La Ley 2/2011, de Economía Sostenible, posibilita que, con ocasión de la autorización de un documento público, puedan subsanarse en la notaría determinadas discrepancias existentes en el Catastro relativas a la configuración o superficie de la parcela (art. 18.2 del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Como complemento a una entrada en la que comentamos esta nueva función atribuida al notariado, publicamos ahora un modelo de acta de rectificación de descripción catastral de finca (su notación es la propia de notin). En hoja aparte hemos asimismo publicado un listado de los autotextos (concretamente, los autotextos “catastro” y “mhactualizacionfinca”) que pudieran resultar afectados por la reforma.

Sin duda la rectificación en cuestión podría realizarse, no en acta aparte como proponemos, sino dentro del cuerpo de la escritura principal de que toma origen. Hay razones para obrar de uno y otro modo. La comunicación telemática en dos tiempos prevista en el art. 18.3.c del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario, que de momento (a esperas de mejoras técnicas de comunicación telemática a este respecto) acaso derive en la remisión al Catastro por el notario de una copia simple de todo -y probablemente “solo”- lo relativo a la rectificación de referencia,  particularmente cuando hubieran de intervenir colindantes, aconsejaría su tramitación separada. Se gana en claridad, dejando de mezclar dos cuestiones en sí diversas, se posibilita el cierre e incorporación definitiva al protocolo de la escritura principal, posiblemente se evita expedir una copia simple parcial  y, en último término, se logra abiertamente que los colindantes lleguen a conocer de los entresijos del negocio principal, asunto que no es de su directa incumbencia.

Acaso resultara más justificada la tramitación del “expediente de rectificación catastral” dentro de la escritura del negocio principal cuando se tratara sólo de subsanar los linderos “según el catastro” de la finca, por no conformarse con la realidad. El supuesto es ciertamente poco habitual. Pues en tal caso lo normal será que el notario no tenga por acreditada la referencia catastral de la finca, sino que la considere dudosa.

La “actualización” de la localización de la finca (número con que viene señalada ésta en la calle de su situación), operación ciertamente habitual en las notarías, acaso pudiera tramitarse dentro de la propia escritura del negocio principal. Ahora bien, aún admitiendo que la numeración de la finca atañe a su descripción “real” (cfr. art. 3 LC),  es manifiesto que tal actualización afecta también a los colindantes y, por tanto, sería imprescindible recabar su consentimiento. Se trata abiertamente de un “exceso” de la letra de la ley (cfr. art. 18.2.c LC y Resolucion DGRN 14 Diciembre 2010) que ciertamente da que pensar. Está claro que el sistema  previsto por el art. 437 RH no termina de funcionar. Acaso debería repensarse el sistema de numeración de nuestras calles, de manera que se garantizara en lo posible su estabilidad o, al menos, su no afectación a colindantes caso de remodelación de la finca en cuestión. Así, en América y ciertos pueblos de Francia, la numeración de la calle depende de los metros que separan los edificios de un punto de partida dado.

El acta de subsanación de discrepancia catastral recuerda mucho a las actas de notoriedad del art. 203 Ley Hipotecaria. Pues como éstas, requieren de una “validación” posterior. Una validación “técnica”, en nuestro caso (art. . 18.2.c del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario) e integral en el caso del art. 203.8 LH.

MODELO ACTA DE RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN CATASTRAL DE FINCA

Cabecera

Comparecencias

I.- FINCA REGISTRAL.
Que ADQUIRENTE es/son dueño/s, con el carácter que se dirá, de la|s siguiente|s finca|s:

Objetos

II.- SU DESCRIPCIÓN CATASTRAL. Que la descripción catastral de dicha finca consta en certificación catastral gráfica y descriptiva obtenida por mí el notario de forma telemática, traslado de la cual dejo incorporado a la presente.

Previo su completo examen, que le/s permití, ADQUIRENTE me asegura/n no tener ninguna duda de que la referida, finca que aparece identificada en dicha certificación catastral, es la que consta en el expositivo I de la presente.

