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Escribíamos hace poco:
El Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) nació en el año 2013 dentro del ámbito notarial con la confesada intención de suplir “la ineficacia del Registro de Condiciones Generales, ya que no todas las cláusulas abusivas se inscriben por las partes y el acceso a éste no es ni fácil ni ágil”. Así ocurría cuando nació y así sigue ocurriendo. Tan cansino, recurrente e incluso propenso a la demagogia resulta el asunto del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, tan descorazonadora la irrefrenable ansia pseudoproteccionista basada en un irreflexivo y denonado incremento de nuevos registros públicos, jurídicos y/o administrativos, que, más que enmendallo, como en el artículo que sigue se apunta, “quizá habría que plantearse suprimirlo” (más aquí)
Más que la “refundación” del Registro de Condiciones Generales, cuya ineficacia motivó la creación del Organo de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) por parte del Notariado, se nos ocurren otra serie de medidas que acaso resultasen más efectivas en este campo (ver aquí, en el apartado ¿qué hacer?)
Algo habrá que hacer. Decididamente, el sistema actual no funciona.
LAWYERPRESS – 16 de JUNIO de 2015
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- .Celebradas las Jornadas sobre vivienda, crédito y consumidores donde se han presentado las novedades en la compraventa y en la protección del consumidor en créditos hipotecarios
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Hace unos días tuvieron lugar en el Colegio Notarial de Cataluña las “Jornadas sobre vivienda, crédito y consumidores”, destinadas a hacer un repaso a las novedades que incorpora el libro VIº del Código Civil de Cataluña en materia de vivienda, así como a la reforma del Código de Consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo. En referencia al control de las cláusulas abusivas, el decano del Colegio Notarial de Cataluña, Joan Carles Ollé, recuerda que “los notarios nos encontramos entre la espada y la pared: por un lado, la sociedad nos pide una intervención más activa en su control y, por otra, la legislación vigente nos deja a atados de pies y manos”. Y continua: “el sistema actual, basado en la existencia de una sentencia firme y la posterior inscripción en el Registro de Condiciones Generales ha fallado estrepitosamente.” Ollé afirma que “la mejor solución al problema de las cláusulas abusivas pasa por atribuir a los notarios el control de legalidad efectivo que nos permita rechazarlas”.
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En cuanto a la vivienda, Antonio Longo, notario de Barcelona, expuso las “Principales novedades de la compraventa de vivienda en el Proyecto del Libro VIº del Código Civil de Cataluña”, en que destacó varios puntos del artículo 621. Sobre las arras, expuso que distingue las arras confirmatorias – entendidas como la entrega de una cantidad de dinero como señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa – – y las arras penitenciales – que se tienen que pactar expresamente y en que el comprador, en caso de desistir, las pierde – salvo que el desistimiento esté justificado – y si quien desiste es el vendedor las tiene que devolver dobladas -.
El Libro VIº contempla que, en el supuesto de que estas arras se depositen ante notario, se pueden hacer constar en el Registro de la Propiedad y la finca queda afecta a su devolución. El ponente también hizo referencia a la previsión de financiación por tercero, en que anotó que si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador puede desistir del contrato, si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a concederle el préstamo o crédito hipotecario o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que graba el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
Por su parte, Albert Domingo, notario de Vilassar de Mar, habló de las “Relacionas de consumo en materia de créditos o préstamos hipotecarios sobre vivienda”, en que afirmó que el Derecho de Consumo o del Consumidor nace y tiene como único objeto la protección del consumidor incidiendo en tres pilares: la claridad en la fase precontractual y contractual, la educación y la asociación.
Uno de sus múltiples campos son las relaciones de consumo en materia de créditos o préstamos hipotecarios sobre viviendas. La reciente Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, tiene su fundamento e inspiración en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y, siguiendo los criterios de esta, e incluso ampliándolos, introduce un nuevo Título, el VI, “Relaciones de consumo en materia de créditos o préstamos hipotecarios sobre viviendas”, en el Libro Segundo de la Ley 22/2010.
En su turno de palabra, Ángel Serrano, notario de Barcelona y coordinador de las Jornadas, expuso el “Control notarial de las cláusulas abusivas: entre aquello nulo y aquello abusivo, una subversión del derecho codificado”, en que centró su exposición en cuestionarse las posibilidades reales del notario de controlar las condiciones del crédito hipotecario y el crédito al consumo. Después de definir la compraventa con préstamo hipotecario como un contrato – el negocio principal – y una hipoteca – el negocio accesorio – entendido como un negocio complejo, una sola operación, en que el notario ejerce el control de legalidad y se presta un único consentimiento, se preguntó por lo que sucede en el control de las cláusulas abusivas. En este caso, distinguió entre la parte negociada del contrato y las condiciones generales de contratación, afirmando que dado que el préstamo hipotecario no es un contrato negociado, sino un contrato bajo minuta – es decir, aquel en que el notario se limita a transcribir una minuta en que la redacción de las condiciones generales corresponde a la entidad prestamista – el notario no puede ejercer el control. En este sentido, también recae en la entidad acreedora – la financiera – la responsabilidad última de probar que ha informado a la otra parte de las condiciones generales de contratación, entendiendo como tales que estas se hayan podido negociar por parte del consumidor, es decir, que haya tenido la posibilidad real de modificarlas.
Por otra parte, el ponente distinguió entre los llamados elementos esenciales del contrato – aquellos que son negociados, como los tipos de interés – y los accesorios -. Serrano también puso en duda el hecho de que una cláusula suelo sea lícita ya que una cláusula abusiva puede no serlo al inicio y pasarlo a ser con posterioridad, no siendo abusiva hasta aquel momento. Estas serían las que denominó cláusulas eventuales, que no actúan de inicio y que requieren de un consentimiento específico. Por otra parte, el ponente afirmó que la abusividad produce la nulidad, explicando que en el caso de los préstamos hipotecarios primero se aplica la ley específica de los consumidores, después la ley de condiciones generales de la contratación y, finalmente, el código Civil.
Para Ricardo Cabanas, notario de Torredembarra, expuso la “Segunda oportunidad de la persona natural y la actuación notarial”, en que explicó las especialidades del Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP) de la persona natural no empresario, y la intervención del notario en el expediente. En cuanto al ámbito de aplicación, afirmó que la novedad que supone haber abierto el Acuerdo Extrajudicial de Pagos a las personas naturales no empresarios obliga a discriminar los supuestos con claridad. Así, aseguró que el concepto de empresario es muy amplio a los efectos del AEP, y que basta con tener la condición de empresario a los efectos de la Seguridad Social, ser trabajador autónomo, o ser familiar de un trabajador autónomo y realizar trabajos para el mismo de forma habitual, por poner algunos ejemplos, para que el notario no pueda aceptar su tramitación especial. Afirmó que el procedimiento es exclusivamente notarial, y tiene que tratarse de un notario del domicilio del deudor. Cuestionándose si en este caso el notario asume la condición de mediador concursal o no, afirmó que el notario impulsará las negociaciones entre el deudor y sus acreedores, salvo que designe, si lo estimara conveniente, un mediador concursal.
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Fuente: lawyerpress.com
