La Ley 2/2011, de Economía Sostenible, posibilita que, con ocasión de la autorización de un documento público, puedan subsanarse en la notaría determinadas discrepancias existentes en el Catastro relativas a la configuración o superficie de la parcela (art. 18.2 del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario).
Como complemento a una entrada en que comentamos esta nueva función atribuida al notariado, publicamos ahora los autotextos afectados por ella y también, en hoja aparte, un modelo de escritura de rectificación de descripción catastral de finca.
Comenzamos por el autotexto "CATASTRO", empleado ya antes para dejar constancia de la referencia catastral de una finca. Luego nos ocupamos del autotexto "MhACTUALIZACIONFinca", para actualizar la descripción -en la escritura y en el registro- de una finca. El primero de ellos resulta claramente afectado por la reforma del art. 18 de la Ley del Catastro. El segundo autotexto, pese a las apariencias, no. -
El autotexto relativo al CATASTRO
__ El autotexto de grupo "CATASTRO" pasa ahora a desglosarse como sigue (los corchetes y notación empleada son los que corresponden al word de notin):
{*{_CatastroDUDA}*{_CatastroMATRIZ}*{_CatastroNO}*{_CatastroSI}*{_CatastroOKdiscrepaNO}*{_CatastroOKdiscrepaSIsubsanaNO}*{_CatastroOKdiscrepaSIsubsanaSI}*}
__ Los autotextos que aludían a una referencia catastral dudosa, tomada de la matriz de origen o falta de aportación de la referencia catastral no resultan alterados. Pues en estos casos no cabe subsanación notarial de discrepancia catastral.
CatastroDUDA
Su número de referencia catastral es el que antecede (dicha referencia consta en el documento oficial que tengo a la vista y dejo unido a esta matriz por fotocopia, que dejo legitimada por coincidir exactamente con su original); así lo manifiesta/n el/los compareciente/s, si bien yo, el Notario, le/s expreso mi <DUDA> al respecto, insistiéndome no obstante en el presente otorgamiento -por razones de urgencia- y autorizándome a hacer constar mediante diligencia la información que sobre el particular pueda yo el Notario, en su caso, recibir del/de_los interesado/s o del Catastro. En consecuencia, yo, el Notario, ADVIERTO expresamente de que subsiste la obligación de declarar la alteración catastral producida ante la correspondiente Gerencia Territorial del [Catastro](#%20%22La%20referencia%20catastral%20debe%20figurar%20en%20las%20escrituras%20relativas%20al%20dominio%20y%20dem%C3%A1s%20derechos%20reales%20-y%20arrendamientos-%20sobre%20bienes%20inmuebles,%20as%C3%AD%20como%20en%20las%20que%20pongan%20de%20manifiesto%20cualesquiera%20otras%20alteraciones%20de%20orden%20f%C3%ADsico,%20econ%C3%B3mico%20o%20jur%C3%ADdico%20de%20dichos%20inmuebles;%20SE%20EXCEPT%C3%9AAN%20LAS%20ESCRITURAS%20DE%20CANCELACI%C3%93N%20DE%20GARANT%C3%8DAS.%20%20Se%20considera%20acreditada%20-sin%20duda-%20la%20referencia%20catastral%20de%20una%20finca%20cuando%20existan%20diferencias%20de%20superficie%20=%20%C3%B3%20%3C%2010%25%20(si%20hay%20un%20CAMBIO%20EN%20EL%20NOMENCL%C3%81TOR%20O%20NUMERACI%C3%93N%20DE%20CALLES,%20DICHO%20CAMBIO%20TIENE%20QUE%20ACREDITARSE%20-salvo%20que%20al%20Notario%20le%20constare-). Son titulares catastrales el concesionario, el superficiario, EL USUFRUCTUARIO Y EN ÚLTIMO TÉRMINO EL PROPIETARIO (por este orden). Cuando exista un pro indiviso, la titularidad catastral se atribuirá a la comunidad (si no se aporta su CIF, la titularidad se asignará entonces a cualquiera de los comuneros, miembros o partícipes de la comunidad o entidad sin personalidad de que se trate). Los cónyuges en régimen de sociedad de gananciales podrán solicitar que conste en el Catastro Inmobiliario la identidad de cada uno de ellos. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar (pero sí ser estar por debajo) el valor de mercado. EN LAS VPO, EL VALOR CATASTRAL NO PODRÁ EN NINGÚN CASO SUPERAR SU PRECIO MÁXIMO DE VENTA. Constituirán INFRACCIÓN tributaria simple la falta de presentación de las declaraciones, el no efectuarlas en plazo (DOS MESES, a contar desde el otorgamiento de la escritura -art. 3 R.D. 1444-1989) y la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas; también, el incumplimiento del deber de aportar la referencia catastral a que se refiere el art. 50 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (art. 16 Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario). Las infracciones tipificadas en el apartado anterior se sancionarán con multa de 60 a 6.000 euros, salvo que se trate de la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, en cuyo caso la multa será de 6 a 60 euros por cada dato omitido, falseado o incompleto que debiera figurar en las declaraciones o ser aportado en virtud de los requerimientos efectuados y sin que la cuantía total de la sanción pueda exceder de 6.000 euros."), del plazo legalmente previsto al efecto, y de las responsabilidades establecidas por falta de presentación de la declaración, por no efectuarla en plazo, por la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, o por el incumplimiento del deber de aportar la referencia catastral, conforme resulta de los arts. 38, 40, 41 y 70 del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario.
