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Cada vez se aprecia con más claridad la necesidad de una cultura -y de ahí, su previa educación- financiera del consumidor. No basta con tratarlo, y eventualmente protegerlo, como a un ignorante.
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Artículo 6 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Educación financiera de los consumidores
1. Los Estados miembros fomentarán medidas que apoyen la educación de los consumidores sobre la responsabilidad en la contratación de préstamos y la gestión de deudas, en particular en relación con los contratos de crédito hipotecario. Es necesario disponer de información clara y general sobre el proceso de concesión de créditos a fin de orientar a los consumidores, especialmente a los que obtengan un crédito hipotecario por primera vez. Será igualmente necesaria la información relativa a la orientación que las organizaciones de consumidores y las autoridades nacionales pueden brindar a los consumidores.
2. La Comisión hará pública una evaluación de la educación financiera disponible para los consumidores en los Estados miembros y señalará ejemplos de las prácticas más idóneas que podrían ser objeto de un mayor desarrollo para aumentar la concienciación financiera de los consumidores.
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Naturalmente, no basta con fomentar dicha cultura y educación. Así, bien está que expresamente se imponga a las entidades de crédito -y en general, a todo prestamista- una obligación de «crédito responsable» u otras normas de conducta a la hora de otorgar tal crédito.
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Artículo 18 de la Directiva 2014/17/UE. Obligación de evaluar la solvencia del consumidor
1. Los Estados miembros velarán por que, antes de celebrar un contrato de crédito, el prestamista evalúe en profundidad la solvencia del consumidor…
3. La evaluación de la solvencia no se basará predominantemente en el valor del bien inmueble de uso residencial que exceda del importe del crédito o en la hipótesis de que el valor de dicho bien inmueble aumentará, a menos que la finalidad del contrato de crédito sea la construcción o renovación del bien inmueble de uso residencial.
4. Los Estados miembros velarán por que, cuando un prestamista celebre un contrato de crédito con un consumidor, el prestamista no anule o modifique ulteriormente dicho contrato en detrimento del consumidor debido a que la evaluación de la solvencia no se haya efectuado correctamente. El presente apartado no se aplicará cuando se demuestre que el consumidor ha ocultado o falsificado conscientemente la información en los términos del artículo 20.
5. Los Estados miembros velarán por que: a) el prestamista solo ponga el crédito a disposición del consumidor si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de crédito se cumplan según lo establecido en dicho contrato; b) el prestamista informe al consumidor de antemano de su intención de consultar una base de datos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 10 de la Directiva 95/46/CE; c) cuando se deniegue la solicitud de crédito, el prestamista informará sin demora al consumidor de dicha denegación y, si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se base en el resultado de una consulta de una base de datos, el prestamista informará también al consumidor del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la base de datos consultada.
6. Los Estados miembros velarán por que se reevalúe la solvencia del consumidor basándose en una información actualizada antes de cualquier aumento significativo del importe total tras la celebración del contrato de crédito, a menos que dicho crédito adicional estuviera considerado e incluido en la evaluación de solvencia inicial…
Artículo 7 de la Directiva 2014/17/UE. Normas de conducta en la concesión de créditos al consumidor… 3. Los Estados miembros velarán por que, al establecer y aplicar las políticas de remuneración de las personas responsables de la evaluación de la solvencia, los prestamistas cumplan los siguientes principios de la manera y en la medida adecuadas a su formato y organización interna y la naturaleza, alcance y complejidad de sus actividades: a) la política remunerativa será compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoverá este tipo de gestión y no ofrecerá incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista; b) la política remunerativa estará en consonancia con la estrategia empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e incorporará medidas para evitar los conflictos de interés, en particular estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas. 4. … los Estados miembros podrán, de forma adicional, prohibir las comisiones pagadas por el prestamista al intermediario de crédito.
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En último término, a fin de corregir la siempre posible asimetría de información inter partes, ¿quién mejor que el Notario para amparar entonces al consumidor? ¿Cómo, de otro modo, garantizar que su consentimiento resulta «informado»?
EUROPA PRESS Madrid Actualizado: 10/03/2014
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El material incluye los pasos para adquirir una vivienda así como los gastos de operación
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El tríptico recorre el préstamo hipotecario, desde la cantidad a pedir hasta el pago
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Atender a los tipos de interés ‘suelo’ o libertad de elección de notario, entre los avisos
Las 340 notarías madrileñas han iniciado una campaña para explicar los pasos a seguir en la compraventa de una vivienda y en la solicitud de un préstamo hipotecario, a través de unos 35.000 trípticos informativos que han sido editados por el Consejo General del Notariado.
