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La exigencia notarial de certificación de eficiencia energética (en adelante, CEE) comienza su andadura, de la que dejamos constancia en otra entrada. En esta ofrecemos cuatro AUTOTEXTOS ad hoc (ideados para los casos más frecuentes); y un mínimo comentario acerca de las DUDAS que la práctica comienza ya a plantear.
La Subidrección General de Planificación Energética y Seguimiento del Ministerio de Industria, Energía y Turismo, ha elaborado el 18 de octubre de 2013 un Listado de RESPUESTAS a Preguntas Frecuentes sobre el R.D. 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios.
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AUTOTEXTOS
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– CASOS EN LOS QUE NO PROCEDE SU EXIGENCIA –
EXCLUSIÓN DE CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente declara bajo su exclusiva responsabilidad, que la finca objeto de la presente compraventa NO entra dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Y ello en atención a tratarse de un
LOCAL DE CARÁCTER INDUSTRIAL o AGRÍCOLA (exención aplicable sólo en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales; cfra. art. 5.2.d R.D. 235-2013)
LOCAL EN BRUTO, que entraría dentro de la exención de inmuebles que requieren de una «reforma importante» -al no disponer de instalaciones ni envolvente térmica definida- (art. 2.2.f R.D. 235/2013)
un APARCAMIENTO O GARAJE, espacio con uso no habitable (no se trata de una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior -cfra. letras «h» e «i» del art. 1.2 R.D. 235/2013-)
un edificio que se compra para REFORMAS IMPORTANTES (que implican una renovación de más del 25% de la superficie de la envolvente del edificio) o DEMOLICIÓN.
un edificio -o parte de edificio aislado- con una superficie útil total inferior a 50 m2.
un TERRENO sin edificio -terminado- alguno en su interior, cuya declaración de obra se encuentre pendiente de realizar.
Hago constar que yo, el Notario, advertí de cuanto dispone el R.D. 235-2013, y en particular del régimen de inspección y sancionador en él previsto.
= SOLO SI ES EL CASO =
Todavía, atendidas las circunstancias, habiéndome asegurado las partes que su presente relación contractual no entra dentro del ámbito de la legislación de consumidores y usuarios, «ad cautelam» la adquirente manifiesta su voluntad de exonerar en todo caso a la transmitente de toda obligación que pudiese eventualmente corresponderle de poner a su disposición dicha certificación energética, insistiendo en este otorgamiento.
= Fin «SOLO…» =
– CEE APORTADA EN EL ACTO –
CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (aportada en este acto). Advierto de cuanto dispone el R.D. 235/2013; en particular, del objeto y finalidad del procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética, del contenido exigible al certificado, de la etiqueta de eficiencia energética y del régimen de inspección y sancionador en dicho Real Decreto previsto.
La parte transmitente me exhibe certificación de la eficiencia energética del edificio (o parte del mismo) objeto de la presente. Asegura que dicho certificado ha sido emitido por técnico competente -conforme a lo dispuesto en el art. 1.3.p R.D. 235/2013, en relación con su DA 4ª-, se encuentra en vigor, cumple con el contenido legalmente previsto y no existen variaciones -hasta donde su conocimiento alcanza- que puedan haberlo modificado.
== Elegir una, según sea el caso ==
Ante la falta de existencia a día de hoy de un órgano creado por la Comunidad Autonóma competente a tal fin, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 4.6 del R.D. 235/2013, la parte transmitente acredita haber presentado para su registro en -el Registro General de- dicha Comunidad Autónoma el referido certificado.
En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 4.6 del R.D. 235/2013, la parte transmitente acredita el registro de dicho certificado en el órgano competente de la Comunidad -o Ciudad- Autónoma competente.
== Fin «Elegir una» ==
A instancia de quienes comparecen, dejo INCORPORADO dicho certificado a esta matriz, previa legitimación de la firma que lo suscribe, que dejo legitimada en este acto
por haber sido puesta a mi presencia.
por ser semejante a la que consta en el documento de identidad de su titular, que he tenido a la vista.
por serme conocida.
