SUBASTA y ADQUISICIÓN del DOMINIO

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«TRADITIO» Y SEGURIDAD JURÍDICA
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La «traditio» sirvió en su día a proporcionar fijeza, seguridad, al tráfico jurídico. Hoy en día, particularmente en materia de inmuebles, apenas sirve a tal propósito. Ha cedido su puesto a la inscripción registral. Así las cosas, me pregunto por qué, tratándose de inmuebles, apenas nadie se cuestiona su utilidad; en definitiva, por qué apenas nadie ha pensado en eliminarla del campo negocial. O, si se prefiere, tal vez haya llegado el momento de «reemplazarla» por la inscripción.

En su día, hacer equivalente la escritura pública a la entrega de la cosa fue un gran logro (cfra. art. 1462.2 Cc). Se trataba de clarificar, hacer incontestable en lo posible, la ya por sí frágil «traditio ficta». Tal equivalencia, sin embargo, es insuficiente a fines de seguridad. No impide «per se» la doble venta.

Aún desechada la doctrina del titulo y el modo, no por eso la “traditio” dejaría de tener virtualidad jurídica. Sólo que a otro nivel. Contribuiría, en la medida que realmente lo hiciera, a crear una apariencia y, consecuentemente, a motivar una tutela sumaria de dicha apariencia.

Pues, ¿qué es a día de hoy la tutela sumaria de la «posesión» sino tutela sumaria de una apariencia de derecho? Se trata de algo frecuentemente subyacente a la polémica sobre si ciertos derechos, particularmente personales, son o no susceptibles de posesión y, por ende, de tutela posesoria.
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__ Es muy posible que originariamente, en Roma, la admisión de la «traditio» pretendiera solo flexibilizar el rigor formal, pero no el rigor abstracto, de la «mancipatio» e «in iure cessio». Fuera de los confines de Roma, no siempre sería fácil encontrar cinco ciudadanos romanos púberes y un libripens (el que sujetaba la balanza) para formalizar una «mancipatio»; además, cada vez serían más las cosas «nec mancipi» a transmitir. Y la «in iure cessio», igualmente solo accesible a los ciudadanos romanos, requería la comparecencia ante el pretor, algo no siempre fácil de conseguir de inmediato.

Por lo demás la «traditio», siempre en sus orígenes, nunca habría sido ficta, sino real. Además, habría conservado el carácter formal de la «mancipatio» o «in iure cessio»; solo que «sus» formas habrían sido más flexibles, menos rígidas que las de estas dos últimas.

Todavía hoy la «traditio» conserva vestigios de su pasado formalismo. Pues, si bien es cierto que las formas de traditio del art. 1462 ss Cc no son «numerus clausus» (STS 20 octubre 1.989), no es menos cierto que la entrega de los bienes muebles por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes es algo excepcional, admisible únicamente «si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía en su poder por algún otro motivo» (art. 1463 Cc).

La entrega consistía en la época antigua en un desapoderamiento material. Si la cosa era mueble, había de pasar de una a otra mano. Si se trataba de un fundo, era necesario entrar materialmente en él en presencia de testigos. Como la «Auflassung» que a mediados del siglo XIX recuperara Savigny, la entrega del tradens consistía más bien en un dejar hacer, en consentir que el accipiens tomara por sí posesión de la cosa.

La «traditio per cartam», instrumental, habría surgido mucho después. Primero como medio de prueba de una «traditio» operada antes o simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública. Y luego, como una forma en sí misma de «traditio», o mejor aún, como un equivalente o sustitutivo de la «traditio». Pues la escritura opera en este campo sin necesidad de acuerdo de las partes al efecto ni necesidad de traspaso, real ni ficticio, del bien.

Así las cosas, es evidente que en sus orígenes la «traditio» sirvió enormemente a garantizar la seguridad jurídica. En la medida en que su carácter fuera abstracto y real -no ficticio-, pocas posibilidades existirían para una doble venta o en general para el conflicto «relativo a la propiedad» de las cosas.

En sus orígenes solo existiría en el Derecho Romano la propiedad y un puñado de derechos reales sobre cosa ajena. En paralelo probablemente a la ampliación de su número y al entonces imparable desarrollo -¿complicación?- del fenómeno jurídico, la «traditio» habría ido adquiriendo progresivamente carácter causal y ficticio, al tiempo que desaparecían la «mancipatio» y la «in iure cessio»; hasta llegar a nuestros días. Progresivamente, en consecuencia, la «traditio» habría ido dejando de proporcionar seguridad al traspaso dominical.
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__ A día de hoy, la traditio «per se» no siempre evita que una misma cosa, válidamente vendida, válidamente se entregue a dos o más compradores diversos.

