Para evitar problemas, mejor consensuarlo con el REGISTRADOR primero. LO QUE SORPRENDE es que todavía estos supuestos planteen problemas (ha pasado tiempo ya más que suficiente para que la cuestión fuera pacífica).
1.- HERENCIA YACENTE y HERENCIA ACEPTADA pero PENDIENTE DE ADJUDICACIÓN.
SUPUESTO: A y B tienen en condominio varias fincas. Fallece A. B quiere partir y habla con los herederos de A, que de momento todavía no se han puesto de acuerdo sobre cómo partir la herencia de A. B, viendo la que se le viene encima, achucha a los heres de A para que le saquen a él del “lio”, mediante extinción de su condominio. Los heres de A están de acuerdo en dicha extinción, eso sí, sin adjudicación de la finca o fincas resultantes de dicha extinción a ninguno de dichos herederos.
SOLUCIÓN: Escritura de extinción de condominio compareciendo todos (heres de A y B). Los heres de A acreditan su condición de herederos y adjudican a la herencia de A, aceptada y pendiente de liquidación, lo que acuerden (y a B, el resto). Como no hay cuotas sobre el bien concreto, supongo que el Registrador hará la inscripción no a favor del muerto sino de su COMUNIDAD HEREDITARIA surgida por fallecimiento de don __________ (HERENCIA YA ACEPTADA y solo PENDIENTE DE ADJUDICACIÓN) sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto (vid. Resoluciones de 16 de mayo de 2003 y 30 de diciembre de 2005), integrada por los siguientes herederos: (hacer constar el nombre -y circunstancias- de todos y cada uno de los herederos, su aceptación de la misma y su título sucesorio).
Va de suyo que la participación en la extinción de condominio implica aceptación de la herencia (excede de la mera administración), de ahí que sea razonable incluir un apartado previo en la escritura de aceptación -expresa- de la herencia de A. Cabría también que el Notario, en especial cuando conste vencido el plazo voluntario para presentación (6 meses -salvo prórroga-, art. 67 RISD) exigiera la previa liquidación de impuestos (en su caso, a nombre de la herencia yacente -pendiente de aceptación- o ya aceptada pero pendiente de adjudicación), ex interpretación literal del art. 252 Reglamento Notarial en relación con los arts. 91.4 y 99.1 (inadmisión de documentos en oficinas o registros públicos sin que conste en ellos la nota de presentación en la oficina competente para practicar la liquidación o su autoliquidación) del RISD.
RDGRN de 16 de mayo de 2003. Escritura en la que, al objeto de entregar determinados legados de ciertos pisos ordenados por el testador, todos los herederos del titular registral declaran una obra nueva que dicho titular realizó en 1958, y constituyen el edificio donde los pisos se encuentran en régimen de propiedad horizontal, adjudicando los pisos legados a los legatarios…
…libertad que tienen los herederos para, primeramente entregar los legados, y dejar para un momento posterior la partición. La dificultad que encuentra el Registrador para realizar las correspondientes inscripciones puede obviarse fácilmente inscribiendo la obra nueva y los pisos no entregados a favor de la comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento del causante sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto.
Resolución de 1 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Habiendo fallecido con posterioridad al causante su viuda, lo a ella adjudicado se le adjudica a la herencia yacente, que carece de personalidad jurídica…
Aunque la herencia yacente carece de personalidad jurídica, es un patrimonio en situación de interinidad y sin titular determinado (algo que puede ocurrir, aunque esté determinado el heredero y pueda ejercitar el «ius delationis» si éste no ha aceptado todavía la herencia). Su destino es ser adquirido por los herederos voluntarios o legales. Por ello, para determinados fines y transitoriamente, se le otorga una consideración y tratamiento unitarios. Específicamente, se le atribuye legitimación procesal (vid. artículos 6.1. 4.º y 7.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 18 de septiembre de 2019 y 1 de julio de 2021, entre otras muchas)…
También la herencia yacente puede ser declarada en concurso de acreedores… Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003)…
Aunque se trate de una SITUACIÓN DIFERENTE por existir HEREDEROS QUE YA HAN ACEPTADO LA HERENCIA, esta Dirección General ha admitido que pueda practicarse la INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA SURGIDA POR EL FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto (vid. Resoluciones de 16 de mayo de 2003 y 30 de diciembre de 2005).
ARGUMENTOS EN CONTRA. No podrían inscribirse fincas a favor de una herencia yacente por aplicación de los artículos 9.e LH y 11 RH (sólo cabría cabe la anotación preventiva a su favor ex art. 42 LH) del art. 54 RH (necesidad de determinar cuotas). Los encuentros totalmente improcedentes: no se puede contraargumentar al sentido común a base de principios generales.
2.- Esto de las inscripciones RARAS me ha recordado la típica SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS (o de disfrute/utilización, como en el caso que sigue) ENTRE DOS PREDIOS, POR RAZÓN DE LA FUTURA PROMOCIÓN DE UN EDIFICIO EN PH EN UNO DE ELLOS. Como todavía NO existe la comunidad de propietarios de ese edificio (quizás ni siquiera se haya declarado su obra nueva en construcción), lo fácil es constituir la servidumbre de finca registral a finca registral. ERROR: el día de mañana pagaremos las consecuencias, cuando intentemos «trastear» (modificar en lo más mínimo) dicha servidumbre: no es lo mismo el consentimiento de TODOS los copropietarios de la PH -en cuanto acto uti singuli- que sólo de la mayoría de ellos (3/5) -en cuanto acto comunitario-.
Resolución de 9 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública – «… la cancelación de la inscripción de la servidumbre no cabe mientras no se haya producido la renuncia de todos los titulares registrales. Otra cosa sería el caso en el que la servidumbre hubiera sido constituida a favor de los integrantes de la comunidad como tal, conjuntamente, pero, en el presente caso, lo ha sido «a favor de todas y cada una de las fincas que de la misma puedan resultar cuando fuera objeto de declaración de obra nueva y división horizontal»