– CERTIFICACIÓN QUE OBRA INCORPORADA AL LIBRO DEL EDIFICIO –
CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (incorporada al Libro del Edificio). Advierto de cuanto dispone el R.D. 235-2013; en particular, del objeto y finalidad del Procedimiento Básico para la certificación de eficiencia energética, del contenido exigible al certificado, de la etiqueta de eficiencia energética y del régimen de inspección y sancionador en dicho Real Decreto previsto.
En este punto, la parte transmitente se remite a la certificación de la eficiencia energética del edificio -o parte del mismo- objeto de la presente, que consta incorporada en el Acta de Depósito del Libro del Edificio de referencia, autorizada en Melilla, el día , ante el notario , bajo el número de protocolo. Asegura que dicho certificado ha sido emitido por técnico competente -conforme a lo dispuesto en el art. 1.3.p R.D. 235-2013, en relación con su DA 4ª-, se encuentra en vigor, cumple con el contenido legalmente previsto y no existen variaciones -hasta donde su conocimiento alcanza- que puedan haberlo modificado.
== Elegir una ==
Ante la falta de existencia a día de hoy de un órgano creado por la Comunidad Autonóma competente a tal fin, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 4.6 del R.D. 235/2013, la parte transmitente acredita haber presentado para su registro en -el Registro General de- dicha Comunidad Autónoma el referido certificado.
En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 4.6 del R.D. 235-2013, la parte transmitente acredita el registro de dicho certificado en el órgano competente de la Comunidad -o Ciudad- Autónoma competente. Dejo incorporada hoja acreditativa de dicho registro a esta matriz.
== Fin «Elegir una» ==
– EXONERACIÓN AL VENDEDOR –
CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. EXONERACIÓN POR LA PARTE ADQUIRENTE. Advierto a ambas partes de cuanto dispone el R.D. 235-2013; en particular, del objeto y finalidad del Procedimiento Básico para la certificación de eficiencia energética, del contenido exigible al certificado, de la etiqueta de eficiencia energética y del régimen de inspección y sancionador en dicho Real Decreto previsto. Advierto asimismo de la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en los términos del art. 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).
Atendidas las circunstancias, habiéndome asegurado las partes que su presente relación contractual no entra dentro del ámbito de la legislación de consumidores y usuarios, la adquirente me manifiesta su voluntad de exonerar en este acto a la transmitente de la obligación de poner a su disposición dicha certificación energética, insistiendo en este otorgamiento.
DUDAS
😆 1.- La autopromoción de vivienda unifamiliar para uso propio no es en sí mismo causa que exima de la obligación de contar con CEE (RDGRN 2 abril 2013).
😮 2.- Tratándose de una declaración de obra nueva de edificación «antigua» -aquella sobre la que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística-, no tendrá el Notario que exigir la presentación -y protocolización- del CEE; pues no lo exige el art. 20.1.b del TR de la Ley del Suelo. Así parece entenderlo un sector importante del Notariado.
Lo dicho no ha de ser óbice, sin embargo, para que pueda eventualmente pervivir la obligación del declarante de dicho obra nueva «antigua» de obtener dicho CEE, en la medida en que la finalización de tal obra hubiese tenido lugar con posterioridad a la definitiva entrada en vigor del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, que lo instauró.
El Real Decreto 47/2007 entró en vigor el 30 de Abril de 2007 (las disposiciones transitorias permiten su no aplicación a los proyectos de obras para los que se haya obtenido visado profesional antes de esa fecha o para los que se hubiera presentado solicitud de licencia). Actualmente está derogado por el Real Decreto 253/2013 de 5 de Abril, que lo sustituye.
Así parece resultar del tenor literal del art. 8 del RD 235/2013 (CEE de un edificio existente), dado que en tal caso el CEE pretendería principalmente incorporar recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética del inmueble. El supuesto sería asimilable a un expediente para legalización de obra.
