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Para su inscripción en el Registro de la Propiedad se exige consentimiento expreso de los demás partícipes o en su defecto resolución judicial. Ni siquiera bastaría la mera notificación a la comunidad de propietarios -en su caso, resto de titulares de aprovechamiento-. ¡Así están las cosas! Quien pensase que el art. 395 Cc le amparaba, advertido queda.
Art. 395 Cc. Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
- El argumento intuitivo es inmediato: «la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros» (art. 6.2 Cc).
- Guste o no, la RDGRN que motiva esta entrada, es clara:
«A la vista de la presente realidad social, en efecto, con un período reciente de deflación de precios en el mercado inmobiliario, no hay que descartar que renuncias como la presente se den en este contexto y momento con alguna frecuencia en la medida que los gastos de mantenimiento por razón de los pisos o locales (máxime en este tipo de comunidad en que a los gastos generales de mantenimiento del inmueble y de aportaciones al fondo de reserva se suman los importes de las retribuciones de las empresas prestadoras de servicios), puedan volverse desproporcionados, cuando no directamente superiores, en comparación con su propio precio de mercado o la utilidad que están en condiciones de procurar, por lo que no es disparatado pensar que en ocasiones la renuncia pueda encubrir una operación de «externalización» (desplazamiento) de costes, aumentando la carga comunitaria del resto de los copropietarios o cotitulares en términos que el ordenamiento jurídico no ampara.»
Vivimos épocas de cambios importantes y muy rápidos; como en el caso de las renuncias de herencia (sobradamente comprensibles, -ver aquí-) y el que ahora nos ocupa. Probablemente pocos serán los españoles que se sientan directamente concernidos por la RDGRN de 21 de octubre de 2014. Indirectamente, en cambio, todos quedamos avisados frente a sorpresas venideras. Por razón del enorme deber de conservación que lastra la propiedad fundiaria, particularmente la urbana: tal es su importancia que a más de uno -justificadamente- habrá de disuadirle de adquirir un inmueble. En su día tratábamos de ello en «La que se avecina«. Como complemento a lo ya entonces dicho, añadimos ahora:
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__ «… el extraordinario endurecimiento del deber de conservación lleva, en sí mismo, el germen de la ineficacia y el tiempo lo demostrará de manera implacable». Quien así se expresa es BARRERO GONZÁLEZ, vaticinando que el exceso de utopismo legal se pagará en «moneda de incumplimiento»… Tal vez no. Puede que la propiedad termine, como la riqueza, concentrándose en unas pocas manos, las más capaces -por su profesionalidad, esto es, su capacidad de maximización de beneficio y aquilatamiento de costes- de mantenerla.
Acaso a la propiedad urbana le ocurra pronto lo que hace tiempo transformó a la rústica: de la reforma agraria (reparto de tierras entre jornaleros) al cultivo in extenso (concentración de tierras bajo una sola explotación). Y es que la economía, por encima de cualesquiera ideales, termina siempre imperando…
Este autor, al glosar dicho incremento del deber de conservación, tan gravemente dañoso para el propietario, refiere «una extendida línea de pensamiento que, con las debidas matizaciones, ve detrás de cada propietario un enemigo de la ciudad, un peligroso capitalista detrás de cada constructor o un inmoral intento especulativo detrás de cada recalificación urbanística». Probablemente ni el art. 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, ni su equivalente andaluz (art. 155 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía) sean propiamente reflejo de tal entendimiento. Ahora bien, de lo que no cabe duda es de que el contenido obligacional anudado al derecho de propiedad -urbano- se ha visto considerablemente aumentado. Así las cosas, dado que la propiedad urbana actual obliga mucho más que antes, hoy «interesa» mucho menos ser propietario -urbano-.
😎 Tómese como ejemplo la «ITV urbana» (Inspección Técnica de Edificios)
Artículo 156 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Inspección periódica de construcciones y edificaciones.
