel), afirman las FAQ. En otro caso es muy dudoso, NO (porque afectaría entre otros a la intimidad de las PF que la otorgaron).

SI, EN TODO CASO (digo yo, aunque tengo mi duda ante la postura del CGN). Cuestión distinta (y no clara) es si la copia es gratuita), ex Real Decreto 309/2019, de 26 de abril.

Art. 12 . 3. Si el prestamista o el prestatario solicitara la remisión de copia electrónica simple o autorizada del acta a que se refieren los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, o de la escritura, el notario deberá realizar obligatoriamente dicha remisión cumpliendo los requisitos y procedimientos previstos en la normativa específica.

TODO menos el Proyecto ESCRITURA se incorpora al acta previa =

No indica la ley qué documentos han de quedar unidos a este acta. TODOS los del art. 14 LCCI (dos en cada cara -comprobar que se leen-), EXCEPTO el proyecto de contrato.

(Nota Informativa del CGN sobre la LCI)… 5º.-Documentación unida al acta Solo debe unirse al acta la documentación legalmente prevista en el artículo 14.1, con la única excepción del proyecto de contratocuya incorporación es superflua en la medida en que se reproduce en la escritura y el notario da fe de la concordancia de uno y otro.

Por otra parte, señala la Nota, “no es procedente la incorporación de la FEIN a la escritura de préstamo”.

MANIFIESTO (RECIBÍ) Y LOS 6/7 DOCUMENTOS ADJUNTOS

I.- En relación al “manifiesto” (recibí de documentación y explicaciones) a que se refiere el art. 14.1 g) de la LCCI: a) ¿ debe aportarse también un documento ( recibí ) respecto del fiador, hipotecante o garante? SI; b) ¿ es necesario que vayan firmados el resto de los documentos o sólo este? NO c) Si no viene firmado, ni siquiera en cualquier medio electrónico ¿puede aceptarse la documentación? NO, no puede validarse.

a) SI. Conste que lo razonable es que exista un solo documento (manifiesto) que incluya a la totalidad de los prestatarios y, en su caso, fiador o garante personal o real (no uno separado para cada uno). Artículo 15.4 LCCI.

b) SOLO EL MANIFIESTO tiene que estar firmado, no los demás documentos.

Eso sí, no será preciso que esté firmado ese “manifiesto” con firma electrónica cualificada, avanzada o reconocida (basta simplemente que el medio empleado por la entidad financiera permita al notario apreciar los extremos indicados para su compulsa ulterior con el cliente en el acta).

No debe aceptarse documentación combinada recibida por plataforma y por otros medios, siempre que sean documentos que la ley establezca como obligatorios.

En el indicado documento ( manifiesto ) ha de venir la relación de documentos entregados, con una referencia (v.gr. número de operación de la entidad ) que permita al notario verificar que esa concreta documentación fue la entregada, sin que haya existido alteración o modificación posterior a la fecha de entrega. En consecuencia, NO SE ADMITEN EXPRESIONES GENÉRICAS ACERCA DE QUÉ DOCUMENTACIÓN SE ENTREGÓ.

c) NO (es solo mi opinión), dado que mientras no tengamos en notaria toda la documentación no podemos tramitar el acta previa. Y porque la fiabilidad de la correspondencia entre los demás documentos que se dicen recibidos antes o a lo sumo en la fecha de remisión a la notaria del recibí y los documentos entregados a posteriori de recibir en notaria dicho recibí normalmente no estará plenamente garantizada.

II.- Señalar que en las FAQ se recomienda que la documentación adjunta se descargue de inmediato (toda ella) en el momento en que la entidad financiera suba la operación dentro de un plazo prudencial de 1 o 2 días, sin esperar a recibir por otras vías documentos que sean obligatorios recibir por la plataforma, como pueden ser los de los seguros obligatorios de daños en el caso de que para el banco sea preceptivo ese documento. NO ESTOY DE ACUERDO, o mejor dicho, OK pero sin autorizar de oficio acta entonces (porque solo nos causará dificultad dado que entretanto no podremos autorizar el acta previa).