Nadie da lo que no tiene, dice la máxima romana. Y sin embargo estamos acostumbrados a hablar de las adquisiciones «a non domino». “Traditio nihil amplius transferre debet vel potest ad eum, qui accipit, quam est apud eum, qui tradit». Nadie puede entregar lo que no es suyo. A pesar de ello, parece que también -siquiera excepcionalmente- habrá a día de hoy que admitir la «traditio» a non dominio. O, si se prefiere, la adquisición «sine traditione». Que la propiedad de una cosa pueda «transmitirse» por el mismo dueño sucesivamente a dos o más personas diversas es algo que merece una explicación. Pondremos varios ejemplos.
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a) Anotado el embargo judicial de un bien, su propietario A lo transmite por escritura pública a un tercero B que inscribe su adquisición. De forma sobrevenida, vigente la anotación de embargo, el bien resulta rematado y adjudicado a otro tercero C, quien definitivamente adquiere su propiedad (a pesar de que recibe vía judicial su propiedad de A, un «dans» que ya entonces no era propietario), desbancando a B (el único que adquirió de un verdadero propietario -”dans”-). Por aplicación de las reglas de preferencia registral y de los embargos el “propietario” C hace decaer la “propiedad” de B.
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b) Lo mismo ocurre cuando una misma cosa es subastada, acaso por ignorar la existencia de la otra actuación, a la vez en dos o más procedimientos, judiciales o administrativos. Recaerán entonces varias adjudicaciones, cada una a favor de un propietario distinto, de las cuales solo una, no necesariamente la primera, definitivamente prevalecerá. Las reglas de la prioridad registral, y en su caso también las de la buena fe, prevalecerán; sin que para nada importe entonces si la cosa adquirida en subasta era o no efectivamente, al tiempo del remate y con posterioridad, propiedad del embargado o no (STS 22 Dic 2000).

Ciertamente, la acumulación de ejecuciones puede evitar esta anomalía. Ahora bien, la acumulación no siempre ocurre.

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c) Es posible, conforme al art. 1473 Cc, que quien adquiera definitivamente la propiedad de un bien (por inscribirlo antes en el Registro a su favor) no sea quien primero adquirió su propiedad.

Si alguien vende y «entrega» una cosa que no es suya, ¿llegará el comprador a adquirirla ipso iure en caso de que el vendedor la adquiera sobrevenidamente? Cfra. art. 935 BGB -se transcribe en breve-. Siendo esto así, el adquirente podría “reivindicarla” del primero ¿Y si entretanto el que se la vendió la hubiera vuelto a vender “y entregar” a un segundo comprador?
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d) Tratándose de muebles, nuestro Código Civil afirma que, salvo pérdida o privación ilegal de su propietario, la «posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale a título» (art. 464 Cc). Habrá pues que admitir que, salvo en dichos dos casos excepcionales apuntados (por muy ampliamente que, en la práctica, se interprete dicha excepción), la «traditio a non domino» es eficaz. Tal vez sólo a fines de usucapir; en cualquier caso, de algún modo eficaz.

A diferencia de en España, en Derecho alemán es claro que la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe transmite de presente la propiedad (salvo, como en España, tratándose de cosas perdidas -«abhanden bekommen»-).

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«TRADITIO», ¿CONTRATO O ACTO?
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La traditio presupone un «animus» y capacidad, tanto en el tradens como en el «accipiens», y un «corpus», una entrega. Como ocurre en los contratos. Y bien, ¿por qué la «traditio» es un simple acto y no un contrato?

Hoy se admite la figura del contrato forzoso. También se acepta que precontrato -contrato preparatorio- y contrato principal son dos contratos diversos. Así las cosas, ¿tan artificioso resultaría que la «traditio» fuera un contrato? Puede que sostener una u otra opinión sea sólo cuestión de gustos, de punto de vista.

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(EN ALEMANIA)
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__ Savigny entendió en su día que el «animus» de la «traditio» encerraba no un acto, sino todo un contrato. Un contrato abstracto («dinglicher Vertrag») «intercalado» entre el contrato causal («Grundgeschäft») y la entrega (tratándose de muebles) o inscripción (tratándose de inmuebles).