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1. El instrumento de planeamiento, y en su defecto el municipio mediante la correspondiente ordenanza, podrá delimitar áreas en las que los propietarios de las construcciones y edificaciones comprendidas en ellas deberán realizar, con la periodicidad que se establezca, una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de las mismas. Igualmente, estas áreas podrán establecerse para la realización de dicha inspección sólo en las construcciones y edificios del ámbito delimitado que estén catalogadas o protegidas o tengan una antigüedad superior a cincuenta años.
2. Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán consignar el resultado de las mismas con descripción de:
a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.
b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes técnicos de las inspecciones anteriores.
Los municipios podrán requerir de los propietarios los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, en caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.
😯 Alguien pensaría que la ITE era ya el «summum». Se equivocaba: el Informe de Evaluación de los Edificios, que impone el art. 4 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, ha venido a superarlo. El Preámbulo de dicha Ley y su DT 1ª sirven a explicar su -progresiva- implantación.
Artículo 4 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El Informe de Evaluación de los Edificios.
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1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria primera, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
a) La evaluación del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por esta Ley. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquella normativa, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.
3. El Informe de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
4. El Informe de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.
5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación regulado por este artículo y la disposición transitoria primera tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
6. Los propietarios de inmuebles obligados a la realización del informe regulado por este artículo deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un Registro integrado único. La misma regla resultará de aplicación en relación con el informe que acredite la realización de las obras correspondientes, en los casos en los que el informe de evaluación integre el correspondiente a la inspección técnica, en los términos previstos en el último párrafo del apartado 2, y siempre que de éste último se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble.
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__ La declaración de ruina se ve ahora entorpecida (al menos en Andalucía). En efecto, antes, para declarar en ruina un edificio, bastaba con que el coste de las obras necesarias fuese superior al 50 por 100 del valor actual del edificio (art. 247 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana). Ahora ya no es así: ahora se requiere que el coste de las obras necesarias supere el 50 por 100 del valor de una construcción de nueva planta, con similares características… realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable (art. 157 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía) . No es lo mismo, ni parecido.
Artículo 157 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Situación legal de ruina urbanística. 1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una construcción o edificación en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación, al que se refiere el artículo 155.3 de esta Ley.
b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes al menos a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos señalados en la letra anterior, supere el límite del deber normal de conservación, definido en el artículo 155.3, con comprobación de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.
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__ En estos casos, se encarga de aclarar la resolución comentada, no procede la adquisición de la porción renunciada, en concepto de bien vacante, por parte del Estado, sino que acrece a los restantes propietarios (cfr. arts. 395 Cc y 47.d, de la Ley 33/3003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas) .
Bien entendido que la adquisición de los bienes vacantes por parte del Estado, aunque se produce por ministerio de la ley (sin necesidad de que medie acto o declaración alguna por parte de la Administración General del Estado), no genera obligaciones tributarias o responsabilidades para la Administración General del Estado por razón de la propiedad de estos bienes, en tanto no se produzca la efectiva incorporación de los mismos al patrimonio de aquélla a través de los trámites prevenidos en el párrafo d) del artículo 47 de esta ley (art. 17.2 de la Ley 33/3003). Régimen privilegiado -y anómalo- de adquisición, en perjuicio de… ¿adivinen quien?
Se trata de una adquisición, añade la RDGRN en cuestión, que no tiene causa onerosa ni gratuita sino que es sólo efecto o consecuencia de la relación jurídica jurídico-real preexistente en la que la cotitularidad del renunciante se incardina. ¿Significa esto que este tipo de renuncias NO tributa por ISD? ¿Cómo un negocio cuya causa no es gratuita, manifiestamente «sin ánimo de liberalidad», habría de alcanzar la consideración de negocio jurídico gratuito (cfra. art. 12 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) y como tal tributar?
