Resolución, incumplimiento, imposibilidad sobrevenida de la prestación y cláusula rebus sic stantibus

Con relación a la resolución de la obligación (artículo 1124 del Código Civil ).., en el campo jurisprudencial este tipo de incumplimiento ha venido siendo definido como «la falta de obtención de la finalidad perseguida», «la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones» e inclusive «como la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin practico perseguido» (STS 333/2014, de 30 Jun. 2014)

… artículo 1504 del Código civil. La base esencial para la aplicación de dicha norma es el incumplimiento de la obligación por parte del comprador. La jurisprudencia había exigido, dando un sentido subjetivo, una «voluntad deliberadamente rebelde frente al cumplimiento de la obligación» o un «propósito deliberado de incumplir», pero abandonó esta línea y pasó a exigir, con un sentido objetivo, el «incumplimiento inequívoco y objetivo» (sentencias de 24 de febrero de 1990), «frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y del fin del contrato» (sentencias de 2 de julio de 1992 y 24 de febrero de 1993 ), «no requiere una conducta dolosa del incumplidor… es suficiente que se frustre el fin del contrato» (sentencias de 30 de julio de 1997 y 11 marzo de 2002 ), «frustrando así el fin específico perseguido por las partes al contratar» (sentencia de 3 de abril de 2000 ) «hecho objetivo del incumplimiento no justificado» (sentencias de 15 de julio de 2003 y 18 de octubre de 2004 ), conceptos que recogen y reiteran las sentencias de 2 de febrero de 2005 y 9 de marzo de 2005) (STS 19 Noviembre 2009)

… no estamos ante un supuesto de imposibilidad originaria del objeto, que pudiera dar lugar a la nulidad, en los términos establecidos por los artículos 1261,2º y 1272 del Código civil , con las consecuencias de los artículos 1303 y sigs. del propio Código . Cuando las partes en litigio convienen la compraventa parece posible la realización de la división, que físicamente se emprende y se lleva a cabo, y que jurídicamente – en vista de cuanto se disponía en los Estatutos, se autorizaba por el Ayuntamiento y se documentaba e inscribía – parecía factible. Se trataba, pues, de un objeto posible y, en principio, lícito, que sobrevenidamente resultó afectado por la imposibilidad jurídica con radical inhabilidad en relación con las previsiones contractuales.

Por esta razón debe prestarse atención al argumento deducido por el recurrente en denuncia de que la sentencia recurrida desconoce y confunde la resolución procedente en el caso, que no puede basarse en el incumplimiento como determinante de la facultad de resolución que configura el artículo 1124 del Código civil , pues, en puridad, no hubo un incumplimiento resolutorio, sino una imposibilidad sobrevenida fortuita de la prestación que, desde luego, puede fundamentar la resolución solicitada, ante la frustración del fin del contrato, pero no justifica la indemnización acordada sobre la base de aplicación de una cláusula penal prevista, precisamente, para el supuesto de incumplimiento.

No puede desdeñarse, en efecto, que la entidad vendedora, no obstante la oposición de la Comunidad de Propietarios, confiara en el tenor de la cláusula estatutaria, que permitía la división del piso sin requerir autorización de la comunidad, y en la concesión de licencia municipal, y más cuando la escritura notarial fue autorizada, según se ha visto, e inscrita en el Registro de la Propiedad, todo lo cual ocurrió antes de la sentencia en que se declaró la nulidad, e incluso antes de presentarse la demanda, salvo la inscripción registral que, como también se ha dicho, fue precedida de la anotación preventiva de la demanda, que a su vez fue posterior a la compraventa y a la escritura de división y declaración de obra nueva. La jurisprudencia de esta Sala ha admitido, junto con la doctrina más autorizada, la resolución por imposibilidad sobrevenida.

Y, en tal caso, es correcto que se decrete la resolución, pero no cabe indemnizar daños y perjuicios, puesto que no se ha producido un incumplimiento ( Sentencias de esta Sala de 14 diciembre 1992, 7 y 23 de febrero y 20 de abril de 1994, 21 de julio, 11 de noviembre y 16 de mayo de 2003, 23 de enero y 21 de abril de 2006, entre tantas otras).