😯 3.- Si atendemos a la dicción literal del art. 1.3.h RD 235/2013, no habría de bastar la reforma importante no del edificio sino de la parte de él objeto de venta o arrendamiento.
Claro que entonces no se terminaria de entender la aplicación de la exención a un garaje, trastero, local bruto o solarium, más abajo comentada.
Parece que podrán considerarse reformas importantes en todo caso las que signifiquen una renovación de mas del 25 % de la superficie de la envolvente del edificio.
😉 4.- Vivienda de 45 metros útiles, en segunda planta alta, que forma parte de un edificio dividido horizontalmente cuya total superficie es de 400 metros cuadrados. A la hora de su venta, ¿es exigible CEE? La dicción literal del articulo 2.2.e, concretamente la expresión «edificios o parte de edificios aislados» que en él consta, da lugar a dudas.
El RD 235/2013 define la PARTE DE UN EDIFICIO como sigue: «unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, diseñados o modificados para su utilización independiente» (art. 1.3.r). Así las cosas, ¿qué añade el término «aislados»? Probablemente no ha de bastar que el elemento en cuestión, integrado en una división horizontal, tenga menos de 50 metros cuadrados (cfra también art. 1.3.h RD 235/2013).
😐 5.- CEE del edificio NO basta para la venta de un elemento del edificio (salvo que en él conste desglosada por elementos su eficiencia energética). Al fin y al cabo, se trata de conocer la eficiencia energética de lo comprado, no del total edificio.
Sin embargo la dicción literal del art. 5.2 genera mínima duda.
😛 6.- A un garaje -aún cerrado-, trastero, local bruto, solarium… no les es exigible CEE. Es lo que dicen algunos periódicos y probablemente el sentido común.
Ciertamente estos elementos no disponen ni han de disponer de «envolvente térmica». Sin embargo, la ley no parece distinguir. Y condiciones de iluminación o ventilación (cfra. letras «i» y «o» del art. 1.3) han de tener al menos algunos de estos elementos.
🙁 7.- En una herencia o donación parece claro que no sería necesaria la CEE. ¿Y en una dación en pago, permuta, aportación a capital o transmisión onerosa por título distinto de la compraventa? ¿Por qué?
🙄 8.- ¿Legitimación de firma y visado? No lo pide la ley. Aunque en principio no sean necesarios ni lo uno ni lo otro, para dotar de mínima seriedad al CEE convendrá al menos legitimar la firma que lo suscriba.
Tampoco exige el RD 235/2012 protocolizar en la escritura de compraventa o arrendamiento -original o al menos- fotocopia testimoniada del CEE. Y sin embargo, asimismo por prudencia, convendrá hacerlo.
😳 9.- Renuncia, ¿sí o no? En el caso de venta o arrendamiento realizados por el promotor, la pregunta normalmente carecerá de sentido: el CEE habrá de constar en la declaración de obra nueva terminada.
Todavía, caso de venta o arrendamiento por el promotor vencido el plazo validez del CEE, la renuncia por el consumidor es muy dudosa, por aplicación de la legislación de consumidores (art. 10 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
Sólo entre particulares parece admisible dicha renuncia (que de ello se trata, por más que formalmente se tienda a hablar de «exoneración»); eso sí, habiendo el notario previamente advertido al comprador de la transcendencia de tal actuación.
Certificado energético: pasos a seguir para los pisos en venta o alquiler
2 de junio de 2013
El Gobierno aprobó el pasado 5 de abril el Real Decreto que establecía la obligatoriedad del certificado de certificado eficiencia energética a partir del 1 de junio. Cualquier propietario con un piso en venta o alquiler estará obligado a tenerlo. Estas son las claves del nuevo requisito:
¿Qué es el certificado energético?
Todos los inmuebles deberán acreditar cuál es su certificación energética, igual que si se tratara de una lavadora o un frigorífico. Son las famosas letras que equivalen a un mayor (letra A) o menor (letra G) grado de emisiones de CO2. Según el Ministerio de Industria, la calificación energética deberá estar incluida en toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta o el arrendamiento y serán las comunidades autónomas las que establezcan el registro de los certificados.