- Las dudas y cambios de criterios que las adjudicaciones de viviendas en pago de una deuda del transmitente suscitaron terminaron requiriendo un Informe de la DGT de fecha 9 de Mayo de 2013: «La adjudicación de una vivienda en pago de una deuda del transmitente con el adquirente esta sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas en el ITPAJD por el concepto de adjudicación en pago de deudas, y nunca al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Y ello con independencia de que el valor declarado de la vivienda sea inferior a la totalidad de la deuda, siempre que esta quede condonada en su totalidad.»
- Me pregunto si acaso, para evitar males mayores (cfr. STS 12 de julio de 2012) y dado que -al menos- «de facto» la constancia registral de las renuncias que ahora analizamos requiere del consentimiento de los restantes cotitulares, aprovechando en parte la doctrina que resulta del citado informe de la DGT, no debería «transigirse» con el comunero renunciante: exoneración de contribución a todo tipo de cuotas -también las ya devengadas-, a cambio de su salida de la comunidad. Otro tipo de soluciones, por los gastos y demora que acarrearía, acaso resultase antieconómica. Al menos así seria más fácil reconducir integramente la operación al ITP.
La RDGRN de 21 de octubre de 2014
… cuestión de si es posible inscribir la renuncia por sus titulares de sendas cuotas indivisas del dominio que llevan anejo un derecho exclusivo de disfrute temporal de un apartamento integrado como elemento privativo en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, edificio que, a su vez, forma parte de un complejo inmobiliario (renuncia pura y simple que constituye la única disposición que se contiene en la escritura pública presentada y, por tanto, única operación cuya constancia se solicita)…
– la escritura formaliza una renuncia pura y simple, y por tanto abdicativa, al pleno dominio de una cincuenta y dos ava parte indivisa de un apartamento del conjunto residencial denominado «Ogisaka Garden» -finca registral 40.018-, que conlleva el derecho de dominio y uso exclusivo del mismo durante el período semanal tres del calendario, y una cincuenta y dos ava parte de otra cincuenta y dos ava parte indivisa, correspondiente al periodo semanal dos del calendario destinado a mantenimiento del apartamento…
El obstáculo que observa la registradora para practicar el asiento solicitado, en esencia, se refiere a la eficacia de la renuncia en sí misma considerada, ya que en su opinión en este caso perjudica a terceros. Por el contrario, el recurrente entiende que la renuncia abdicativa de un derecho está íntimamente ligada con el señorío que ostenta cualquier propietario sobre sus bienes, y que dicha renuncia fue admitida por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 19 de enero y 18 de febrero de 2003…
La cuestión de fondo que se plantea en la calificación de la registradora es la de si en nuestro Derecho es posible desprenderse unilateralmente de la titularidad de una cuota indivisa del dominio que lleva implícita un derecho de uso exclusivo y excluyente temporal de un apartamento que forma parte de un edificio constituido en un régimen de propiedad, y éste a su vez integrado en un conjunto inmobiliario sujeto al régimen del artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, y a cuyo derecho de condominio y aprovechamiento temporal por turnos, y al propio apartamento sobre el que recae, como elemento privativo de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, se incorporan obligaciones anejas («propter rem») que le están indisolublemente unidas. Se trata de una cuestión muy próxima a otra ya abordada recientemente por este Centro Directivo (vid. Resolución de 30 de agosto de 2013), y en aplicación de cuya doctrina, claramente extrapolable al presente supuesto, el defecto debe ser confirmado.
En efecto, en el presente caso, la renuncia cuya inscripción se pide, como pone de manifiesto acertadamente la registradora en su nota de calificación, recae sobre un derecho complejo que se integra en una triple situación de comunidad: la comunidad sobre cada apartamento de los titulares de las participaciones indivisas del mismo en régimen de aprovechamiento por turno, la propiedad horizontal del edificio en que se integra el apartamento y la supracomunidad del complejo inmobiliario total…
… En definitiva, el derecho objeto de renuncia presenta un carácter complejo (titularidad separada sobre la cuota, y compartida sobre elementos comunes tanto en el edificio en que se integra el apartamento como sobre el complejo inmobiliario en su conjunto) que está, por tanto, incardinado en una relación comunitaria más amplia … que hace interdependiente en muchos aspectos, como en el caso de responsabilidad por los gastos generales del complejo inmobiliario y del edificio, por un lado, y de los gastos derivados de los servicios propios del régimen de aprovechamiento por turnos, por otro, la suerte de todos de modo que la baja de uno (sin incorporación de otro, que se haga cargo de su cuota, temporal o indefinidamente) no puede dejar de afectar personalmente a los demás.