En consecuencia, se ha de estimar la resolución… (STS 9 octubre 2006)

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

PRIMERO. Resumen de los antecedentes.

 

Dados los términos en los que se ha formulado el recurso de casación, los antecedentes del conflicto de intereses a que el mismo se refiere – tratado en dos procesos sucesivos – pueden resumirse en los términos que siguen:

 

I.- El treinta de diciembre de mil novecientos noventa y siete, Grupo Torras, SA convino con Alimentos y Aceites, SA (en lo sucesivo Alycesa) en concederse cada una el derecho de optar, respectivamente, por vender y por comprar, a determinado precio, las acciones representativas del capital de la entonces denominada Ebro Agrícolas Compañía de Alimentación, SA, de las que Grupo Torras, SA era titular.

Dentro del plazo establecido – en concreto, el treinta y uno de octubre de dos mil – Grupo Torras, SA comunicó a Alycesa que optaba por venderle las acciones en los términos convenidos.

El trece de noviembre de dos mil, Alycesa contestó a Grupo Torras, SA que no aceptaba su opción y, por lo tanto, que no estaba dispuesta a comprar, con el argumento de que había tenido conocimiento de ciertos datos sobre la situación patrimonial de Ebro Agrícolas Compañía de Alimentación, SA » que eran ignorados en el momento del acuerdo y que tienen indudable incidencia en el desenvolvimiento del mismo«.

Ante esa actitud, Grupo Torras, SA el catorce de noviembre de dos mil uno interpuso demanda contra Alycesa, poniendo en marcha un primer proceso a fin de que la demandada fuera condenada a formalizar y cumplir el contrato de compraventa proyectado en la opción.

Alycesa se opuso a dicha demanda y, por medio de reconvención, pretendió la anulación del contrato de opción, por diversas causas – subsidiariamente interesó la reducción del precio convenido para cada acción -.

El Juzgado de Primera Instancia competente desestimó la reconvención de Alycesa y estimó la demanda de Grupo Torras, SA, por sentencia de treinta y uno de marzo de dos mil tres, la cual fue apelada por la entonces demandada y confirmada por el Tribunal de apelación, mediante sentencia de seis de junio de dos mil cinco .

En ejecución de la mencionada sentencia de condena, se formalizó la compraventa de las acciones, por el precio establecido, lo que el Juzgado de Primera Instancia, mediante auto de dos de diciembre de dos mil cinco , declaró había sucedido el veintisiete de septiembre del mismo año .

La efectiva transmisión de las acciones se produjo el trece de febrero de dos mil seis, en ejecución de la sentencia que la imponía, tras unas discrepancias entre las partes sobre los intereses del precio y el número de las acciones.

 

II.- Consumado el cambio de titularidad de las acciones, Alycesa interpuso contra Grupo Torras, SA la demanda que dio inicio a un segundo proceso – del que deriva el recurso de casación que hemos de decidir-, con la pretensión de que fuera condenada Grupo Torras, SA a entregarle el importe de los dividendos que había percibido por las acciones objeto de la opción, durante los ejercicios correspondientes al tiempo transcurrido desde que exteriorizó y le comunicó la voluntad de vender -por la razón de que entonces puso en vigor la proyectada compraventa y quedó obligada a la transmisión-, hasta que, efectivamente y como socia, se convirtió el titular del derecho al dividendo.

El Tribunal de apelación, al igual que había hecho el de la primera instancia, condenó a Grupo Torras, SA a entregar a Alycesa las ganancias sociales mencionadas, pues consideró que los dividendos percibidos por la ahora demandada eran frutos civiles de las acciones y correspondían a la compradora desde el momento en que había nacido para ella el derecho a las acciones, de conformidad con lo dispuesto en la norma del segundo párrafo del artículo 1468, en relación con la del artículo 1095, ambos del Código Civil .

