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Dentro del ámbito de las entidades de crédito, existen dos mercados hipotecarios: el sujeto a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y otro extra legem, no sujeto a tal Ley 2/1981. Un mercado este último para el que no rigen los límites que la prudencia impone para la emisión de los títulos previstos en dicha Ley 2/1981 (cfr. arts. 1 y 2); y, sin embargo, la «hipoteca» de un crédito irresponsable, ¿quien sino la sociedad termina soportándola? ¿De verdad aprendimos algo de lo pasado?
Al revés, si prestar más del 80% del valor de tasación o por encima de los 30 años resultara irresponsable, ¿cómo pretender el acceso al crédito por parte de los más desfavorecidos? Parecería que, puestos en la tesitura, nuestra opinión pública y gobernantes se moviera continuamente en la indefinición; y a río revuelto… Acaso algún día tengamos que rendirnos a la evidencia de que no se puede a un tiempo tener todo.
Artículo quinto de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
Los préstamos y créditos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca…
El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley. El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años.
Reglamentariamente se determinarán:… 2. Los supuestos en que pueda exceder la relación del 60 por ciento entre el préstamo o crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el límite máximo del 80 por ciento, así como aquellos en que la Administración, en función de las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al 60 por ciento. En todo caso se aplicara el límite máximo del 80 por ciento a los préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre viviendas sujetas a un régimen de protección pública… 4. Las condiciones en las que se podría superar la relación del 80 por ciento entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada, sin exceder del 95 por ciento de dicho valor, mediante garantías adicionales prestadas por entidades aseguradoras o entidades de crédito.
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La cuantía media de los préstamos se hunde en febrero a su nivel mínimo tras caer un 47%
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Las entidades también ofrecen para sus inmuebles mayor plazo y menos intereses
La cuantía media de un préstamo para adquirir una vivienda en España cayó en febrero hasta 104.257 euros, la cifra más baja de la estadística que maneja el Consejo General del Notariado. Esta cantidad es un 47,2% inferior a los 197.587 euros de media que se registraban en julio de 2007 -cuando la burbuja inmobiliaria alcanzaba su máximo tamaño- y supone un retroceso del 6,8% sólo en lo que marcha de ejercicio.
Los datos publicados por el gremio notarial muestran también una recuperación del número de préstamos concedidos para la compra de vivienda en los dos primeros meses de 2014. Sólo en febrero el número de actos firmados ascendió a 9.045, un 15,9% más que en enero y un 35,9% superior a la cifra registrada en el mismo mes del año anterior.
Esta comparación no es del todo significativa ya que durante los dos primeros meses del año pasado el número de hipotecas firmadas fue históricamente bajo al entrar en vigor en enero la supresión de la deducción a la compra de vivienda.
No obstante, algunos expertos como Fernando Encinar ven señales positivas en la estadística. «Los bancos están empezando a dar crédito y es probable que esta apertura aumente a lo largo del año, lo que traería mejoras en las datos de compraventa pero no en una subida generalizada de precios, que incluso en muchas zonas de España deberían seguir ajustándose si los vendedores quieren cerrar operaciones», comenta el jefe de estudios del portal especializado idealista.com.
No obstante, esta apertura del crédito por parte de las entidades financieras esconde un doble rasero según el tipo de activo incluido en la operación. Los principales bancos ofrecen para las viviendas de sus balances créditos mucho más favorables en cuanto al porcentaje de cantidad financiada, los intereses y comisiones, y el plazo de devolución del principal.
El gran reclamo utilizado por los portales inmobiliarios de los grandes grupos financieros es el de la «financiación del 100% del valor de los inmuebles que mantienen en balance. Este porcentaje -propio de la época del boom- difiere hoy en día del 80% que las mismas entidades ofrecen para viviendas externas y del 75,6% que marca el Consejo General del Notariado en su último informe.
Las mejoras entre créditos también afectan al tipo de interés. La diferencia aquí puede rondar los «100 puntos básicos» más el Euribor, explican fuentes financieras. El objetivo de las entidades es limpiar sus balances de activos inmobiliarios o, al menos, evitar su acumulación. «Siguen quebrando promotoras y realizándose desahucios de personas que no pueden pagar sus hipotecas», añaden en otro banco.
Las entidades financieras mantienen en su balance activos embargados con un valor de 100.000 millones de euros, según un informe de Moody’s recogido ayer por The Wall Street Journal. El diario norteamericano se hacía eco en su edición europea de las diferentes condiciones entre los préstamos, citando a las inmobiliarias de Santander (Altamira), BBVA, Popular (Aliseda), Sabadell (Solvia), Caixabank (Servihabitat) o Bankia.
Otras ventajas ofrecidas por estas entidades para dar salida a las viviendas que mantienen en el escaparate son plazos de amortización de la deuda de hasta 40 años y la inexistencia de comisiones de apertura en el momento de constituir la hipoteca, según la información recogida por EL MUNDO de sus páginas web. El informe del Consejo del Notariado detalla también que sólo un 34% de las viviendas adquiridas en el mes de febrero fueron financiadas a través de un crédito hipotecario. En el año 2007 el mismo indicador ascendía al 60%.
Por otro lado, el número de préstamos hipotecarios destinados a la construcción de nuevos inmuebles siguen desplomándose. En el mes de febrero se concedieron 216 créditos con este fin, un 21% menos que en el mismo mes del año anterior. Esta reducción fue acompañada de una fuerte caída en el importe medio de estos préstamos hasta 188.504 euros, un 47% menos.
Fuente: elmundo.es
