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_._Dentro de un intento generalizado por modernizar y diversificar las fuentes de financiación, cabe enmarcar el título V de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, que regula por primera vez en España las denominadas "plataformas de financiación participativa".
- Dicho título V no regula todos los «crowdfunding»: deja fuera de su ámbito al «crowdfunding» instrumentado mediante compraventas, donaciones o préstamos sin interés (más aquí).
- Caen dentro de su ámbito los plataformas que procuran financiación -participativa en masa- a cambio de un rendimiento dinerario, ora en forma de préstamos con interés o de emisiones de valores de renta fija (crowdlending -con interés-), ora en forma de acciones de sociedades anónimas o en participaciones de sociedades de responsabilidad limitada (equity crowdfunding).
El "crowdfunding de recompensa" queda fuera de esta ley, dado que a cambio de la financiación no ofrece dinero sino un producto o servicio -vg. un libro o una entrada de teatro-.
Un ejemplo de equity crowfunding lo constituyó "El Español" de Pedro J. Ramirez._
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Artículo 46 de la Ley 5/2015. Plataformas de financiación participativa.
1. Son plataformas de financiación participativa las empresas autorizadas cuya actividad consiste en poner en contacto, de manera profesional y a través de páginas web u otros medios electrónicos, a una pluralidad de personas físicas o jurídicas que ofrecen financiación a cambio de un rendimiento dinerario, denominados inversores, con personas físicas o jurídicas que solicitan financiación en nombre propio para destinarlo a un proyecto de financiación participativa, denominados promotores.
2. No tendrán la consideración de plataformas de financiación participativa las empresas que desarrollen la actividad prevista en el apartado anterior cuando la financiación captada por los promotores sea exclusivamente a través de:
a) Donaciones.
b) Venta de bienes y servicios.
c) Préstamos sin intereses.
Artículo 50 de la Ley 5/2015. Formas de financiación participativa.
1. Los proyectos de financiación participativa podrán instrumentarse a través de:
a) La emisión o suscripción de obligaciones, acciones ordinarias y privilegiadas u otros valores representativos de capital, cuando la misma no precise y carezca de folleto de emisión informativo al que se refieren los artículos 25 y siguientes de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores. En este caso, se entenderá por promotor a la sociedad que vaya a emitir los valores.
Cuando en la financiación participen inversores no acreditados tal y como se definen en este título, los valores a los que se refiere este apartado no podrán incorporar un derivado implícito.
b) La emisión o suscripción de participaciones de sociedades de responsabilidad limitada, en cuyo caso se entenderá por promotor a la sociedad de responsabilidad limitada que vaya a emitir las participaciones.
c) La solicitud de préstamos, incluidos los préstamos participativos, en cuyo caso se entenderá por promotor a las personas físicas o personas jurídicas prestatarias.
2. La solicitud de préstamos a través de la publicación de proyectos en las plataformas de financiación participativa, en los términos previstos en esta Ley, no tendrá la consideración de captación de fondos reembolsables del público.
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La actual regulación del crowdfunding de inversión nació en 2015 ya siendo muy polémica: ¿a alguien le limitan lo que quiere invertir en bolsa, o lo que va se va a gastar jugando en un casino**?; entonces, ¿por qué aquí sí?** Supongo que el Gobierno, con mayor o menor fundamento teórico y/o paternalismo, actuó con pragmatismo, consciente de la escasa cultura económica de los españoles y del grave riesgo de escándalo sobrevenido (pues la supervisión -autorización y registro- de la Comisión Nacional del Mercado Valores -y en su caso, del Banco de España- no lo pueden todo). Relajación de límites, incentivos fiscales... ya llegarán; poco a poco.
Esta ley distingue como inversores acreditados aquellos particulares o personas físicas que cumplan una de las dos condiciones siguientes: que posean un patrimonio superior a 100.000€, en el que además se excluye su vivienda habitual, o bien que tengan unos ingresos superiores a 50.000 €. Considera también acreditados aquellas personas jurídicas que cumplan igualmente con alguna de estas condiciones, que sus activos sean superiores a 1M€ o bien que tengan como recursos propios más de 300.000€. A estos, los que la Ley trata como acreditados no les limita la cantidad que pueden invertir. Pero lo absurdo de esta Ley es que a los no acreditados que son el resto que no cumplen con las condiciones anteriores y que lógicamente son muchos más, sí se les limita lo que pueden dedicar a invertir, que son 3.000 € por proyecto y hasta un máximo de 10.000 € por plataforma al año. Esto es absurdo, decía porque es una forma de legislar paternalista por parte del Gobierno, ¿Por qué se restringe a esas cantidades?, acaso, ¿a alguien le limitan lo que quiere invertir en bolsa, o lo que va se va a gastar jugando en un casino, por ejemplo , no , ¿ verdad?, entonces ¿por qué aquí sí?. Hay quien opina que el lobby bancario ha estado detrás de esta regulación y desde luego no van desencaminados. Por otro lado, a los promotores la Ley solo les permite solicitar a través de las plataformas hasta un máximo de 2M €, ampliable hasta los 5M€ pero sí sólo participan los acreditados. Lo que significa que para un proyecto