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¿Y cómo me las maravillaría yo para…? Si la plataforma notarial EUFIDES da motivo para el recelo (más aquí), ¿qué podríamos ahora decir de este otra plataforma, registral, CROBECO, ideada en paralelo con idéntica finalidad?
Para quien tenga la más mínima duda, he aquí dos «perlas», extraídas de la web ELRA (European Land Registry Association), que hacen innecesario -para cualquier sujeto de buena voluntad, entendido en la materia- mayor comentario. Nadie piense que rebuscamos de propósito los dos documentos en cuestión: son los dos únicos ejemplos (sample conveyancing documents) colgados en la red.
Advise concerning the registration of document
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I, Willem Louwman , chief registrar of the Land Register in the Netherlands, hereby certify that the scrutinizing of the validity of the agreement in the contract of sale dated 23-11-2010 between seller …………………………..and buyer……………….. gives no reason for refusing or warning as is explained in my generic description of the role of Dutch registrars.
Further communication concerning this document should be directed to notary……….. Also the fees for registration will be payed by notary……………..
Apeldoorn, …………………………..
Example of CROBECO contract Netherlands /Spain
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Ondergetekende, mr ……………….., notaris in …….., verklaart :
– dat de hierna geplaatste teksten door een beëdigd vertaler Nederlands – Spaans opgestelde vertalingen zijn van de vermelde Nederlandse teksten zijn
– dat verkoper en koper in de navolgende akte naar Nederlands recht bevoegd en bekwaam zijn om deze koopovereenkomst uit te voeren;
– dat verkoper niet heeft kunnen aantonen dat de verschenen termijnen van de Onroerendzaakbelasting aangaande het verkochte zijn voldaan;
– dat verkoper geen bewijs heeft overlegd van het feit dat de verschenen termijnen van de gemeenschap van eigenaren van het verkochte zijn voldaan, maar koper geeft verkoper ontheffing van dit bewijs
– dat de na de woorden “Spaanse vertaling” opgenomen tekst de door een beëdigd vertaler vastgestelde zakelijke inhoud weergeeft van de daarvoor vermelde akte;
– dat de opsomming van lasten, beperkingen en hypotheken in deze akte letterlijk is overgenomen uit de door het bevoegde Spaanse Kadaster geleverde kadastrale gegevens verkregen via het Spaanse systeem genaamd FLOTI op tien november tweeduizend tien
– dat de na de woorden “Spaanse vertaling” opgenomen tekst de door een beedigd vertaler vastgestelde zakelijke inhoud weergeeft van de daarvoor vermelde akte.
Vandaag, drieëntwintig november tweeduizend tien, verschenen voor mij, mr ……..
……………………., notaris te ……:
continua el texto en holandés
Vervolgens is deze akte onmiddellijk na beperkte voorlezing eerst door de verschenen personen en daarna door mij, notaris, ondertekend, om …….. uur.
El abajo firmante, mr …………………………….. en ……., declara:
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– que en lo sucesivo e pasada el texto esta la traduccion en español de los textos anteriores neerlandesa preparado por un traductor oficial neerlandés español)
– que el vendedor y el comprador de la siguiente escritura redactada según el derecho neerlandés, están autorizados para realizar el presente contrato de compraventa);
– que no se ha podido acreditar por el vendedor hayarse la propiedad transmitida al corriente en los pagos del Impuesto de Bienes Inmuebles)
– que no se ha acreditado por el vendedor que la propiedad transmitida esté al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios a la que pertenece, pero el comprador le exonera de esa acreditación;
– que el texto incluido tras las palabras “traducción en español” refleja el contenido material de la escritura mencionada anteriormente;
– que la enumeración de las cargas, limitaciones e hipotecas en la presente escritura es una transcripción de la información registral suministrada por el Registro de la Propiedad español competente obtenida a través del sistema español denominado FLOTI el dia ….. .. ……… de dos mil ….. ;
– que el texto incluido tras las palabras “traducción en español” refleja el contenido material de la escritura mencionada anteriormente;
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A ………………………………… comparecen ante mí, mr … ……………………, notario con residencia en ….., Países Bajos:
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1. el señor mr ………………………………………., nacido en ……….., Países Bajos, el …. …..……………………………, dirección de oficina:
………………, …. ..………., actuando para los fines del presente como apoderado sustituido con poder escrito del señor ………………….., nacido en ………., Países Bajos, el ………………………………………….., identificándose con el pasaporte de los Países Bajos, número ……………, expedido por el municipio de …………….., Países Bajos, el …………………………………….., y N.I.E. número ………………., domiciliado en ……….. ……….., ………, ………………………, casado, al otorgar dicho poder actuando como apoderado – con el derecho de sustitución – de la señora ……………………………………………. nacida en …………., Países Bajos, el …………………………………………….., con pasaporte holandés número ……………….., expedido en …………, Países Bajos, el ……………………………. ………….., y N.I.E. número …………….., viuda, sin haber contraído nuevas nupcias, del señor ………………………………no registrada como pareja de hecho, domiciliada en …….. .. ………………, Países Bajos, ………………; la señora ………………… ………………….. en adelante denominada: vendedora;
y
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2. el señor mr ……………………………………, nacido en ……….. el ………………. ……………………………………, dirección de oficina: ……………………., …. .. …………, actuando para los fines del presente como apoderado con poder escrito de:
a. el señor ………………………………, nacido en ……………., Países Bajos, el …………………………………………………., con permiso de conducir de los Países Bajos número ……….., expedido en …………., Países Bajos, el ……… de ……………………….., y N.I.E. número …………………, casado, domiciliado en …. .. ……………….., ……………., y
b. el señor ……………………………………………, nacido en ……………, Países Bajos, el …………………………………………., con permiso de conducir de los Países Bajos número ………………….., expedido en ……………., Países Bajos, el ……………………………………………… y N.I.E. número ………………., casado, domiciliado en …. .. ……………………, ………………….;
ambos poderdantes – administradores con poder conjunto – conjuntamente legalmente representando a la sociedad de responsabilidad limitada de derecho neerlandés: ……………………………………….., con domicilio estatutario en ………………, Países Bajos, y oficina en …….. .. …………………., …………….., inscrita en el registro de la Cámara de Comercio e Industrias bajo el número de expediente ……………….., con C.I.F. número …………………;
……………………………………… en adelante denominada: la compradora.
El poder de representación mencionado arriba de los administradores de ………….. …………………. se desprende de un extracto del registro mercantil holandés adjuntado a esta escritura.
En virtud del ordenamiento jurídico de los Países Bajos, particularmente el artículo 39 de la ‘Wet op het Notarisambt’ (Ley del notariado) y el artículo 1 de la ‘Wet op de identificatieplicht’ (Ley sobre la obligación de llevar los documentos de identidad), un permiso de conducir holandés con una imagen lista es un documento que un notario holandés puede usar para legalmente identificar a una parte involucrada en esta escritura.
Los comparecientes, actuando en las capacidades mencionadas, declaran:
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COMPRAVENTA
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La vendedora y el comprador han concluido un contrato de compraventa, declarando aplicable en dicho contrato el derecho neerlandés, con respecto al bien de registro que se especificará a continuación:
propiedad según el derecho español de
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ESPECIFICACIÓN DEL BIEN DE REGISTRO
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Vivienda-apartemento puerta segunda, centro subiendo de la primera planta alta, del patio A, lindante: Norte, la vivienda puerta primera;
Oesta, la vivienda puerta tercera y los comunes de acceso por la esalera; Sur y Este,
communes del bloque; ocupa una superficie de sesenta y tres metros cuadrados,
aproximadamente.
Se le asigno una participacion en los elementos communes, beneficios y cargas, de 3,625 % forma parte de:
Un bloque de edificacion, compuesto en su planta baja de siete locales de uso diverso y en sus cuatro plantas altas de vienticuatro viviendas; sito en termino de …….., partida …….., denominado…………….., con entrada-por calle particular, sin numero; mide el edificio una superficie edificada de cuatrocientos noventa y ocho metros quadrados, y la parte descubierta cuatrocientos metros cuadrados, todo aproximademente, sumando ochocientos noventa y ocho metros cuadrados, tambien aproximademente.
Los locales en planta baja tienen sus accesos por la zona descubierta y las viviendas a traves de dos patios independientes entre si, senalados con las letras A, , al linde Oeste, y B, al linde Este, a razon de doce por cada una de ellos; los locales en planta baja son susceptibles de ser subdivididos o agrupados a voluntad exclusive de su propiedad, constituyendo unidades independientes y dividiendo o sumando entre los que resulten el porcentaje correspondiente a aquellos; sobre la ultima planta alta exista una terraza mirador pisable para uso general de los propietarios ……., por Este y Sur, con calle particular de los Senores ………. y otros y por Norte y por Oeste, finca de los proprios Senores …………… y otros.