Tratándose de inmuebles, a semejanza de la antigua «traditio», que requería de un «animus» y un «corpus», Savigny consideró que para adquirir su propiedad hacía SOLO falta un negocio de ejecución (Einigung) y su inscripción registral (Eintragung). Su particular visión, que él consideraba apegada a los textos romanos, pasó al art. 873 BGB.

La Einigung serviría a ejecutar un contrato causal (Grundgeschäft). A diferencia de éste, la Einigung funcionaría de manera abstracta y «erga omnes». Para nada le influiría por qué una y otra parte quieren transmitir la propiedad; eso queda «inter partes». Lo importante es que, cualquiera que sea la causa, estén de acuerdo en la transmisión.

Así, aún cuando el transmitente creyera haber previamente vendido y el adquirente en cambio estar adquiriendo por razón de dación en pago, permuta o donación previa, la Einigung sería eficaz. Pese al error «in negotio».

No sólo cuando la causa fuera errónea, también cuando fuera ilícita (te dono un fundo a cambio de que no cometas un crimen) la transmisión dominical no obstante operaría. En efecto, al transmitente no le competería frente al adquirente la rei vindicatio, sino una mera «condictio» personal, «indebiti» u «ob turpem vel iniustam causam». ¿Y en caso de error «in corpore»?

La Einigung, como en la antigua Roma, se concibe en Alemania como una dejación (Auflassung) del objeto de su titularidad por parte del anterior titular. Éste consiente que su posición registral sea en lo sucesivo ocupada por un nuevo titular. Por la transcendencia de la declaración, ésta normalmente será normalmente realizada ante notario, inmediatamente después de formalizarse ante él el negocio causal.

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__ Tratándose de muebles, en cambio, Savigny no sustituyó la «traditio» por la inscripción. Tal como ocurría en Roma, Savigny consideró que para adquirir la propiedad de una «res mobilis» hacía SOLO falta un «animus», el negocio de ejecución (Einigung) y un «corpus», su entrega. Su particular visión, según él la auténtica romana, pasó al art. 929 BGB.

Como en España, se vio obligado a reconocer diversas formas de traditio ficta de muebles. Por ejemplo, el «constitutum possessorium».

La transmisión dominical mobiliaria es menos segura que la de inmuebles. Por tanto, el BGB se ve obligado a regular en extenso la doble venta -y entrega- de una cosa mueble, protegiendo no al primer adquirente sino a quien primero adquiere de buena fe.

Por lo demás, compárese la terminología que emplean los parágrafos § 892 («Öffentlicher Glaube des Grundbuchs» -presumption of the accuracy of the contents of the Land Register-), relativo a inmuebles, y § 932 («Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten» -good faith acquisition from a person not entitled-), relativo a bienes muebles. No es lo mismo, aún cuando en ambos casos se penalice la “mala fe” del adquirente.

* Tratándose de inmuebles, para merecer sanción, habría conocido la inexactitud registral (Unrichtigkeit des Grundbuchs).

* En el caso de bienes muebles, en cambio, habría conocido –o debido conocer– que la cosa -mueble- no pertenecía al transmitente (dass die Sache nicht dem Veräußerer gehört).

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__ Para evitar la doble venta durante el tiempo intermedio, esto es, durante el periodo que media entre la Einigung y la Eintragung, tratándose de inmuebles, se prevé en Alemania la Auflassungsvormerkung (anotación preventiva de la Einigung formalizada). Se trata de cubrir el periodo de liquidación del contrato, normalmente instrumentalizado mediante una fiducia confiada al notario, encargado por las partes de dicha liquidación. El Notario opera entonces a través de una cuenta bancaria fiduciaria, la Notarkonto.

Tras la práctica en el registro de la Vormerkung y comprobar la inexistencia de cargas previas no acordadas anteriores a ella, procede el notario a extinguir las cargas que pesan sobre la finca -si así lo hubieran convenido las partes-, a pagar la Plusvalía y en general a acometer cuantas actividades requiere la ordenada liquidación del contrato causal entre las partes; procediendo en último término, si todo hubiera resultado conforme a lo pactado entre las partes, a transferir el importe del precio depositado en su cuenta al vendedor.

Tratándose de muebles, en cambio, no es posible una anotación registral del acuerdo traslativo. Lo único posible es una reserva del dominio («Eigentumsvorbehalt«) entretanto el pago del precio tiene lugar. La diferencia es clara. La Auflassungsvormerkung es incondicional; la reserva de dominio, no. Y la primera proporciona mucha más seguridad que la segunda.