III. El seguro de daños: ¿es posible que no se exija contractualmente su contratación? SI.

SI. Pues tal seguro de daños solo será obligatorio tratándose de operaciones hipotecarias previstas en el art. 4 de la Ley de Mercado Hipotecario (de cara a una posible titulización de crédito hipotecario). No en otro caso.

IV.- Tratándose de seguros vinculados (cuya contratación se exige para la obtención del préstamo), ¿en qué debe consistir el documento entregado al prestatario? Art 14.1.f LCCI exige escrito con las “condiciones de las garantías del seguro” requerido.

Algunas entidades están entregando un documento que contiene las condiciones generales que del seguro que (directamente el banco o una compañía con la que tiene concierto) ofertan al prestatario. ¿Puede admitirse? Sí, en la medida en que figuren completas las condiciones ofertadas y singularmente las cuantías de las coberturas. Se entenderá entonces que estas condiciones constituyen las mínimas que aceptaría el banco aunque las prestase otra compañía distinta.

V.- En presencia de otros seguros (no vinculados sino combinados –seguros cuya contratación está ligada a la obtención de una determina ventaja financiera, normalmente una bonificación en el tipo de interés-) ¿es necesario que el banco entregue al prestatario, dentro de la documentación precontractual prevista en la Ley, las condiciones generales de los seguros cuya contratación se exige para gozar de una bonificación en el tipo de interés? No.

El artículo 14.1 f),cuando se refiere al caso en que el prestamista requiere al prestatario la suscripción de una póliza de seguro, se está refiriendo al caso de productos vinculados del artículo 17. Así se desprende claramente de la literalidad del artículo 17.3 que coincide en su totalidad con la fórmula utilizada en el artículo 14. El notario debe únicamente comprobar que en la FEIN prestamista consta la oferta de los productos de forma combinada y por separado , de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra.

VI.- A veces el banco dice (normalmente en la FEIN) que no ha prestado ni prestará servicio de asesoramiento al prestatario. ¿Es compatible esta manifestación con su deber de informar prestando las explicaciones oportunas? SI. Son dos cosas diversas (art. 4.20 LCCI).

El prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario (cabe también una tercera figura, “el representante designado”, que rara vez se dará en la práctica –no confundir con el representante del Banco-, cfr. art. 4.8 LCI-) debe informar en la FEIN (apartado PRESTAMISTA) previa y expresamente al prestatario, en sentido positivo o negativo, si le presta o no servicios de asesoramiento (lo normal será que no; pero si es que sí, hay que explicitar en qué condiciones). Esto es muy importante, cfr. art. 19 LCI.

VII.- MÁS SOBRE LA DOCUMENTACION QUE HAY QUE RECIBIR.

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con el contenido previsto en el Anexo I de la citada

[ANNOTATION:

BY ‘Pedro Antonio Lucena González’ ON ‘2019-06-19T10:27:00’PALG NOTE: ‘, que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad prestamista hasta la fecha prevista en la misma’] LCI.

El contenido de la FEIN está en el anexo I de la LCI (convendrá imprimirlo y tenerlo como guía, particularmente su parte B (Parte B – Instrucciones para cumplimentar la FEIN).

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814

El contenido de la FiAE está en el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011.

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2011-17015

¿ Debe figurar en la FEIN las comisiones? ¿Y la responsabilidad hipotecaria? NO (sí en cambio en el proyecto de contrato). FAQ1

b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) informadora de las cláusulas relevantes del contrato de préstamo, con el contenido mínimo previsto en el art. 14.1.b LCI y redactada conforme a la Orden EHA/2899/2011.

Debe contener al menos una referencia, en su caso, a:

  • los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.

  • la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado.

  • la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello.

  • la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.