El número de registro (IDUFIR) es ………………. ………… (……..) , …….. …..
a denominar en adelante: ‘lo vendido’.
A pesar de que lo vendido está situado en el extranjero tanto el comprador como la vendedora eligen el derecho neerlandés, con el fin de prevenir la regla general de remisión del artículo 4.1. c del Orden numero 593/2008 (Roma I) relativo al contrato obligatorio y a su cumplimiento.
Por lo que respecta a la constitución del derecho real de propiedad o la validez de la inscripción en el Registro de la Propiedad, sólo será de aplicación el derecho de España.
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PRECIO DE COMPRAVENTA
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El precio de compraventa de lo vendido es: …………………….. Euros (…………….. EUR).
El precio de venta mencionado arriba de …………………. (€………….) ha sido ingresado por la compradora el dia ………………………… para tener en cuenta numero …………….. banco …………………, es una cuenta fiduciaria (‘kwaliteitsrekening’, en el sentido del artículo 25 de la Ley del notariado de los Páises Bajos, y se transferirá a la vendedora en cuanto se haya finalizado la inscripción en el Registro de la Propiedad.
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ELECCIÓN DE DOMICILIO
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A propósito del cumplimiento del presente contrato, bajo el cual también deberá entenderse la inscripción en los registros públicos, se elige domicilio en la oficina de mr …………… ……………………….., notario en ………, del depositario de la presente escritura o su adjunto o su sucesor.
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FIN PARTE CATASTRAL
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La propiedad de lo vendido fue adquirido por el ahora fallecido señor …………. ………..mediante escritura notarial de compraventa otorgado el ………….. de ….. ………………………….. ante …………………….., notario en …………… El señor ……………….. falleció el dia ………………………………. en …………, Espana. El señor ……………. estaba casado en régimen de capitulaciones matrimoniales con la señora ………. …………, mencionada arriba. Conforme al derecho privado internacional de tanto los Países Bajos como de España, el derecho de los Países Bajos se aplica a la transmisión hereditaria de la herencia del señor ………………, en virtud de lo cual la señora ……………… es la única heredera.
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PODERES
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La existencia de los poderes por escrito mencionados arriba, otorgados por las partes a los empleados de mi oficina, se desprende de las dos escrituras de poder que se adjuntarán a esta escritura. Dichos poderes son irrevocables en la medida que la ley lo permita, y de ellos se desprende expresamente que los empleados de mi oficina están autorizados a llevar a cabo todos los actos jurídicos mencionados en esta escritura notarial.
La existencia del poder otorgada por la señora ……. ………. al señor …………. se desprende del poder notarial otorgado el tres de enero de dos mil ocho ante …………………………………., notario en …………… (España).
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GARANTÍAS
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El vendedor garantiza que las obligaciones tributarias (y las contribuciones obligatorias a la comunidad de propietarios) con respecto a lo vendido han sido liquidadas hasta el día de la fecha.
El vendedor garantiza que lo vendido no está gravado con alquiler, ni leasing ni obligaciones similares. Asimismo expone que terceros no hacen uso de lo vendido.
El comprador y el vendedor exponen que no existe ninguna condición resolutoria ni suspensiva, ni según el derecho neerlandés ni según el derecho español, a que una de las partes pudiera acogerse.
En la medida que resultare de la legislación neerlandesa que el vendedor debiera proporcionar un Certificado de Eficiencia Energética, el comprador expresamente renunciará a su derecho a tal certificado.
Los comparecientes acuerdan que el otorgamiento del presente contrato tendrá como consecuencia la transmisión de la propiedad de lo vendido.
Los comparecientes se declaran conformes con el presente contrato.
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ARTÍCULO 2:204C DEL CÓDIGO CIVIL NEERLANDÉS
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El comprador garantiza que el procedimiento a que se refiere el artículo 2:204c del Código Civil Neerlandés no es aplicable.