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(EN ESPAÑA)

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__ En España nos hemos mantenido apegados a la concepción -que consideramos conforme a la tradición romana-  causal, esto es, no negocial y menos aún abstracta, de la «traditio».

A Savigny, desde De Castro, se le critica por lo artificioso (Savigny habría «inventado» un negocio intermedio entre el negocio causal y la entrega) e injusto (desposeería al verdadero propietario, en beneficio de la seguridad del tráfico) de su construcción. Sin ánimo de entrar en polémica -¿interminable?-, apuntaré sólo la conveniencia de que, por una vez, hagamos autocrítica.
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* Puede que el negocio abstracto alemán sea ficticio. Ahora bien, ¿no lo es también nuestra «ficta» traditio? Pues bien, la valoración del grado de ficción de una y otra construcción se nos antoja subjetiva, cuestión puramente cultural.

La nuda propiedad no plantea a día de hoy problema alguno. ¿Y la «nuda traditio»? Cuando un derecho -real- no es susceptible de posesión, ¿su transmisión requiere de traditio? Probablemente, la cuestión sería polémica. Nos limitaremos a este propósito a señalar que, conforme a la resolución  4 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, «el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión (o «nuda traditio»), que es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo 1.462 del Código Civil…»
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* Abandonando cuestiones teóricas, dado que la Einigung en la práctica suele producirse ante notario, que ésta se produce sin solución de continuidad acto seguido al otorgamiento -igualmente ante notario- del negocio causal y que el periodo que media entre la Einigung y la inscripción en el Registro aparece blindado a través de una «AuflassungsVormerkung», ¿cuantos casos de doble venta se dan en Alemania? Probablemente menos que en España. Y ya hemos visto que el art. 1473 Cc no siempre protege al primigenio propietario. En tal sentido, Alemania protegería más al verdadero propietario que España. Al menos, de hecho.

En el BGB no se regula la doble venta de inmuebles. Sólo se contempla tratándose de muebles. Es lógico. En Alemania la doble venta (y entrega) de un inmueble sólo puede ocurrir por fallo del Registrador, quien en tal caso queda sujeto a responsabilidad. En España, en cambio, la doble venta (y entrega) de un inmueble puede también tener su origen en una incongruencia insalvable de nuestro sistema de transmisión, resultante de basarse éste en una ficción, la traditio “ficta”.

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Admitámoslo. En el mundo moderno, la «traditio» ya no garantiza suficientemente la seguridad, ni la del propietario ni la de los terceros. Por eso, al menos tratándose de inmuebles, importa ya la inscripción, no la tradición. Savigny se dio cuenta de esto hace doscientos años. Nosotros, no.

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«TRADITIO» E INSCRIPCIÓN REGISTRAL
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La «traditio» en su día proporcionó seguridad al tráfico jurídico. Hoy en día, no. A este respecto, se ha visto desplazada por la inscripción registral. En nuestra sociedad actual, todo lo importante se registra. No sólo los inmuebles. También los valores de las grandes compañías, los buques y las aeronaves.
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__ Savigny percibió que solo una inscripción fuerte dotaría de seguridad al sistema. Ideó así para los inmuebles (únicos bienes que entonces se consideraban importantes) un sistema de inscripción constitutiva. En este sentido, todo lo que la precedía, el acuerdo abstracto traslativo (Einigung) y la Auflassungsvormerkung (tendente a dejar constancia en el Registro de dicha Einigung en tanto se materializa su inscripción) no eran sino elementos cooperantes a tal fin.

Fuera o no acertada su interpretación de las fuentes romanas, el camino emprendido por Savigny resultó acertado, pues dotó al sistema jurídico alemán de una gran certeza, condición imprescindible para la prosperidad.
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__ En nuestro mundo actual, regido por la economía, sorprende la escasa atención que frecuentemente nuestros gobernantes conceden al valor de la seguridad jurídica. Justicia y seguridad jurídica suelen concebirse como algo ajeno a la economía. Y, sin embargo, la realidad es contraria a tal apreciación. Pues «la seguridad jurídica cotiza en bolsa».