  • que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

c) Por tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes ESCENARIOS de evolución de los tipos de interés, teniendo en cuenta los índices máximos, medios y mínimos que el índice de referencia haya experimentado en los últimos veinte años o el plazo máximo disponible si es menor (art. 26.2 de la Orden EHA/2899/2011).

c) SIN CONTENIDO, por tratarse de un préstamo a tipo de interés fijo.

d) Una copia del PROYECTO DE CONTRATO ajustada al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores, con desglose de gastos.

e) Un documento conteniendo información clara y veraz sobre la distribución de los GASTOS entre el prestamista y el

[ANNOTATION:

BY ‘Pedro Antonio Lucena González’ ON ‘2019-06-19T10:35:00’PALG NOTE: ‘(teniendo en cuenta que los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario y al prestamista corresponden los de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, los aranceles registrales y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siendo las copias de la escritura de cargo de quien las solicite)’] prestatario (que respeta los criterios del art. 14.1.e LCI).

Comprobar que:

  • los gastos de TASACIÓNdel inmueble corresponden al prestatario y al prestamista corresponden los de gestoría , los aranceles notaria les de la escritura de préstamo hipotecario, los aranceles registra les y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siendo las COPIAS de la escritura de cargo de quien las solicite.

  • en caso de que se produzcan una o varias subrogaciones según la Ley 2/1994), la entidad prestamista subrogada tiene derecho a ser reintegrada por la entidad prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo a la subrogada.

f) Un documento comprensivo de las condiciones de la póliza de los SEGUROS exigidos al prestatario (seguro de daños respecto del inmueble hipotecado y en su caso seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones dimanantes del préstamo y resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario).

g) Un documento conteniendo advertencia al prestatario de su obligación de comparecer ante el Notario por él elegido (siendo varios, por todos ellos por unanimidad) para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, a fin de recibir del mismo ASESORAMIENTO personalizado y gratuito sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en los documentos referidos en las letras anteriores.

h) Finalmente, un MANIFIESTO (RECIBÍ), documento firmado por el prestatario (siendo varios, por todos ellos), conteniendo su manifestación de haber recibido el

[ANNOTATION:

BY ‘Pedro Antonio Lucena González’ ON ‘2019-06-18T18:25:00’PALG NOTE: ‘Podría acreditarse una fecha anterior (normalmente, viniendo en persona el prestatario a la Notaría con la copia de todo ANTES de que su operación se haya subido a la plataforma). A efectos prácticos, MEJOR ESPERAR A QUE SE SUBA TODO A LA PLATAFORMA’ NOTE: ”] día de la fecha de incorporación de la documentación a la plataforma SIGNO (o antes) toda la anterior

[ANNOTATION:

BY ‘Pedro Antonio Lucena González’ ON ‘2019-06-19T10:54:00’PALG NOTE: ‘ (fecha que consta acreditada indubitadamente, como exige el art 11.2.c) del RD 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la LCI; “dies a quo” del cómputo del plazo del art. 14.1 LCI)’] documentación todos los documentos anteriores así como la explicación de su contenido por personal cualificado y apoderado a tal fin por la entidad prestamista.

EL TEST (Y PREGUNTAS PREVIAS)

No es necesario que se transcriban de forma literal las preguntas ni su contestación en el acta.

Este test es uniforme para todas las actas de información precontractual previstas en la LCCI. En consecuencia, sin perjuicio de las preguntas y respuestas que se puedan producir en el curso del acta, no procede suprimir ni adicionar nuevas cuestiones al test.

El contenido literal del TEST aparece en el ANEXO I de la CIRCULAR 1/2019, de 24 de Mayo, del CGN, relativa a la LEY 5/2019.

¿Cuál es el test que debe realizarse al pignorante de rentas, plazos fijos u otros activos financieros? A la vista de la imprevisión del CGN, aplicar el test del hipotecante no deudor “adaptado” FAQ3.

El test deberá efectuarse tras el asesoramiento individualizado que, respecto de cada una de las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y FiAE, realice el notario.

El test se realizará en presencia del notario , el cual deberá indicar en el acta esta circunstancia, así como, en su caso, las aclaraciones que se le soliciten al respecto.

El notario decide si el test es contestado separadamente por cada uno de los intervinientes o si procede a recoger las respectivas respuestas según se vayan expresando por aquellos.