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PODERES IRREVOCABLES
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Especial y exclusivamente con la intención de permitir que la transmisión de la propiedad de lo vendido transcurra sin incidentes, por medio de la presente escritura el comprador y el vendedor conceden poderes irrevocables en la medida necesaria a cada uno de los colaboradores vinculados a la oficina del notario abajo firmante, tanto conjunta como individualmente, para:
– efectuar cualquier acto con el fin de levantar cualquier escritura y de comparecer en su otorgamiento en caso de una ampliación o enmienda de la presente escritura de entrega en relación con la definición del bien de registro citada arriba, exclusivamente a base de una omisión o indicación errónea en la escritura original; sin embargo, no con el fin de introducir modificaciones y/o añadiduras que resulten de deseos surgidos posteriormente o de circunstancias nuevas, y
– aceptar en nombre de ambas partes o de una parte una oferta para renunciar a cualquier hipoteca constituida en el registro de bien mencionado arriba, y efectuar cualquier acto que resultare procedente para estos efectos.
– hacer registrar la presente escritura en el Registro de Propiedad
– efectuar cualquier acto con el fin de realizar una retransmisión al vendedor (incluida la inscripción en el Registro de Propiedad), en caso de que y en la medida que resultare que en la presente transmisión y en la elección de competencia jurisdiccional del derecho neerlandés realizada para estos efectos fuese aplicable el artículo 7:2 del Código Civil neerlandés (el plazo de reflexión de tres días), y que el comprador se acogiera a los derechos atribuidos a él en virtud del artículo citado.
– liquidar los impuestos debidos con respecto a la presente escritura en nombre de las partes por medio y a base de un número de identificación fiscal facilitado por el Colegio de Registradores español.
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Yo, el notario abajo firmante, certifico que:
– he comprobado la identidad de los comparecientes a base de sus documentos de identidad arriba mencionados;
– he informado a los comparecientes de una manera legal y concluyente sobre:
– la aplicabilidad de la legislación tributaria española en la presente escritura;
– el plazo dentro del cual deberán liquidarse las obligaciones tributarias;
– la obligación tributaria con respecto a lo vendido especificado arriba;
– las consecuencias de la prestación de declaraciones falsas acerca del precio de lo vendido.
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El texto neerlandés de la presente escritura ha sido leído en presencia de todas las partes y después de la lectura todas las partes han expuesto que:
– aceptan los derechos y obligaciones que se derivan del presente contrato;
– han sido informados debidamente sobre el significado del presente contrato, y
– por su propia voluntad se declaran conformes con el presente contrato.
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LA PRESENTE ESCRITURA ha sido otorgada en ……… en la fecha indicada en el encabezamiento.
Después de haber expuesto y explicado a los comparecientes el contenido material de la presente escritura, estos han expuesto que se han informado del contenido de la escritura y que renuncian a su lectura íntegra.
Se ha dado una lectura parcial de la presente escritura y acto seguido, dicha escritura ha sido firmada por mí, el notario, a las …… horas (por la tarde).
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Volgt ondertekening door (tras la firma) mr ………………….., mr ………………, mr ……………………………….
Uitgegeven voor afschrift/ pasó por copia:
mr ………………..………………….
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La STS 19 junio 2012, que consiente en que una escritura pública de compraventa otorgada en Alemania puede causar inscripción en España, sirve a expresar en corto la idea que subyace a esta plataforma registral. De ello nos ocupamos en su día en otra entrada.
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🙂 No se trata sólo de si CROBECO II, que se apoya y justifica en Roma I y Roma II -sin perjuicio siempre de verse forzado a respetar la lex rei sitae en lo que concierne al art. 10.1 Cc -cfra. art. 345 TFUE- y parece coincidir con la doctrina sentada por la STS 19 junio 2012, resulta o no contrario a nuestro actual sistema de transmisión inmobiliaria en España.
En el campo del Derecho internacional privado, la Unión ha adoptado instrumentos sobre la elección de la ley aplicable, en particular el Reglamento (CE) nº 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), y, por lo que hace a las obligaciones de información precontractual (cfra. art. 1.2.i de Roma I), el Reglamento (CE) nº 864/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007, relativo a la ley aplicable a las obligaciones extracontractuales (Roma II):
* El primero de estos instrumentos establece reglas para determinar la ley aplicable en el ámbito de las obligaciones contractuales.
* El segundo, en el campo de las obligaciones extracontractuales, incluidas las que derivan de declaraciones precontractuales.
Se trata más bien de que un sistema así, aparte de imponer un neocolonialismo inmobiliario de facto (por la unidireccionalidad en la práctica de su funcionamiento), resulta poco o nada favorable a los intereses de la Administración -en general, no solamente la tributaria- y ciudadanos en España.