inmobiliario que necesita de un capital intensivo para desarrollarse no dejan ser son cantidades irrisorias. En definitiva que aquí tenemos el primer gran hándicap para el dar ese salto que comentas. Mira, Rodrigo Niño que es un referente de_crowdfunding_ inmobiliario a nivel mundial y con el que he tenido el gusto de poder hablar en alguna ocasión, tenía planes de entrar en España a operar con su plataforma Prodigy Network y anuló todos los planes precisamente por la Ley, y en sus propias palabras, añado:” “Es una situación absurda porque impide que los españoles inviertan en empresas españolas de crowdfunding con lo cual fomenta que esos inversores busquen sus objetivos fuera de España. Y, a la vez, impiden que los inversores vengan de fuera. Los bancos no pueden vender sus activos inmobiliarios y no dejan que llegue dinero de fuera. Es una miopía absoluta. Precisamente habíamos pensado entrar en España porque el sistema financiero no tiene el capital para financiar proyectos inmobiliarios y, por otro lado, los españoles no tienen el recurso de ahorro/inversión en inmobiliario. El crowdfunding generaría crecimiento económico”. Queda todo dicho_. (Luis M. de Ciria)_
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A. Fuentes. VIGO | 20/05/2016
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Housers, primera plataforma de crowdfunding inmobiliario de España, tiene apenas un año pero ya ha suscitado el interés de miles de inversores. Su director inmobiliario, David Mínguez, participó ayer en una jornada organizada por el Foro de Urbanismo e Infraestructuras (FUI) del Círculo de Empresarios de Galicia, en colaboración con las empresas Gesvalt, Engel & Völkers y Desarrolla. A partir de sólo cien euros, ya se puede comenzar a invertir. Es una fórmula que ya se da en Estados Unidos y existen modelos parecidos en Francia, Alemania, Reino Unido y Australia.
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Tienen menos de un año ¿qué tal la respuesta en el mercado?
Empezamos en julio del año pasado y la respuesta ha sido muy buena, hay mucho interés. Es algo que antes la gente no podía hacer, el comprar desde su casa. Además se necesitaba una gran inversión para comprar un bien inmueble y de esta manera la gente puede comprar varios inmuebles y diversificar su inversión.
¿Cuál es el mínimo?
Desde cien euros se puede participar en la compra de un bien inmueble.
¿Y la inversión media?
La inversión media de cada inversor está en torno a 4.000 euros, de los que son unos 1.500 por proyecto.
¿Qué garantías tiene para la persona que invierte?
El propio bien inmueble es la mayor garantía y son propietarios porque han comprado esa parte del inmueble. Es una compra que se hace ante notario y se registra en el Registro de la propiedad.
¿Y cómo aparece en el Registro?
Se crea una sociedad limitada para cada proyecto. Lo que se compra es una participación en esa sociedad limitada. La gente es accionista ante notario y se registra y es la sociedad la que compra el bien inmueble.
¿Qué garantías hay para el inversor?
Hay distintos tipos de bienes y tienen sus valoraciones, hasta ahora el mercado inmobiliario ha estado bajando pero lleva un tiempo subiendo, así que estamos al inicio del periodo expansivo del sector, con lo cual la garantía del bien inmueble es muy buena. Además el inmueble genera rentas a través del alquiler, con lo que ya se están obteniendo rendimientos independientemente de que se generen plusvalías. Ya solo con el alquiler se obtienen rendimientos superiores a los que ofrece el mercado financiero.
¿Qué control tiene el inversor sobre esos rendimientos o cómo sabe cuándo se alquila esa propiedad en la que participa?
Somos totalmente transparentes y damos toda la información, pero además el inversor tiene que aprobar unas cuentas anuales que son elaboradas por un ente externo e independiente.
¿En dónde se inspiraron para este proyecto?
Es un modelo que está muy extendido en EE UU y Reino Unido. La inspiración es una mezcla de lo que más nos gustó de ambos y adaptándose al mercado español. Porque además la legislación española es muy diferente.
¿Qué es lo más diferente?
Por ejemplo hay plataformas en el Reino Unido donde las compraventas en el mercado secundario de las participaciones se hacen mediante anotaciones en cuenta, así que no hay que andar con notarios y es muy barato e inmediato. En España no es así de fácil. Hay que pasar por un notario o dar un poder para hacer esa compraventa. Por lo tanto esas operaciones no se pueden hacer desde casa con un clic, hay que pasar por un notario.
¿Cómo se eligen los inmuebles que formarán parte de la plataforma?
Llevan mucho estudio previo, técnico, jurídico y económico de la inversión. Nosotros cobramos sobre el beneficio del inversor, así que tenemos que esforzarnos porque el comprador tenga beneficio. Lo que buscamos son inmuebles con muy poco riesgo y máxima rentabilidad. Nuestra política de compra está en Madrid, Barcelona y Valencia, en casco urbano, zonas céntricas e inmuebles que se les pueda aportar valor añadido con la reforma y que tengan un descuento frente al valor del mercado. La demanda es fundamental, no sirve de nada un producto con una rentabilidad del 10% si en un mes se va el inquilino y tardas un año en alquilarlo. El grado de ocupación es fundamental.
¿Cuáles son las cifras de Housers?
Más de 10.000 usuarios registrados y las compras ya superan los 5 millones de euros. El crecimiento es exponencial, en enero se ha comprado más que en todos los meses anteriores y en abril se ha duplicado enero.
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Fuente: atlantico.net