NO es preciso que el test sea firmado por los interesados, ya que, al quedar incorporado al acta , las respuestas incluidas en el mismo, quedan asumidas por los intervinientes al firmar dicha acta.

Queda a criterio del notario que el otorgante responda al test de forma manuscrita o que responda verbal mente a su lectura efectuada por el notario (de la forma elegida se dejará constancia en la diligencia, dice la Nota Informativa del CGN sobre la LCI).

EJEMPLOS DE PREGUNTAS Y RESPUESTAS (preferentemente con ejemplos).

PREGUNTA sobre el efecto de la distribución de responsabilidad en caso de ser varias las fincas hipotecadas.

RESPUESTA: explicación mediante ejemplos de lo dispuesto en los arts. 119 y ss LH.

PREGUNTA: consecuencias en el ámbito sucesorio de la fianza.

RESPUESTA: En el caso concreto, transmisión ex art. 1112 Cc (explicación con un ejemplo).

PREGUNTA: Consecuencias caso de pluralidad de prestatarios.

RESPUESTA: Solidaridad pactada y presunción de aportación proporcional a la cuota por cada prestatario (arts 1137 y 1138 Cc, explicación con un ejemplo).

OTORGANDO LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO

  • a) ¿ Hay que reseñar la concordancia de la escritura con la FEIN? NO b) Aun cuando se solicite por la entidad financiera, ¿Debe incorporarse el acta de información precontractual a la escritura de préstamo hipotecario? NO.

a) La nota informativa y FAQ dicen que no (“no debe incluirse ninguna mención en la escritura a la concordancia entre la FEIN y ésta, al no exigirlo la LCCI y su normativa de desarrollo”).

Conste que no se ha desarrollado aplicación informática alguna que garantice (mediante sellado u otra forma fiable para el Notario) la correspondencia de la FEIN con el proyecto de escritura de préstamo ni tampoco de ésta con la minuta que el banco posteriormente pueda enviar a la Notaria para firmar la hipoteca. Increíble, pero es así.

b) NO, porque lo prohíbe la Circular CGN 1/2019,de obligado cumplimiento para los notarios (“prohibida la incorporación de la misma a la escritura de préstamo. La reseña es imperativa y no queda a la libertad de decisión ni del notario ni de las partes del negocio”).

  • En contra del criterio de la Nota Informativa del CGN sobre la LCI (“no es procedente la incorporación de la FEIN a la escritura de préstamo”) del CGN (que no es ni norma ni vinculante –si otra cosa pretendiera, dígase-), podría ser recomendable incorporar la FEIN (y acaso la FiAE) a la escritura de préstamo , cuando la escritura de préstamo no la imprima directamente el Notario volcando el proyecto de contrato incorporado al acta previa (o cuando haya la más mínima discordancia entre la FEIN del acta previa y los datos de la escritura de préstamo a firmar).

Y es que, a falta de una adecuada gestión informática (estilo “blockchain”) que asegure toda esta cadena de correspondencias, así convendría a la mayor garantía del prestatario. En efecto, el art. 30 OM 2011 sigue exigiendo incluir en la escritura una mención acerca de la concordancia de la escritura con la documentación precontractual (concordancia ahora referible no ya a la FEIN que se presente a la hora de autorizar el préstamo sino a la que consta subida a la plataforma).

En realidad el acta previa anuncia lo que serán las escrituras electrónicas del futuro. Nada de documentos unidos que constan en el expediente electrónico en la nube, gestionado por ANCERT. Esta es la razón real, más allá de intereses políticos (País Vasco) o de poder directamente económico (control de flujos, Bancos), pese a la incompetencia de ANCERT (manifiesta para los que tratamos a diario con ella), para que este acta previa NO SE ABRA AL MERCADO DE LA COMPETENCIA. Así visto, Blockchain se convierte en un pretexto, no una razón de peso, para descentralizar todo esta información.

RESEÑA EN LA HIPOTECA DEL ACTA PREVIA

Nota Informativa del CGN sobre la LCI. Basta una reseña escueta (que incluya la mención de que el acta se entendió también con el fiador o garante, si concurren en la operación). No es necesario que exprese si el acta se ha otorgado por el prestatario, fiador o garante o su representante ni la fecha o fechas en que se han producido las comparecencias.