A la vista de la STS 19 junio 2012, una escritura autorizada por un «notario» danés sería inscribible en España al margen de Roma I. ¿También al revés? ¿Te atreverías a asegurarlo?
(46) De conformidad con los artículos 1 y 2 del Protocolo sobre la posición de Dinamarca anejo al Tratado de la Unión Europea y al Tratado constitutivo de la Comunidad Europea, Dinamarca no participa en la adopción del presente Reglamento y, por tanto, no está vinculada por el mismo ni sujeta a su aplicación.» (Reglamento CE nº 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales -Roma I-).
En cambio, el Reino Unido, que no participó en la elaboración del Reglamento (CE) no 593/2008, solicitó su con fecha 24 de julio de 2008 vincularse por el mismo, lo cual fue aceptado por Decisión de la Comisión de fecha 22 de Diciembre de 2008.
- Si la STS 19 junio 2012 está en lo cierto, nuestro sistema de transmisión inmobiliaria resulta «ultrapapista«. Tan cierto es que contribuye a que el art. 11 del Reglamento Roma I despliegue su natural eficacia, como que, de contrario, nada ni nadie garantiza tan «generosa» interpretación en otros Estados Miembros, pudiendo allí quedar -más o menos- «vaciado de contenido» dicho artículo:
- ¿Alguien piensa que Alemania tolera que una escritura pública española de compraventa sea allí inscribible sin adición de un contrato abstracto real de transmisión –dinglicher Vertrag-?
- En el caso resuelto en la STS 19 junio 2012 el Abogado del Estado sostenía que «los notarios españoles, y sólo ellos, pueden controlar aspectos como el estado de titularidad del bien inmueble y cargas de la finca, certificado del arquitecto, y sobre todo, muy especialmente, sólo los notarios españoles pueden colaborar con el Fisco español a efectos de evitar blanqueo de capitales y los fraudes, correlación entre el precio en concepto de impuestos debidos a la Hacienda española, así como retener parte del precio en concepto de impuestos debidos a la Hacienda española«.
La STS 19 junio 2012 es tajante:
«Entiende (el Abogado del Estado) que, en caso contrario, no quedan garantizados los intereses del foro dada la intervención en el acto de un funcionario extranjero que resultará incapaz para controlar el respeto a una legalidad ajena a su competencia y que no está obligado a cooperar con una Administración Pública a la que no pertenece, dado que no ejerce su función de modo equivalente a como lo haría un notario español.
No obstante, tal argumento no se ajusta -como se ha repetido- a la necesaria aplicación de las normas de Derecho Internacional Privado español, en cuanto la remisión a las mismas ( artículo 36 Reglamento Hipotecario ) conduce directamente a la aplicación del artículo 11 del Código Civil , conforme al cual las formas y solemnidades de los contratos se regirán por la ley del país en que se otorguen; norma que prácticamente quedaría vacía de contenido si, cumplida en sus propios términos, no pudiera desplegar su natural eficacia el contrato de que se trate.» (STS 19 junio 2012)
De nuevo, me temo que no quepa esperar tanta «generosidad» en otros Estados Miembros. Aunque solo sea por que:
a) Como también consta en Roma I, «(37) (c)onsideraciones de interés público justifican, en circunstancias excepcionales, el recurso por los tribunales de los Estados miembros a excepciones basadas en el orden público y en leyes de policía»… y también la existencia de «disposiciones que no pueden excluirse mediante acuerdo».
b) Resulta además que Roma I no se aplica a materias fiscales y administrativas (art. 1.1).
c) Como señala el art. 11.4 de Roma I, «todo contrato que tenga por objeto un derecho real sobre un bien inmueble o el arrendamiento de un bien inmueble estará sometido, en cuanto a la forma, a las normas de la ley del país en que el inmueble esté sito…»
Artículo 11 del Reglamento (CE) n° 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I). Validez formal
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1. Un contrato celebrado entre personas, o sus representantes, que se encuentren en el mismo país en el momento de su celebración será válido en cuanto a la forma si reúne los requisitos de forma de la ley que lo rija en cuanto al fondo en virtud del presente Reglamento, o de la ley del país donde se haya celebrado.
