Se trata de un caso extremadamente puntual, de rarísima aplicación en la práctica; pues nadie mínimamente “avisado” otorgará en tal caso una escritura de cancelación, sino que solicitará dicha cancelación por confusión mediante instancia privada (art. 190 RH).
Especialmente cuando se trate de una entidad de crédito, que cuenta con su propia asesoría jurídica.
Artículo 190 RH.
Cuando un derecho inscrito se haya extinguido por confusión de derechos, no será necesario un asiento especial de cancelación, y bastará que el Registrador, a solicitud del interesado, practique la cancelación en el mismo asiento del cual resulte la extinción por confusión, extendiendo la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción cancelada.
Si la cancelación no se hubiere efectuado en la forma autorizada en el párrafo anterior, se practicará por otro asiento posterior a solicitud de cualquier interesado.
“…Al reunirse la hipoteca y la propiedad en una misma persona, por regla general debe entenderse que aquélla queda extinguida, siempre que se produzca una verdadera confusión de derechos…
3. Queda por determinar si para proceder a su cancelación registral es necesario que se otorgue por el acreedor hipotecario escritura pública de cancelación de hipoteca, o si, por el contrario, es suficiente con una solicitud en instancia privada, con firma notarialmente legitimada.
El artículo 190 del Reglamento Hipotecario, precepto que encuentra su base legal en el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, fue introducido por la reforma del Reglamento Hipotecario de 1947, al objeto de que la cancelación de inscripciones no se realizara de manera automática, de oficio, por el registrador, ante eventuales confusiones de derechos, sino que dicha cancelación se practicara en todo caso, a solicitud del interesado. En estos supuestos, la extinción del derecho de hipoteca, no resulta de la instancia sino del propio historial registral, que publica una misma titularidad para el dominio y para el derecho real de hipoteca (artículo 1192 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2010), representando la instancia únicamente la solicitud exigida por el artículo 190 del Reglamento Hipotecario, atendiendo al principio de rogación registral. Este supuesto guarda parecido con la solicitud, en instancia privada, de la cancelación de una hipoteca, por transcurso del plazo, en los términos previstos en el párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en los casos en que la extinción del derecho resulte del propio Registro.” (RDGRN 7 febrero 2012)
Si en esta entrada nos ocupamos del asunto no es por su importancia intrínseca -que no la tiene- sino por lo que deja entrever: Urge la reformulación, la regeneración de nuestro sistema jurídico. Por el bien de todos. En otra entrada posterior precisamos en qué debería consistir -a nuestro juicio- dicha regeneración.
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Vaivenes y más vaivenes
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A día de hoy, las cancelaciones de préstamos y créditos hipotecarios son, de manera inconcusa, documentos de cuantía; eso sí, con trato bonificado.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA del Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. Arancel de los notarios y registradores de la propiedad.
En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 %, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 % y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
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Antes fueron consideradas documentos sin cuantía; también con trato bonificado. Y todavía antes, de cuantía.
“…en materia hipotecaria, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios, incorpora una previsión en su artículo 8 sobre los aranceles notariales… en caso de subrogación, novación modificativa o cancelación de créditos o préstamos hipotecarios.
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre… dio nueva redacción al mencionado precepto limitando los aranceles notariales… aplicables a dichas operaciones. Según la nueva redacción de dicha norma, además de a las operaciones de subrogación y novación modificativa, los honorarios notariales de las escrituras de cancelación de créditos o préstamos hipotecarios se calculan aplicando los aranceles correspondientes a los documentos sin cuantía previstos en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre…” (Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre)
El ámbito de aplicación a que afectaba la novedad arancelaria que la Ley 41/2007 introdujo fue objeto de acalorada discusión (+ aquí).
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Y con frecuencia falta de claridad y cohesión
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Las dos últimas reformas del arancel notarial en materia de cancelación de hipotecas han destacado por su falta de claridad. Hasta el punto de que ambas han necesitado de una “interpretación” oficial posterior.
- Sin ir más lejos, es lo que está ocurriendo con la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, norma que actualmente rige el arancel en materia de la cancelación que tratamos. Dicho R.D. ha requerido de una Instrucción relativa a su aplicación por parte de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Y ello «a pesar de que se entiende que la dicción literal de este precepto es suficientemente clara por sí misma» (Instrucción de 31 de mayo de 2012). Todo apunta sin embargo a que dicha Instrucción no termina de aclarar todos los puntos dudosos que dicha DA del RD-Ley 18/2012 plantea. Por ejemplo, si en vez de una copia simple, las partes solicitan dos, ¿será la segunda minutable? ¿Y si son tres? ¿Y si en vez de una piden dos copias autorizadas? ¿Tal vez serían en cambio minutables si las pidiesen a posteriori? Fácilmente se aprecia que una norma así podría degenerar en abuso. Continúa, pues, en parte la incertidumbre.
- Exactamente lo mismo que anteriormente ocurriese con la Ley 41/2007. Así lo vino a reconocer expresamente el RD 1612/2011.
“El presente Real Decreto viene a coordinar en los reales decretos que específicamente regulan los aranceles aplicables por notarios y registradores las diversas modificaciones operadas por Ley o normas con rango de Ley en los últimos años y cuya aplicación ha dado lugar a diversas dudas interpretativas…” (Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre)
Por lo demás, se constata que el legislador no siempre ha incorporado toda reforma del arancel notarial a su lugar natural, a saber, el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
La D.Adic. 2ª del R.D.Ley 18/2012, aunque vigente, no ha modificado la literalidad del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
Una visión conjunta de las distintas redacciones del arancel notarial en la página del BOE.