Al final del fundamento de derecho quinto de su sentencia, el Tribunal de apelación argumentó su decisión con el siguiente razonamiento: pese a que » la legislación mercantil impide hacer efectivo ese derecho hasta que se adquiere la condición de accionista, es decir, que sólo a partir del trece de febrero de dos mil seis, Alycesa pudo reclamar los frutos de esas acciones «, hay que tener en cuenta que » la perfección del contrato de compraventa tuvo lugar con el ejercicio de la opción el treinta y uno de octubre de dos mil y, desde ese momento, Alycesa tiene derecho a los frutos de las acciones «, por cuanto » el artículo 1095 del Código Civil anticipa el nacimiento del derecho de crédito sobre los frutos, haciéndolo coetáneo con el nacimiento de la obligación de entregar la cosa – el momento de perfección de la compraventa – no desde que sea exigible y ello porque, como hemos dicho, perfecto el contrato los beneficios y riesgos de la cosa fructífera corren a cargo o en beneficio del adquirente «.

Contra la sentencia de segundo grado interpuso Grupo Torras, SA recurso de casación, por un único motivo.

 

SEGUNDO. Enunciado y fundamentos del único motivo del recurso de casación.

 

Como se ha expuesto, Grupo Torras, SA interpuso recurso de casación contra la sentencia de apelación por un único motivo, en el que denuncia la infracción de las normas contenidas en los artículos 1095 y 1468 del Código Civil, en relación con las de los artículos 1100 , 1101 y 1124 del mismo cuerpo legal .

Alega, en síntesis, que Alycesa carecía de derecho a los dividendos percibidos por ella, dada la situación de rebeldía en que se había colocado voluntariamente respecto del cumplimiento de la opción y, al fin, su oposición a formalizar la compraventa proyectada y a pagar el precio convenido.

Señala, en apoyo de su planteamiento, que Alycesa durante más de seis años había impedido el cumplimiento de la opción, reclamado por ella, al oponerse a él, incluso en un proceso. Añade que no resulta respetuoso con las normas mencionadas en el epígrafe del motivo reconocer a Alycesa el derecho a los dividendos repartidos entre los que, en cada ejercicio, eran socios.

En definitiva, la recurrente -sin alejarse del ámbito de la fundamentación jurídica elegida por el Tribunal de apelación- vincula el derecho a los frutos no a la perfección del contrato cuyo objeto sea una cosa fructífera, determinante del nacimiento de la obligación de entrega de la misma, sino a la exigibilidad de ésta, que, en el caso, habría sido impedida por el incumplimiento de la obligación recíproca. Desde ese punto de vista se explica su insistencia en que hasta el trece de febrero de dos mil seis, momento de la consumación de la compraventa, Alycesa no pagó el precio y convirtió en exigible la entrega de las acciones, producida al tiempo.

 

TERCERO. Estimación del motivo.

 

I.- La sentencia recurrida decidió el conflicto que ha llegado a casación – uno, de entre los varios planteados en la demanda y en el recurso de apelación – mediante la aplicación de un silogismo formalmente correcto: siendo que la norma del párrafo segundo del  artículo 1468 del Código Civil dispone que los frutos producidos por la cosa vendida pertenecen al comprador desde el día en que se hubiera perfeccionado el contrato y que la declaración unilateral de la optante, Grupo Torras, SA, puso en vigor el de compraventa proyectado – al respecto, sentencias 220/2011, de 24 de marzo , y 620/2012, de 10 de octubre -, desde que dicha sociedad comunicó a Alycesa que optaba por vender, esta última tenía derecho a los dividendos que, repartidos entre los socios, correspondieron a la vendedora.

 

A.- Como resulta de lo dicho, el Tribunal de apelación basó su decisión en la aplicación de las normas de la compraventa de cosas fructíferas y, aunque no la mencionara, en la regla según la que lo accesorio ha de seguir a lo principal – reflejada en el artículo 1097 del Código Civil , que obliga al deudor a entregar con la cosa debida «todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados» -.