2. Un contrato celebrado entre personas que se encuentren en distintos países, o por medio de representantes que estén en distintos países, en el momento de su celebración será válido en cuanto a la forma si reúne las condiciones de forma de la ley que lo rija en cuanto al fondo en virtud del presente Reglamento, o de la ley de los países en que se encuentren cualquiera de las partes, o cualquiera de sus representantes, en el momento de la celebración, o de la ley del país en que cualquiera de las partes tuviera su residencia habitual en ese momento.
3. Un acto jurídico unilateral relativo a un contrato celebrado o por celebrar será válido en cuanto a la forma si reúne las condiciones formales de la ley que rija o regirá el fondo del contrato en virtud del presente Reglamento, o de la ley del país en el que se realizó dicho acto, o de la ley del país en que la persona que lo realizó tuviera su residencia habitual en ese momento.
4. Las disposiciones de los apartados 1, 2 y 3 del presente artículo no se aplicarán a los contratos que entren en el ámbito de aplicación del artículo 6. La forma de estos contratos se regirá por la ley del país en que tenga su residencia habitual el consumidor.
5. No obstante lo dispuesto en los apartados 1 a 4, todo contrato que tenga por objeto un derecho real sobre un bien inmueble o el arrendamiento de un bien inmueble estará sometido, en cuanto a la forma, a las normas de la ley del país en que el inmueble esté sito, siempre y cuando, en virtud de dicha ley: a) la aplicación de dichas normas sea independiente del país donde se celebre el contrato y de la ley que rija el contrato, y b) dichas normas no puedan excluirse mediante acuerdo.
- Puestos a elegir la ley que rija las obligaciones de las partes en determinada compraventa, y aún las extracontractuales, ¿por qué no elegir la ley española? Lo que lleva aparejada la ventaja añadida de la falta de disociación entre las tres leyes, las dos mencionadas y la de la ley que rije la propiedad –lex rei sitae– (art. 10.1 Cc) ; algo que por razón de claridad, particularmente en caso de litigio, es siempre de agradecer.
Pero entonces, ¿a qué tanto aparato para tan poca cosa? La escritura se habría otorgado -preferentemente- en España, ante un Notario español -conocedor de las tres leyes implicadas-… y el comprador holandés se habría limitado en Holanda a ratificar dicha escritura o aceptar la oferta que desde España telemáticamente le fuese remitida. Lógico, ¿verdad?
Lo que ahora se indica pretende subrayar la importancia de elegir, en su caso, la lex rei sitae al tiempo de formalizar una compraventa inmobiliaria transfronteriza. CROBECO quedaría para supuestos residuales: si acaso, para cuando tanto la parte transmitente como la adquirente fuese no residente en España.
Artículo 4 del Reglamento (CE) n° 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I). Ley aplicable a falta de elección. 1. A falta de elección realizada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3, y sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 5 a 8, la ley aplicable al contrato se determinará de este modo: c) el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario o el arrendamiento de un bien inmueble se regirá por la ley del país donde esté sito el bien inmueble…
- Pudiera ser que la ley española ofreciese al consumidor, al potencial comprador extranjero de una vivienda sita en España, mayor protección que la holandesa. Sería por lo demás lo natural, dada nuestra especialización y gran rodaje en este sector. Pues bien, ¿acaso habría de poder obviarse tal plus de protección mediante CROBECO II?
Nos remitimos a las consideraciones de interés público -y otras- arriba señaladas.
Cfra. art. 41.a de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, y art. 30 del Reglamento (UE) nº 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de julio de 2012, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de las resoluciones, a la aceptación y la ejecución de los documentos públicos en materia de sucesiones mortis causa y a la creación de un certificado sucesorio europeo.
¿Quien -entre otros, cfra. art. 14 y ss de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014- habría de informar al consumidor y velar por la adecuada formación de su consentimiento contractual sino precisamente el Notario -forzosamente- español?
En principio, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 6 del Reglamento (CE) n° 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I) para los «contratos de consumo», siempre que un comerciante haya dirigido sus actividades a consumidores en otro Estado miembro, debe cumplir el Derecho contractual de ese Estado miembro. En caso de que las partes hayan elegido otra ley aplicable y que las disposiciones obligatorias de protección de los consumidores del Estado miembro del consumidor prevean un nivel de protección más elevado, deben respetarse estas disposiciones obligatorias. Por consiguiente, los comerciantes han de saber de antemano si la ley del Estado miembro de residencia habitual del consumidor ofrece un mayor nivel de protección y asegurarse de que su contrato cumpla los requisitos que en ella se establecen.
