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Venimos sosteniendo en este blog que entre el pesimismo y el optimismo hay lugar para el realismo, para una visión constructiva de la realidad que no desprecie las fisuras -o grietas- existentes en nuestra estructura económico-social.
- La reconversión del sector inmobiliario hace tiempo que se puso en marcha (más aquí).
- Al menos a corto plazo, es manifiesto que no se puede servir a dos señores: al prestamista y al prestatario (más aquí).
- A estas alturas parece tambien ya incontestable que en el mercado futuro de la vivienda tendrá mucho más peso el alquiler que antaño. En otras palabras, nos aguardan más alquileres y menos ventas (más aquí). A este respecto es significativo que, como señala la noticia que da pie a esta entrada, la financiación hipotecaria para adquisición de vivienda -pese a que ahora el crédito bancario ya fluye- pierde relevancia.
A todo lo anterior, ya conocido y comentado en anteriores entradas, interesa ahora añadir el importante peso que la conservación y eventual refacción de una vivienda puede llegar a tener. ¿Mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta? En la práctica un concepto tan suficientemente indeterminado en su alcance -en cualquier caso amplísimo, basta leer el art. 9 LS- que hace presagiar, en manos de un gobernante insensible, lo peor. Entendámonos: con la actual ley en la mano, cualquier individuo podría verse enfrentado -acaso por razón de ornato o accesibilidad universal- a un coste para él inasumible. Así, por ejemplo, podría ocurrir que en breve determinadas comunidades autónomas comenzasen a exigir, en mayor o menor plazo, un determinado nivel de eficiencia enegética (vg. el «D», más aquí).
Así las cosas, seguir pensando en la vivienda como valor seguro, de inversión, nos parece cuando menos arriesgado.
Artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber, que constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de aquella Administración, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
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En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. Las obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad a que hace referencia el párrafo primero de este apartado podrán consistir en la adecuación parcial o completa a todas, o a algunas de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración, de manera motivada, el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
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Artículo 7. Objeto de las actuaciones. 1. De conformidad con lo dispuesto en esta Ley, en la legislación estatal sobre suelo y edificación, y en la legislación de ordenación territorial y urbanística, las actuaciones sobre el medio urbano se definen como aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos…
. Artículo 8. Sujetos obligados. La realización de las obras comprendidas en las actuaciones a que se refiere el artículo anterior corresponde… a los siguientes:
a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación…
b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
c) Las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.
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La discrecionalidad administrativa, y por ende la inseguridad, coste de tenencia y falta de atractivo económico-especulativo se agrava en presencia de un bien «protegido», a saber, no necesariamente un «bien de interés cultural» sino simplemente un bien situado en su entorno. Quien adquiera un bien de tales características, una «fortuna» que siempre sobrevenidamente le puede alcanzar, aviado queda… salvo que pueda «mantener el tirón» (es decir, que se trate de personas o entidades con alto nivel adquisitivo). ¿Te has preguntado alguna vez por qué frecuentemente los centros históricos de las poblaciones se degradan, pasando a malbaratarse y ocuparse por personas de muy humilde condición? .
Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía
Artículo 28. Entorno de los Bienes de Interés Cultural.
1. El entorno de los bienes inscritos como de interés cultural estará formado por aquellos inmuebles y espacios cuya alteración pudiera afectar a los valores propios del bien de que se trate, a su contemplación, apreciación o estudio, pudiendo estar constituido tanto por los inmuebles colindantes inmediatos, como por los no colindantes o alejados.
2. Las actuaciones que se realicen en el entorno estarán sometidas a la autorización prevista en la Ley, al objeto de evitar las alteraciones a que se refiere el apartado anterior.
Artículo 37. Expedientes de ruina.
1. La Consejería competente en materia de patrimonio histórico deberá ser notificada de la apertura y resolución de los expedientes de ruina que se refieran a bienes afectados por la inscripción en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz.
2. La Consejería podrá constituirse en parte interesada en cualquier expediente de ruina que pueda afectar directa o indirectamente al Patrimonio Histórico.
3. La firmeza de la declaración de ruina no llevará aparejada la autorización de demolición de inmuebles catalogados.
4. En el supuesto de que la situación de ruina lleve aparejado peligro inminente de daños a las personas, la entidad que hubiera incoado expediente de ruina deberá adoptar las medidas necesarias para evitar dichos daños, previa obtención de la autorización prevista en el artículo 33. Las medidas que se adopten no podrán incluir más demoliciones que las estrictamente necesarias y se atendrán a los términos previstos en la citada autorización.