Mencionó dicho Tribunal, sin aclararla, la conexión existente entre el derecho del comprador a los frutos y el régimen de los riesgos en la compraventa -relación destacada por un sector de la doctrina como determinante al respecto, con apoyo en el Código de Justiniano (4.49.13: » fructus post perfectum iure contractum emtoris spectare personam convenit, ad quem et functionum gravamen pertinet » (es conveniente que después de perfeccionado en derecho el contrato, pertenezcan los frutos a la persona del comprador, a quien también le corresponde el gravamen de las contribuciones) y en las Partidas (5.5.23: » [ … ] el daño que viene en la cosa comprada, seria del comprador tan solamente […] que la pro que después viene a la cosa comprada, seria del comprador […] «)-.

También indicó el Tribunal, sin más detalle al respecto, la condición de derecho del socio como única fuente del derecho a participar en el reparto de beneficios sociales.

 

B.- Hay que señalar, por tanto, que el Tribunal de apelación no fundamentó la condena de la recurrente en regla negocial alguna de las generadas por el contrato de opción – la cual, en su caso, sería la primera que debería haber sido aplicada, en su caso, al tratarse de una materia regulada por preceptos de derecho dispositivo -.

Prescindió, igualmente, de toda hipotética conexión entre el derecho a los frutos de la cosa vendida y el del otro contratante a los intereses legales del precio, los cuales, por cierto, aparecen legalmente vinculados en nuestro sistema a la mora del deudor – artículo 1100 del Código Civil – y expresamente referidos – en todos los apartados del artículo 1501 del Código Civil – al tiempo que media entre la entrega de la cosa y el pago del precio.

Por último, no aplicó el Tribunal las reglas establecidas – en los artículos 451, 452 y 455 del Código Civil – para la liquidación de los estados posesorios, las cuales se basan, fundamentalmente, en que el poseedor sea de buena o mala fe.

 

II.- El artículo 1468, párrafo segundo – en que, como indicamos, se apoya la condena contra la que Grupo Torras, SA recurre -, tiene una explicación discutida. Su antecedente inmediato se encuentra en el artículo 1391, segundo párrafo, del Proyecto de 1851, el cual, tras obligar al vendedor a entregar la cosa vendida en el estado en que se hallase al perfeccionarse el contrato, añadía que, » desde ese día, todos los frutos pertenecen al comprador » – se trataba de una regla que era coherente con un sistema en el que la entrega de la cosa no era necesaria para la transmisión de la propiedad, conforme al artículo 981, de modo que los frutos correspondían al dueño desde la celebración del contrato -.

Siguió el Tribunal de apelación la opinión general que relaciona el artículo 1468 con el 1095 del mismo Código, el cual atribuye el derecho a los frutos al acreedor desde que «nace la obligación» de entregarle la cosa fructífera – relación que es evidente, si se tiene en cuenta que, conforme al artículo 1450, la venta obliga a ambos contratantes desde que el contrato se perfecciona -.

 

III.- Sin embargo, el Tribunal de apelación, al aplicar las referidas normas, no dio la significación que merecía al dato de que Alycesa, tan pronto como Grupo Torras, SA le comunicó su voluntad de vender, se hubiera opuesto a comprar – esto es, a ser socia -, dando causa a que la optante iniciara un proceso a fin de forzarle a ello; proceso totalmente justificado, como evidencia el que hubiera terminado con una sentencia estimatoria de la demanda – y desestimatoria de la reconvención formulada por la entonces demandada -.

Ese antecedente hubiera sido determinante si el conflicto se hubiera decidido según las reglas de la liquidación de los estados posesorios, por la indudable buena fe de Grupo Torras, SA – en el punto a que nos estamos refiriendo -, mientras no se considerase legalmente interrumpida su posesión – artículo 451 del Código Civil -.

La referencia que en la sentencia recurrida se hace a los riesgos pierde su utilidad ante la evidencia -extraída del propio relato de los hechos probados que contiene la sentencia recurrida- de que Alycesa incurrió en «mora credendi«, ya que el objetivo retraso a ella imputable como acreedora desplazó en su contra, sin necesidad de intimidación alguna, el régimen de dichos riesgos – artículos 1096 , 1182 , 1452 , 1589 y 1590 del Código Civil -, lo que priva de justificación cualquier compensación de los mismos con el derecho a los frutos.