Al magno proyecto de restauración imperial (renovatio imperii romanorum) de Justiniano, «el último emperador romano», sin duda contribuyó su Corpus Iuris Civilis; además, claro está, de sus generales Belisario y Narsés. Igualmente Las Partidas ayudaron a Alfonso X el Sabio en su fracasada aspiración a la corona del Sacro Imperio Romano Germánico. Por último, no es casualidad que el Code Civil fuera obra del ambicioso Napoleón ni que el BGB surgiera durante la época de la unificación alemana, bajo la férrea mano de Bismarck. La sistematización, la buena legislación, ha jugado históricamente un importante papel de propaganda y cohesión, al servicio de la política. Se trata de algo que los legisladores de hoy en día parecen haber olvidado, más preocupados por el poder del BOE que por su autoridad.

Buena prueba de la falta de interés por la seguridad es el desorden normativo, rayano en el caos en materias atinentes a la denominada «legislación motorizada», que impera en nuestro entorno. Alguien tendrá algún día que buscar una forma de no desperdiciar recursos en incesantes dificultades de interpretación, derivadas de solapamiento y repetición «matizada» de normas.

¿Tiene a día de hoy sentido seguir manteniendo dos textos normativos -o más- sobre la misma materia, uno denominado Ley, otro Reglamento General y otro Instrucción interna o Circular? Supongo que lo razonable sería un texto único, competencialmente delimitado en lo que cada «legislador» puede añadir.

¿Son susceptibles las legislaciones autonómicas de ser armonizadas entre ellas, y también con la legislación estatal, en cuanto a la forma? Cada una sería susceptible de tener un diverso contenido, pero todas habrían de sujetarse a un idéntico guión formal. La idea es asimismo aplicable a nivel europeo. ¿Acaso la claridad normativa, la facilidad de comparación normativa, no facilitaría el tráfico intracomunitario?
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__ Frente a la cultura anglosajona, intuimos que la institución registral es el valor de presente con más futuro del Derecho Continental. Entiéndase bien. Nos referimos al Registro jurídico, no a los meramente administrativos.

La institución registral debe ser relanzada, ampliada al máximo la eficacia y coordinación de sus asientos. Se impone la unicidad registral. También a nivel europeo. Probablemente, con unificación de todo tipo de Registros Públicos, aún los de carácter civil o personal. Un registro así concebido, bien utilizado, resulta ser un instrumento definitivo para la seguridad jurídica y la facilitación de las transacciones; debidamente desagregado, es un instrumento de política económica de primer orden. Mal utilizado, en cambio, se convierte en un instrumento de opresión, de abuso de lo público sobre los particulares. Debe pues ponerse en práctica con cautela, con los debidos contrapesos y control, para evitar el abuso y desviación de poder, protegiendo siempre la intimidad, concediendo cicateramente accesos -siempre parciales- a su contenido a las diversas autoridades implicadas.

No puede haber un Registro seguro si la documentación que a él accede no lo es. Tampoco si aquello que se inscribe no se corresponde exactamente con la voluntad de las partes. En otro caso, pronto su valor decaería, se haría poco fiable o útil. De ahí la necesidad de exigir alta competencia, de una parte a los operadores encargados principalmente de proporcionar dicha documentación (en particular, a los notarios) y, de otra parte, a los encargados de registrar -bajo su responsabilidad- cuanto, acaso procedente de un juzgado o administración, se somete asimismo a su consideración (en particular, a los registradores de la propiedad). Pues solo la alta cualificación es capaz de añadir una gran plusvalía -en definitiva, seguridad- al trabajo realizado.
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__ A la seguridad jurídica, siempre perfectible, puede accederse por diferentes caminos. Además del sistema alemán, pueden existir otros modelos también válidos a este propósito. En particular, también una inscripción voluntaria como la nuestra «puede» originar suficiente seguridad.

Un sistema como el español, causal y de inscripción -normalmente- declarativa, necesita de una norma de cierre como el art. 34 LH. La tiene. El ordenamiento alemán, en cambio, abstracto y de inscripción constitutiva, no la necesita… con el alcance que tiene en Derecho español-.

La existencia del art. 34 LH empero, a nuestro juicio, no basta a dotar a nuestro sistema de transmisión dominical, en el ámbito inmobiliario, de suficiente seguridad. Ahora bien, aunque con secular retraso, acaban de acometerse en España reformas en la buena dirección.

