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Se recomienda extremar el celo tratándose de la actualización de descripciones de finca antiguas (en vez de declaraciones de demolición y obra nueva o, en su caso, de rehabilitación y/0 ampliación de obra) y también de su declaración. Algo por lo demás, y en principio, abiertamente legal.
Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo. Declaración de obra nueva.
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1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna…
.4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario…
Artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Reglas aplicables a otras construcciones.
.Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
mallorcadiario.com – 22 mayo 2014
La Audiencia juzgará la próxima semana a un pintor que supuestamente construyó diez viviendas sin licencia ni proyecto y sin cumplir ninguna normativa urbanística en el barrio palmesano de Hostalets y las vendió, hechos por los que la Fiscalía pide que sea condenado a 8 años de cárcel y multado con 36.000 euros.
El ministerio público reclama también una condena de 4 años y 6 meses y multa de 18.000 euros para un notario de Marratxí como supuesto cómplice de la estafa y por un presunto delito continuado de falsedad documental, por ayudarle a dotar las viviendas de apariencia legal otorgando varias escrituras falsas.
También está acusado un arquitecto técnico para quien la Fiscalía pide una condena de 2 años y 18.000 euros de multa por un supuesto delito continuado de falsedad en documento oficial porque simuló datos en la tramitación de un expediente de cédula de habitabilidad.
El principal acusado, un pintor sin ninguna otra cualificación técnica, construyó entre mayo de 2004 y octubre de 2005 diez viviendas en un edificio del barrio des Hostalets y las vendió ocultando a los compradores que se habían construido sin licencia de obras, contraviniendo la normativa municipal y que carecían de cédula de habitabilidad.
Siete compradores distintos le pagaron entre 73.000 y 120.000 euros por las viviendas que padecen humedades, goteras, filtraciones y fisuras en paredes y techos por defectos en su construcción, que han supuesto cuantiosas inversiones de reparación. Lo que cobró en total superó los 580.000 euros.
Para dotar las viviendas de legalidad aparente, se puso de acuerdo con el notario también acusado para otorgar una escritura de compraventa de un inmueble con local comercial construido en 1900; otra tres días después que cambiaba la descripción a inmueble ampliado con nueve viviendas, y una tercera cuatro meses posterior donde figura que el edificio albergaba diez casas.
Por otro lado, el principal acusado también se puso de acuerdo con un arquitecto técnico para simular en el expediente de tramitación de cédulas de habitabilidad que los compradores las solicitaban por renovación al haber caducado las cédulas anteriores que en realidad no existían.
El Ayuntamiento de Palma abrió un expediente de infracción en 2009 por todas las irregularidades detectadas, determinó que era imposible legalizar las viviendas y comunicó a los propietarios en marzo de 2012 la propuesta de demolición, retirada o reconstrucción de las obras, a su cargo.
Además de las penas de cárcel y las multas para los tres implicados, la Fiscalía reclama que el promotor abone a los respectivos compradores los precios por la adquisición de las viviendas.
El juicio tendrá lugar el martes y el miércoles de la semana próxima ante la Sección Primera de la Audiencia de Palma.
Fuente: malloracadiario.com