III.- SU DESCRIPCIÓN REAL. Que existe discrepancia entre la realidad física y la descripción catastral de la finca. En efecto, la descripción real de la finca, a día de hoy, es la siguiente:

Atención (BORRAR TRAS LEER)

Se trata de rectificar la descripción catastral, NO LA REGISTRAL. Aquí NO SE TRATA DE INMATRICULAR UNA FINCA, ni de declarar un exceso de cabida, NI directamente DE RECTIFICAR o actualizar LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE UNA FINCA sino de rectificar su descripción catastral. Otra cosa es que, rectificada ésta, la que conste en la escritura y Registro deba hacerse corresponder con ella. Por tanto:

No se aplican los requisitos del art. 298 RH para inmatricular (certificado arquitecto sólo si < 20%)

– Tampoco sirve para nada que la diferencia de superficie sea < 10% para evitar la comparecencia de los colindantes. Pues esa diferencia sirve sólo “a efectos” de poder dejar constancia registral de la referencia catastral de una finca ya inmatriculada (art. 53.5 Ley 13/1996, de 30 Diciembre).

= Fin Atención =

IV.- DISCREPANCIAS ENTRE EL CATASTRO Y LA REALIDAD. De la confrontación entre la descripción catastral y la real de la finca resulta que:

ha variado la <orientación> de la finca, de manera que su frente da ahora a otra vía pública

ha variado el nombre y/o número de la calle (<frente>) de la finca

han variado -o se describieron en su día erróneamente- alguno de los <linderos> de la finca

la <superficie> de solar que ocupa la finca es inexacta.

la edificación que existía -y constaba en la anterior descripción de la finca- se encuentra en la actualidad <demolida>.

V.- Expuesto cuuanto antecede, el/los compareciente/s según intervienen,

==== O T O R G A N ====

PRIMERO. ADQUIRENTE dejan/n subsanada la descripción de la|s finca|s de referencia en el sentido anteriormente expresado.


= SOLO SI SE TOCA LA CABIDA A MÁS O MENOS =

TERCERO, en su condición de titulares colindantes que pudieran resultar afectados por la rectificación en la descripción de la referida finca, la consienten expresamente.


= FIN “Solo SI…” =

=== SOLO SI se aportan OTRAS PRUEBAS ===

A fines de acreditación, me exhibe/n y a su instancia incorporo a la presente

Certificado emitido por Técnico competente relativo a las discrepancias en cuestión, que dejo incorporado a la presente, previa legitimación de la firma que la suscribe por ser semejante a la que habitualmente usa dicho técnico.

Certificado de Licencia de demolición.

Certificado de Licencia de Obra.

Certificación de la Administración competente, relativo a las discrepancias en cuestión.

La declaración testifical de las personas que, con tal condición, aparecen interviniendo en la presente. Éstos manifiestan bajo su responsabilidad conocer de ciencia propia la correspondencia con la realidad de la subsanación objeto de la presente, por razón de ser vecinos del lugar de situación de la finca.

=== FIN ===

II. Me requiere/n a mí, el notario, para que haga constar que, a la vista de cuanto antecede, considero suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia o discrepancias que constan en el expositivo de la presente. Así lo dejo cumplimentado en este acto.

Conforme a lo dispuesto en el art. 18.2.c del R.D. Leg. 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, hago asimismo constar que seguidamente informaré a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación operada en la presente, por medios telemáticos.

Todos los gastos derivados de la presente acta serán de cuenta del titular de la finca o fincas respectivas.

Hago las reservas y advertencias legales, especialmente las de carácter fiscal.

Next Post

Comments 1

  1. Gregorio says:

    Gran medida, es una buena manera de agilizar determinadas discrepancias y “matar” varios pájaros de un tiro.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Estoy de acuerdo con los terminos y condicciones de la Política de Privacidad.

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Login to your account below

Fill the forms bellow to register

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.