Con la entrada en vigor de la nueva normativa, los bancos tienen que asumir el pago del AJD, así como los gastos de notaría, registro y gestoría de la constitución de una hipoteca
La Ley Hipotecaria que entró en vigor el pasado verano costará a los bancos más de 3.500 millones de euros en los próximos tres años. Con la entrada en vigor de la nueva normativa, las entidades financieras tienen que asumir el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), así como los gastos de notaría, registro y gestoría derivados de la constitución de una hipoteca.
Gastos que hasta hace unos meses cargaban al cliente y que ahora deben asumir con el consiguiente aumento del coste medio por operación, que puede rondar los 3.400 euros —coste que hasta hace unos meses asumía el cliente—, si bien, dicho importe varía en función del importe del préstamo hipotecario y de la comunidad autónoma donde se formalice la hipoteca.
Son cálculos del comparador de productos financieros Rastreator.com, que ha tomado como referencia la compra de un piso en la Comunidad de Madrid por un valor de 218.000 euros, para el que se solicita una hipoteca de 174.000 euros —importe medio de las hipotecas formalizadas en el año 2018 en la Comunidad de Madrid, de acuerdo con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, INE—.
Así, con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, la entidad financiera debe asumir ahora los siguientes gastos:
1.- Notaría. Se trata de los honorarios que se deben pagar al notario por la escritura de la hipoteca. Estos están regulados por la Administración y dependerán del valor del préstamo. Para una hipoteca de 174.000 euros, como la del ejemplo, los costes de notaría ascienden a unos 800 euros.
2.- Registro. Es el gasto derivado de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El coste para registrar una hipoteca de las características de la del ejemplo es de unos 350 euros.
Los bancos deben asumir el pago del AJD, así como los gastos derivados de la constitución de la hipoteca: notaría, registro y gestoría
3.- Gestoría. Los honorarios no están regulados por ley y varían según la gestoría, aunque suelen oscilar entre 200 y 400 euros. Estos profesionales se encargan de las tareas de inscripción de la hipoteca en el registro y la liquidación de impuestos.
4.- Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Depende de las comunidades autónomas y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la operación. No obstante, en el caso de las hipotecas, no se aplica sobre la cantidad del préstamo, sino sobre la responsabilidad hipotecaria, es decir, la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca, como el capital prestado, los intereses ordinarios, los de demora, costas judiciales o los gastos. Normalmente, la responsabilidad hipotecaria se sitúa en torno a 1,5 del valor del préstamo. Con lo cual, para la vivienda del ejemplo, se aplicaría un 0,75% —tipo del impuesto en Madrid— a la cantidad de 261.000 euros —cantidad a la que asciende la responsabilidad hipotecaria—. El resultado: 1.960 euros.
«De esta manera, con la nueva normativa de préstamos inmobiliarios, los bancos asumen en cada nueva operación hipotecaria un gasto medio de unos 3.400 euros. Si tomamos como referencia que el pasado año se firmaron en España un total de 345.186 hipotecas de viviendas a las que afecta la Ley Hipotecaria, la nueva normativa costará a los bancos unos 1.175 millones de euros anuales. O lo que es lo mismo, más de 3.500 millones en tres años», asegura Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator.com.
Así, por ejemplo, el tipo medio de las nuevas operaciones en crédito a la vivienda se situó en el 1,78% en noviembre, reduciéndose desde el 1,82% del mes anterior, según los últimos datos publicados por el Banco de España (BdE). En el caso de los préstamos hipotecarios con duración de más de 10 años, el interés cayó desde el 1,99% hasta el 1,85%.
¿Qué gastos debe pagar el cliente?
Desde el pasado verano, todo aquel que contrata una hipoteca solamente deberá abonar la tasación del inmueble que se quiera adquirir. Un requisito indispensable para la concesión de la hipoteca y que se debe pagar, aprueben o no la financiación. Su coste oscila entre los 300 y los 600 euros. Eso sí, el cliente puede elegir la sociedad de tasación, siempre que esté homologada por el Banco de España.