• Se ha instaurado la presentación telemática de la escritura pública en el Registro de la Propiedad.
• Gracias a la nota de información registral continuada, el notario español, al tiempo de autorizar la escritura, está en razonable posición de asegurar que la situación registral del inmueble transmitido coincide con la que se refleja en la escritura.
• Por fin, la STS de 5 de marzo de 2007 parece haber definitivamente aclarado las hasta entonces tortuosas relaciones entre los arts. 33 y 34 LH. Para estar protegido por el art. 34 LH no es preciso una transmisión intermedia. En otras palabras, el adquirente -¡no sólo el subadquirente!- resulta protegido cuando el vicio de que adolece el contrato en cuestión afecta al poder de disposición del transmitente.

Pero no si el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe resulta nulo por falta de consentimiento . Se aplicaría entonces el art. 33 LH.

Quedan todavía asuntos que mejorar: 1. ¿Alcanzaría un profano siquiera a imaginar que, a día de hoy, la finca registral y la catastral puedan no coincidir? 2. Tal vez determinadas excepciones legales al art. 34 LH deberían ser replanteadas. 3. También la coordinación Registro y Urbanismo. 4. ¿Cuando se superarán las dificultades para que la consulta directa al Registro por parte del notariado sea una realidad? 5. La duplicidad de calificaciones debe ser repensada; acaso convenga que el notario sea el único responsable, siquiera sea sólo en determinados casos, de la inscripción de algunos de los asuntos por él autorizados.

En un sistema de registro único no necesariamente tiene por qué existir un único registrador de datos; al contrario, el sistema normalmente presupondría la existencia de diversas terminales de introducción de datos. Ahora bien, TODAS las instancias o terminales de introducción de datos tendrían que ser de acreditada solvencia. En otro caso, el dato malo arruinaría de inmediato la credibilidad del resto.

Como siempre, el sistema es perfectible. Ahora bien, parece que nuestro sistema ha alcanzado un razonable nivel de seguridad. Así las cosas, la distancia que en seguridad existía entre el sistema alemán y el español se ha recortado considerablemente. Pues a día de hoy existe ya en España un razonable sustitutivo de la Auflassungsvormerkung y también una razonable fortaleza de la inscripción registral, por más que esta siga siendo normalmente voluntaria. Si a ello añadimos que la causa, en derecho alemán, expulsada por la puerta, tiende a reingresar en el sistema por la ventana (particularmente, a través de la doctrina de la base del negocio), se comprenderá la afinidad en la actualidad de ambos sistemas.
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__ Sin duda la diferencia de sistemas nacionales, todos ellos por separado razonablemente seguros pero diferentes entre sí, dificulta la construcción de un Registro Único a nivel comunitario. ¿Cómo conciliar una inscripción voluntaria con una constitutiva? ¿Un sistema causal con uno abstracto?

La dificultad, empero, no es insalvable. Basta tener imaginación y voluntad para superarla. Pondremos un ejemplo. Cuando se produjo la reunificación alemana de repente se planteó el problema que acabamos de referir: En la DDR no regía el Abstraktionsprinzip. Pues bien, ¿creéis que los títulos entonces pendientes de inscripción, procedentes de la extinta DDR, dejaron por ello de inscribirse?

Todos tendremos que ceder. Particularmente a nosotros, nos tocará aceptar el sistema de encasillado registral. Facilitaría el acceso telemático al Registro por los particulares, ceñido sólo a los asientos vigentes. Depuraría a dicho Registro de multitud de datos y circunstancias de las personas, objeto de protección por la LO 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal, no estrictamente necesarios para su finalidad; lo que redundaría en la facilitación del ingreso y comunicación automatizada de su contenido, sin necesidad de tratamiento profesional de la publicidad formal por el Registrador (justo lo contrario de lo que afirma la RDGRN 12 Agosto 2010) y sin perjuicio de la responsabilidad del peticionario por la solicitud o uso indebido de la información de que se trate.

Parece razonable pensar, en lo que a nuestro actual Registro de la Propiedad se refiere, que lo registrable debería coincidir con lo publicable. Hoy en día no es así. Pensemos en el art. 51 RH, que obliga a hacer constar en el Registro una cantidad desmesurada de datos que no deberían ser registrables; en el injustificable Libro de Incapacitados; en la constancia de las causas de las anotaciones de embargo, especialmente en los procedimientos penales.