CatastroMATRIZ
La referencia catastral que antecede es la de la
CatastroNO
<NO SE ME APORTA> el número de referencia catastral de la|s finca|s, autorizándome el/los compareciente/s a hacer constar mediante diligencia la información que sobre el particular pueda yo el Notario, en su caso, recibir del/de_los interesado/s o del Catastro. En consecuencia, yo, el Notario, ADVIERTO expresamente de que subsiste la obligación de declarar la alteración catastral producida ante la correspondiente Gerencia Territorial del [Catastro](#%20%22%20La%20referencia%20catastral%20debe%20figurar%20en%20las%20escrituras%20relativas%20al%20dominio%20y%20dem%C3%A1s%20derechos%20reales%20-y%20arrendamientos-%20sobre%20bienes%20inmuebles,%20as%C3%AD%20como%20en%20las%20que%20pongan%20de%20manifiesto%20cualesquiera%20otras%20alteraciones%20de%20orden%20f%C3%ADsico,%20econ%C3%B3mico%20o%20jur%C3%ADdico%20de%20dichos%20inmuebles;%20SE%20EXCEPT%C3%9AAN%20LAS%20ESCRITURAS%20DE%20CANCELACI%C3%93N%20DE%20GARANT%C3%8DAS.%20%20Se%20considera%20acreditada%20-sin%20duda-%20la%20referencia%20catastral%20de%20una%20finca%20cuando%20existan%20diferencias%20de%20superficie%20=%20%C3%B3%20%3C%2010%25%20(si%20hay%20un%20CAMBIO%20EN%20EL%20NOMENCL%C3%81TOR%20O%20NUMERACI%C3%93N%20DE%20CALLES,%20DICHO%20CAMBIO%20TIENE%20QUE%20ACREDITARSE%20-salvo%20que%20al%20Notario%20le%20constare-). Son titulares catastrales el concesionario, el superficiario, EL USUFRUCTUARIO Y EN ÚLTIMO TÉRMINO EL PROPIETARIO (por este orden). Cuando exista un pro indiviso, la titularidad catastral se atribuirá a la comunidad (si no se aporta su CIF, la titularidad se asignará entonces a cualquiera de los comuneros, miembros o partícipes de la comunidad o entidad sin personalidad de que se trate). Los cónyuges en régimen de sociedad de gananciales podrán solicitar que conste en el Catastro Inmobiliario la identidad de cada uno de ellos. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar (pero sí ser estar por debajo) el valor de mercado. EN LAS VPO, EL VALOR CATASTRAL NO PODRÁ EN NINGÚN CASO SUPERAR SU PRECIO MÁXIMO DE VENTA. Constituirán INFRACCIÓN tributaria simple la falta de presentación de las declaraciones, el no efectuarlas en plazo (DOS MESES, a contar desde el otorgamiento de la escritura -art. 3 R.D. 1444-1989) y la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas; también, el incumplimiento del deber de aportar la referencia catastral a que se refiere el art. 50 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (art. 16 Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario). Las infracciones tipificadas en el apartado anterior se sancionarán con multa de 60 a 6.000 euros, salvo que se trate de la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, en cuyo caso la multa será de 6 a 60 euros por cada dato omitido, falseado o incompleto que debiera figurar en las declaraciones o ser aportado en virtud de los requerimientos efectuados y sin que la cuantía total de la sanción pueda exceder de 6.000 euros."), del plazo legalmente previsto al efecto, y de las responsabilidades establecidas por falta de presentación de la declaración, por no efectuarla en plazo, por la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, o por el incumplimiento del deber de aportar la referencia catastral, conforme resulta de los arts. 38, 40, 41 y 70 del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario.
__ El uso del autotexto "catastrosi" se restringe ahora a los casos de viviendas en régimen de propiedad horizontal y en general a cualesquiera otras fincas sobre las que NO es posible tramitar escritura de subsanación de discrepancia catastral.