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Artículo 38. Demoliciones.
1. No procederá la demolición de inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz. Podrán admitirse, excepcionalmente, demoliciones derivadas de la ejecución de proyectos de conservación, que exigirán la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico.
2. Las demoliciones que afecten a inmuebles integrantes del entorno de Bienes de Interés Cultural exigirán la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico…
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Un servidor ignora cómo atajar los males que acaba de describir. Los constata y alerta de la importancia de contar con dirigentes sensibles y capaces para encararlos. ¿Mis iguales? Decididamente no, personas de mayor preparación y capacidad que la media.
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Europa Press – 16/02/2015
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- Solo el 37,5% de las operaciones se hicieron con financiación hipotecaria
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La compraventa de viviendas creció un 19,1% en 2014 respecto a los valores de 2013, un año que fue de mínimos para el sector, hasta las 364.601 operaciones, según la última estadística del Consejo General del Notariado. Si bien, aunque este repunte de las transacciones debe valorarse desde esa perspectiva, la estadística refleja que ha hecho que los precios abandonen el signo negativo en el que han estado durante la crisis y vuelvan a crecer, aunque sea sólo un 0,1%. Los notarios explican que «el mercado inmobiliario completa un ejercicio marcado por la estabilización de las cifras mensuales, tanto en términos de cantidades como de precios». Más en detalle, el incremento de las compraventas es más patente en el caso de las viviendas unifamiliares, segmento en el que crecen un 26,8%, hasta las 74.160, frente al 17,3% de los pisos, que presentan cifras superior en términos absolutos, con 290.441 operaciones. En este último caso, los de segunda mano mostraron un aumento del 23,5%, hasta las 234.748 compraventas, frente al incremento del 9,6% en la compraventa de pisos nuevos, con 39.306. .
Repuntan levemente los precios
. En términos de precios por metro cuadrado, el valor medio de las viviendas compradas en 2014 fue de 1.251 euros (+0,1%). El incremento de este precio se debió especialmente al repunte de valor de los pisos (+1,4%), ya que el del metro cuadrado de las viviendas unifamiliares se redujo un 2,7%. Nuevamente, es la segunda mano la que está activando el sector. Así, el precio de los pisos usados se incrementó un 2,4%, mientras que en el caso de los nuevos se mantuvo sin variación. Por último, el pasado año se registraron 94.586 operaciones de compraventa de otro tipo de inmuebles, un 9,4%, de las que un 38,4% correspondieron a terrenos o solares. Por ello, los notarios insisten en que «el pasado año finalizó la senda depresiva del sector inmobiliario, mostrándose signos de estabilización del mercado en comparación con el mismo periodo de 2013», y añaden que «para los primeros meses de 2015 se espera que las cifras del mercado continúen con la senda de estabilización observada en 2014, aunque quizá con valores más moderados». .
Se recupera la financiación
. Por otro lado, el mercado hipotecario ha ido parejo en 2014 a la estabilización del sector inmobiliario. El sector cerró el año con un incremento en el número de nuevos préstamos concedidos del 5% interanual, y con un importe promedio de 137.878 euros, lo que representa una expansión del 10,2%. En el caso concreto de los créditos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble, el número de préstamos realizados en el año recogió un crecimiento del 39,4%. Este aumento se eleva hasta el 42% en el caso de la adquisición de una vivienda y se queda en el 15,6% para el resto de los inmuebles. El capital promedio de las hipotecas para la adquisición de una inmueble se situó en 124.217 euros, con un incremento del 6,4%. En el caso de los préstamos para compra de vivienda, la cantidad promedio fue de 117.507 euros, experimentando así un aumento del 5,2%. .
También llega más dinero a los promotores
. La estadística notarial indica también que el número de créditos hipotecarios para la construcción mostró un incremento en el conjunto del ejercicio del 20,2%. Este incremento fue superior en el caso de la construcción de viviendas (23,8%). En términos de cuantía media del préstamo, esta cifra se situó en 288.974 euros para todas las hipotecas destinadas a la construcción, lo que supone una caída interanual del 3,5%, algo superior a la registrada en 2013 (-3%). Por último, el porcentaje de compras de viviendas con financiación hipotecaria se situó el pasado año en el 37,5%. Además, en esas compras, el porcentaje del valor de la vivienda hipotecado fue del 75,2%. . Fuente: heraldo.es