Ahora bien, resulta que los apartados 1 y 2 del art. 6.2 de Roma I no se aplican a los «contratos que tengan por objeto un derecho real inmobiliario» (art. 6.4 de Roma I) sino que para éstos rige el art. 4.1.c Roma I.
Artículo 6 del Reglamento (CE) n° 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I). Contratos de consumo.
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1. … el contrato celebrado por una persona física para un uso que pueda considerarse ajeno a su actividad comercial o profesional («el consumidor») con otra persona («el profesional») que actúe en ejercicio de su actividad comercial o profesional, se regirá por la ley del país en que el consumidor tenga su residencia habitual…
2. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, las partes podrán elegir la ley aplicable a un contrato que cumple los requisitos del apartado 1, de conformidad con el artículo 3. Sin embargo, dicha elección no podrá acarrear, para el consumidor, la pérdida de la protección que le proporcionen aquellas disposiciones que no puedan excluirse mediante acuerdo en virtud de la ley que, a falta de elección, habría sido aplicable de conformidad con el apartado 1.
…
4. Los apartados 1 y 2 no se aplicarán a los siguientes contratos:… c) contratos que tengan por objeto un derecho real inmobiliario o contratos de arrendamiento de un bien inmueble distintos de los contratos relativos al derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido con arreglo a la definición de la Directiva 94/47/CE…
- Ni A la Administración Tributaria española, ni a nuestro Catastro, Ayuntamientos, SEBPLAC, organismos encargados de la confección de estadísticas y demás entes públicos implicados, les es indiferente la pérdida de información: ¡se acabó –de facto– la obligación de retener un 3% que dispone el art. 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes! Y si se obviase la presentación en España de la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad competente, ¿qué consecuencias implicaría de facto -siempre de facto- una actuación así? En cambio, interviniendo un Notario español…
Como antes señalamos, puede que España esté dispuesta a renunciar a todo ello. Muy dudosamente el resto de Estados Miembros.
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😯 Decididamente, un título autorizado por un no experto en su contenido es un título débil (más aquí). Nada aconsejable si lo que se pretende es reforzar nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva (desde siempre vertebrado sobre el doble eje Notaría-Registro -más aquí-) y en particular la credibilidad de nuestro sistema registral.
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🙄 En CROBECO II parece subyacer la idea de que «a repository with clauses for sale and mortgage contracts, including both clauses that are mandatory for registration and those that offer optional protection against risks» y «a glossary with explanations of legal terms in the country of the plot», junto con un acceso garantizado a «relevant non Land Register information by means of a help desk» que ofrecería «assistance by local specialists, who help in fulfilling formalities and preventing pitfalls for foreign buyers because of differences between cadastre (tax) boundaries and legal boundaries, unknown public limitations, public obligations, etc» serían poco menos que suficientes para garantizar los derechos del consumidor transfronterizo.
Esta idea se refuerza asegurando que «a notary has to support a foreign buyer who prefers to make use of existing legal cross border possibilities. The registrar has to support the cross border conveyancer in the same way he does national conveyancers. Withholding that support could be seen as protecting a monopoly of notaries in the country of the plot».
Por más que manifiesto, convendrá señalar que, decididamente, no es así. A riesgo de volvernos repetitivos y tautológicos, por enésima vez: se trata de garantizar, no de monopolizar. CROBECO II no aporta suficiente garantía; EUFIDES sí, pero a un coste -y con un nivel de dificultad- probablemente excesivo. Siendo constructivos,
- ¿Qué tal si unos y otros, EUFIDES y CROBECO, Notarios y Registradores, remasen en la misma dirección? ¿Qué tal si ambos abanderasen la idea de una Ley Uniforme Europea de Compraventa de Inmuebles? Algo parecido a la Propuesta de Reglamento del Parlamento Europeo y del Consejo relativo a una normativa común de compraventa europea, de 11 octubre 2011.
La Propuesta referida abarca sólo los «artículos muebles materiales» (cfra. su art. 2, h).
- Parafraseando a la Propuesta, se trataría de establecer un único corpus uniforme de normas de Derecho contractual plenamente armonizadas, incluidas normas de protección de los consumidores, en forma de una normativa común de compraventa europea de inmuebles, que habría de considerarse un segundo régimen de Derecho contractual dentro de los ordenamientos jurídicos de los distintos Estados miembros disponible para las transacciones transfronterizas previo acuerdo válido de las partes. Por tanto, no un régimen obligatorio sino voluntario, opcional para las partes.