CatastroSI
El número de referencia catastral de la finca, que considero <ACREDITADA>, es el que antecede; así lo manifiesta/n el/los compareciente/s y consta en la certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca, obtenida por mí de la Oficina Virtual del Catastro, traslado a papel de la cual dejo incorporado a la presente. Asimismo dejo incorporado a ésta el ^último recibo> justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A mi instancia, se me manifiesta que la descripción que contiene la referida ^certificación catastral se corresponde plenamente con la realidad física> del inmueble a día de hoy. En consecuencia, yo, el notario, he dejado descrito el inmueble de referencia en esta escritura (en su caso, previa actualización de su descripción) de acuerdo con dicha certificación.
__ Del antiguo "catastrosi" se desgajan ahora tres nuevos autotextos, de aplicación solo a las fincas susceptibles de subsanación notarial de discrepancia catastral (principalmente, los solares, fincas rústicas y edificios no divididos horizontalmente). Son:
- CatastroOKdiscrepaNO (no existen discrepancias entre la descripción catastral y la realidad)
- CatastroOKdiscrepaSIsubsanaNO (si existen discrepancias entre la descripción catastral y la realidad, pero el interesado no quiere o no puede subsanarlas ahora)
- CatastroOKdiscrepaSIsubsanaSI (si existen discrepancias entre la descripción catastral y la realidad y si se subsanan ahora)
CatastroOKdiscrepaNO
El número de referencia catastral de la finca, que considero <ACREDITADA>, es el que antecede; así lo manifiesta/n el/los compareciente/s y consta en la certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca, obtenida por mí de la Oficina Virtual del Catastro, traslado a papel de la cual dejo incorporado a la presente. Asimismo dejo incorporado a ésta el ^último recibo> justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A mi instancia, se me manifiesta que la descripción que contiene la referida ^certificación catastral se corresponde plenamente con la realidad física> del inmueble a día de hoy. En consecuencia, yo, el notario, he dejado descrito el inmueble de referencia en esta escritura (en su caso, previa actualización de su descripción) de acuerdo con dicha certificación.
<= BORRAR tras leer =>
^CASI CON TODA PROBABILIDAD, HABRÁ QUE HABER ACTUALIZADO LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA>. En este caso,
<= FIN "Borrar ..." =>
CatastroOKdiscrepaSIsubsanaNO
El número de referencia catastral de la finca, que considero <ACREDITADA>, es el que antecede; así lo manifiesta/n el/los compareciente/s y consta en la certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca, obtenida por mí de la Oficina Virtual del Catastro, traslado a papel de la cual dejo incorporado a la presente. Asimismo dejo incorporado a ésta el ^último recibo> justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A mi instancia, se me manifiesta que la descripción que contiene la referida ^certificación catastral NO se corresponde plenamente con la realidad física> del inmueble a día de hoy. Habiendo yo, el notario, solicitado su consentimiento para la subsanación de la discrepancia, se me manifiesta que <no le/s es posible acreditar debidamente dicha discrepancia>; en consecuencia, advierto que en cumplimiento de lo dispuesto legalmente informaré de todo ello telemáticamente a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.
<= BORRAR tras leer =>
El caso más frecuente será el de ^AUMENTO DE CABIDA> de la finca, aún en un metro (para el catastro no rige lo del 10%, exclusivamente admitido "a los efectos" de tener por acreditada la referencia catastral de la finca). En efecto, para este caso la subsanación del Catastro exige el consentimiento de los colindantes, cosa que no necesariamente se exige para hacer constar en el Registro de la Propiedad tal exceso de cabida.
Esto sentado, quede claro que el hecho de <que no podamos subsanar el catastro no significa necesariamente que no podamos rectificar la descripción de la finca EN LA ESCRITURA> y en el Registro. En efecto, puesto que hemos considerado acreditada la referencia catastral, puede que en la escritura podamos "rectificar" -no simplemente poner al día, sino cambiar en sentido propio- los LINDEROS de la finca e incluso su SUPERFICIE, pues para ello el Reglamento Hipotecario ni la legislación concordante exigen "necesariamente" certificación catastral concordante (recordad que a veces basta un certificado de arquitecto o incluso nada, si el exceso no supera la vigésima parte). Es importante ADVERTIR AL CLIENTE que esta rectificación -notarial y en su caso registral- de la finca, no es catastral y que, en consecuencia, quedará "coja" en tanto no la acepte el Catastro.
<= FIN "Borrar ..." =>
CatastroOKdiscrepaSIsubsanaSI
El número de referencia catastral de la finca, que considero <ACREDITADA>, es el que antecede; así lo manifiesta/n el/los compareciente/s y consta en la certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca, obtenida por mí de la Oficina Virtual del Catastro, traslado a papel de la cual dejo incorporado a la presente. Asimismo dejo incorporado a ésta el ^último recibo> justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A mi instancia, se me manifiesta: 1. Que la descripción que contiene la referida ^certificación catastral NO se corresponde plenamente con la realidad física> del inmueble a día de hoy. 2. Que consiente/n la subsanación de la discrepancia, la cual puede/n acreditar debidamente. 3. Y que a tal fin deja/n formalizada en esta notaría <escritura de Subsanación de Discrepancia Catastral>, de cuya autorización habré yo, el notario, de informar telemáticamente a la Dirección General del Catastro, en el plazo máximo de cinco días desde su formalización; una vez validada por la citada Dirección General tal escritura, en su caso incorporaré a ella la nueva certificación catastral de la finca de referencia.