¿Quién tiene que pedirlo?
Según explica Idealista, la obligación de tener este certificado es de los promotores (en caso de obra nueva) y a los propietarios de viviendas en caso de viviendas de segunda mano. El Real Decreto también especifica que es su obligación presentar el certificado energético al órgano correspondiente de la comunidad autónoma para el registro de las certificaciones, “algo que de momento no es posible en todas las comunidades autónomas porque aún no tienen los servicios administrativos adecuados”, asegura el portal inmobiliario.
En los anuncios de la venta o alquiler de una vivienda, es también el propietario el que responde de la falta de la etiqueta energética. Si no, podrían ser sancionados, si bien, “en otros países europeos apenas ha ocurrido en los primeros meses de su entrada en vigor”
¿A dónde deben dirigirse sus propietarios para tramitar su concesión?
Los encargados de otorgarlas son los técnicos certificadores ya homologados y aquellos que reciban formación del IDAE, el Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía.
Se deberá hacer uso de los programas informáticos para certificar CE3 y CE3X. Estos programas generan un documento reconocido que certifica la eficiencia energética de los edificios según la escala de la A a la G y además incluyen recomendaciones para la mejora de dicha eficiencia.
¿Cuánto costará el certificado?
Según aseguró Gonzalo Cervera, director de Tinsa Certify, en una entrevista digital con Cinco Días, el Certificado Energético hay dos conceptos diferenciados de coste. Los honorarios del técnicocompetente que realiza el certificado y las posibles tasas que establezcan los organismos competentes de cada CC.AA., que son quienes realizan el registro y la emisión de la Etiqueta Energética correspondiente.
El precio de los técnicos se regula por el libre mercado, oscilando para un piso de 85 metros cuadrados, entre los 180 y los 250 euros. Las tasas, dependiendo de cada comunidad autónoma, aunque no están en funcionamiento los registros actualmente, pueden presentar diferencias muy notables, desde la gratuidad a un importe significativo.
Quien tiene el piso alquilado en la actualidad, ¿también está obligado a tener el certificado?
No, el Real Decreto establece la obligación para aquellos inmuebles que se oferten, tanto en venta como en alquiler, desde el 1 de junio.
¿Los locales comerciales en bruto también lo necesitarían? ¿Y los garajes?
No, los locales en bruto entran dentro de la exención de inmuebles que requieren una rehabilitación de gran importancia, al no disponer de instalaciones ni envolvente térmica definida. Los espacios con usos no habitables, como los garajes, también están exentos, asegura Gonzalo Cervera.
¿Qué sanciones habrá si no se cumple?
El Gobierno aprobó el pasado 5 de abril el Real Decreto que establecía la obligatoriedad de este certificado y, posteriormente, el PP introdujo vía enmienda en el proyecto de Ley de reforma de la rehabilitación -en trámite parlamentario en el Senado- un listado de sanciones que van desde los 300 euros a los 600 euros en el caso de las infracciones leves, de los 601 a los 1.000 euros en el de las graves y de los 1.001 a los 6.000 euros para las muy graves, informa Europa Press-
Así, se entenderá por falta leve el no mencionar el certificado en la oferta de la vivienda o incumplir la normativa relativa a su renovación; será grave cuando no se presente el certificado ante la comunidad autónoma para que quede registrado o cuando no se entregue al comprador o al inquilino; y, finalmente, se considerará muy grave no contar con el certificado o haber falseado información para obtenerlo.
No obstante, la enmienda contempla también sanciones superiores a los 6.000 euros “en los casos en que el beneficio que el infractor haya obtenido por la comisión de la infracción fuese superior al importe de las sanciones en cada caso señaladas”, en cuyo caso “la sanción se impondrá por un importe equivalente al del beneficio así obtenido”.
Fuente: Cincodias.com