Pase, por tanto, el derecho renunciado a propiedad del Estado (entretanto no asuma éste el pago de las cuotas: cfr. artículo 47.d, de la Ley 33/3003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), lo que como veremos no se comparte, o «acrezca» a los restantes propietarios, es lo cierto que la renuncia de un propietario, o de un titular de una cuota indivisa del dominio que lleve anejo el derecho de uso exclusivo temporal por turnos, afecta directamente a los otros, con independencia de que sea indefinido o temporal el incremento de la razón o proporción que a cada uno corresponde en la base de reparto (artículo 3.4 de la Ley sobre propiedad horizontal) no solo de los gastos generales sino también de la aportación al fondo de reserva (artículo 9 y disposición adicional de la Ley sobre propiedad horizontal) y de los gastos derivados de la retribución por los servicios que ha de prestar la correspondiente empresa de servicios y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turnos y demás gastos de la comunidad (artículo 5, apartado 1, reglas 4ª y 7ª, de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias). Las deudas de la comunidad, tanto de la sujeta al régimen de propiedad horizontal, como de la subcomunidad de titulares sometida al régimen de aprovechamiento por turnos, porque carecen de personalidad jurídica, en efecto, son deudas de los propietarios o cotitulares (22.1 y.2 y 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, normas que son de aplicación supletoria, en cuanto reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios, a las comunidades de titulares sometida a un régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles: vid. artículo 15, apartado 4, regla 5ª, de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre).
Así las cosas no parece que los condueños o cotitulares de las cuotas, que pueden impugnar por disposición expresa de la ley los acuerdos de la junta que supongan grave perjuicio para el que «no tenga obligación de soportarlos o se hayan adoptado en abuso de derecho» (artículo 18.1.c de la Ley sobre propiedad horizontal), estén obligados, si no hacen lo propio, a pasar por las decisiones, en concreto de renuncia, cuando incurran en los mismos vicios, de cualquiera de los condueños o cotitulares, al que no les une, al contrario de lo que pasa con la junta, ninguna relación de jerarquía…
Ciertamente, como dice el Código Civil (artículo 6.2) y repite la registradora, la renuncia no puede causar perjuicios a terceros. Pero aquí los demás propietarios o cotitulares de cuotas de aprovechamiento (en las relaciones internas) no son terceros jurídicamente extraños sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Lo que, como vamos a ver, impone la necesidad, sino para la validez o eficacia substantiva de la renuncia, desde luego para su inscripción, del consentimiento de todos.
El «perjuicio de derecho» en efecto, supone lo que el «perjuicio de hecho» excluye: la relación directa o conexión propia del derecho, en este caso, de los perjudicados con el del renunciante de modo que la liberación de éste, resulte o no perjuicio económico, produce la alteración automática de los derechos o deberes, la situación jurídica, de aquellos (por ello existe aquí «conexión» y falta en cambio, por ejemplo, entre el acreedor y el deudor de su deudor, ya que el derecho de crédito de acreedor existe y subsiste sin el crédito de su deudor).