<= BORRAR tras leer =>
El caso más frecuente será el de ^AUMENTO DE CABIDA> de la finca, aún en un metro (para el catastro no rige lo del 10%, exclusivamente admitido "a los efectos" de tener por acreditada la referencia catastral de la finca). En efecto, para este caso la subsanación del Catastro exige el consentimiento de los colindantes, cosa que no necesariamente se exige para hacer constar en el Registro de la Propiedad tal exceso de cabida.
Esto sentado, quede claro que el hecho de ^que no podamos subsanar el catastro no significa necesariamente que no podamos rectificar la descripción de la finca EN LA ESCRITURA> y en el Registro. En efecto, puesto que hemos considerado acreditada la referencia catastral, puede que en la escritura podamos "rectificar" -no simplemente poner al día, sino cambiar en sentido propio- los LINDEROS de la finca e incluso su SUPERFICIE, pues para ello el Reglamento Hipotecario ni la legislación concordante exigen "necesariamente" certificación catastral concordante (recordad que a veces basta un certificado de arquitecto o incluso nada, si el exceso no supera la vigésima parte). Es importante ADVERTIR AL CLIENTE que esta rectificación -notarial y en su caso registral- de la finca, no es catastral y que, en consecuencia, quedará "coja" en tanto no la acepte el Catastro.
<= FIN "Borrar ..." =>
El autotexto relativo a la ACTUALIZACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA
El autotexto MhACTUALIZACIONFinca (así denominado por formar parte de un autotexto-grupo llamado "MH"), empleado ya antes para actualizar la descripción en la escritura y en el registro de una finca, en realidad no varía.
MhACTUALIZACIONFinca
<ACTUALIZACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA>. Se deja actualizada la descripción de la finca, que pasa a ser la siguiente:
(... REPRODUCIR AQUÍ LA DESCRIPCIÓN CON LAS MODIFICACIONES DE FRENTE, LINDEROS Y SUPERFICIE QUE CORRESPONDAN... )
De la actualización referida resulta que
ha variado la <orientación> de la finca, de manera que su frente da ahora a otra vía pública
ha variado el nombre y/o número de la calle (<frente>) de la finca
han variado -o se describieron en su día erróneamente- alguno de los <linderos> de la finca
la <superficie> de -solar que ocupa- la finca es inexacta.
la edificación que existía -y constaba en la anterior descripción de la finca- se encuentra en la actualidad <demolida>.
< (1) EL FRENTE O LINDEROS VARÍAN >
Para acreditarlo, se me exhibe CERTIFICACIÓN CATASTRAL gráfica y descriptiva de la finca (arts. 51,Dos,b y 53,8 de la Ley 13/1996, de 30 de Diciembre), justificativa de los referidos cambios habidos en el nombre y/o numeración de la finca en la calle y/o en sus linderos.
< Fin (1) >
< (2) SUPERFICIE ACTUALIZADA > QUE LA QUE FIGURA EN LA ESCRITURA>
- Dado que el exceso de cabida declarado <no excede de la vigésima parte de la cabida inscrita>, conforme a lo previsto en el art. 298.3 del Reglamento Hipotecario, se solicita del Registrador de la Propiedad competente lo haga constar en los libros a su cargo como rectificación de superficie.
- Dado que el exceso de cabida <no supera la quinta parte de la cabida inscrita>, un Técnico competente al efecto, conforme a lo previsto en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, deja certificado dicho exceso de cabida, mediante certificación que dejo incorporada a la presente, previa legitimación de la firma que la suscribe por ser semejante a la que habitualmente usa.
- Se me exhibe, conforme a lo previsto en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, la correspondiente CERTIFICACION CATASTRAL "gráfica y descriptiva" de la finca, justificativa del referido exceso de cabida.
< FIN (2) >
< (3) HAY DEMOLICIÓN DE OBRA >
La referida demolición
se ha llevado a efecto bajo la correspondiente Licencia Municipal, lo que se acredita mediante
certificación del Arquitecto.
certificado de Licencia de demolición.
certificado de Licencia de Obra -de cuyo tenor literal resulta-.
<se llevó a cabo hace ya más de cuatro años>, lo que se acredita mediante
certificación del Arquitecto.
certificado de la Administración competente.
< FIN (3) >