- Se trata de construir un nuevo Ius Commune -europeo- «por partes«, de revitalizar -ahora sobre nuevas bases- la idea de una Europa unida, una aspiración por motivos espurios -en gran medida presentes en el surgimiento de los actuales estados nacionales- nunca alcanzada. Siempre imperio rationis, no ratione imperii. Inter pares. A esta idea hemos aludido ya en otra entrada.
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- La Asociacion Europea de Registradores de la Propiedad crea una herramienta telemática para facilitar la compra de inmuebles dentro de la Unión Europea sin desplazamientos
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Comprar una vivienda en un país extranjero presenta una serie de escollos y dificultades añadidas con respecto a hacerlo en el propio país. Una situación incómoda que puede desincentivar alguna de las compras de propiedades y que, gracias a Netpro, la nueva plataforma digital elaborada por la Asociación Europea de Registradores de la Propiedad, cuya autoría lleva además firma española al haberse desarrollado íntegramente por el departamento de informática de sistemas de la información del Colegio de Registradores Españoles, busca revertir.
Este proyecto ya implantado, presentado a nivel Europeo el pasado 1 de diciembre en Londres, permite realizar todos los trámites para la adquisición del inmueble de manera telemática desde el país de residencia del adquiriente precisando únicamente de un notario local que actúe como fedatario de la compraventa.
El desconocimiento y la falta de fluidez en el manejo del idioma local, la ausencia de cuentas bancarias con las que pedir una hipoteca en el país que se realiza la compra y una larga lista de trámites burocráticos a cumplimentar, que normalmente difirieren con respecto a los del país de origen del comprador, actúan como palos en las ruedas de cara este tipo de operaciones. Además, al facilitar este papeleo a distancia, la plataforma Netpro evita que el comprador tenga que desplazarse obligatoriamente y andar buscando profesionales locales que le asesoren para realizar la compra de una propiedad, evitando así posibles situaciones de vuelva usted mañana.
«Netpro es una plataforma diseñada específicamente para la contratación inmobiliaria transfronteriza dentro del marco de la UE para la libre circulación de documentos, personas, capitales y bienes dentro de la Unión», explica el registrador de la propiedad y coordinador del proyecto CROBECO (Cross Border e-Conveyancing) responsable de la creación de la plataforma, Jesus Camy. «Antes, una persona que, por ejemplo, vive en Amsterdam y quiere comprarse un apartamento para veranear ya no necesita desplazarse y buscar un notario español, un gestor de la propiedad local que le asesore español y una entidad financiera española para realizar la operación», indica. «Gracias a Netpro», prosigue, «simplemente debe acudir a un notario de su confianza y éste accede a plataforma, elige al gestor colegiado español, se firma un contrato de arrendamiento a distancia a través de la misma y además aloja todos los documentos que pueden utilizarse a modo de prueba en caso de litigio entre las partes».
A pesar de realizar estas operaciones de manera telemática, Camy explica que, en caso de que un extranjero adquiera un inmueble por este sistema en nuestro país, «los impuestos por la compra de la propiedad se pagarían España. Precisamente, uno de los objetivos de la plataforma es facilitar la inversión extranjera de vivienda para contribuir a la recuperación económica», añade. Un hecho que no es baladí ya que, según explica este registrador, cerca del 13% de las operaciones inmobiliarias en toda España tienen como protagonistas a extranjeros.
En la misma línea se mostró, el director de COBRECOa nivel europeo durante se presentación al destacar como Netpro «agiliza e incrementa la seguridad jurídica de la inversión inmobiliaria».
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Trazabilidad y crecimiento
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.Una de las principales características que presenta esta herramienta es la seguridad de su infraestructura «Netpro es completamente seguro porque se accede al sistema por certificado reconocido de firma que garantiza la autenticidad y atributos del firmante», explica Camy. «Además, las partes que participan en la operación quedan perfectamente identificadas con un valor igual al de una firma tradicional, y existe una trazabilidad total en los accesos que garantiza que la veracidad de los documentos añadidos», indica. Pese a encontrarse ya en marcha, el siguiente paso de este Netpro se integrará proximamente en E-Justice, el portal digital de justicia de la UE.
Fuente: elmundo.es