… No se olvide que en el caso objeto del presente expediente, en que el régimen de aprovechamiento por turnos se constituyó antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998, lo adquirido por los partícipes fueron cuotas indivisas del apartamento «con derecho de dominio y uso exclusivo del mismo durante el período semanal» correspondiente, y no un mero derecho real limitado, como «ius in re aliena» reversible por su extinción al dominio que comprime (vid. disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998)…
Es por todo ello (dada además la imposibilidad de servirse –para protegerse frente a renuncias de mala fe– del derecho que se reconoce a los comuneros en los artículos 400 y 404 del Código Civil) por lo que procede estimar de aplicación aquí por analogía (aunque se renuncie allí a la sociedad y no al derecho en ella) el régimen de la baja del socio por propia voluntad regulado en el Código en sede de sociedad civil; no solo ya por la frecuencia con que allí existe también una comunidad subyacente («arcam comunem»); se produce un juego de responsabilidades personales (para cada socio) y comunes (del fondo colectivo) semejantes; o la exigencia del ejercicio de buena fe de los derechos (que el Código trata de salvaguardar con esa regulación) es principio de vigencia general en nuestro Ordenamiento (cfr. artículo 7.1 del Código Civil). Las comunidades en propiedad horizontal y las comunidades de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles persiguen un fin común y exigen un título de constitución. Por imperativo del artículo 1255 del Código Civil, por tanto, aún a falta de regulación especial, deberíamos admitir que, estamos ante una organización que por venir conformada por la existencia de esa finalidad común, habría que integrar (cfr. artículo 4.1 del Código Civil) con las normas propias de la sociedad civil (en estos aspectos, el contrato más próximo). Es, en efecto, esa finalidad común, la que (sin duda en los conjuntos inmobiliarios en que no hay un edificio único sino varios perfectamente separados, susceptibles de constituir comunidades completamente autónomas: cfr. artículo 24.2.b y.3 de la Ley sobre propiedad horizontal) justifica, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como vimos, su aproximación a los patrimonios separados y, sin serlo, a las personas jurídicas (cfr. también la Resolución de este Centro Directivo de 3 de marzo de 2008). Con la diferencia aquí, al contrario que en la sociedad, en que la liquidación es forzosa, de que, si la renuncia fuese demasiado gravosa para el resto de los condueños o cotitulares (lo que obliga a extremar las precauciones) no pueden defenderse forzando la disolución de la comunidad.
En consecuencia, con arreglo al artículo 1705del Código Civil, habrá, cuando menos, de ponerse la renuncia cuya inscripción se pide -como paso previo de rigurosa observancia para practicar el asiento- en conocimiento de los demás propietarios o cotitulares para que puedan impugnarla judicialmente, solicitando las oportunas medidas cautelares, si estiman que es ineficaz por ser de mala fe (y habrá mala fe no sólo cuando quien hizo la renuncia, como dice el artículo 1706, intenta apropiarse el provecho, sino también desplazar el gasto, que «debía ser común»); o, en cualquier caso, para tomar las decisiones que estimen convenientes en defensa de sus intereses (renuncia de la propiedad a su vez por otros partícipes, abandono del edificio o venta a un mejor gestor por los restantes o único propietario, etc.). Notificación que, debido al mayor peligro que, frente a los demás comuneros, tiene la renuncia respecto a la transmisión, al contrario que en ésta, deberá acompañarse a la escritura para practicar el asiento solicitado y trasladarse también al secretario de la comunidad (cfr. artículo 9.1.i de la Ley sobre propiedad horizontal). En efecto, no se trata aquí solo, al contrario que allí, de un problema de asunción de responsabilidad personal por los gastos generales sino de traslado forzoso de la correspondiente, por la cuota en éstos de su piso, del propietario o del cotitular renunciante a todos los demás.
6. Una conclusión (naturaleza recepticia de la renuncia) a la que, por lo demás habría que llegar también por otra vía, si se acude al del Código Civil y entre las interpretaciones que se barajan sobre su sentido y alcance, se sigue la que parece mejor fundada. La renuncia de un partícipe (cuyo derecho está sujeto, por razón de la relación jurídico real preexistente, al pago de las obligaciones que pesan sobre él por razón de la comunidad) exige para la extinción del derecho del renunciante -y, si nos atenemos a su presumible voluntad (cfr. artículo 1281 del Código Civil), lograr la liberación de su responsabilidad por aquéllas- el abandono del derecho en cuestión en poder de los «beneficiarios» («abandono traslativo y liberatorio»).