 

IV.- Con razón alega la recurrente que la excepción de contrato incumplido le permitía eludir la exigibilidad de cualquier reclamación de Alycesa, durante el largo tiempo en que se negó a cumplir la opción – al respecto, sentencia 132/2011, de 11 de marzo -. Es cierto, y así lo apunta el Tribunal de apelación, que el artículo 1468, párrafo segundo, atribuye al comprador el derecho a los frutos «desde el día en que se perfeccionó el contrato«; día que, según el artículo 1450, es aquel en que la venta » será obligatoria » para los contratantes y en el que » nace la obligación de entrega «, en términos del artículo 1095. Pero esas precisiones legales son consecuencia de considerar que la obligación pura es exigible desde que existe como tal –artículo 1113 del Código Civil-, regla general que admite excepciones, en las que, pese a que la obligación de entregar la cosa existe – y el deudor está vinculado –, la misma no puede reclamarse y el objeto del contrato lo conserva legítimamente en su poder, con los accesorios, el deudor. Este es el sentido del artículo 1468, párrafo segundo, del Código Civil .

Entre las referidas excepciones a la coincidencia de existencia o nacimiento y exigibilidad de la obligación de entrega de la cosa fructífera se encuentra aquella en que el vendedor no puede ser compelido por no haber cumplido su contraprestación la otra parte, de acuerdo con las reglas que disciplinan el funcionamiento sinalagmático de las obligaciones bilaterales y recíprocas.

 

V.- Esa doctrina, que lleva a la estimación del recurso, obtiene refuerzo – y sólo a estos fines se menciona – con la consideración de las particularidades que, como fruto, son reconocibles en la regulación del derecho a participar en el reparto de las ganancias de una sociedad anónima y, singularmente, de la vinculación existente entre el derecho al cobro del dividendo y la condición de socio – artículo 48, apartado 2, letra a), del Texto refundido de la Ley de sociedades anónimas , Real Decreto Legislativo 1.564/1.989, de 22 de diciembre, vigente en las fechas a que nos referimos -.

En efecto, si el conflicto se examinara desde este punto de vista – sólo apuntado por el Tribunal de apelación en su sentencia – y se relacionara con la regla general según la que todo enriquecimiento debe permanecer en el patrimonio en que se produce, se advertiría la nula justificación de la obligación restitutoria impuesta a Grupo Torras, SA, cuando ha seguido siendo socia después de haber optado por vender sus acciones, porque no quiso serlo Alycesa, pese a estar obligada a ello. Y cuando la efectiva transmisión de los títulos se produjo en la ejecución de una sentencia – desestimatoria de la oposición de la compradora -, con unas incidencias que no superan la consideración de normales, dadas las diferencias entre las partes.

Examinada la cuestión desde este punto de vista – exclusivamente utilizado para reforzar el que lo ha sido dando respuesta al recurso de casación – ninguna » condictio » por intromisión hubiera estado justificada. (STS  25 Abril 2014)

No es que haya que moderar equitativamente el contrato, dejándolo subsistente, en virtud de la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus», porque carece de sentido que si la prestación de una de las partes se ha hecho imposible, la otra tenga que cumplir la suya aun de forma más reducida. Tal doctrina sólo es aplicable en caso de notorio desequilibrio entre las prestaciones, no en caso de ausencia de una de ellas. (STS núm. 344/1994, de 20 abril)

El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC, referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos…  porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC, ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece…

Cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del art. 1184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182… no lo hace para ampliar el ámbito del art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no solo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla. (STS 17 enero 2013)

la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia… (STS 17 enero 2013)

Identificación de la razón o fundamento de la decisión recurrida. El Tribunal de apelación declaró resuelta la relación de compraventa existente entre las dos partes litigantes y, al fin, liberados a los dos compradores, por considerar probada una sobrevenida imposibilidad de que obtuvieran financiación para cumplir la obligación de pagar el precio de compra.

Fue el afirmado cierre para los demandantes de los mercados de crédito, el fundamento fáctico de la estimación de la demanda. Sin embargo, la alteración de las prácticas imperantes en el mercado financiero no fue alegada en la demanda y, menos, tomada en consideración por el Tribunal de apelación, en el esencial momento de identificar la «ratio» de su sentencia, cuanto menos, en la forma explícita que una motivación en derecho requiere.