Pero, además, el cliente también deberá asumir el pago de todos los gastos e impuestos derivados de la operación de compraventa: notaría, gestoría, registro e IVA, en el caso de que la vivienda que se adquiera sea nueva —asciende al 10% del importe de compra—, o el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), si el piso que compra es de segunda mano —oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma donde se realice la operación—.
Novedades que incluye la Ley Hipotecaria
Uno de los objetivos que persigue la nueva ley de crédito inmobiliario es aportar mayor transparencia a la actuación de los bancos y aumentar la seguridad jurídica en el proceso. «En la nueva normativa, se refuerza el papel de los notarios, que se encargarán de controlar la legalidad del crédito y de asesorar al cliente de forma imparcial y gratuita durante los 10 días previos a la firma del mismo. Para ello, el banco está obligado a entregar un borrador con las condiciones del préstamo 10 días antes de la fecha en la que esté prevista la firma«.
Esta mayor seguridad para el cliente ha provocado un aumento en el tiempo que tarda en firmarse una hipoteca. Esto provocará que las cifras de 2019 sean inferiores a las de 2018, tanto en lo que se refiere al número de hipotecas firmadas como respecto al volumen total financiado. No obstante, la actividad hipotecaria mostró gran fortaleza todo el año, excepto en los meses posteriores a la entrada en vigor de la ley, si bien podríamos estar cerca de un nuevo récord, con un volumen por encima de los 43.000 millones financiados, la mayor cifra en nueve años.
«El hecho de que el borrador de las condiciones se envíe 10 días antes garantiza un tiempo suficiente para poder leerlo con detenimiento, resolver dudas y negociar discrepancias. Y es que, a diferencia de lo que ocurría hasta ahora, que el comprador solo acudía al notario el día de la firma de la hipoteca, con la nueva normativa, deberás ir antes de esa fecha para poder aclarar todos los entresijos del contrato«, explica Carbajal. «Estas visitas tendrán carácter gratuito y deberán ir acompañadas de un acta firmada por el cliente, que deberá manifestar por escrito que entiende y conoce las condiciones y consecuencias del producto que va a contratar», añade.
Otras novedades que ha traído consigo la nueva Ley Hipotecaria tienen que ver con las comisiones, subrogaciones o productos vinculados:
1.- Comisión de apertura. La nueva normativa no limita esta comisión, pero establece que será la única que podrá cobrar la entidad financiera cuando se contrate un préstamo hipotecario.
2.- Comisión por amortización anticipada. La nueva ley de crédito inmobiliario establece nuevas limitaciones para la comisión que cobra el banco cuando se devuelve parte o la totalidad de la deuda antes de tiempo. Para hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima que podrá cobrar el banco será del 2% durante la primera parte de vida del préstamo y del 1,5% después. Para hipotecas variables, en el caso de que la entidad financiera cobre, deberá dar a elegir entre un tipo máximo de amortización del 0,25% para los tres primeros años o del 0,15% para cinco años. «Recuerda que hay entidades que no la cobran y otras cuyas comisiones por amortización anticipada están por debajo de estos porcentajes, que son los máximos», señala Sergio Carbajal.
3.- Subrogación. La ley facilita la posibilidad de que el cliente se pueda llevar su hipoteca a otro banco, ya que la subrogación será sin coste y libremente. El segundo banco compensará al primero pagando los intereses que todavía le queden por cobrar de los gastos fijos que ha tenido que abonar.
4.- Cambio de una hipoteca de tipo variable a fijo. Se facilitará el cambio a tipo fijo durante los tres primeros años, aplicando una comisión del 0,15% del capital reembolsado y sin coste a partir del cuarto año. Intereses de demora: se limitan al interés remuneratorio más tres puntos.
5.- Productos vinculados. Queda prohibida la vinculación de seguros y otros productos a la hipoteca. La negativa del cliente a contratarlos con la entidad no puede incrementar el precio del préstamo hipotecario.
6.- Cláusulas suelo. Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable e igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.
6.- Desahucios o cláusula de vencimiento anticipado. La nueva ley solo permite la ejecución por impago cuando se deban 12 cuotas o el 3% del capital concedido, en la primera mitad del préstamo, o 15 mensualidades o el 7% del crédito, en la segunda mitad de vida de la hipoteca.