Se trata de un modo de proceder manifiestamente reprochable, por su falta de ejemplaridad y grave perjuicio para los destinatarios de dicha legislación, particularmente el ciudadano.
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Falta de ejemplaridad
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😳 Es contrario a la concreción, claridad y sencillez debida a los “consumidores del servicio público de legislación” (cfr. art. 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias) .
Las cláusulas, condiciones o estipulaciones que utilizan las empresas públicas o concesionarias de servicios públicos pueden estar sometidas a la aprobación y control de las Administraciones públicas competentes (art. 81 del R.D. Leg. 1/2007) . Pues bien, ¿procedería la aprobación de sus tarifas en caso de múltiples remisiones, como en el caso que nos ocupa?
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😳 También es contrario al principio de simplicidad, un principio de buena regulación aplicable a todas las iniciativas normativas de las Administraciones Públicas.
Art. 4 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible…
7. El principio de simplicidad exige que toda iniciativa normativa atienda a la consecución de un marco normativo sencillo, claro y poco disperso, que facilite el conocimiento y la comprensión del mismo…
9. En todo caso, los poderes públicos procurarán el mantenimiento de un marco normativo estable, transparente y lo más simplificado posible, fácilmente accesible por los ciudadanos y agentes económicos, posibilitando el conocimiento rápido y sencillo de la normativa vigente que resulte de aplicación y sin más cargas administrativas para los ciudadanos y empresas que las estrictamente necesarias para la satisfacción del interés general.
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😳 Supone una traición a las intenciones del legislador, reiteradamente declaradas si quiera sea en otros ámbitos.
Artículo 9 LGT. Identificación y derogación expresa de las normas tributarias.
1. Las Leyes y los reglamentos que contengan normas tributarias deberán mencionarlo expresamente en su título y en la rúbrica de los artículos correspondientes.
2. Las Leyes y los reglamentos que modifiquen normas tributarias contendrán una relación completa de las normas derogadas y la nueva redacción de las que resulten modificadas.
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Grave perjuicio
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Si ya una legislación poco clara, por su inseguridad, incentiva la litigiosidad, la falta de consolidación en un solo texto de toda la normativa aplicable acrecienta la confusión y, por ende, la litigiosidad.
Así, la D.Adic. 2ª del R.D.Ley 18/2012, norma que actualmente rige el arancel en materia de la cancelación que tratamos, versa sobre “saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero”. En consecuencia, puede razonablemente dudarse si la norma arancelaria que introduce se restringe a dicho ámbito o no. Exactamente lo mismo que anteriormente ocurriese con la Ley 41/2007.
A nadie se le oculta que la litigiosidad no sale gratis. Tiene un coste económico, para el Estado –que ha de aprontar recursos de todo tipo, administrativos, policiales y judiciales, a la resolución de dicho conflicto – y para los que a él recurren. Tiene además otro coste frecuentemente ignorado: el descrédito de las instituciones –en el caso que nos ocupa, del notariado- y, por ende, la desafección al sistema.
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EL PAROXISMO: El Real Decreto-ley 6/2012
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El artículo 11 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, reza literalmente así:
Art. 11 RD-Ley 6/2012. Bonificación de derechos arancelarios.
Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este Real Decreto-ley, se bonificarán en un 50 %.
El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.
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El caso sirve a ilustrar la conveniencia de superar el “parcheo” legislativo. Y es que acaso las prisas, por más que bienintencionadas, no siempre sean buenas consejeras: Presupuesta la acreditación del carácter de “deudor en el umbral de exclusión”, lo que no es poco (art. 3 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo), ¿qué ha de significar dicha bonificación del 50%?:
– Probablemente, sólo resulte aplicable a “los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria … que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor” (art. 2). ¿Y no a los concertados con posterioridad?
Artículo 2. Ámbito de aplicación. Las medidas previstas en este Real Decreto-ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor, con excepción de las contenidas en los artículos 12 y 13, que serán de aplicación general.
– En marzo de 2012 el arancel aplicable a este tipo de cancelaciones era sin cuantía. A partir de la entrada en vigor del R.D. Ley 18/2012, de 11 de mayo, es de cuantía. Entonces, ¿hay que entender “congelada” esta bonificación?
– Los derechos arancelarios notariales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este Real Decreto-ley se bonifican -en un 50%-. Los demás -el deudor situado por encima de dicho umbral-, no. Y sin embargo, como queda dicho, ni uno ni otro deudor tendrán motivos racionales para instar una escritura de cancelación. ¿Dónde está pues el beneficio?
Existen otros supuestos en las que la escritura pública razonablemente compite con el documento privado. Es el caso de la escritura de manifestación de herencia (cfra. arts. 79 y 80.1.b RH) y también de la escritura de hipoteca con distribución de responsabilidad (cfra. art. 216 RH), para evitar problemas no de inscripción sino de ejecución (para la ejecución del art. 681 ss LEC el art. 682 LEC exige que el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta conste en la escritura de constitución de la hipoteca –sin que por lo demás el documento privado con firmas legitimadas notarialmente sea título que tenga aparejada ejecución del art. 517 LEC-, + aquí).
En el caso que nos ocupa, sin embargo, la escritura no parece aportar –al particular- un plusvalor que la justifique.
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El arancel notarial de que hemos venido ocupándonos no es sino un ejemplo; uno más de los muchos otros que abiertamente evidencian la situación caótica a que entre todos –el asunto es cultural-, hemos conducido a nuestro sistema normativo.
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