Art 15.7 LCI. En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta (previa). En ella expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo.

ORDEN TRANSPARENCIA 2011

El artículo 30 de la Orden de 2011, pese a no haber sido modificado, ha quedado sin efecto, dice la FAQ 5 (“las advertencias exigidas en el artículo 30 están embebidas en la información que ya se prestó en el acta”, sin perjuicio de que siga siendo preciso EXPLICAR Y RESOLVER LAS DUDAS que pueda plantear el prestatario en el momento del otorgamiento de la escritura). En particular:

  • Impone al Notario la comprobación de concordancia entre la información precontractual y la escritura (la Nota Informativa estima que ya no es necesario incluir en la escritura una mención acerca de la concordancia de la escritura con la documentación precontractual).

  • Exige al Notario la realización de unas advertencias específicas sobre determinadas cláusulas (pueden entenderse efectuadas en cuanto están embebidas en el asesoramiento del acta previa).

  • Nota Informativa del CGN sobre la LCI. No olvidar hacer constar en la escritura de préstamo hipotecario la dirección de correo electrónico del prestatario y de insertar mediante nota en la matriz , que se ha dado cumplimiento a la obligación que impone la disposición adicional octava de la Ley 5/2019, relativa a la entrega o envío telemático de copia simple de la escritura al prestatario.

REGISTRO GCG

Instrucción de la Dirección General de 13 de junio de 2019. Es obligatoria su consulta en presencia de una operación sujeta a la LCCI.

PASOS PARA CONSULTAR

https://www.registradores.org/registroonline/home.seam

  • trámites con el registro de bienes muebles.

  • consulta de registro de condiciones generales.

  • formulario de búsqueda.

https://www.registradores.org/rbm/jsp/busqueda/busquedaCondicionesGenerales.jsp?loginRegistroVirtual=true

Artículo 84 de la de la Ley Defensa Consumidores. Los notarios y los registradores… no autorizarán ni inscribirán… cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Artículo 7 LCCI. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos. 1. Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, previsto en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en dicha Ley.

Artículo 11 LCGC. Registro de Condiciones Generales… 2. En dicho Registro podrán inscribirse las cláusulas contractuales que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación… Los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deberán depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización.

(Nota Informativa del CGN sobre la LCI). La ausencia de depósito (del formulario –minuta o cláusulas concretas de minutas varias-)no impide la autorización de la escritura, pero el Notario debe en tal caso informar al Ministerio de Justicia (para sanción al Banco). Igual obligación de informar procederá si las condiciones depositadas, IDENTIFICADAS POR EL PRESTAMISTA POR SU NÚMERO DE REFERENCIA , presentan una divergencia sustancial con las consignadas en la escritura.

SUPUESTO TIPICOS de normas imperativas no admisibles en la escritura (art (84 LGDCU):

  • distribución de gastos [art. 14.1 e)].

  • régimen de préstamos en moneda extranjera (art. 20).

  • cláusulas de interés variable y prohibición de cláusula suelo (art.21).

  • derecho al reembolso anticipado y comisiones que se pueden cobrar en ese caso (art. 23).

Ciertas entidades suelen incluir en sus clausulados una cifra mínima para admitir el reembolso parcial. Esto podría ir en contra del art. 23 LCCI. Como es dudoso, ADVERTIR. FAQ1

Préstamo a interés variable. ¿Se puede considerar que el primer período constituye un tramo fijo a los efectos de pactar una comisión por amortización anticipada distinta? Art. 23 LCCI. Lo más seguro es admitir la comisión del 2% en préstamos de interés variable sólo para las amortizaciones durante tramos de interés fijo, entendiendo por tales los que tienen una duración superior al año Y a los periodos de revisión sucesivos. FAQ3

  • vencimiento anticipado por impago (art. 24).

  • intereses de demora (art. 25).

  • tipo de subasta inferior al valor señalado en la tasación (art 129.2.a LH).

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