En realidad, fue al contestar la reconvención, que había interpuesto la vendedora, cuando los demandantes invocaron la regla «rebus sic stantibus»… (STS 18 enero 2013)

Los presupuestos exigidos por la jurisprudencia de esta Sala, para llevar a cabo una revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la cláusula «rebus sic stantibus», aluden a una alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio ( SSTS de 20 de noviembre de 2009y 21 de febrero de 2012 )…

… esta razón de compatibilidad o de normalidad con el sistema codificado tampoco se quiebra si atendemos al campo de los efectos o consecuencias jurídicas que la aplicación de la cláusula opera, ya sea un efecto simplemente modificativo de la relación, o bien puramente resolutorio o extintivo de la misma. Pensemos que figuras que comparten idénticas consecuencias, caso de la acción resolutoria (artículo 1124 del Código Civil) y de la acción rescisoria por fraude de acreedores (1111 y 1291, 3° del Código Civil), con idéntica naturaleza de la ineficacia resultante, pues supone la validez estructural del contrato celebrado (artículo 1290 del Código Civil ), una vez superados los prejuicios de la economía liberal, se aplican en la actualidad con plena normalidad sin necesidad de recurrir a su excepcionalidad o singularidad dentro del campo contractual. En parecidos términos, si la relación se establece con el principio de conservación de los contratos (entre otros artículo 1284 del Código Civil), en donde su desarrollo tiende a especializarse respecto de la nulidad contractual como régimen típico de ineficacia… Por otra parte, dicha razón de compatibilidad tampoco se quiebra si nos fijamos en la nota de la subsidiariedad con la que tradicionalmente viene calificada la aplicación de esta cláusula, pues fuera de su genérica referencia a la carencia de cualquier otro recurso legal que ampare la pretensión de restablecimiento del equilibrio contractual, su adjetivación de subsidiaria hace referencia, más bien, a que su función no resulte ya cumplida por la expresa previsión de las cláusulas de revisión o de estabilización de precios (SSTS de 24 de septiembre de 1994 y 27 de abril de 2012).

 El hecho de que únicamente para la compraventa se contemple la condición resolutoria explícita en garantía del pago del precio (artículos 1504 del Código Civil y 11 de la Ley Hipotecaria), no significa que dicha garantía haya de constreñirse a este contrato con exclusión de aquellos otros, igualmente onerosos, en los que por el contenido y características de las prestaciones interdependientes (especialmente, cuando se transmitiesen inmuebles a cambio de ciertas obligaciones de hacer, no hacer, o dar cosa que no sea dinero), resulta igualmente fundada su admisión. Al contrario, la aplicación analógica de las normas cuando existe identidad sustancial entre los casos considerados (artículo 4 del Código Civil), el carácter de la compraventa como prototipo de los contratos onerosos, la previsión expresa de aplicación de sus normas a contratos afines, cuando fuere procedente (cfr. artículo 1541); la amplia previsión del párrafo II del mismo artículo 11 de la Ley Hipotecaria: la fundamentación jurídica de la resolución en la recíproca condicionalidad de las prestaciones respectivas pues frustrado el fin negocial por el incumplimiento de una de la parte, ha de posibilitarse a la otra la des-vinculación de sus respectivos compromisos; la libertad de estipulación reconocida en nuestro ordenamiento, dentro de los límites legales del artículo 1.255 del Código Civil; la admisión del juego real de las condiciones impuestas (cfr. artículos 9 y 23 de la Ley Hipotecaria) y la admisión de la revocación de las donaciones por incumplimento de cargas (cfr. artículo 847 del Código Civil); la no vulneración de la prohibición del pacto comisario (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), toda vez que los bienes se habían transmitido condicionándolos al cumplimiento de la contraprestación; determinan la procedencia de la condición resolutoria explícita en esos otros contratos onerosos siempre que, dada la eficacia erga omnes de tal cautela, quede delimitada en su alcance y operatividad por el mismo contrato o, complementariamente como ocurre en este caso (cfr. artículo 153), por la Ley. (RDGRN 16 octubre 1989)