Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
En el presente supuesto, determinada cantidad del precio… «se ha hecho efectivo, en Reino Unido, el día 1 de febrero de 2024 mediante compensación de la deuda que ostentaban los compradores frente a la sociedad vendedora …».
Como ha reiterado en varias ocasiones esta Dirección General, la exigencia de identificación de los medios de pago se extiende a los reconocimientos de deuda (vid., por todas, Resolución de 2 de septiembre de 2016), a fin de evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevención del blanqueo de capitales.
En el presente caso se trata de una compraventa en la que, por convenirse una compensación de crédito entre las partes, el precio ni se pagó al contado ni se satisfizo en dinero ni signo que lo represente, ni se confesó recibido, sino que la obligación de pago se extingue posteriormente mediante compensación de créditos. Como ha afirmado este Centro Directivo (vid. Resolución de 20 de marzo de 2020), «la compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (art. 1156 CC) y por tanto a la compensación no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago». (quiere decir que no hay que identificar los medios de pago, tales como cheque o transferencia)
No obstante, a la vista de los términos de la calificación, ahora se trata de determinar si el crédito que se compensa está identificado y no es una expresión de causa genérica.
Este Centro Directivo, en su Resolución de 2 de septiembre de 2016 señaló que «en el presente expediente la expresión de la causa es genérica, al decirse únicamente “como consecuencia de relaciones mercantiles, reconoce adeudar”. Ante esta manifestación el registrador considera que la causa del reconocimiento de deuda es consecuencia de una entrega de dinero y por tanto exige la acreditación de los medios de pago». En aquel supuesto, se alegó que el reconocimiento de deuda no procedía de una operación financiera, sino de un contrato de ejecución de obra en el que una empresa constructora había realizado un trabajo que se encontraba pendiente de pago, pero estas manifestaciones no resultaban de la escritura, sino del escrito de recurso, por lo que no pudieron ser tenidas en cuenta en la citada resolución (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria); por ello, se consideró que, para su subsanación, sería suficiente que se manifestara que dicha deuda traía causa de un contrato de ejecución de obra habiendo realizado la empresa constructora un trabajo que se encontraba pendiente de pago, con lo que sería evidente que no había habido entrega de dinero signo que lo representara, presupuesto de aplicación de la legislación antes expuesta.
También, como ha señalado la Resolución de este Centro Directivo de 9 de diciembre de 2014 en un supuesto en que el origen de la deuda reconocida estaba en un préstamo que, a su vez, había sido posteriormente cedido, no «es exigible la aportación de los documentos que recojan el préstamo y su cesión y liquidación pues no constituyen el título inscribible, ni puede considerarse el préstamo y la posterior dación como un único negocio complejo que justifique la acreditación respecto al primero, de los mismos requisitos exigibles al segundo para su inscripción. En realidad es el reconocimiento de deuda el negocio jurídico objeto de inscripción». Sin embargo, añade la Resolución, «ello no obsta para que siendo el préstamo la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, deba evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda».
El mismo criterio se mantiene en las Resoluciones de 12 de abril de 2018 y 16 de octubre de 2019, que añaden lo siguiente: «Recuérdese que, desde el punto de vista de su finalidad, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introdujo las reformas ahora examinadas en la legislación hipotecaria y notarial, respondía al objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha ley, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan, a cuya finalidad responde la figura del cierre registral para los casos de falta de identificación en las operaciones inmobiliarias de carácter oneroso en que intervenga dinero o signo que lo represente, en los precisos términos en que se han expuesto en los precedentes fundamentos jurídicos de esta Resolución, finalidad que sería fácilmente burlada si para eludir los requisitos de identificación de los medios de pago empleados en el origen de la deuda reconocida bastase la simple intermediación de una cesión de dicha deuda (sin necesidad de mayores indagaciones sobre las relaciones entre cedente y cesionario de la misma, en este caso una sociedad limitada y su administrador único)».
Por las anteriores consideraciones, en el concreto supuesto de este expediente, debe concluirse que el crédito que se compensa no está suficientemente identificado. En consecuencia, este defecto ha de ser confirmado, si bien puede ser fácilmente subsanado mediante la identificación de dicho crédito, sin necesidad de aportación de los documentos que acrediten su origen, pues, como puso de manifiesto la citada Resolución de 9 de diciembre de 2014, la constancia de dicho crédito «no es preciso que se especifique en el título (ni, por tanto, en la inscripción), y a la cual es aplicable la presunción de existencia y licitud establecida por el artículo 1277 del Código Civil».