Probablemente, en lo que a la introducción de datos al Registro se refiere, la técnica aplicable al caso esté ya inventada. Nos referimos a la empleada por el Reglamento 805/2004, de 21 de abril de 2004, que crea un título ejecutivo europeo para los créditos no impugnados. Falta sólo la voluntad.
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IMPORTANCIA PRÁCTICA DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN
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La determinación del momento exacto en que se entiende operada la transmisión en subasta tiene una gran transcendencia práctica.

Para bien interpretar lo que sigue, recuérdese que antes la transmisión «normalmente» se anudaba al testimonio del auto de aprobación del remate.
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__ Por ejemplo, a efectos de una DOBLE INMATRICULACIÓN.

Una observación “maliciosa”. Si en un caso de doble venta os veis “perdidos” (pues el otro comprador inscribió su título en el Registro –art. 34 LH y 1473.2 Cc), sabed que os queda todavía un último recurso –chapucero, sí, pero recurso al fin y al cabo- para dar la vuelta a la tortilla… siempre que vuestra escritura –rectius, vuestra “entrega”- sea anterior a la del otro comprador. Veamos, si conseguís inmatricular por segunda vez la finca, ¿no haréis entonces decaer la eficacia protectora del 34 LH y 1473.2 Cc? Paradójico, ¿verdad?

¡Anda que si el pastiche se descubre después de transcurrido mucho tiempo! ¿Se os ha ocurrido pensar que alguna de vuestras propiedades pudiera estar doblemente inmatriculada en el Registro de la Propiedad? Es como para echarse a temblar. A día de hoy, ciertamente la constancia registral de la referencia catastral en la finca evitará normalmente las dobles inmatriculaciones. Pero no siempre. ¡La referencia catastral que constara en una de las inscripciones podría ser errónea!

Para evitar la paradoja aludida, la sentencia que sigue recurre al criterio de la primera inmatriculación. Puede que sea éste un criterio razonable: Lástima que no aparezca recogido ni en la Ley Hipotecaria ni en nuestro Código Civil.

En cualquier caso, convendrá tener presente que, según nuestro TS, la aplicación del art. 1473 Cc presupone implícitamente la existencia de un vendedor único ( STS 22 Dic 2000, que cita la STS 8 de mayo de 1982).

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__ ¿Y en caso de TERCERÍA DE DOMINIO? La solución debería ser, es, la misma: “El tribunal, mediante auto, rechazará de plano y sin sustanciación alguna la demanda de tercería de dominio … que se interponga con posterioridad al momento en que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil, se produzca la transmisión del bien al acreedor o al tercero que lo adquiera en pública subasta” (artículo 596.2 LEC). A pesar de algún que otro vaivén de la jurisprudencia.

__ Quedará en manos del Secretario decidir si la transmisión tendrá lugar el día 30 de diciembre o el día 2 de Enero del año siguiente, lo que tiene importancia del cara al IBI (que se devenga el día 1 de Enero de cada año, art. 75 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y, eventualmente, respecto a la PLUSVALÍA MUNICIPAL (que se calcula por años completos -art- 107.4 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

__ A veces habrá que dilucidar si el demandado en el momento concreto de deducirse la pretensión económica en su contra por la Comunidad de Propietarios era o no propietario de la vivienda a la que corresponden los GASTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL que se reclaman.

__ A nuestro juicio, el juego de los RETRACTOS en la subasta judicial es materia no suficientemente perfilada.
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 🙂  ¿Debe el juez que tenga noticia de un retracto comunicar de oficio el remate a quien pudiera ejercitarlo? Parece que no, ni siquiera en caso de retracto legal, salvo que así lo disponga expresamente la ley.

Normalmente se tratará no de un puro retracto sino de un derecho de adquisición preferente que jugaría ANTES de la consumación de la transmisión.
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😮  Aunque la venta judicial se consuma desde el decreto de adjudicación, el retraso en el dictado del decreto de adjudicación no puede perjudicar a quien se ha comportado con diligencia procesal. Así lo ha proclamado el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Ponente: Arroyo Fiestas), con el voto particular discrepante de uno de sus magistrados (noticia de esta sentencia en Diario La Ley, nº 8278, Sección Hoy es Noticia, 25 Mar. 2014, La Ley 69024/2014). En el caso sometido entonces a la consideración del TS constaba que el demandante-retrayente era arrendatario en el momento de la mejora de la postura y había dejado de serlo en la fecha del decreto de adjudicación; había ejercitado la acción de retracto con posterioridad a la mejora de la postura efectuada por un tercero presentado por el deudor (artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y antes del decreto de adjudicación dictado por el secretario judicial en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.