No firmar ningún documento que no se entienda, analizar las escritura pública tres días antes de su firma, tener libertad para elegir notario y prestar atención a los tipos de interés «suelo» y «techo» son algunos de los consejos que se recogen en estos documentos.
Así, el Notariado desgrana en un tríptico informativo el conjunto de pasos que suelen darse para su adquisición: desde la redacción del contrato privado a la escritura pública, el pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En el material editado se incluye también un apartado específico sobre los préstamos hipotecarios, con especial detenimiento en los intereses y las cláusulas que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo.
Es bastante común que el vendedor y el comprador realicen un contrato privado antes de hacer la escritura pública, aunque no es obligatorio ni inscribible en el Registro. En este caso, el Consejo General del Notariado aconseja que no se firme nada sin contar con un asesoramiento jurídico adecuado.
Si se firma un contrato privado, deben quedar claramente recogidos los aspectos básicos del acuerdo, como el precio. En este sentido, los notarios advierten que no se debe admitir que se fije un precio inferior al real ni abonar cantidades que no queden documentadas.
‘La actuación del notario proporciona seguridad jurídica mediante la verificación’
En relación al documento privado, José Manuel García Collantes, decano del Colegio de Notarios de Madrid, aclara que «el notario no se limita a dar fe». «Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad», ha dicho.
En el folleto también se desglosan los gastos en los que se incurren por la operación de compraventa, desde las facturas de los distintos profesionales que puedan intervenir en el proceso a los distintos impuestos. En este sentido, los notarios aconsejan no aceptar recibos globales, sino que se reclamen las facturas originales del notario, del gestor y del registro de la propiedad, además de la carta de pago de impuestos.
Por otro lado, el folleto hace un recorrido cronológico por el préstamo hipotecario desde que el solicitante analiza la cantidad a pedir hasta que el préstamo se ha terminado de pagar y debe formalizarse la escritura pública de cancelación de la hipoteca.
Se trata de un trayecto en el que se incide en la importancia de comparar ofertas de diferentes entidades bancarias, y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato.
En el tríptico informativo se recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.
El documento se refiere también a los dos tipos de intereses, el fijo y el variable. A los fijos no les afectan las subidas o bajadas de los tipos de referencia durante la vigencia del préstamo, y los variables, por los que se decanta la mayoría de los españoles, están referenciados a un índice, generalmente el Euribor, al que se añade un diferencial.
Cláusulas ‘techo y suelo’
El Consejo General del Notariado se detiene especialmente en las cláusulas que algunas entidades incluyen en sus contratos, cláusulas que limitan la variación del tipo de intereses aplicables al préstamo y en las que se puede señalar un máximo (techo), y un mínimo (suelo).
Desde el colectivo de notarios se subraya que en el llamado suelo hay que poner especial atención porque cuando se alcanza, las bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en una disminución de las cuotas.
En relación a estas cláusulas, una de las funciones del notario consiste en verificar, en la formalización del préstamo hipotecario, si se han establecido límites a la variación del tipo de interés. También será responsable de hacer constar la posible variación en la escritura y explicársela a los solicitantes del préstamo.
Los notarios, por lo tanto, informan sobre cualquier aumento relevante que pueda producirse en las cuotas y comprueban que las cláusulas no financieras incluidas no implican comisiones o gastos que deberían figurar en las financieras.
El Consejo ha creado el OCCA para identificar cláusulas abusivas
En este sentido, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) para ayudar a los notarios en la identificación de las cláusulas declaradas abusivas en sentencia firme, ya que solo son los jueces los que tienen esa potestad.
En el folleto se aconseja a los ciudadanos que cuando sean citados en la notaría para firmar un préstamo hipotecario, vayan dos o tres días antes a examinar el contenido de la escritura pública y consulten con el notario sus dudas.
Según el Centro de Información Estadística del Notariado en 2013 se vendieron en Madrid 35.158 viviendas, lo que representó una caída interanual del 25 por ciento. El precio medio por metro cuadrado fue de 1.376,4 euros, lo que supuso también una bajada del 16,7 por ciento con respecto a 2012.
Paralelamente, las solicitudes de préstamos hipotecarios han vivido una caída continuada, con una reducción del 29,9 por ciento en relación al año anterior y con un precio medio de 206.438,7 euros, lo que supone un 8,7 por ciento menos que en 2012.
Fuente: elmundo.es