En el presente caso, por tanto, la renuncia del titular de una cuota indivisa del dominio y uso exclusivo temporal, como del propietario único, de su derecho sobre el elemento privativo (local, vivienda o apartamento en una propiedad horizontal), como por el comunero sobre su cuota en la comunidad ordinaria, exige, si ha de servir para algo (extinción del derecho del renunciante y liberación del pago por las deudas y vencimientos futuros), además del abandono, una declaración «dirigida a los que pasarán las obligaciones «propter rem» (declaración recepticia) en la que se les manifieste la puesta a su disposición de la cosa abandonada».
Adquisición que no tendrá causa onerosa ni gratuita sino que es sólo efecto o consecuencia de la relación jurídica jurídico-real preexistente en la que la cotitularidad del renunciante está incardinada y que, una vez producida, impedirá a sus destinatarios reclamar los vencimientos sucesivos de las obligaciones que pesan sobre ella (cfr. artículos 395, 544, 575, 1625, 1631, 1659, 1660 y 1664 del Código Civil).
7. No cabe ir más allá. Nuestro ordenamiento jurídico reconoce el derecho de renuncia y, como se ha dicho, en relación al artículo 1706 del Código, la buena fe «sólo veda aquellas modalidades de su ejercicio en las que se advierte una total desconsideración del interés de los demás» (copartícipes). De ahí que no se pueda al socaire de cualquier motivo, si es válida y eficaz y cumple por tanto con todos los requisitos prevenidos en las leyes, imponer límites que lo socaven.
Es más la renuncia en casos como éste («rectius», abandono) no sólo es una manifestación de la libertad del propietario (como sucede siempre que éste es único) y por tanto de los poderes dispositivos implícitos en el concepto de dominio, sino una facultad que corresponde al propietario como correlato del principio jurídico constitucional y civil a no quedar vinculado perpetuamente, en este caso, por la cargas de una administración cuya gestión no controla (ya que su propiedad o copropiedad, al menos en cuanto a los elementos comunes, está incorporada como parte al «corpus» más amplio de una organización de orden superior que la integra).
Y no se diga que, para evitar ese gravamen perpetuo, tendría siempre el propietario o copropietario la alternativa de trasmitir su derecho (en este caso el local) a un tercero; ya que, aparte de no ser eso siempre fácil (especialmente si como sucede hoy el mercado inmobiliario se ha «estrechado» hasta haberse reducido significativamente su liquidez), la trasmisión del activo sería un equivalente jurídico del derecho a forzar su baja si su tenencia indeseada por un tiempo prolongado (al contrario de lo que pasa aquí y como sucede en cambio en el caso de participaciones en sociedades de responsabilidad limitada) no comprometiese la responsabilidad personal del tenedor. La «prohibición de vínculos perpetuos, en efecto, es de orden público» (algo con lo que tendrían que contar todos cuantos entran en una comunidad).
8. Lo anterior no quiere decir ni conlleva que no sea posible registralmente inscribir la simple renuncia si no es inscribiendo simultáneamente una nueva titularidad (vid. Resolución de 30 de agosto de 2013). En efecto, si como ya dijo la Resolución de este Centro Directivo de 19 de abril de 2007 y, el «régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo (…), (y) no se trata de dos propiedades yuxtapuestas sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja». Si, según la doctrina de la Resolución de 23 de julio de 1966, la cuota de participación en los elementos comunes equivale a la participación en el edificio en su totalidad de modo que, si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, esa cuota de participación en relación con el total valor del inmueble se traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de la participación fijada (Resolución de 5 de mayo de 1970). Si, en fin, «los derechos de cada copropietario han de proyectarse sobre todo el edificio en su conjunto, de manera que en igual modo que en cualquier clase de copropiedad, el derecho de cada comunero tiene por objeto la cosa común» de modo que «lo único que acontece es que la concurrencia de varias titularidades dominicales sobre un mismo objeto impone a cada una limitaciones especiales, diversas de las que ha de soportar la propiedad en general». Deviene forzoso, como se ha dicho, que, en caso de renuncia de uno de los dueños, el dominio del piso «pase a los demás dueños» y les «acrezca» ya que, «en cuanto titulares del dominio del edificio en su conjunto, sufren en él la comprensión del dominio de cada piso o local, dominio que opera sobre el edificio en su conjunto como un derecho real limitativo». Lo que impone, como lógica consecuencia, por tanto que, cualquiera que sea el mecanismo por el que se produzca, el elemento renunciado pase, por razón de la renuncia del condueño o partícipe, a todos los demás en proporción a sus cuotas en el edificio en comunidad que, como afirma la Exposición de Motivos de la Ley sobre propiedad horizontal, expresan «activa y pasivamente (…) el valor proporcional del piso y cuanto a él se considera unido en el conjunto del inmueble».
Es por ello que, producida la renuncia y calificada positivamente su legalidad, debería procederse a inscribir el elemento independiente (o cuota indivisa) sobre la que recayó a nombre de todos los propietarios o cotitulares de inmueble (edificio o apartamento) en proindiviso ordinario y en la proporción correspondiente. No puede ser, sin embargo, así. Se comprende, visto lo dicho, que la inscripción de la renuncia no pueda ser automática. No basta con que el condueño que la ejercita lo solicite así. Los demás pueden oponerse («no se libra frente a los demás socios», dice el artículo 1706 del Código, aplicable aquí como allí -no cambia su «ratio»- tanto cuando el renunciante intente apropiarse beneficios, como desplazar gastos, que «deberían ser comunes») si le imputan mala fe, en particular, cuando la contraprestación no cubra los presumibles gastos futuros (o incluso pasados, que también comprende, según una sólida corriente doctrinal, la renuncia funcionalmente equivalente del artículo 395 del Código Civil).
9. A la vista de la presente realidad social, en efecto, con un período reciente de deflación de precios en el mercado inmobiliario, no hay que descartar que renuncias como la presente se den en este contexto y momento con alguna frecuencia en la medida que los gastos de mantenimiento por razón de los pisos o locales (máxime en este tipo de comunidad en que a los gastos generales de mantenimiento del inmueble y de aportaciones al fondo de reserva se suman los importes de las retribuciones de las empresas prestadoras de servicios), puedan volverse desproporcionados, cuando no directamente superiores, en comparación con su propio precio de mercado o la utilidad que están en condiciones de procurar, por lo que no es disparatado pensar que en ocasiones la renuncia pueda encubrir una operación de «externalización» (desplazamiento) de costes, aumentando la carga comunitaria del resto de los copropietarios o cotitulares en términos que el ordenamiento jurídico no ampara.
10. Procede por tanto aplicar aquí, en la medida que deben serlo por la misma razón los artículos substantivos en que se ampara (artículos 224 del Código de Comercio y el 1705 y 1706 del Código Civil), la solución seguida mayoritariamente por la doctrina que, en estos casos, para hacer constar la renuncia en el Registro Mercantil (al no estar previstos en el artículo 139 del antiguo Reglamento), exigía el consentimiento de los demás copartícipes (cfr. artículo 239.2 del Reglamento actualmente en vigor).
Sin perjuicio de que, si el renunciante no obtuviese el consentimiento o se produjese oposición de los demás propietarios o cotitulares, pudiese acudir a los tribunales para que (previa adopción en su caso de las medidas cautelares oportunas para enervar los efectos desfavorables del artículo 38 de la Ley Hipotecaria) dicten sentencia que declare legítima la renuncia, y logre así, por tanto, título bastante para la inscripción.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso…
